Kira Tespit Davası: Şartları, Süresi ve Kira Bedelinin Belirlenmesi
Güncelleme tarihi: 2 Kas
Kısa cevap: Kira tespit davası, konut veya çatılı iş yeri kirasında yeni kira döneminde ödenecek bedelin mahkemece belirlenmesi için kiraya veren ya da kiracı tarafından açılır. Bedeli belirlenecek kira dönemi itibarıyla kira ilişkisi beş yılı doldurmamışsa hâkim, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını aşmayacak şekilde karar verir; beş yılı doldurmuşsa emsal kira bedellerini de dikkate alarak hakkaniyete uygun bedeli belirler (TBK m.344). Dava her zaman açılabilir; ancak kararın yeni dönemin başından itibaren geçerli olması için TBK m.345'teki süreye uyulmalıdır. Dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur.
Bu yazıda kira tespit davasının şartlarını, kira bedelinin nasıl belirlendiğini, davanın ne zaman açılması gerektiğini, yargılama sürecini, kira farkının ne zaman istenebileceğini ve faizini anlatıyoruz.
Kira Tespit Davasının Şartları
Kiralanan konut veya çatılı iş yeri olmalıdır. Kira tespiti, TBK m.339 vd. kapsamındaki konut ve çatılı iş yeri kiralarında istenebilir; arazi veya çatısız taşınmaz kiralarında bu dava açılamaz. Kiralananda hem yapı hem açık alan varsa, taşınmazın baskın niteliği belirleyicidir (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E.2025/4986, K.2026/3318). Niteliği gereği geçici kullanıma özgülenmiş taşınmazların altı ay ve daha kısa süreyle kiralanmasında bu hükümler uygulanmaz (TBK m.339/1).
Taraflar arasında devam eden bir kira ilişkisi bulunmalıdır. Davayı kiraya veren, kiracı ya da kiralananı edinen yeni malik açabilir (TBK m.310). Kiraya veren sıfatı bulunmayan malik veya paydaşlar da davayı açabilir (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E.2025/575, K.2025/4049).
Bedeli belirlenecek kira dönemi açıkça gösterilmelidir; karar yalnızca istenen dönem için verilir. Talep edilen bedelin net mi brüt mü olduğu da belirtilmelidir.
Dava açmadan önce arabuluculuğa başvurulmuş ve anlaşma sağlanamamış olmalıdır (6325 sayılı Kanun m.18/B).
Kira Bedelinin Belirlenmesi (TBK m.344)
Kira İlişkisi Beş Yılı Doldurmamışsa
Tarafların yenilenen kira dönemine ilişkin artış anlaşması, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Taraflar bir anlaşma yapmamışsa hâkim, yine bu oranı geçmemek üzere kiralananın durumunu gözeterek hakkaniyete göre karar verir (TBK m.344/1-2). Bu aşamada emsal kira bedellerine dayanılarak TÜFE oranının üzerine çıkılamaz. Sözleşmede bu sınır içinde kalan geçerli bir artış şartı varsa kira zaten bu şarta göre artacağından, ilk beş yıl içinde dava açmanın pratik yararı çoğu zaman sınırlıdır.
Konut kiralarında yüzde yirmi beşlik geçici artış sınırı, 7409 sayılı Kanunla eklenen TBK geçici m.1 ve 7456 sayılı Kanunla eklenen geçici m.2 uyarınca 1 Temmuz 2024 (bu tarih dâhil) tarihine kadar yenilenen kira dönemlerinde uygulanmış ve sona ermiştir; artık TBK m.344'teki TÜFE ortalaması sınırı uygulanır.
Kira İlişkisi Beş Yılı Doldurmuşsa
Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda hâkim, taraflar bir anlaşma yapmış olsa bile; TÜFE değişimini, kiralananın durumunu ve emsal kira bedellerini birlikte gözeterek hakkaniyete uygun bedeli belirler (TBK m.344/3). Bu belirleme TÜFE sınırıyla ve sözleşmedeki artış oranıyla bağlı değildir (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E.2026/1213, K.2026/1751). Bu şekilde belirlenen bedel, izleyen kira yıllarında yeniden TÜFE sınırı içinde değiştirilebilir (TBK m.344/3).
Beş yıllık süre, ilk sözleşme süresine göre değil, yenilemeler dahil kira ilişkisinin toplam süresine göre hesaplanır. Örneğin bir yıllık sözleşme her yıl yenilenmişse beş yıl, beşinci kira yılının sonunda dolar ve hâkimin emsallere göre belirleme yapabileceği ilk dönem altıncı kira yılıdır.
Hak ve Nesafet (Eski Kiracı) İndirimi
Beş yıldan sonraki belirlemelerde bilirkişi, kiralananın boş olarak kiraya verilmesi hâlinde getirebileceği bedeli emsallere göre tespit eder. Mahkeme, kiracının eski kiracı olduğunu gözeterek bu bedelden hak ve nesafet indirimi yapar; Yargıtay bu indirimi yerinde bulmaktadır (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E.2025/4785, K.2026/1403; E.2025/2321, K.2025/5468). İndirim oranı hâkimin takdirindedir ve dosyanın özelliklerine göre değişir. Bu nedenle sonuç bedel, bilirkişinin tespit ettiği emsal bedelden farklı çıkabilir.
Yabancı Para Kira Bedeli
Sözleşmede kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa, Türk Parasının Kıymetini Koruma mevzuatı saklı kalmak üzere beş yıl geçmedikçe bedelde değişiklik yapılamaz; aşırı ifa güçlüğüne ilişkin TBK m.138 ise saklıdır. Beş yıldan sonra yabancı paranın değerindeki değişiklikler de gözetilerek TBK m.344/3'e göre belirleme yapılır (TBK m.344/4). Türkiye'de yerleşik kişiler arasındaki taşınmaz kira sözleşmelerinde bedelin döviz cinsinden veya dövize endeksli kararlaştırılması, Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında 32 Sayılı Karar m.4/g uyarınca kural olarak mümkün değildir.
Davanın Açılma Zamanı (TBK m.345)
Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir (TBK m.345/1). Ancak davanın zamanı, belirlenecek bedelin hangi tarihten itibaren uygulanacağını belirler:
Dava, yeni kira döneminin başlangıcından en geç otuz gün önce açılırsa, belirlenen bedel yeni dönemin başından itibaren kiracıyı bağlar.
Kiraya veren, yeni kira dönemi başlamadan en az otuz gün önce kiracıya ulaşacak şekilde kira bedelinin artırılacağını yazılı olarak bildirmişse, dava izleyen yeni kira döneminin sonuna kadar açılabilir; bu durumda da bedel yeni dönemin başından itibaren geçerli olur (TBK m.345/2).
Sözleşmede yeni dönemde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılan davada belirlenen bedel dönem başından itibaren geçerli olur (TBK m.345/3). Bu hâlde ayrıca yazılı bildirim gerekmez (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E.2025/2321, K.2025/5468).
Bu koşullar sağlanmazsa belirlenen bedel, ancak davanın açılmasından sonra başlayan kira dönemi için uygulanabilir; bunun için davacının o dönemin tespitini talep etmesi gerekir (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E.2025/575, K.2025/4049). Yazılı bildirimin süresinde yapıldığını kiraya veren ispat etmelidir; ispatlanamayan bildirim dikkate alınmaz (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E.2024/2514, K.2025/1571).
Arabulucu, başvuruyu görevlendirildiği tarihten itibaren üç hafta içinde sonuçlandırır; bu süre zorunlu hâllerde en fazla bir hafta uzatılabilir (6325 sayılı Kanun m.18/A-9). Bu nedenle yeni kira dönemine kısa süre kala harekete geçmek kararın bir dönem sonraya kaymasına yol açabilir. Süreci erken başlatmak ve gerekiyorsa yazılı bildirimi ayrıca yapmak daha güvenlidir. Yazılı bildirimin nasıl yapılacağı için ihtarname yazımıza bakabilirsiniz.
Zorunlu Arabuluculuk
Kiralanan taşınmazların ilamsız icra yoluyla tahliyesi dışında kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda, dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır (6325 sayılı Kanun m.18/B). Bu kural 1 Eylül 2023'ten itibaren uygulanmaktadır ve kira tespit davası da bu kapsamdadır. Arabulucuya başvurulmadan açılan dava, dava şartı yokluğu nedeniyle usulden reddedilir (6325 sayılı Kanun m.18/A-2). Davacı, anlaşmaya varılamadığına ilişkin son tutanağın aslını veya arabulucunun onayladığı bir örneğini dava dilekçesine eklemelidir; eklenmezse mahkeme bir haftalık kesin süre verir ve tutanak bu sürede sunulmazsa dava usulden reddedilir.
Görevli ve Yetkili Mahkeme
Kira tespit davalarında görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir (HMK m.4/1-a). Genel yetkili mahkeme davalının yerleşim yeri mahkemesidir (HMK m.6); sözleşmeden doğan davalar sözleşmenin ifa edileceği yer mahkemesinde de açılabileceğinden (HMK m.10), uygulamada dava çoğunlukla taşınmazın bulunduğu yerde açılır.
Yargılama Süreci ve Deliller
Mahkeme genellikle taşınmazda keşif yapar ve bilirkişi incelemesi yaptırır. Bilirkişi; taşınmazın konumunu, büyüklüğünü, yaşını, kat ve cephesini, kullanım amacını, iş yerlerinde ticari potansiyelini ve çevredeki emsal kira bedellerini değerlendirir. Emsal olarak mümkün olduğunca aynı bölgede, benzer nitelikte ve yakın tarihte kiraya verilmiş taşınmazlar esas alınır. Emsal kira sözleşmeleri ve taşınmazın özellikleri en önemli delillerdir; kiralık ilanlarındaki bedeller gerçekleşmiş kira bedeli olmadığından tek başına emsal yerine geçmez. Taraflar, bilirkişi raporunun kendilerine tebliğinden itibaren iki hafta içinde rapordaki eksik veya belirsiz hususların giderilmesini isteyebilir (HMK m.281/1).
Mahkeme taleple bağlıdır; davacının istediğinden yüksek bir bedele hükmedemez (HMK m.26). Islahla davaya konu edilen dönemi izleyen kira dönemleri davaya eklenemez; bu dönemler ayrı bir davanın konusu olur (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E.2024/257, K.2024/3926). Bu nedenle talep edilen bedel, dava açılmadan önce emsal araştırmasıyla dikkatle belirlenmelidir. Mahkeme delillere göre talepten daha düşük bir bedel belirleyebilir. Kiracı artırılması istenen veya karar verilebilecek miktarı ödüyor olsa bile dava reddedilmez; mahkeme, kiracının kabul ettiği miktardan az olmamak üzere kira bedelinin tespitine karar verir (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E.2023/5249, K.2024/3281). Dava süresince kiracı, sözleşmeye ve kanuni sınıra göre ödemesi gereken güncel kira bedelini ödemeye devam etmelidir; tespit edilen fark ancak karar kesinleşince istenebilir.
Kira Farkının İstenmesi ve Faizin Başlangıcı
Kira tespit kararı yalnızca yeni kira bedelini belirler; aynı davada fark kira bedelinin tahsili istenemez. Belirlenen fark, kararın kesinleşmesiyle muaccel olur; kesinleşmeden önce bu fark için icra takibi yapılamaz (Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu, 12.11.1979, E.1979/1, K.1979/3; Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 09.11.2021, E.2017/1847, K.2021/1376; Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E.2017/7339, K.2019/5407). Fark alacağına, kararın kesinleşmesinden önceki bir tarihten itibaren faiz yürütülemez (Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı, 24.11.1995, E.1994/2, K.1995/2).
Kira bedelleri beş yıllık zamanaşımına tabidir (TBK m.147/1). Zamanaşımı alacağın muaccel olmasıyla işlemeye başladığından (TBK m.149/1), tespit edilen fark alacağı bakımından süre kural olarak kararın kesinleşmesinden itibaren işler. Zamanaşımı ileri sürülmedikçe hâkim bunu kendiliğinden dikkate alamaz (TBK m.161).
Harç, Vekâlet Ücreti ve Kanun Yolu
Aylık kira bedelinin tespiti davalarında karar ve ilam harcı, hükmedilen aylık kira bedeli ile önceden ödenmekte olan aylık kira bedeli arasındaki fark üzerinden alınır (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E.2024/969, K.2024/3820). Vekâlet ücreti ise Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi'nin 9. maddesi uyarınca tespit olunan kira farkının bir yıllık tutarı üzerinden hesaplanır. Dava, tespiti istenen dönemden önce açılır ve kiracı yeni dönem başlamadan kiralananı tahliye ederse dava konusuz kalır; bu durumda yargılama giderleri kiraya veren üzerinde bırakılır (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E.2026/2389, K.2026/3804).
Kira ilişkisinden doğan ve üç aylık kira tutarı temyiz sınırını geçmeyen davalara ilişkin bölge adliye mahkemesi kararları temyiz edilemez (HMK m.362/1-b). Temyiz sınırında davanın açıldığı tarihteki parasal sınır esas alınır (HMK ek m.1/2; Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E.2026/4950, K.2026/3137). İstinaf sınırının altında kalan davalarda ilk derece mahkemesinin kararı kesindir (HMK m.341/2). Parasal sınırlar her yıl yeniden değerleme oranında güncellendiğinden, dava açılırken kanun yolu ihtimali de hesaba katılmalıdır.
Sık Sorulan Sorular
Kira tespit davası açmak için beş yıl beklemek gerekir mi?
Hayır. Dava her zaman açılabilir; bir sonraki kira dönemi için, içinde bulunulan dönemde de açılabilir (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E.2026/2389, K.2026/3804). Belirleyici olan davanın açıldığı tarih değil, bedeli istenen kira dönemidir: o dönem itibarıyla kira ilişkisi beş yılı doldurmamışsa hâkim TÜFE ortalaması sınırını aşamaz; emsal kira bedellerine göre belirleme, beş yılı dolduran kira ilişkisinde ve sonraki her beş yılın sonunda yapılabilir.
Kira tespit davası ne zaman açılır?
Belirlenecek bedelin yeni dönemin başından itibaren geçerli olması için dava, yeni dönem başlamadan en geç otuz gün önce açılmalı ya da yeni dönemden en az otuz gün önce kiracıya ulaşacak şekilde yazılı artış bildirimi yapılıp dava yeni dönemin sonuna kadar açılmalıdır. Sözleşmede artış hükmü varsa dava yeni dönemin sonuna kadar açılabilir.
Kira tespit davası ne kadar sürer?
Kesin bir süre verilemez. Süre; arabuluculuk aşamasına, mahkemenin iş yüküne, keşif ve bilirkişi incelemesine, rapora yapılan itirazlara ve kararın istinaf veya temyize taşınıp taşınmadığına göre değişir. Dava devam ederken kiracı, sözleşmeye ve kanuni sınıra göre güncel kira bedelini ödemeye devam etmelidir.
Kira tespit davasında faiz ne zaman başlar?
Belirlenen kira farkı kararın kesinleşmesiyle muaccel olur. Fark alacağına, kararın kesinleşmesinden önceki bir tarihten itibaren faiz yürütülemez (Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı, 24.11.1995, E.1994/2, K.1995/2).
Paylı veya miras kalan bir taşınmazda davayı kim açar?
Davayı kira sözleşmesinin tarafları açabileceği gibi taşınmazın maliki veya paydaşlarından her biri de açabilir. Paylı mülkiyette her paydaş kendi payı oranında kira bedelinin tespitini isteyebilir; diğer paydaşlar davaya katılır veya muvafakat verirse kira bedelinin tamamının tespiti istenebilir (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E.2025/575, K.2025/4049). Elbirliği mülkiyetinde, örneğin paylaşılmamış mirasta ise tüm mirasçıların birlikte dava açması, açılan davaya katılması veya muvafakat vermesi ya da miras ortaklığına temsilci atanması gerekir (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E.2019/5339, K.2019/8462).
Kira tespit davası ile kira uyarlama davası aynı mı?
Hayır. Kira tespit davası, yenilenen kira dönemleri için bedelin TBK m.344-345'e göre belirlenmesidir. Uyarlama davası ise sözleşme kurulduktan sonra ortaya çıkan olağanüstü ve öngörülemeyen bir değişiklik nedeniyle edimler arasındaki dengenin aşırı ölçüde bozulması hâlinde TBK m.138'e dayanılarak açılır ve şartları daha ağırdır. Yargıtay'a göre enflasyon, kira artışları ve emsal kiralardaki değişim kira tespit davasının konusudur; bu sebepler tek başına uyarlama davasına dayanak yapılamaz (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E.2026/1213, K.2026/1751).
Ev sahibi kira tespit davası açarak kiracıyı çıkarabilir mi?
Hayır. Kira tespit davasında kira sözleşmesi devam eder; yalnızca yeni dönem bedeli belirlenir. Kiracının tahliyesi ayrı tahliye sebeplerine ve davalarına bağlıdır. Ayrıntılar için ihtiyaç nedeniyle tahliye davası ve kiracı hakları yazılarımıza bakabilirsiniz.
İlgili Yazılar
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır. Kira tespitinde sürelerin doğru hesaplanması ve emsal araştırması sonucu doğrudan etkiler; dava öncesinde sözleşmenin ve kira geçmişinin bir avukatla değerlendirilmesi hak kaybı riskini azaltır.
Av. Murat Akman — Ankara Kira Avukatı. Detaylı bilgi ve randevu için: www.muratakman.com
Son güncelleme: 2 Kasım 2026
