Kira Tespit Davası (2026): Kira Bedeli Nasıl Belirlenir, Şartları ve Süreç
- 2 gün önce
- 6 dakikada okunur
Kira tespit davası, kira bedelinin güncel piyasa koşullarına ve yasal kurallara göre yeniden belirlenmesi için açılan bir davadır. Uzun süredir devam eden kira ilişkilerinde ödenen bedel emsallerin çok altında kaldığında kiraya verenler; fahiş artış talep edildiğinde ise kiracılar bu davaya başvurabilir. Bu rehberde kira bedelinin nasıl belirlendiğini, davanın şartlarını, süresini ve sürecini Türk Borçlar Kanunu çerçevesinde açıklıyoruz.
Kira Tespit Davası Nedir?
Kira tespit davası, taraflar arasındaki kira bedelinin mahkeme tarafından hakkaniyete uygun biçimde belirlenmesini sağlayan bir dava türüdür (TBK m. 344). Hem kiraya veren hem de kiracı, kira bedelinin yasal sınırlar ve emsal bedeller dikkate alınarak yeniden tespitini isteyebilir. Dava sonunda mahkeme, geçerli olacak yeni kira bedelini belirler. Kira tespiti yalnızca konut ve çatılı iş yeri niteliğindeki taşınmazların kirasında istenebilir; arazi veya çatısız taşınmazların kirasında bu dava açılamaz.
Kira Artışı ile Kira Tespiti Arasındaki Fark
Kira artışı, sözleşmede kararlaştırılan ya da kanunda öngörülen oran üzerinden kira bedelinin kendiliğinden güncellenmesidir. Kira tespiti ise bu güncelleme yetersiz veya fahiş kaldığında bedelin yargı yoluyla yeniden belirlenmesidir. Her artış anlaşmazlığı otomatik olarak dava gerektirmez; ancak taraflar orana veya bedele itiraz ediyorsa kira tespit davası gündeme gelir.
Kira Bedeli Nasıl Belirlenir? (TBK m. 344)
Kira bedelinin belirlenmesinde sözleşmenin süresine göre farklı kurallar uygulanır:
Beş yıldan kısa süreli kira ilişkilerinde: Yenilenen kira dönemlerinde artış, bir önceki kira yılının on iki aylık TÜFE (tüketici fiyat endeksi) ortalamasını geçemez; bu oranın üzerindeki artışlar geçersizdir. Buradaki beş yıllık süre, sözleşmenin ilk kurulduğu tarihten itibaren -tüm yenilemeler dâhil- geçen toplam süre olarak hesaplanır; örneğin birer yıllık bir sözleşmenin dört kez yenilenmesiyle de bu süre dolmuş olabilir.
Beş yıldan sonra: Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde hâkim; TÜFE'deki değişim, kiralananın durumu ve emsal kira bedellerini göz önünde tutarak hakkaniyete uygun yeni bedeli belirler ve artık TÜFE üst sınırı ile bağlı değildir. Bu aşamada, bilirkişi incelemesiyle belirlenen rayiç bedelden kiracının uzun süredir aynı taşınmazda kiracı olması nedeniyle hakkaniyet gereği bir miktar indirim ("eski kiracı indirimi") yapılması Yargıtay uygulamasında yerleşiktir.
Yabancı para kira: Yabancı para üzerinden kararlaştırılan kira bedellerinde, kural olarak beş yıl geçmedikçe değişiklik yapılamaz (TBK m. 344/son).
Hakkaniyet (Eski Kiracı) İndirimi: Mahkemece emsal incelemesiyle belirlenen rayiç kira bedeli üzerinden, kiracının aynı yerde uzun süredir kiracı olması gerekçesiyle takdiren bir indirim uygulanabilir. Uygulamada bu indirim çoğu dosyada yaklaşık %10-20 arasında görülmektedir (örn. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 2025/4986 E., 2026/3318 K.); ancak oran tamamen somut olayın özelliklerine ve hâkimin takdirine bağlıdır, önceden kesin bir oran garanti edilemez. Güncel Yargıtay 3. Hukuk Dairesi kararlarında bu indirim somut olaya göre değişmekle birlikte sıklıkla %10 uygulanmaktadır.
Not: 11 Haziran 2022 – 1 Temmuz 2024 arasında konut kiralarında geçerli olan %25'lik geçici tavan uygulaması sona ermiştir. Artık yasal üst sınır yeniden 12 aylık TÜFE ortalamasıdır; başvuru tarihindeki güncel oran için TÜİK verisi esas alınmalıdır.
Kira Tespit Davası Ne Zaman Açılır? (Süre)
Kira tespit davası her zaman açılabilir; belirli bir hak düşürücü süreye tabi değildir. Ancak davanın hangi dönemden itibaren sonuç doğuracağı önemlidir (TBK m. 345):
Yeni kira döneminin başlangıcından en az otuz gün önce açılan dava ya da bu süre içinde kiracıya ulaşan yazılı bildirim üzerine açılan dava, yeni dönemden itibaren geçerli bedeli belirler.
Sözleşmede yeni dönemde artış yapılacağına ilişkin bir hüküm varsa, dava yeni dönemin sonuna kadar açıldığında da yeni dönemden itibaren geçerli olur.
Bu süreler kaçırılırsa, tespit edilen bedel bir sonraki kira döneminde uygulanır.
Yazılı bildirimin bu süreyi kesebilmesi için kiracıya fiilen ulaşmış (tebliğ edilmiş) olması gerekir; bildirimin yalnızca postaya verilmiş olması tek başına yeterli değildir.
Dava Şartı: Zorunlu Arabuluculuk
1 Eylül 2023 tarihinden itibaren, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda -kiralanan taşınmazların ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler hariç olmak üzere- arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır (6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m. 18/B). Kira tespit davası da bu kapsamdadır. Arabuluculuk görüşmelerinde anlaşma sağlanamazsa düzenlenen son tutanağın aslı veya arabulucu onaylı örneği dava dilekçesine eklenmelidir; aksi hâlde dava, dava şartı yokluğu nedeniyle usulden reddedilir.
Görevli ve Yetkili Mahkeme
Kira tespit davalarında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesidir. Genel yetkili mahkeme davalının yerleşim yeri mahkemesi olmakla birlikte (HMK m. 6), kira sözleşmesinin ifa yeri sayılan taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi de yetkilidir (HMK m. 10). Bu, taşınmazın aynına ilişkin davalardaki gibi kesin/münhasır bir yetki değildir; davacı bu mahkemelerden birini seçebilir. Uygulamada davalar çoğunlukla taşınmazın bulunduğu yerde açılır; örneğin Ankara'daki bir taşınmaz için dava genellikle Ankara Sulh Hukuk Mahkemelerinde görülür.
Dava Süreci ve Deliller
Yargılamada mahkeme genellikle taşınmazın bulunduğu yerde keşif yapar ve bilirkişi incelemesi ister. Bilirkişi; taşınmazın konumu, yüzölçümü, yaşı, kat ve cephesi, kullanım amacı, imar durumu, işyerlerinde ticari potansiyeli, boş olarak yeniden kiraya verilebilirlik durumu ve çevredeki emsal kira bedellerini değerlendirerek rayiç bedeli raporlar. Emsal seçiminde Yargıtay yerleşik uygulaması; mümkün olduğunca aynı mahalle veya yakın sokakta, benzer cephe ve büyüklükte, benzer kullanım amacıyla ve yakın tarihte kiraya verilmiş taşınmazların esas alınmasını arar. Emsal kira sözleşmeleri, ilan örnekleri ve taşınmazın somut özellikleri en önemli delillerdir. Önemle belirtmek gerekir ki mahkeme, bilirkişinin tespit ettiği emsal rayiç bedeli olduğu gibi hükme bağlamaz; bu rayiç üzerinden TÜFE değişimini, kiralananın durumunu ve -beş yıldan sonraki dönemlerde- eski kiracı indirimini birlikte değerlendirerek hakkaniyete uygun nihai bedeli belirler; bu nedenle mahkemenin belirlediği bedel, bilirkişi raporundaki emsal rakamdan farklı çıkabilir. Taraflardan her biri, seçilen emsallerin uygun olmadığını veya hatalı metrekare/nitelik değerlendirmesi yapıldığını ileri sürerek bilirkişi raporuna itiraz edebilir; mahkeme de davacının talep ettiği miktarla bağlı değildir, delillere göre istenenden daha düşük bir bedele hükmedebileceği gibi mevcut kira bedelini uygun bularak talebi de reddedebilir. Kira tespit davası bir tespit davasıdır; mahkeme yalnızca yeni kira bedelini belirler, doğrudan bir ödeme hükmü kurmaz. Belirlenen fark tutarının tahsili ayrı bir icra veya alacak sürecini gerektirebilir.
Sıkça Sorulan Sorular
Kira tespit davası açmak için beş yıl beklemek zorunlu mu?
Hayır. Kira tespit davası her zaman açılabilir. Ancak ilk beş yıl içinde mahkeme TÜFE üst sınırı ile bağlıdır; beş yıldan sonra hâkim emsal bedelleri de dikkate alarak daha serbest belirleme yapabilir.
Dava sırasında kiracı hangi bedeli öder?
Dava sonuçlanana kadar kiracı, mevcut/son geçerli kira bedelini ödemeye devam eder; aksi hâlde (ödemeyi keserse veya eksik öderse) temerrüt hükümleri ayrıca gündeme gelebilir. Mahkemece belirlenen fark tutarı, kararın kesinleşmesinin ardından talep edilebilir hâle gelir; bu fark, kesinleşen karara dayanılarak icra takibine konu edilebilir.
Kira farkı alacağına faiz işletilir mi?
Kira tespit kararıyla belirlenen fark tutarına, kural olarak kararın kesinleştiği tarihten itibaren faiz işletilebilir; uygulanacak faiz genellikle yasal faizdir. Taraflar arasındaki kira sözleşmesinde açıkça farklı bir faiz oranı (örneğin sözleşmesel temerrüt faizi veya vade farkı) kararlaştırılmışsa bu hüküm esas alınabilir; sözleşmede açık bir düzenleme yoksa veya taraflardan biri tacir sıfatını taşıyorsa, ilgili mevzuat hükümleri ve Yargıtay içtihatları çerçevesinde değerlendirme yapılır. Faiz alacağına ayrıca faiz yürütülmesi (anatozim) ise kural olarak mümkün değildir.
Kira tespit kararı geçmişe etkili olur mu?
TBK m. 345'te öngörülen süre şartlarına (otuz günlük süre veya sözleşmedeki artış hükmü istisnası) uygun olarak açılmışsa, tespit edilen bedel ilgili yeni kira döneminin başından itibaren geçerli olur; bu, her davada otomatik gerçekleşen bir sonuç değildir, süre şartının sağlanmasına bağlıdır.
Kira tespit davası açmadan önce arabuluculuğa başvurmak zorunlu mu?
Evet. 1 Eylül 2023'ten itibaren kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda arabulucuya başvuru dava şartıdır; arabuluculuk son tutanağı dilekçeye eklenmeden açılan dava usulden reddedilir.
Kira tespit davası her taşınmaz için açılabilir mi?
Hayır. Kira tespiti yalnızca konut ve çatılı iş yeri niteliğindeki taşınmazların kirasında istenebilir; arazi veya çatısız taşınmazlar bu davanın kapsamı dışındadır.
Eski kiracı indirimi (hakkaniyet indirimi) nedir?
Beş yıldan sonraki dönemlerde mahkemece emsal incelemesiyle belirlenen rayiç kira bedelinden, kiracının aynı taşınmazda uzun süredir kiracı olması gerekçesiyle hâkimin takdirine göre bir miktar indirim yapılmasıdır; uygulamada bu oran çoğu dosyada yaklaşık %10-20 arasında görülmektedir, ancak oran tamamen somut olaya göre hâkimin takdirinde olup önceden kesin bir oran garanti edilemez.
Kira tespit davası ile tahliye davası aynı şey midir?
Hayır. Kira tespit davasında kira sözleşmesi devam eder, yalnızca yeni dönem için geçerli kira bedeli belirlenir. Tahliye davasında ise amaç kiracının taşınmazı boşaltmasını sağlamaktır; bu iki dava farklı hukuki sebeplere ve sonuçlara dayanır.
Kira tespit davası ile kira uyarlama davası aynı mıdır?
Hayır. Kira tespit davası, kira dönemleri arasındaki olağan bedel belirleme sürecidir (TBK m. 344-345). Uyarlama davası ise TBK m. 138 kapsamında, sözleşme kurulduktan sonra ortaya çıkan olağanüstü ve öngörülemeyen bir gelişme nedeniyle edimler dengesinin katlanılamayacak ölçüde bozulması hâlinde açılır; şartları daha ağır ve istisnaidir.
Kira tespit davasını kimler açabilir?
Kira tespit davasını, kira sözleşmesinin tarafı olan kiraya veren veya kiracı açabilir. Kiralanan taşınmaz satış, bağışlama veya miras yoluyla el değiştirirse, TBK m. 310 gereği yeni malik kira sözleşmesinin kiraya veren tarafı hâline gelir ve kira tespit davasını açma hakkını da devralır.
Taşınmaz paylı mülkiyete (müşterek mülkiyet) tabiyse, paydaşlardan her biri kendi payı oranında kira parasının tespitini istemek üzere tek başına dava açabilir; kira tespit davası için pay ve paydaş çoğunluğu aranmaz, mahkemece davacının payı oranında tespit hükmü kurulur. Bu husus, sözleşmenin geçerliliği veya ihtiyaç nedeniyle tahliye gibi başka davalarla karıştırılmamalıdır; örneğin geçerli bir kira sözleşmesinin kurulabilmesi için Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı (06.05.1955, 12/18 E.-K.) uyarınca pay ve paydaş çoğunluğu sağlanması gerekir.
Taşınmaz elbirliği mülkiyetine (iştirak hâlinde mülkiyet, örneğin paylaşılmamış miras) tabiyse, kira tespit davasının tüm ortaklarca birlikte açılması, davaya katılması veya muvafakat verilmesi gerekir; anlaşma sağlanamazsa miras şirketine bir temsilci atanması yoluna gidilebilir. Tek bir ortağın diğerlerinin muvafakati olmadan dava açma hakkı yoktur; taraf teşkili kamu düzenine ilişkin olup mahkemece davanın her aşamasında re'sen gözetilir.
Kira tespit davası ne kadar sürer?
Kesin bir süre önceden verilemez; süre mahkemenin iş yüküne, keşif ve bilirkişi incelemesi aşamalarına, tarafların itirazlarına ve dosyanın istinafa veya temyize taşınıp taşınmadığına göre değişir. Uygulamada ilk derece yargılaması genellikle bir ila iki yıl arasında sonuçlanabilmekte, istinaf/temyiz incelemesi görülmesi hâlinde süreç uzayabilmektedir.
Davayı kaybeden taraf ne öder?
Genel yargılama gideri ilkeleri gereği (HMK m. 326), davayı kaybeden taraf yargılama giderlerini ve karşı taraf lehine hükmedilen vekâlet ücretini öder. Dava kısmen kabul edilirse, giderler ve vekâlet ücreti kabul/ret oranına göre taraflar arasında paylaştırılır.
Kira tespiti; emsal araştırması ve usul kurallarıyla teknik bir alandır, sürenin doğru hesaplanması sonucu doğrudan etkiler. Sürecin baştan doğru yürütülmesi için Ankara Kira Avukatı desteği almanız önerilir.
