Kiracı Hakları Rehberi: Tahliye, Kira Zammı, Depozito
Güncelleme tarihi: 2 gün önce
Kısa cevap: Konut ve çatılı işyeri kiracısı, kira süresi doldu diye kendiliğinden tahliye edilemez; belirli süreli sözleşme, kiracı süre bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça aynı koşullarla bir yıl uzar (TBK m.347). Yenilenen kira dönemlerinde artış, bir önceki kira yılında TÜFE'nin on iki aylık ortalamasına göre değişim oranını aşamaz; beş yılı aşan kira ilişkilerinde ise bedel hâkim tarafından emsallere göre yeniden belirlenebilir (TBK m.344). Kiralanan satılırsa yeni malik sözleşmenin tarafı olur (TBK m.310). Güvence (depozito) üç aylık kirayı aşamaz; para olarak verilen güvence vadeli tasarruf hesabına yatırılır (TBK m.342). Kira uyuşmazlıklarında dava açmadan önce arabulucuya başvurmak kural olarak dava şartıdır (6325 sayılı Kanun m.18/B).
Kiracı Korumalarının Uygulandığı Kiralar
TÜFE artış sınırı, kiracı aleyhine düzenleme yasağı, tahliye sebeplerinin sınırlılığı, on yıllık uzama rejimi ve yeniden kiralama yasağı gibi temel korumalar, Türk Borçlar Kanunu'nun 339 ile 356. maddeleri arasındaki özel hükümlerden doğar. Bu özel hükümler yalnızca konut ve çatılı işyeri kiralarına ve bunlarla birlikte kullanımı kiracıya bırakılan eşyaya uygulanır (TBK m.339).
Arsa, tarla, bahçe, açık otopark alanı veya çatısız depo sahası gibi çatısı bulunmayan taşınmazların kiralanması bu özel rejimin dışındadır; bu kiralamalarda sözleşme ve kira sözleşmesinin genel hükümleri belirleyicidir. Niteliği gereği geçici kullanıma özgülenmiş taşınmazların altı ay ve daha kısa süreyle kiralanması da kapsam dışındadır (TBK m.339).
Kiracıyı Koruyan Emredici Hükümler
Kiracı Aleyhine Düzenleme Yasağı
Kanuna göre kiracıya, kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemez. Özellikle kira bedelinin zamanında ödenmemesi hâlinde ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmalar geçersizdir (TBK m.346). Bu tür bir kaydın geçersizliği kural olarak sözleşmenin tamamını etkilemez; geçersiz kayıt uygulanmaz, sözleşmenin geri kalanı ayakta kalır. Bu yasak konut ve çatılı işyeri kiralarına özgüdür.
Tahliye Sebeplerinin Sınırlılığı
Dava yoluyla kira sözleşmesinin sona erdirilmesine ilişkin hükümler kiracı aleyhine değiştirilemez (TBK m.354). Kiraya veren, sözleşmeyi dava yoluyla ancak kanunda sayılan sebeplerle sona erdirebilir: kiraya verenin veya yeni malikin gereksinimi ile yeniden inşa ve imar (TBK m.350, m.351); yazılı tahliye taahhüdü, bir kira yılı içinde iki haklı ihtar ve kiraya verenin sözleşmenin kurulması sırasında bilmediği durumda kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutunun bulunması (TBK m.352). Kiracı kira bedelini ödemezse (TBK m.315) veya kiralananı özenle kullanma borcuna aykırı davranırsa (TBK m.316), kiraya veren kanundaki ihtar ve sürelere uyarak sözleşmeyi feshedebilir.
Sözleşmeye bunların dışında bir tahliye sebebi yazılması ya da kanundaki sebeplerin şartlarının kiracı aleyhine hafifletilmesi sonuç doğurmaz. "Kira süresi bittiğinde kiracı kiralananı kendiliğinden boşaltır" veya "kiraya veren dilediği zaman sözleşmeyi feshedebilir" biçimindeki hükümler bu nedenle kiracıyı bağlamaz.
Kira Süresi ve On Yıllık Uzama
Kira sözleşmesi yazılı veya sözlü yapılabilir; ancak ispat bakımından yazılı sözleşme önemlidir. Belirli süreli konut ve çatılı işyeri kiraları, kiracı süre bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça aynı koşullarla bir yıl uzar; kiraya veren yalnızca sürenin dolmasını gerekçe göstererek tahliye isteyemez (TBK m.347/1).
On yıllık uzama süresi, sözleşmede kararlaştırılan kira süresinin bitiminden itibaren işler. Bu süre dolduktan sonra kiraya veren, izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce yazılı bildirimde bulunarak herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir (TBK m.347/1, m.348). Belirsiz süreli sözleşmelerde ise kiraya veren, kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilir (TBK m.347/2).
Yargıtay, on yıl süreli bir sözleşmede on yıllık uzama süresinin sözleşme süresinin bitiminden sonra başladığını ve bu süre dolmadan açılan tahliye davasının erken açıldığını kabul etmiştir (Yargıtay 3. HD, E.2025/5740, K.2025/6197). Kiraya veren, bildirimden sonra davasını bildirimin kapsadığı dönemin bitiminden itibaren bir sonraki kira yılının sonuna kadar açabilir; dava açmadan önce arabulucuya başvurulması gerekir (Yargıtay 3. HD, E.2025/4720, K.2025/5281). Taraflar arasında yeni bir yazılı kira sözleşmesi düzenlenmişse on yıllık uzama süresi bu yeni sözleşmeye göre hesaplanır (Yargıtay 3. HD, E.2019/3429, K.2019/6592).
Kira Bedeli ve Artış Oranı
Konut ve çatılı işyeri kiralarında yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak artış, bir önceki kira yılında TÜFE'nin on iki aylık ortalamasına göre değişim oranını geçemez (TBK m.344/1). Sözleşmede ÜFE, sabit bir yüzde veya başka bir endeks kararlaştırılmış olsa bile bu sınır uygulanır; sözleşmedeki oran sınırın altındaysa sözleşmedeki oran geçerlidir. Sözleşmede artış hükmü yoksa kira kendiliğinden artmaz; bu durumda bedel aynı sınır içinde hâkim tarafından kiralananın durumu göz önüne alınarak belirlenir (TBK m.344/2). Konut kiralarında uygulanan yüzde yirmi beşlik geçici sınır, 1 Temmuz 2024'e kadar yenilenen kira dönemleri için öngörülmüştü (TBK geçici m.2).
Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda yeni kira yılındaki bedel, tarafların anlaşması olup olmadığına bakılmaksızın hâkim tarafından TÜFE'nin on iki aylık ortalamasına göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir (TBK m.344/3). Bu dönemde bedel TÜFE oranıyla sınırlı değildir; belirlenen bedel sonraki yıllarda yine TÜFE sınırı içinde değiştirilebilir.
Bu belirlemede eski kiracı lehine hakkaniyet indirimi yapılabilir. İndirimin oranı kanunda belirlenmemiştir; mahkemenin takdirindedir ve kiracılık süresi gibi durumlar gözetilir. Yüzde on indirim yapılan bir kararda (Yargıtay 3. HD, E.2025/3054, K.2026/57) ve 1999'dan beri kiracı olan davalı için yüzde on beş indirim yapılan bir kararda (Yargıtay 3. HD, E.2025/4586, K.2026/1825) indirim yerinde bulunmuştur. Şartlar ve hesaplama için kira tespit davası yazımıza bakabilirsiniz.
Kiralananın Satılması
Kiralananın satılması kira sözleşmesini kendiliğinden sona erdirmez. Kira sözleşmesinin kurulmasından sonra kiralanan herhangi bir sebeple el değiştirirse yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur (TBK m.310). Kiracı, geçerli kira sözleşmesine dayanarak kiralananı kullandığından yeni malik onu haksız işgalci olarak nitelendiremez; taleplerini kira sözleşmesine dayandırmak zorundadır.
Yeni malik, kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla altı ay sonra dava açabilir; dilerse bu hakkı sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı davayla da kullanabilir (TBK m.351). Ayrıntı için ev sahibi evi satarsa kiracı çıkmak zorunda mı yazımıza bakabilirsiniz.
Yeniden Kiralama Yasağı
Kiraya veren, gereksinim amacıyla boşalttırdığı taşınmazı haklı sebep olmaksızın üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz. Yeniden inşa ve imar amacıyla boşaltılan taşınmazlar da eski hâli ile, haklı sebep olmaksızın üç yıl geçmedikçe başkasına kiralanamaz; eski kiracının, yeniden inşa ve imarı gerçekleştirilen taşınmazı yeni durumu ve yeni kira bedeli ile kiralamada öncelik hakkı vardır ve bu hak kiraya verenin yazılı bildirimini izleyen bir ay içinde kullanılmalıdır (TBK m.355).
Yasağa aykırılık hâlinde kiraya veren, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür. Yargıtay'a göre bu tazminat, kiraya verenin kiralananın boşaltılmasını yargı kararı veya icra yoluyla sağlaması hâlinde istenebilir; herhangi bir yargı kararı veya icra işlemi olmadan kiralananı kendiliğinden boşaltan kiracı bakımından tazminat koşulları oluşmaz (Yargıtay 3. HD, E.2023/4399, K.2024/2384). Ayrıntı için yeniden kiralama yasağı ve ihtiyaç nedeniyle tahliye davası yazılarımıza bakabilirsiniz.
Kiracının Sözleşmeyi Sona Erdirmesi
Belirli süreli sözleşme: Kiracı sürenin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunarak sözleşmeyi sona erdirebilir; bildirim yapılmazsa sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzar (TBK m.347/1).
Belirsiz süreli sözleşme: Kiracı her zaman feshedebilir; yerel âdet yoksa altı aylık kira döneminin sonu için üç aylık fesih bildirim süresine uyulması gerekir (TBK m.347/2, m.329).
Önemli sebeple olağanüstü fesih: Kira ilişkisinin sürdürülmesini çekilmez hâle getiren önemli sebepler varsa taraflardan her biri yasal fesih bildirim süresine uyarak sözleşmeyi feshedebilir (TBK m.331).
Süresinden önce çıkış: Sözleşme süresine veya fesih dönemine uymadan kiralananı geri veren kiracının borçları, kiralananın benzer koşullarla yeniden kiraya verilebileceği makul bir süre boyunca devam eder; kiracı, kiraya verenden kabul etmesi beklenebilecek, ödeme gücüne sahip ve kira ilişkisini devralmaya hazır yeni bir kiracı bulursa borçları sona erer (TBK m.325).
Konut ve çatılı işyeri kiralarında fesih bildiriminin yazılı yapılması geçerlilik şartıdır (TBK m.348); bildirimin ulaştığı tarihin ispatı için noter ihtarnamesi tercih edilebilir. Yargıtay'a göre makul süre; kiralananın cinsi, özellikleri, konumu ve bölgede bu nitelikteki taşınmaza duyulan ihtiyaç gözetilerek uzman bilirkişi incelemesiyle belirlenir (Yargıtay 3. HD, E.2017/4429, K.2019/3552). Kiraya veren de zararın artmaması için yeniden kiralamaya gayret göstermelidir; zararı, kiralananın aynı koşullarla yeniden kiraya verilebileceği tarihe kadar boş kaldığı süreye ilişkin kira bedelinden ibarettir (Yargıtay 3. HD, E.2017/7203, K.2019/3565). Ayrıntı için kiracı sözleşme süresi dolmadan çıkarsa ne olur yazımıza bakabilirsiniz.
Kiralananın İadesi ve Anahtar Teslimi
Kiralananın fiilen boşaltılması tek başına yeterli değildir; geri verme borcunun yerine getirildiğinin kabulü için anahtarın da kiraya verene teslim edilmesi gerekir. Tahliye tarihi çekişmeliyse kiralananı boşalttığını ve anahtarı teslim ettiğini ispat yükü kiracıdadır; kiracı bunu ispat edemezse kiraya verenin kabul ettiği tahliye tarihi esas alınır (Yargıtay 3. HD, E.2025/1155, K.2025/4415).
Kiraya veren anahtarı almaktan kaçınırsa kiracı, mahkemeden tevdi yeri belirlenmesini isteyerek anahtarı oraya teslim edebilir veya anahtarı notere emanet edip durumu kiraya verene bildirebilir (Yargıtay 3. HD, E.2025/1155, K.2025/4415). Yargıtay'a göre yıllık kira bedeli senetle ispat sınırını aşıyorsa ve kiraya verenin açık muvafakati yoksa, kiracının tahliyeyi kural olarak yazılı delille ispatlaması gerekir (aynı karar). Yazılı delili bulunmayan kiracıya, anahtar teslim tarihi konusunda kiraya verene yemin teklif etme hakkı hatırlatılmalıdır (Yargıtay 3. HD, E.2017/13540, K.2019/6847).
Zorunlu Giderler ve Yan Giderler
Kanuna göre kiralananla ilgili zorunlu sigorta, vergi ve benzeri yükümlülüklere, aksi kararlaştırılmamış veya kanunda öngörülmemiş ise kiraya veren katlanır (TBK m.302). Bu nedenle sözleşmede aksine hüküm yoksa emlak vergisi ve zorunlu deprem sigortası primi kiraya verene aittir. Çevre temizlik vergisinin mükellefi ise binayı kullananlardır ve konutlarda su faturasıyla birlikte tahsil edilir (2464 sayılı Kanun mükerrer m.44). Isıtma, aydınlatma ve su gibi kullanma giderleri aksi kararlaştırılmadıkça kiracıya aittir (TBK m.341). Kiraya verene ait bir gideri ödemek zorunda kalan kiracı, ödediği tutarı kiraya verenden isteyebilir.
Depozito ve İadesi
Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracıdan alınan güvence üç aylık kira bedelini aşamaz. Para olarak verilen güvence, kiraya verenin onayı olmadan çekilemeyecek vadeli bir tasarruf hesabına yatırılır; banka güvenceyi ancak iki tarafın rızasıyla, kesinleşmiş icra takibine veya kesinleşmiş mahkeme kararına dayanarak geri verebilir. Kiraya veren, sözleşmenin sona ermesini izleyen üç ay içinde kiracıya karşı dava açtığını veya takibe giriştiğini bankaya yazılı olarak bildirmezse banka, kiracının istemi üzerine güvenceyi geri verir (TBK m.342).
Depozito, kiraya verenin kira ilişkisinden doğan alacakları düşüldükten sonra iade edilir. Ödenmemiş kira ve yan giderler ile süresinden önce boşaltmada makul süre kira bedeli depozitodan mahsup edilebilir (Yargıtay 3. HD, E.2017/7203, K.2019/3565). Kiracı, kiralananı sözleşmeye uygun kullanımdan doğan eskime ve bozulmalar dışında teslim aldığı durumda geri vermekle yükümlüdür (TBK m.334). Kiralanan satılırsa, depozitoyu teslim alan önceki malik bunu yeni malike devrettiğini ispat edemedikçe iade yükümlülüğü önceki malik bakımından devam eder (Yargıtay 3. HD, E.2026/3664, K.2026/2960).
Kiraya veren, geri verme sırasında kiralananın durumunu gözden geçirmek ve kiracının sorumlu olduğu eksiklikleri ve ayıpları ona hemen yazılı olarak bildirmek zorundadır; bildirim yapılmazsa kiracı, olağan incelemeyle belirlenemeyecek olanlar dışında sorumluluktan kurtulur. Olağan incelemeyle belirlenemeyecek eksiklik ve ayıpları sonradan belirleyen kiraya veren de bunları kiracıya hemen yazılı olarak bildirmek zorundadır (TBK m.335). Yargıtay, olağan incelemeyle belirlenebilecek hasarların makul süre içinde kiracıya yazılı olarak bildirilmediği bir olayda kiracının bu hasarlardan sorumlu tutulmasını doğru görmemiştir (Yargıtay 3. HD, E.2020/10233, K.2020/7199).
Depozito bankaya yatırılmamış ve doğrudan kiraya verene ödenmişse, uzun süreli ilişkilerde Yargıtay iade edilecek tutarın, sözleşme başlangıcındaki kira bedeline göre depozitonun oranı bulunup bu oranın sözleşmenin sona erdiği tarihteki kira bedeline uygulanmasıyla belirlenmesini aramıştır (Yargıtay 6. HD, E.2012/15914, K.2013/9504). Sözleşmede depozitodan faiz veya fazlalık talep edilemeyeceği açıkça kararlaştırılmışsa Yargıtay depozitonun güncellenerek iadesini doğru bulmamıştır (Yargıtay 3. HD, E.2021/5500, K.2021/10204).
Alt Kira, Devir ve Kiracının Ölümü
Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, kiraya verenin yazılı rızası olmadıkça kiralananı başkasına kiralayamaz ve kullanım hakkını devredemez (TBK m.322). Kira ilişkisinin bütünüyle bir üçüncü kişiye devri de kiraya verenin yazılı rızasına bağlıdır; işyeri kiralarında kiraya veren haklı sebep olmadıkça bu rızayı vermekten kaçınamaz (TBK m.323).
Kiracının ölümü kira sözleşmesini kendiliğinden sona erdirmez. Ölen kiracının ortakları veya bu ortakların aynı meslek ve sanatı icra eden mirasçıları ile ölen kiracı ile birlikte aynı konutta oturanlar, sözleşmeye ve kanun hükümlerine uydukları sürece kira sözleşmesini taraf olarak sürdürebilirler (TBK m.356).
Ayıplı Kiralanan ve Onarım
Kiraya veren, kiralananı kararlaştırılan tarihte, sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür; bu hüküm konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı aleyhine değiştirilemez (TBK m.301). Kiralanan sonradan ayıplı hâle gelirse kiracı, ayıbın giderilmesini, kira bedelinden ayıpla orantılı indirim yapılmasını veya zararının giderilmesini isteyebilir (TBK m.305).
Kiracı ayıbın uygun bir sürede giderilmesini istemiş ve bu sürede ayıp giderilmemişse, ayıbı kiraya veren hesabına gidertebilir ve bundan doğan alacağını kira bedelinden indirebilir; ayıp kiralananın kullanıma elverişliliğini ortadan kaldırır ya da önemli ölçüde engeller ve verilen sürede giderilmezse sözleşmeyi feshedebilir (TBK m.306). Yargıtay, uygun süre vermeden kiralananı bırakan kiracının feshini haklı saymamış ve kiracının haksız fesihten doğan sorumluluğunu kabul etmiştir (Yargıtay 3. HD, E.2022/8298, K.2023/2733).
Kiralananın olağan kullanımı için gerekli temizlik ve bakım giderleri kiracıya aittir (TBK m.317). Kiracı, kendisinin gidermekle yükümlü olmadığı ayıpları kiraya verene gecikmeksizin bildirmekle yükümlüdür; aksi hâlde bundan doğan zarardan sorumlu olur (TBK m.318). Masrafın kiradan düşülmesi konusunda kiraya verenle anlaşılıyorsa bu anlaşmanın yazılı yapılması önerilir; TBK m.306'daki koşullar gerçekleşmeden yapılan indirim eksik ödeme olarak temerrüt tartışmasına yol açabilir.
Üçüncü bir kişinin kiralananda kiracının hakkıyla bağdaşmayan bir hak ileri sürmesi durumunda kiraya veren, kiracının bildirimi üzerine davayı üstlenmek ve kiracının uğradığı her türlü zararı gidermekle yükümlüdür (TBK m.309). Bu nedenle böyle bir iddiayla karşılaşan kiracının durumu gecikmeden kiraya verene bildirmesi gerekir.
Kiralananın Gezdirilmesi
Kiracı, bakım, satış ya da sonraki kiralama için zorunlu olduğu ölçüde, kiraya verenin ve onun belirlediği üçüncü kişinin kiralananı gezip görmesine izin vermekle yükümlüdür. Kiraya veren de bunu uygun bir süre önce kiracıya bildirmek ve gezme sırasında kiracının yararlarını göz önünde tutmak zorundadır (TBK m.319). Bu yükümlülük kiraya verene kiralanana dilediği zaman girme hakkı vermez.
Arabuluculuk, Görevli ve Yetkili Mahkeme
Kiralanan taşınmazların ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin talepler dışında, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır (6325 sayılı Kanun m.18/B). Arabulucuya başvurulmadan açılan dava usulden reddedilir; son tutanak dava dilekçesine eklenmelidir (6325 sayılı Kanun m.18/A). Arabuluculuktan sonuç alınamazsa dava, miktarına bakılmaksızın sulh hukuk mahkemesinde açılır (HMK m.4/1-a).
Yetki bakımından genel kural davalının yerleşim yeri mahkemesidir (HMK m.6); tahliye davası, kiralananın geri verilmesi borcunun ifa yeri olan taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde de açılabilir (HMK m.10; TBK m.89). Ankara'da sulh hukuk mahkemeleri Ankara Adliyesi'nin Dışkapı'daki ek hizmet binasında görev yapmaktadır. Etimesgut ve Sincan gibi Ankara Batı Adliyesi'nin yargı çevresindeki ilçeler bakımından yetki kurallarına göre Ankara Batı Adliyesi'ndeki mahkemeler yetkili olabilir. Kira ödemelerinin banka kanalıyla ve açıklamalı biçimde yapılması, temerrüt iddiası karşısında ispatı kolaylaştırır.
Sık Sorulan Sorular
Ev sahibi kira süresi bitince kiracıyı çıkarabilir mi?
Sürenin dolması tek başına tahliye sebebi değildir. Kiracı süre bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzar (TBK m.347). Kiraya veren sözleşmeyi ancak kanundaki tahliye sebeplerinden biri varsa ya da on yıllık uzama süresi dolduktan sonra bildirimle sona erdirebilir.
Kira sözleşmesine daha yüksek bir artış oranı yazılırsa geçerli olur mu?
Sözleşmede ÜFE, sabit bir yüzde veya başka bir endeks kararlaştırılmış olsa bile artış, bir önceki kira yılında TÜFE'nin on iki aylık ortalamasına göre değişim oranını aşamaz. Sözleşmedeki oran bu sınırın altındaysa sözleşmedeki oran uygulanır (TBK m.344/1).
Beş yıldan uzun süreli kiralarda TÜFE sınırı uygulanır mı?
Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde ve sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılındaki bedel hâkim tarafından TÜFE değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir (TBK m.344/3). Bu belirlemede TÜFE oranıyla sınırlı kalınmaz.
Yeni malik kiracıyı tahliye edebilir mi?
Yeni malik kira sözleşmesiyle bağlıdır; kiracıyı ancak kanundaki tahliye sebepleriyle çıkarabilir. Gereksinim sebebiyle edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde kiracıya yazılı bildirimde bulunup altı ay sonra dava açabilir; dilerse sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde de dava açabilir (TBK m.351).
Ev sahibi ihtiyaç nedeniyle tahliye ederse eski kiracıya karşı yükümlülüğü var mı?
Kiraya veren, gereksinim amacıyla boşalttırdığı taşınmazı haklı sebep olmaksızın üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz; aykırılık hâlinde son kira yılında ödenen bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat öder (TBK m.355). Yargıtay'a göre bu tazminat, boşaltmanın yargı kararı veya icra yoluyla sağlanmış olmasını gerektirir (Yargıtay 3. HD, E.2023/4399, K.2024/2384).
Kiralananı boşaltmak yeterli midir?
Hayır. Kiralananın boşaltılmasıyla birlikte anahtarın kiraya verene teslim edilmesi gerekir. Tahliye tarihi çekişmeliyse teslimi ispat yükü kiracıdadır; kiraya veren anahtarı almazsa anahtar notere emanet edilip durum kiraya verene bildirilebilir (Yargıtay 3. HD, E.2025/1155, K.2025/4415).
Kiralananla ilgili zorunlu giderleri kim öder?
Emlak vergisi ve zorunlu deprem sigortası primi gibi yükümlülükler, sözleşmede aksi kararlaştırılmadıkça kiraya verene aittir (TBK m.302). Çevre temizlik vergisinin mükellefi ise binayı kullananlardır; ısıtma, aydınlatma ve su gibi kullanma giderleri de aksi kararlaştırılmadıkça kiracıya aittir (TBK m.341).
Kiracı satılık veya kiralık evi göstermek zorunda mı?
Kiracı, bakım, satış veya sonraki kiralama için zorunlu olduğu ölçüde kiralananın gezilip görülmesine izin vermekle yükümlüdür. Kiraya veren bunu uygun bir süre önce bildirmek ve kiracının yararlarını göz önünde tutmak zorundadır (TBK m.319).
Kiracı evden çıkarken kaç gün önce haber vermelidir?
Belirli süreli kiralarda kiracı sözleşme süresinin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmazsa sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzar (TBK m.347/1). Belirsiz süreli sözleşmelerde, yerel âdet yoksa altı aylık kira döneminin sonu için üç aylık fesih bildirim süresine uyulması gerekir (TBK m.329). Süreye uymadan çıkan kiracı, kiralananın benzer koşullarla yeniden kiraya verilebileceği makul süre boyunca kira bedelinden sorumlu olabilir (TBK m.325). Konut ve çatılı işyeri kiralarında fesih bildiriminin yazılı yapılması geçerlilik şartıdır (TBK m.348).
Depozito nereye yatırılır, kiraya veren istediği zaman çekebilir mi?
Para olarak verilen güvence, kiraya verenin onayı olmadan çekilemeyecek bir vadeli tasarruf hesabına yatırılır; kiraya veren bu parayı tek başına çekemez. Banka güvenceyi ancak iki tarafın rızasıyla, kesinleşmiş icra takibine veya kesinleşmiş mahkeme kararına dayanarak geri verebilir (TBK m.342).
Kira uyuşmazlığında dava açmadan önce arabulucuya gitmek zorunlu mu?
Evet. İlamsız icra yoluyla tahliyeye ilişkin talepler hariç olmak üzere, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır (6325 sayılı Kanun m.18/B).
On yıldan uzun süredir oturan kiracının ek hakları var mı?
Kanunda kiracılık süresine bağlı ayrı bir hak listesi yoktur; ancak süre iki sonuç doğurur. Belirli süreli sözleşmede on yıllık uzama süresi dolduktan sonra kiraya veren, her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce yazılı bildirimde bulunarak sebep göstermeden sözleşmeye son verebilir (TBK m.347). Beş yıldan uzun süren kira ilişkisinde ise kira bedeli emsal kira bedelleri de gözetilerek belirlenebilir; bu belirlemede eski kiracı lehine hakkaniyet indirimi yapılabilir (TBK m.344/3).
İlgili Yazılar
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır. Kira uyuşmazlıklarında sonuç; sözleşmenin içeriğine, bildirim ve ihtarların süresine ve delillere göre farklılaşır.
Av. Murat Akman — Ankara Kira Avukatı. Detaylı bilgi ve randevu için: www.muratakman.com
Son güncelleme: 15 Ekim 2026
