İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası: Şartlar, Süreler ve Yargıtay Kararları
Güncelleme tarihi: 8 Eki
Kısa Cevap: İhtiyaç nedeniyle tahliye davası, kiraya verenin kiralanan konutu veya işyerini kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu ya da kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişiler için kullanma zorunluluğu bulunduğunda kira sözleşmesini mahkeme kararıyla sona erdirmesini sağlar (Türk Borçlar Kanunu m.350). İhtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması, dava tarihinde bulunması ve yargılama boyunca sürmesi gerekir; ispat yükü kiraya verendedir. Belirli süreli sözleşmelerde dava, sürenin bitiminden başlayarak bir ay içinde açılır. Dava açılmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır ve Yargıtay'a göre bu başvuru dava açma süresi başladıktan sonra yapılmalıdır. Tahliye kararı kesinleşmeden icraya konulabilir; tahliyeden sonra taşınmaz haklı sebep olmaksızın üç yıl geçmeden eski kiracı dışında birine kiralanamaz (TBK m.355).
Ev sahibinin "evime ihtiyacım var" demesi tek başına yeterli değildir. Uygulamada ihtiyaç gerçek olsa bile pek çok dava süre, arabuluculuk veya ispat eksikliği nedeniyle reddedilebilmektedir. Aşağıda şartlar, süre hesabı ve arabuluculuk sırası, Yargıtay ile bölge adliye mahkemesi kararları üzerinden anlatılmaktadır.
Davanın Hukuki Dayanağı ve Kiracının Korunması
Konut ve çatılı işyeri kiralarında belirli süreli sözleşme, kiracı süre bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça aynı koşullarla bir yıl uzar; kiraya veren yalnızca sürenin bittiğini ileri sürerek sözleşmeyi sona erdiremez. Kiraya verene sebep göstermeksizin fesih imkânı ancak on yıllık uzama süresinin sonunda tanınmıştır (TBK m.347). İhtiyaç nedeniyle tahliye, bu korumanın kanunda sınırlı olarak sayılan istisnalarından biridir.
Dava yoluyla sona erdirmeye ilişkin hükümler kiracı aleyhine değiştirilemez (TBK m.354). Bu nedenle sözleşmeye konulan "ihtiyaç hâlinde kiracı derhâl tahliye eder" gibi bir kayıt, kanundaki şartları ve süreleri ortadan kaldırmaz.
Davayı Açabilecek Kişiler
Kiraya veren ve malik: Dava kural olarak sözleşmenin kiraya veren tarafınca açılır. Yargıtay, sözleşmede kiraya veren olarak yer almayan malikin de kendisi veya kanunda sayılan yakınları için ihtiyaç nedeniyle dava açabileceğini kabul etmektedir (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 21.04.2021, E.2021/2159, K.2021/4476). Bu ilke, Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 08.02.2023 tarihli, E.2022/990, K.2023/51 sayılı kararının gerekçesinde de yer almaktadır.
Birden fazla malik: Kiralanan paylı mülkiyete konuysa pay ve paydaş çoğunluğunun sağlanması, elbirliği mülkiyetine (örneğin paylaşılmamış mirasa) konuysa tüm ortakların davaya katılması gerekir. Yargıtay, TBK m.347'ye dayanan bir tahliye davasında bu kuralı açıklamış ve dava hakkına ilişkin olduğu için mahkemece kendiliğinden gözetileceğini belirtmiştir (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 18.04.2022, E.2021/7273, K.2022/3680).
Taşınmazı sonradan edinen yeni malik: Yeni malik bakımından TBK m.351 uygulanır. Yeni malik, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla sözleşmeyi altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir; sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde de dava açabilir. Ayrıntılar için Ev Sahibi Evi Satarsa Kiracı Çıkmak Zorunda mı? yazımıza bakabilirsiniz.
İhtiyacın Ait Olabileceği Kişiler
TBK m.350'ye göre kullanma zorunluluğu şu kişilerden biri için bulunmalıdır:
Kiraya verenin kendisi
Eşi
Altsoyu (çocukları, torunları)
Üstsoyu (anne, baba, büyükanne, büyükbaba)
Kiraya verenin kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler
Bu sayım sınırlıdır ve yorum yoluyla genişletilemez. Kardeş gibi kanunda ayrıca sayılmayan yakınlar için davaya ancak kiraya verenin o kişiye kanunen bakmakla yükümlü olduğu gösterilirse dayanılabilir. İhtiyacın kime ait olduğu ve akrabalık bağı dava dilekçesinde açıkça belirtilmeli, nüfus kayıtlarıyla belgelenmelidir.
İhtiyacın Gerçek, Samimi ve Zorunlu Olması
Kanun "kullanma zorunluluğu" ifadesini kullanır. Yargıtay uygulamasında bu ifade şu ölçütlerle değerlendirilir:
Gerçek: İhtiyaç evlenme, kirada oturma, tayin, tedavi, emeklilik veya işyeri açma gibi somut bir olguya dayanmalıdır.
Samimi: Asıl amaç, örneğin daha yüksek kira elde etmek gibi başka bir şey olmamalıdır.
Zorunlu: İhtiyaçlının bu taşınmazı kullanması gerekli olmalıdır.
Mevcut ve sürekli: İhtiyaç dava tarihinde bulunmalı ve yargılama boyunca sürmelidir. Geçici ihtiyaç ile henüz doğmamış ya da gerçekleşmesi uzun süreye bağlı ihtiyaç tahliye sebebi sayılmaz; yakında gerçekleşeceği belli olan ihtiyaç için ise dava açılabilir.
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, yeni malikin açtığı bir davada bu ölçütleri tekrarlamış; yurt dışından Türkiye'ye kesin dönüş yapacak davacının ihtiyacını tanık beyanlarıyla ispatlanmış saymış; temyiz aşamasında sunulan, yurt dışındaki işten istifa edildiğine dair belge ile ikametgâh nakil belgesinden ihtiyacın yargılama sırasında da sürdüğünü kabul etmiştir (Yargıtay HGK, 29.06.2021, E.2017/1540, K.2021/878). İhtiyacın sebebini gösteren resmî belgenin tanık beyanıyla birlikte sunulması ispatı güçlendirir.
Bu yazıda anılan kararların bir kısmı yeni malikin TBK m.351'e dayanan davalarına ilişkindir; ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olup olmadığı uygulamada her iki davada aynı ölçütlerle değerlendirilmektedir.
Konut İhtiyacı
Kirada Oturan veya Başka Konutu Bulunan Ev Sahibi
Uygulamada ev sahibinin kirada oturuyor olması, konut ihtiyacının güçlü bir göstergesi kabul edilir. Bursa Bölge Adliye Mahkemesi 4. Hukuk Dairesi, yeni malikin açtığı bir davada kirada oturan malikin konut ihtiyacını yeterli görmüş; malikin annesinin evinde kalmaya zorlanamayacağını, birden fazla kiracılı konutu bulunan malikin hangisi için dava açacağını seçebileceğini ve taşınmazın davacının eşi tarafından satılığa çıkarılmasının tek başına ihtiyacın samimi olmadığını göstermeyeceğini belirterek tahliyeye karar vermiştir (08.12.2022, E.2022/580, K.2022/2356).
Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 15. Hukuk Dairesinin 26.03.2025 tarihli kararına (E.2024/1639, K.2025/856) konu olayda, Hakkari'de görev yapan emniyet mensubu davacının eşi ve çocukları, davacının anne ve babasıyla aynı evde yaşıyordu; davacı Ankara'daki diğer konutlarının da kiracılı olduğunu ileri sürmüştü. Daire, malikin hangi konutu için dava açacağını seçebileceğini ve tahliyeden sonra konutun başkasına kiralanması hâlinde kiracının TBK m.355 uyarınca tazminat isteyebileceğini gözeterek ihtiyacı gerçek ve samimi kabul etmiş, tahliye kararına yönelik istinaf başvurusunu esastan reddetmiştir.
Buna karşılık ev sahibinin boş ve oturmaya elverişli başka bir konutu varsa, kiracılı konuta neden ihtiyaç duyulduğu ayrıca açıklanmalıdır; aksi hâlde ihtiyaç samimi görülmeyebilir.
Başka Şehirde Yaşayan Ev Sahibi
Ev sahibinin başka bir ilde yaşaması davayı engellemez; ancak mahkemeler taşınma zorunluluğunun somut ve belgeli olup olmadığına bakar. Taşınma yalnızca bir niyet olarak kalmışsa ihtiyaç henüz doğmamış sayılabilir.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 10.12.2025 tarihli kararına (E.2025/927, K.2025/6060) konu davada, Marmaris'te yaşayan davacının kanser tedavisi için İstanbul'a geldiği ve dava sürerken bir tanığa ait bir odada kaldığı, ilk derece mahkemesi ve bölge adliye mahkemesince doktor raporları, tanık beyanları ve tapu kayıtlarıyla ispatlanmış kabul edilmiştir. Yargıtay kararı onamış; tedavinin Marmaris'te de sürdürülebileceğine ilişkin temyiz itirazı sonucu değiştirmemiştir.
İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 36. Hukuk Dairesi ise kızına ve torunlarına yakın olmak için İstanbul'daki konuta ihtiyaç duyduğunu ileri süren yeni malikin davasında, adres kayıtlarında davacı ile eşinin hâlâ Muğla'da göründüğünü ve taşınmayı gösteren delil sunulmadığını belirterek ilk derece mahkemesinin tahliye kararını kaldırmış ve davayı reddetmiştir (14.11.2024, E.2023/3402, K.2024/2633). Başka şehirden taşınma iddiasında tayin yazısı, iş değişikliği belgesi, okul kaydı veya sağlık kayıtları gibi taşınmayı zorunlu kılan belgeler sunulmalı, adres kaydının iddiayla uyumu kontrol edilmelidir.
İhtiyacı Güçlendiren ve Zayıflatan Durumlar
İhtiyacı güçlendiren durumlar | İhtiyacı zayıflatabilecek durumlar |
İhtiyaçlının kirada oturması, özellikle tahliye ihtarı almış olması | İhtiyaçlının boş ve kullanılabilir başka bir konutunun bulunması |
Yakın tarihli evlilik, tayin, emeklilik veya tedavi gibi belgeli bir olay | Taşınmanın yalnızca niyet olarak kalması, adres kaydının başka ilde görünmesi |
Aile evinde sıkışık yaşamanın keşif ve tanıkla doğrulanması | İhtiyacın birkaç aylık ve geçici olması |
İhtiyacın dilekçede kişi ve sebep belirtilerek açıklanması | Dava öncesi yazışmalarda kira artışı pazarlığının öne çıkması (tek başına belirleyici olmayabilir) |
İhtiyacın yargılama boyunca sürmesi | Yargılama sırasında başka konut edinilmesi veya ihtiyacın sona ermesi |
İşyeri İhtiyacı
TBK m.350 işyeri gereksinimini de kapsar. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, işyeri ihtiyacının kural olarak dava açılmadan önce doğmuş olması gerektiğini, bununla birlikte yakında gerçekleşecek bir işyeri ihtiyacı için de dava açılabileceğini; ihtiyacın dava tarihinde bulunması ve dava sonuna kadar sürmesi gerektiğini belirtmiştir (Yargıtay HGK, 16.11.2021, E.2017/1290, K.2021/1411).
Şirket ihtiyacı: Gerçek kişi kiraya veren, ortağı veya temsilcisi olduğu şirketin işyeri ihtiyacına dayanarak tahliye isteyemez; şirket ayrı bir tüzel kişiliğe sahiptir ve TBK m.350'de sayılan kişiler arasında değildir. Yargıtay bu uygulamasının istikrar kazandığını belirtmektedir (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 21.04.2021, E.2021/2159, K.2021/4476, yeni malik davası; 07.05.2026, E.2025/6063, K.2026/2872). Kiraya verenin kendisi bir şirketse durum farklıdır: Yargıtay, üretim alanı yetersiz kalan kiraya veren şirketin bitişikteki taşınmaza ihtiyacının kapasite raporları ve tanık beyanlarıyla ispatlandığını belirterek bölge adliye mahkemesinin tahliye kararını onamıştır (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 21.04.2026, E.2025/4210, K.2026/2392). İşin şahsen mi yoksa şirket aracılığıyla mı yürütüleceği bu nedenle dava öncesinde netleştirilmelidir.
Başka yerde kiracı olarak iş yapan ihtiyaçlı: Yargıtay'a göre bu durumda ihtiyacın kabulü için ihtiyaçlının bulunduğu işyerinden tahliye tehdidi altında olması ya da kiralananın yapılacak iş için mevcut yerden daha üstün veya en azından eşdeğer nitelikte olması yeterlidir. Tahliye tehdidi davacı tarafından ileri sürülmemişse mahkemece kendiliğinden dikkate alınmaz; üstünlük ise iddia edilmemiş olsa bile keşif ve bilirkişi incelemesiyle iki yer karşılaştırılmalıdır (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 08.01.2025, E.2024/1007, K.2025/97, yeni malik davası).
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, emekli bir elektrik mühendisinin elektrik malzemesi satışı için açtığı davada, ihtarnamede yapılacak işin yazılmamasını ve bir tanığın "oğlu için dükkân" ifadesini gerekçe göstererek ihtiyacı samimi bulmayan kararı bozmuş; davacının yakın çevresine oğlu için dükkân açmak istediğini söylemesinin oğluyla birlikte çalışmasına engel olmadığını ve ihtiyacın samimi olmadığını göstermediğini belirtmiştir (20.04.2021, E.2021/2563, K.2021/4328, yeni malik davası). İşyeri ihtiyacında hangi işin yapılacağı, neden bu taşınmazın gerektiği ve mevcut işyerinin durumu dilekçede somut olarak anlatılmalıdır.
Dava Açma Süresi
Dava açma süresi kamu düzenindendir; kiracı ileri sürmese bile mahkemece kendiliğinden gözetilir. Süresinden önce açılan dava da süresinden sonra açılan dava da reddedilebilir.
Sözleşme durumu | Dava ne zaman açılır? |
Belirli süreli sözleşme | Sürenin bitiminden başlayarak bir ay içinde. Sözleşme her yıl uzadığından bu imkân her uzama yılının sonunda yeniden doğar. |
Belirsiz süreli sözleşme | Fesih dönemine ve fesih bildirim süresine uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde (TBK m.350). |
Kiraya veren, en geç dava açma süresi içinde dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse | Dava açma süresi bir kira yılı için uzamış sayılır (TBK m.353). |
Sözleşmede kiraya veren için süre bitiminden önce ihtar şartı varsa | Önce bu şarta uygun ihtar yapılmalıdır; aksi hâlde sözleşme bir yıl daha uzar. |
TBK m.353 uyarınca süresinde yazılı bildirim yapılmamışsa, belirli süreli sözleşmede bir aylık süre kaçırıldığında o yıl için dava açılamaz; sözleşme bir yıl daha uzar ve dava ancak uzayan dönemin sonunda yeniden bir ay içinde açılabilir.
Belirsiz Süreli Sözleşmelerde Süre Hesabı
Belirsiz süreli taşınmaz kiralarında yerel âdet veya sözleşmede farklı bir düzenleme yoksa fesih dönemi altı aylık kira döneminin sonu, fesih bildirim süresi üç aydır (TBK m.329). Fesih dönemlerinin hesabında sözleşmenin başlangıç tarihi esas alınır; dönem veya bildirim süresine uyulmamışsa bildirim bir sonraki fesih dönemi için geçerli olur (TBK m.328). Örneğin kira 1 Mart 2020'de başlamışsa dönem sonları her yıl 1 Mart ve 1 Eylül'dür; 1 Eylül dönem sonu için üç aylık bildirim süresi geriye doğru hesaplandığında 1 Haziran'a ulaşılır. Uygulamada fesih iradesinin bu tarihe kadar kiracıya yazılı olarak bildirilmesi güvenli yoldur; dava ise 1 Eylül'den başlayarak bir ay içinde açılır.
Uzayan Sözleşme Belirsiz Süreli Sayılmaz
Bir yıllık sözleşmenin süresi dolduktan sonra kiracının oturmaya devam etmesiyle sözleşmenin belirsiz süreli hâle geldiğini kabul ederek davayı reddeden karar, Yargıtay'ca kanun yararına bozulmuştur; Daireye göre sürenin bitimiyle kira sözleşmesi belirsiz süreli hâle gelmez (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 11.03.2025, E.2024/4166, K.2025/1495). Dava, her uzama yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde açılabilir.
Uzun Süreli Sözleşmede Erken Açılan Dava
Beş yıl süreli sözleşmenin süresi dolmadan açılan davada verilen tahliye kararı, dava süresi başlamadan açıldığı gerekçesiyle kanun yararına bozulmuştur (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 09.09.2025, E.2025/2623, K.2025/3930). Üç veya beş yıllık sözleşmelerde dava, ilk yılın değil kararlaştırılan sürenin sonunda açılabilir. Kanun yararına bozma, kararın hukuki sonuçlarını ortadan kaldırmaz (HMK m.363/2); ancak Yargıtay'ın yaklaşımını göstermesi bakımından önemlidir.
Sözleşmedeki Önceden İhtar Şartı
Sözleşmede kiraya verenin süre bitiminden belirli bir süre önce (örneğin iki ay) ihtarda bulunması kararlaştırılmışsa bu kayıt kiracı lehine olduğundan geçerlidir. Yargıtay, bölge adliye mahkemeleri arasındaki uyuşmazlığı giderirken bu şarta uyulmaması hâlinde sözleşmenin bir yıl daha uzamış sayılacağını ve kanundaki bir aylık sürede açılan davanın da süresinde kabul edilemeyeceğini belirtmiştir (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 10.03.2025, E.2024/2446, K.2025/1440). Dava hazırlığına sözleşmenin özel şartlarını incelemekle başlanmalıdır.
Zorunlu Arabuluculuk ve Başvuru Zamanı
İlamsız icra yoluyla tahliye dışında kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır (6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m.18/B). Arabulucuya başvurulmadan dava açıldığı anlaşılırsa dava usulden reddedilir; son tutanak dava dilekçesine eklenmemişse mahkeme bunun sunulması için bir haftalık kesin süre verir (m.18/A-2).
Başvuru zamanı: Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, bölge adliye mahkemeleri arasındaki uyuşmazlığı gidererek TBK m.350'ye dayanan davalarda arabuluculuk başvurusunun tahliye davası açma hakkı doğduktan sonra, yani dava açma süresi içinde yapılması gerektiğine karar vermiştir; süre başlamadan yapılan başvuru dava şartını karşılamaz (26.05.2025, E.2025/1495, K.2025/3048). Yargıtay'ın gerekçesini genel hatlarıyla uygun bulduğu Bursa Bölge Adliye Mahkemesi 4. Hukuk Dairesi kararına konu olayda kira dönemi 01.01.2024'te yenileniyordu; ev sahibi 10.12.2023'te arabulucuya başvurmuş, davayı 08.01.2024'te açmıştı. Dava bir aylık süre içinde açılmış olmasına rağmen başvuru süre başlamadan yapıldığı için usulden reddedilmişti.
Yeni malik davası: Yargıtay, 21.10.2025 tarihli kararında TBK m.350 bakımından konunun daha önce çözüldüğünü, yeni malikin TBK m.351'e dayanan davaları bakımından ise bölge adliye mahkemeleri arasında giderilmesi gereken bir uyuşmazlık bulunmadığını belirterek karar verilmesine yer olmadığına hükmetmiştir (E.2025/2677, K.2025/5038). Yeni malik bakımından bu konuda bir uyuşmazlık giderme kararı bulunmamakla birlikte, başvurunun dava açma hakkı doğduktan sonra yapılması daha güvenli bir yoldur.
Arabuluculukta geçen süre: Arabuluculuk sürecinin başlamasından sona ermesine kadar geçen süre hak düşürücü sürelerin hesabında dikkate alınmaz (6325 sayılı Kanun m.16/2); arabuluculuk bürosuna başvurudan son tutanağın düzenlendiği tarihe kadar hak düşürücü süre işlemez (m.18/A-15). Yargıtay, 10.09.2019 başlangıç tarihli bir yıllık sözleşmede arabulucuya 20.09.2023'te başvurulduğu, son tutanağın 05.10.2023'te düzenlendiği ve davanın 16.10.2023'te açıldığı bir dosyada, arabuluculukta geçen sürenin işlemeyeceğini gözeterek davanın süresinde açıldığını kabul etmiş ve usulden ret kararını kanun yararına bozmuştur (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 03.12.2025, E.2025/2548, K.2025/5852).
Doğru sıralama: Kira dönemi biter; dava açma süresi içinde arabulucuya başvurulur; son tutanak düzenlendikten sonra bir aylık sürenin kalan kısmı içinde dava açılır. TBK m.353 uyarınca yazılı bildirim yapılmışsa dava açma süresi bir kira yılı uzayacağından arabuluculuk başvurusunun da bu uzayan süre içinde yapılabileceği kabul edilebilir; bu konuda ayrıca bir uyuşmazlık giderme kararı bulunmamaktadır.
Davada Sunulması Gereken Deliller
Kira sözleşmesi (başlangıç tarihi, süre, özel şartlar) ve varsa ihtarname ile tebliğ şerhi
Tapu kaydı (malik sayısı, mülkiyet türü) ve ihtiyaçlı adına kayıtlı diğer taşınmazlar
Arabuluculuk son tutanağı
Nüfus kayıt örneği (ihtiyaçlı ile kiraya veren arasındaki bağ) ve adres kayıt bilgileri
İhtiyaçlının mevcut durumu: oturduğu evin veya işyerinin kira sözleşmesi, aldığı tahliye ihtarı; aile evinde kalıyorsa evin kalabalık olduğunu gösteren deliller
İhtiyacın sebebine göre belgeler: evlilik, tayin yazısı, işe giriş veya SGK kaydı, okul kaydı, doktor raporları, emeklilik belgesi; işyeri ihtiyacında vergi veya meslek odası kaydı
Tanıklar ve gerektiğinde keşif ile bilirkişi incelemesi
Görevli ve Yetkili Mahkeme, Yargılama Usulü
Görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir (HMK m.4/1-a). Davalı kiracının yerleşim yeri mahkemesi (HMK m.6) ile sözleşmenin ifa yeri olarak kiralananın bulunduğu yer mahkemesi (HMK m.10) yetkilidir; kiracı çoğunlukla kiralananda oturduğundan bu iki yer genellikle aynıdır. Yetki kesin olmadığından davalı süresinde itiraz etmezse dava açıldığı yerde görülmeye devam eder.
Sulh hukuk mahkemesinde görülen davalar basit yargılama usulüne tabidir (HMK m.316/1-a). Cevap süresi dava dilekçesinin tebliğinden itibaren kural olarak iki haftadır; cevaba cevap ve ikinci cevap dilekçesi verilmez (HMK m.317). Davanın ne kadar süreceği; tebligat, tanıkların dinlenmesi, keşif ve bilirkişi incelemesi ile kanun yollarına başvurulup başvurulmamasına göre değişir.
Ankara'da dava açılacak yer: Ankara Adliyesine bağlı sulh hukuk mahkemeleri Dışkapı ek hizmet binasında görev yapmaktadır. Etimesgut ve Sincan gibi Ankara Batı Adliyesi'nin yargı çevresindeki ilçeler bakımından yetki kurallarına göre Ankara Batı Adliyesi'ndeki mahkemeler yetkili olabilir. Ankara'daki kira uyuşmazlıklarına ilişkin çalışmalarımız için Ankara Kira Avukatı sayfamıza bakabilirsiniz.
Tahliye Kararının Kesinleşmeden İcrası
İstinaf veya temyiz yoluna başvurulması kararın icrasını durdurmaz; kesinleşme şartı kişiler hukuku, aile hukuku ve taşınmaz mal ile ilgili ayni haklara ilişkin kararlar için aranır (HMK m.350, m.367). Kira sözleşmesine dayanan tahliye kararı bu istisnalara girmediğinden ilk derece mahkemesinin kararı, kiracı istinafa başvursa bile ilamlı icra yoluyla takibe konulabilir. Kiracı icrayı durdurmak istiyorsa İcra ve İflas Kanunu m.36 uyarınca icra mahkemesince kabul edilecek teminatı göstererek icranın geri bırakılması kararı almalıdır.
İstinaf ve Temyiz
İlk derece mahkemesinin kararına karşı istinaf yoluna başvurulabilir. Bölge adliye mahkemesi kararının temyiz edilip edilemeyeceği üç aylık kira tutarına göre belirlenir: kira ilişkisinden doğan alacak davaları dışındaki davalarda üç aylık kira tutarı temyiz sınırının üzerinde değilse bölge adliye mahkemesi kararı kural olarak kesindir (HMK m.362/1-b). Parasal sınırların uygulanmasında davanın açıldığı tarihteki miktar esas alınır (HMK Ek m.1/2). Bölge adliye mahkemesinin istinaf başvurusunu kabul ederek yeniden esas hakkında karar verdiği durumlar için 7589 sayılı Kanunla HMK m.362'ye eklenen üçüncü fıkra ayrıca değerlendirilmelidir.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, üç aylık kira toplamı 22.953,45 TL olan bir ihtiyaç davasında bu tutarın dava tarihindeki 78.630,00 TL'lik temyiz sınırının altında kaldığını belirterek temyiz dilekçesini miktardan reddetmiştir (24.12.2025, E.2025/4191, K.2025/6398). Kira bedeli düşük dosyalarda bölge adliye mahkemesi kararı son karar olabileceğinden delillerin ilk derece mahkemesinde eksiksiz sunulması önem taşır.
Yargılama Sırasında Değişen Durumlar
Kiracının taşınmazı boşaltması: Dava konusuz kalabilir; bu durumda yargılama giderleri davanın açıldığı tarihteki haklılık durumuna göre belirlenir (HMK m.331/1). Yukarıda anılan 29.06.2021 tarihli Hukuk Genel Kurulu kararına konu dosyada kiracı yargılama sırasında taşınmazı boşaltmış; Kurul, dava tarihinde kiraya verenin haklı olduğunu gözeterek yargılama giderleri ve vekâlet ücretinin buna göre belirlenmesi gerektiğini belirtmiştir.
İhtiyacın sona ermesi: Yargılama sürerken ihtiyaçlının başka bir taşınmaz edinmesi, başka bir yere taşınması ya da ihtiyacın dayandığı olayın ortadan kalkması davanın reddine yol açabilir.
Kira borcu: Kiracı taşınmazda oturduğu sürece kira ödemeye devam eder. Kira bedelinin güncellenmesi ayrı bir konudur; bunun için Kira Tespit Davası yazımıza bakabilirsiniz.
Tahliyeden Sonra Üç Yıllık Yeniden Kiralama Yasağı
Gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağlayan kiraya veren, haklı sebep olmaksızın kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz; aksi hâlde eski kiracısına son kira yılında ödenen bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür (TBK m.355).
Yargıtay uygulamasında bu tazminat, kiracının yargı kararı veya icra yoluyla tahliye edilmesine bağlanmaktadır. Kızının konut ihtiyacını noter ihtarıyla bildiren kiraya verenin dava açmadığı, kiracının kendiliğinden çıktığı ve taşınmazın sonradan başkasına kiralandığı bir dosyada Yargıtay, kiracının herhangi bir yargı kararı veya icra işlemi olmaksızın taşınmazı boşalttığını belirterek tazminat koşullarının oluşmadığına ilişkin bölge adliye mahkemesi kararını onamıştır (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 18.09.2024, E.2023/4399, K.2024/2384). Ayrıntılar için Yeniden Kiralama Yasağı Nedir? yazımıza bakabilirsiniz.
Uygulamada Sık Yapılan Usul Hataları
Bir yıllık sözleşmeyi uzadıktan sonra belirsiz süreli sayıp yanlış tarihte dava açmak.
Üç veya beş yıllık sözleşmede süre dolmadan dava açmak.
Sözleşmedeki önceden ihtar şartını gözden kaçırmak.
Arabulucuya dava açma süresi başlamadan başvurmak ya da son tutanaktan sonra kalan süreyi kaçırmak.
Paylı mülkiyette çoğunluğu, elbirliği mülkiyetinde tüm ortakların katılımını sağlamadan dava açmak.
İşyeri ihtiyacını, ortağı olunan şirketin ihtiyacı olarak ileri sürmek.
Sık Sorulan Sorular
Ev sahibi "evime ihtiyacım var" diyerek kiracıyı çıkarabilir mi?
Bu beyan tek başına yeterli değildir. Kiracı rızasıyla çıkmazsa tahliye ancak mahkeme kararıyla mümkündür; kiraya verenin ihtiyacın kendisi veya kanunda sayılan yakınları için gerçek, samimi ve zorunlu olduğunu ispatlaması ve davayı kanundaki süre içinde açması gerekir.
Kimin ihtiyacı için tahliye davası açılabilir?
Kiraya verenin kendisi, eşi, altsoyu (çocuk, torun), üstsoyu (anne, baba, büyükanne, büyükbaba) ve kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için açılabilir. Kardeş gibi yakınlar için davaya ancak kanunen bakma yükümlülüğü gösterilirse dayanılabilir. Yargıtay'ın istikrar kazanmış uygulamasına göre gerçek kişi kiraya veren, ortağı olduğu şirketin ihtiyacına dayanamaz.
Ev sahibinin başka evleri varsa tahliye davası açabilir mi?
Diğer konutların tamamı kiracılıysa, uygulamada malikin hangi konutu için dava açacağını seçebileceği kabul edilmektedir. Boş ve oturmaya elverişli bir konut varsa, kiracılı konuta neden ihtiyaç duyulduğunun ayrıca açıklanması gerekir.
Başka şehirde yaşayan ev sahibi tahliye isteyebilir mi?
İsteyebilir; ancak taşınma zorunluluğunu tayin yazısı, iş değişikliği veya sağlık kayıtları gibi belgelerle göstermesi gerekir. Mahkemeler adres kayıtlarını da inceler; taşınma yalnızca bir niyet olarak kalmışsa ihtiyaç henüz doğmamış sayılabilir.
İhtiyaç nedeniyle tahliye davası ne zaman açılmalı?
Belirli süreli sözleşmelerde sürenin bitiminden başlayarak bir ay içinde açılmalıdır. Belirsiz süreli sözleşmelerde fesih dönemi ve bildirim süresine uyularak belirlenen tarihten başlayarak bir ay içinde açılır. Kiraya veren en geç bu süre içinde dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse dava açma süresi bir kira yılı uzamış sayılır (TBK m.353).
Arabulucuya ne zaman başvurulmalı?
Yargıtay'a göre TBK m.350'ye dayanan davalarda başvuru, dava açma hakkı doğduktan sonra ve dava açma süresi içinde yapılmalıdır; süre başlamadan yapılan başvuru dava şartını karşılamaz. Arabuluculukta geçen süre dava süresine sayılmaz; son tutanaktan sonra bir aylık sürenin kalan kısmı içinde dava açılmalıdır.
İhtiyaç nedeniyle tahliye davası ne kadar sürer?
Kesin bir süre vermek mümkün değildir. Dava basit yargılama usulüne tabidir; süre tebligat, tanıkların dinlenmesi, keşif ve bilirkişi incelemesi ile istinaf ve temyiz aşamalarına göre değişir. Tahliye kararı kesinleşmeden icraya konulabildiğinden kanun yolu aşamaları kararın uygulanmasını kendiliğinden durdurmaz.
Ev sahibi kira artışı istedikten sonra ihtiyaç davası açarsa ne olur?
Bu durum tek başına davayı engellemez; mahkeme ihtiyacın samimi olup olmadığını dosyanın bütününe bakarak değerlendirir. Örneğin Yargıtay'ın 21.04.2026 tarihli kararına konu dosyada kiracı asıl amacın kira bedelini artırmak olduğunu savunmuş; ihtiyacın kapasite raporları ve tanık beyanlarıyla ispatlandığı kabul edilerek tahliye kararı onanmıştır.
Tahliye kararı kesinleşmeden kiracı çıkarılabilir mi?
Evet. İstinaf veya temyiz başvurusu tahliye kararının icrasını durdurmaz. Kiraya veren ilk derece mahkemesinin kararını ilamlı icraya koyabilir; kiracı icrayı ancak teminat göstererek icranın geri bırakılması kararı alırsa durdurabilir.
Tahliye davasında Yargıtay'a gidilebilir mi?
Üç aylık kira tutarı temyiz sınırının üzerindeyse gidilebilir; değilse bölge adliye mahkemesi kararı kural olarak kesindir (HMK m.362/1-b). Sınır her yıl güncellenir ve davanın açıldığı tarihteki tutar esas alınır.
Tahliyeden sonra ev başkasına kiralanabilir mi?
İhtiyaç sebebiyle boşaltılan taşınmaz, haklı bir sebep olmadıkça üç yıl geçmeden eski kiracı dışında birine kiralanamaz; aksi hâlde kiraya veren, eski kiracısına son kira yılında ödenen bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlü tutulabilir. Yargıtay uygulamasında bu tazminat, kiracının yargı kararı veya icra yoluyla tahliye edilmesine bağlanmaktadır.
Evi yeni satın aldım, aynı kurallar mı geçerli?
İhtiyacın değerlendirilmesinde uygulamada aynı ölçütler esas alınır; ancak yeni malik için TBK m.351'de ayrı süre ve bildirim kuralları vardır. Bu konuyu Ev Sahibi Evi Satarsa Kiracı Çıkmak Zorunda mı? yazımızda ayrıntılı olarak anlattık.
İlgili Yazılar
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır. Süre ve şartların değerlendirilmesi; sözleşmenin tarihlerine, tapu kaydına ve dosyadaki delillere göre farklılaşır ve somut dosya bir avukatla birlikte değerlendirilmelidir.
Av. Murat Akman — Ankara Kira Avukatı. Detaylı bilgi ve randevu için: www.muratakman.com
Son güncelleme: 8 Ekim 2026
