🏠KİRACI HAKLARI REHBERİ 2025 | ANKARA KİRA AVUKATI
- Murat Akman
- 5 Eki
- 15 dakikada okunur
Türk Borçlar Kanunu ve Yargıtay Kararları Çerçevesinde Güncel Bilgiler
Konut ve işyeri piyasasının hızla değiştiği, ekonomik etmenlerin ve hukuki güncellemelerin etkilerinin en çok hissedildiği dönemlerden biri olan 2025 yılında, kiracıların haklarının kapsamı ve uygulanabilirliği, Türk Borçlar Kanunu ve güncel Yargıtay kararları ışığında her zamankinden daha büyük bir öneme sahip olmuştur. Kiracı ile ev sahibi arasındaki ilişki, yalnızca kira bedelinin ödenmesinden ibaret olmayıp; tahliye süreçleri, kira artış kuralları, depozito iadesi, zorunlu giderler, anahtar teslimi, sözlü anlaşmalar ve evin satılması gibi birçok farklı senaryoda pek çok hukuki güvenceler ve yükümlülükler içermektedir. Bu rehberde, yasal düzenlemeler ve Yargıtay’ın yerleşik içtihatları temel alınarak, her kiracının bilmesi gereken tüm hak ve koruma mekanizmaları kapsamlı bir şekilde ele alınmaktadır.
📌Kira Sözleşmesi ve Tahliye Hakkı
Türk Borçlar Kanunu (TBK), kiracı haklarını sistemli ve güvence sağlayıcı biçimde düzenleyerek, güç dengelerini özellikle kiracı tarafı lehine dengelemiştir. Kanun, kira sözleşmelerinin kurulmasında herhangi bir şekil şartı aramaz; yazılı veya sözlü anlaşmaların her ikisi de geçerli kabul edilir. Ancak ispat açısından her zaman yazılı kira sözleşmesi yapılması her iki taraf içinde önemlidir.
Kira süresi bitince kiracı çıkarılabilir mi?
TBK m. 347’ye göre, belirli süreli kira sözleşmeleri kiracı tarafından feshedilmedikçe kendiliğinden bir yıl uzar. Ev sahibi, yalnızca sürenin dolmasını gerekçe göstererek tahliye talep edemez.
10 yıllık uzama süresi nedir?
On yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir ve tahliye hakkına sahip olur.
Yeni sözleşme yapılırsa süre nasıl hesaplanır?
Taraflar yeni bir kira sözleşmesi imzalarsa, 10 yıllık süre yeniden başlar. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu bu görüşü emsal karar olarak kabul etmiştir.
📌Kira Bedeli ve Artış Oranı
Kira artış oranı nasıl belirlenir?
Kira artış oranında esas alınacak ölçüt, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 344. maddesinde düzenlenmiştir. Bu hükme göre, konut ve çatılı işyeri kiralarında artış oranına üst sınır getirilmiştir. Önceki düzenlemede bu sınır ÜFE’ye bağlıyken, 2019 yılında yapılan değişiklikle TÜFE esas alınmaya başlanmıştır.
Söz konusu düzenleme emredici niteliktedir. Yani taraflar, kira sözleşmesinde ÜFE, TEFE, sabit bir yüzde oranı veya farklı bir endeks belirlemiş olsalar dahi, TÜFE’nin altında bir oransa tarafları bağlar ancak TÜFE’nin üstünde bir oransa geçersizdir. Uygulamada dikkate alınacak artış oranı, bir önceki kira yılının Tüketici Fiyat Endeksi (TÜFE) on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını aşamaz.
Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesinde düzenlenen TÜFE sınırlaması, beş yıldan uzun süreli kira sözleşmeleri bakımından bir istisna içerir. Kira ilişkisi beş yılı doldurduktan sonra, kiraya veren kira tespit davası açarak kira bedelinin güncel rayiç bedele göre belirlenmesini talep edebilir. Bu durumda mahkeme, TÜFE oranı ile bağlı olmadan, hak ve nesafet ilkesi çerçevesinde yeni kira bedelini belirler.
Bu belirlemede; kiralananın durumu, emsal kira bedelleri ve ekonomik koşullar birlikte değerlendirilir. Bilirkişi incelemesi yapılarak taşınmazın yeniden kiraya verilmesi halinde getirebileceği bedel tespit edilir. Hakim, bu bedeli dikkate alarak tarafların sözleşmeden beklediği amaca uygun ve makul bir kira bedeline hükmeder.
Ayrıca uzun süreli kiracılık dikkate alınarak kiracı lehine “hakkaniyet indirimi” yapılması gerekir. Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarına göre, beş yılı dolduran kiracılar için emsal kira bedeli üzerinden %5 ile %20 arasında indirim uygulanır. Uygulamada, 5 yıldan fazla ancak 10 yıldan az süreli kiracılar için %10 oranında hakkaniyet indirimi yapılmaktadır.
📌Kiralanan Mülkün Satılması Durumunda Kiracının Haklarının Korunması
Kiralanan bir mülkün satılması, mevcut kira sözleşmesini kendiliğinden sona erdirmez. Türk Borçlar Kanunu hükümleri ve Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarına göre, mülk el değiştirdiğinde yeni malik, mevcut kira sözleşmesinin tarafı olur. Bu duruma halefiyet denir.
Mülkiyetin üçüncü kişiye devredilmesiyle kira sözleşmesi, tüm hak ve borçlarıyla birlikte yeni malike geçer. Böylece kiracının sözleşmeden doğan hakları korunur ve mülkiyet devri kira sözleşmesini ortadan kaldırmaz. Başka bir deyişle, kiralananın satılması ya da devredilmesi, kira sözleşmesinin sona erme sebebi değildir. Yeni malik, önceki malikin yerine geçer ve sözleşme şartlarıyla bağlı hale gelir.
Kiracının, önceki malik ile yaptığı geçerli kira sözleşmesine dayanarak mülkü kullanması hukuka uygundur. Satış sonrasında da bu durum devam eder. Dolayısıyla yeni malik, kiracıyı haksız işgalci olarak nitelendiremez. Yeni malik, kira sözleşmesinin tarafı haline geldiği için kiracıya yönelik taleplerini mülkiyet hakkına değil, kira sözleşmesine dayandırmak zorundadır.
Yeni Malikin Hakları
Kira Bedelini Talep Etme Hakkı: Yeni malik, mülkü devraldığı tarihten itibaren doğacak kira bedellerinin kendisine ödenmesini isteyebilir.
Tahliye Davası Açma Hakkı: Yeni malik, Türk Borçlar Kanunu’nda düzenlenen tahliye sebepleri (ihtiyaç, temerrüt, esaslı tadilat vb.) mevcutsa, usule uygun şekilde tahliye davası açabilir. Taşınmazı satın aldığı tarihten itibaren bir ay içinde kiracıya ihtar göndererek, altı ay sonra ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açma hakkına sahiptir. Ayrıca alternatif olarak; kira dönemi sonunda bir ay içinde ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açma hakkı vardır
📌Yeniden Kiralama Yasağı
Türk Borçlar Kanunu’na göre, kiraya verenin ihtiyaç sebebiyle tahliye ettiği konut veya işyerini, tahliyeden sonra 3 yıl süreyle eski kiracıdan başkasına kiralaması yasaktır. Bu düzenleme, kiracının dolaylı bir öncelik hakkı olarak kabul edilir.
Yeniden kiralama yasağının amacı, tahliye sebeplerinin kötüye kullanılmasını önlemek ve kiracıyı korumaktır. Böylece kiraya veren, ihtiyaç iddiasını ileri sürerek kiracıyı haksız şekilde tahliye edip, kısa süre sonra taşınmazı daha yüksek bedelle başka bir kişiye kiralayamaz.
📌Kira Sözleşmesinin Sona Ermesi ve Kiralananın İadesi
Kiracının en temel haklarından biri, yasal koşullar oluştuğunda kira sözleşmesini sona erdirerek kira ödeme borcundan kurtulma hakkıdır. Ancak bu hakkın kullanılabilmesi için, kiralananın usulüne uygun şekilde kiraya verene iade edilmesi gerekir. İade işleminin ispatı, uyuşmazlık halinde kritik önem taşır.
Kiralananın fiilen boşaltılması tek başına yeterli değildir. Kiracı, anahtarı kiraya verene teslim ettiğini kanıtlamak zorundadır. Bu hususta Yargıtay’ın yerleşik içtihatları nettir: “Kiralananın tahliye edildiğinin kabul edilebilmesi için, yalnızca fiilen boşaltılması yeterli değildir. Kiralananın anahtarının usulünce kiraya verene teslim edilmesi gerekir. Anahtar teslim edilmedikçe, kiralananın hâlen kiracının kullanımında olduğu kabul edilir.”
Dolayısıyla kiracı, kira borcunun sona erdiğini ancak anahtar teslimini ispat ederek gösterebilir.
Anahtar tesliminin ispatında ise, kira bedelinin tutarına göre yazılı delil zorunluluğu doğabilir. Eğer kiracı, teslimi yazılı belge ile kanıtlayamazsa, kiraya verenin bildirdiği tahliye tarihi esas alınır. Ancak kiracı delil listesinde yemin deliline dayanmışsa, bu konuda kiraya verene yemin teklif etme hakkı da vardır.
📌Kiralananla İlgili Zorunlu Giderlerin Kiracı Tarafından Ödenmesi ve Kiraya Verenden Talep Edilmesi
Kiralanan bir konut veya işyerine ait zorunlu sigorta, vergi ve benzeri kamusal yükümlülüklerin kim tarafından karşılanacağı, Türk Borçlar Kanunu ve taraflar arasındaki kira sözleşmesi hükümleri çerçevesinde belirlenir. Kural olarak bu tür giderler kiraya verene aittir, ancak aksi kararlaştırılabilir.
Türk Borçlar Kanunu’nun 302. maddesi uyarınca: “Kiralananla ilgili zorunlu sigorta, vergi ve benzeri yükümlülüklere, aksi kararlaştırılmamış veya kanunda öngörülmemiş ise kiraya veren katlanır.”
Bu düzenleme uyarınca, kira sözleşmesinde özel bir hüküm bulunmuyorsa veya kanunda farklı bir düzenleme yoksa, emlak vergisi, çevre temizlik vergisi, zorunlu deprem sigortası (DASK) primi gibi giderler kiraya verene aittir. Kira sözleşmesinde bu giderlerin kiracı tarafından ödeneceğine dair hüküm yoksa, kiracı herhangi bir nedenle ödeme yapmak zorunda kalırsa ödediği tutarı kiraya verenden talep etme hakkına sahiptir. Bu durum, kiraya verenin yasal borcunun kiracı tarafından yerine getirilmesi ve kiracının bu nedenle kiraya verene rücu hakkı elde etmesi anlamına gelir.
📌Kiracının Depozito İade Hakkı ve Koşulları
Depozitonun Hukuki Niteliği ve İade Yükümlülüğü
Kiracının kiralayana verdiği depozito, hukuki olarak bir güvence bedeli niteliğindedir. Depozitonun temel amacı, kira sözleşmesi süresince kiracının borçlarını (kira bedeli, aidat, yan giderler vb.) ve kiralanana verebileceği zararları teminat altına almaktır. Bu güvence üç aylık kira bedelini aşamaz.
Depozito, sözleşmede belirli bir alacağa özgülenmemişse, kiraya verenin kira sözleşmesinden doğan tüm alacakları için güvence teşkil eder. Kiralananın mülkiyeti el değiştirdiğinde, yeni malik önceki malikin halefi olduğundan, depozitoyu iade etme yükümlülüğü de yeni malike geçer.
Depozito İadesinin Temel Şartları
Kiracı, ödediği depozitoyu geri alabilmek için kira sözleşmesinden doğan yükümlülüklerini eksiksiz yerine getirmiş olmalıdır. Başlıca şartlar şunlardır:
Kiracının Borcunun Bulunmaması: Ödenmemiş kira, aidat veya diğer yan gider borcu olmamalıdır. Kiraya veren, bu alacaklarını depozitodan mahsup edebilir.
Kiralananın Hasarsız Teslimi: Kiracı, kiralananı teslim aldığı gibi, sözleşmeye uygun olağan kullanma sonucu meydana gelen eskime ve bozulmalar haricinde, hasarsız teslim etmelidir. Kiracının kusuruyla oluşan ve hor kullanma niteliğindeki zararlar, depozitodan karşılanabilir.
Sözleşmesel Yükümlülüklerin Yerine Getirilmesi: Depozitonun iadesi için sözleşmede özel şartlar öngörülmüşse, kiracı bu şartlara da uymak zorundadır.
Depozito İadesinde Usul ve İspat Yükü
Kiraya Verenin Bildirim Yükümlülüğü:
TBK Madde 335 uyarınca, kiraya veren geri verme sırasında kiralananın durumunu incelemek ve kiracının sorumlu olduğu eksiklikleri veya ayıpları hemen yazılı olarak bildirmekle yükümlüdür. Bu bildirim yapılmazsa, kiracı tüm sorumluluktan kurtulur.
İade Edilecek Depozito Miktarının Belirlenmesi:
Uzun süreli kira sözleşmelerinde, başlangıçta ödenen depozitonun zamanla değer kaybetmesi mümkündür.
Yargıtay'ın uzun süreli kira sözleşmelerinde depozitonun güncel değerini belirlerken başvurduğu en temel ve istikrarlı yöntem, depozito bedelinin sözleşmenin başlangıcındaki kira bedeline olan oranının korunmasıdır. Bu yönteme göre, depozitonun nominal değeri değil, kira bedeli karşısındaki alım gücü esas alınır. Bu yaklaşım, depozitonun teminat fonksiyonunu sözleşme süresince korumasını sağlar.
Yargıtay'ın depozito bedelini güncelleme eğilimi mutlak değildir. Tarafların iradesi ve sözleşme hükümleri, bu kuralın uygulanmasında belirleyici bir rol oynar. Sözleşme serbestisi ilkesi gereğince, taraflar depozitonun iadesine ilişkin özel şartlar kararlaştırabilirler.
📌Kiralananı Kullanma ve Ayıptan Korunma Hakkı
Kiraya Verenin Temel Borcu
Kiraya verenin en temel borcu, kiralananı sözleşmede belirtilen amaca uygun ve ayıpsız şekilde kiracıya teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmaktır. Bu yükümlülük, kiralananın hem maddi hem de hukuki ayıplardan arî olmasını kapsar.
Ev sahibinin sözleşmeden doğan bakım yükümlülüğünü yerine getirmediği acil durumlarda (su, elektrik, ısınma gibi) kendisinin yaptırdığı onarım masraflarını ev sahibinden talep etme hakkı belirli koşullar altında mevcuttur. Bu hak, temel olarak vekaletsiz iş görme hükümlerine dayanmakta ve talep edilebilecek masrafların zorunlu ve faydalı masraf niteliğinde olması gerekmektedir. Sorumluluğun tespiti için arızanın yapımdan mı yoksa kullanımdan mı kaynaklandığı ayrımı kritik öneme sahiptir. Kiracının bu hakkı kullanırken, yaptığı masrafın makul ve ispatlanabilir olması da esastır.
Kiracının, onarım masraflarını ev sahibinden talep edebilmesi için atması gereken ilk ve en önemli adım, durumu ev sahibine bildirmektir. Bu bildirim, hukuki bir zemine oturtulmalı ve ispat kolaylığı sağlaması açısından yazılı yapılmalıdır.
Kiracı, yaptığı tüm harcamaları fatura, makbuz gibi belgelerle kayıt altına almalıdır. Bu belgelerle birlikte ev sahibine yazılı bir talepte bulunarak ödeme isteyebilir. Ev sahibinin yapılan talebe rağmen ödeme yapmaması durumunda, kiracı alacağını tahsil etmek için yasal yollara başvurabilir. Bu yollardan en yaygını, ilamsız icra takibi başlatmaktır. Kiracı, fatura ve diğer belgelere dayanarak icra dairesi aracılığıyla ev sahibine bir ödeme emri gönderilmesini sağlayabilir. Ev sahibinin icra takibine itiraz etmesi durumunda takip durur. Bu durumda kiracının, alacağının varlığını ispatlamak için mahkemede "itirazın iptali" davası açması gerekir. Bu dava sonucunda mahkemenin kiracıyı haklı bulması halinde, takibin devamına karar verilir.
Kiracının talep edebileceği masraflar, keyfi veya lüks harcamalar değil, mülkün korunması ve kullanılabilirliğinin devamı için gerekli olan zorunlu ve faydalı masraflar olmalıdır.
Kiracının acil bir durumda onarım yaptırması halinde, talep edeceği bedelin makul ve piyasa koşullarına uygun olması gerekir. Mahkemeler, kiracının sunduğu faturayı doğrudan kabul etmek yerine, yapılan işin gerçek değerini tespit etme yoluna gidebilir.
En önemli husus ise kiracı ev sahibinin “'Sen öde kiradan düşelim teklifini” kabul etmemesi gerekir. Yoksa ev sahibi kira ücretinden düşülen ev masraflarını “Kiram eksik ödeniyor” diye tahliye gerekçesi yapabilir.
Zapttan Sorumluluk
Özellikle üçüncü kişilerin mülk üzerinde hak iddia etmesi durumunda, kiraya veren kiracının uğradığı zararı tazmin etmekle yükümlüdür. Bu sorumluluk zapttan sorumluluk olarak adlandırılır ve kiraya verenin, kiracının kiralananı kullanma hakkını engelleyen veya kısıtlayan üçüncü kişilerin ileri sürdüğü üstün hak iddialarına karşı kiracıyı koruma yükümlülüğünü ifade eder.
Hukuki ayıp, üçüncü bir kişinin kiralanan üzerinde kiracının hakkıyla bağdaşmayan bir ayni hak (örneğin mülkiyet hakkı) ileri sürmesiyle ortaya çıkar. Örneğin, üçüncü kişi kiralanan üzerinde mülkiyet hakkı iddia ederek kiracıdan ecrimisil talep ederse, bu durum kiraya verenin zapttan sorumluluğunu doğurur.
Zapttan sorumluluğun hukuki dayanağı, Türk Borçlar Kanunu’nun 309. maddesidir. Madde uyarınca: “Bir üçüncü kişinin kiralananda kiracının hakkıyla bağdaşmayan bir hak ileri sürmesi durumunda kiraya veren, kiracının bildirimi üzerine davayı üstlenmek ve kiracının uğradığı her türlü zararı gidermekle yükümlüdür.”
Kiraya verenin zapttan sorumluluğu, üçüncü kişilerin mülkiyet gibi ayni haklara dayanarak kiralanan üzerinde hak iddia etmeleri durumunda devreye girer ve kiraya verenin tekeffülü (garantisi) altındadır.
📌Kiracı Satışa Çıkarılan Evi Müşterilere Göstermek Zorunda Mı?
Kiracının evi gösterme yükümlülüğü mutlak ve sınırsız değildir. Bu yükümlülüğün yerine getirilmesinde hem kiracının hem de ev sahibinin menfaatlerinin dengelenmesi esastır. Ev sahibinin mülkiyet hakkı ile kiracının konut dokunulmazlığı ve özel hayatının gizliliği hakkı arasında adil bir denge kurulması gerekir.
Kiracının konutta bulunma hakkı, ev sahibinin belirsiz süreli bir rızasına değil, taraflar arasında akdedilmiş ve hukuken bağlayıcı olan bir kira sözleşmesine dayanmaktadır. Kira sözleşmesi, kiracıya belirli bir bedel karşılığında konutu kullanma ve ondan yararlanma hakkı tanırken, ev sahibine de bu kullanıma katlanma yükümlülüğü getirir. Bu nedenle kiracı, konutun fiili hakimiyetini sözleşme süresince elinde bulundurma hakkına sahiptir.
Ev sahibinin, kiracının rızası olmaksızın ve haklı bir neden (sözleşmede belirtilen durumlar, mahkeme kararı vb.) bulunmaksızın konuta girmesi veya başkalarının girmesine izin vermesi, kiracının sözleşmeden doğan kullanım hakkına ve özel yaşamının gizliliğine yönelik bir haksız el atma (müdahale) teşkil eder. Malik dahi olsa bir kişinin, başkasının hukuka uygun kullanımındaki bir mülke keyfi olarak müdahale etmesi hukuk düzeni tarafından korunmaz.
Kiracının kira sözleşmesiyle elde ettiği "konutu kullanma hakkı", ev sahibinin "mülkiyet hakkı" karşısında geçici bir süre için daha üstün bir konumdadır. Ev sahibi, mülkünü satmak veya yeniden kiralamak amacıyla başkalarına gezdirmek istese dahi, bu hakkını kiracının konutu kullanma ve huzur içinde yaşama hakkını ihlal etmeden kullanmak zorundadır. Bu durum, tarafların karşılıklı olarak anlaşması ve kiracının uygun göreceği zaman dilimlerinde konutun gezdirilmesi ile mümkündür.
Kiracının, haklı bir gerekçe olmaksızın ve hakkaniyete aykırı bir şekilde evi gösterme talebini reddetmesi durumunda çeşitli hukuki sonuçlar ortaya çıkar. Ev sahibinin en temel başvuru yolu, "kiralananın gösterilmesine izin verilmesi" talebiyle mahkemeye başvurmaktır. Bu durumda mahkeme, tarafların durumunu değerlendirerek, hakkaniyet ilkesi çerçevesinde evin hangi gün ve saatlerde gösterileceğine karar verir.
Yargıtay, evin gösterilme zamanlarının kiracı için "münasip" olması ve kiracının menfaatlerinin de "hakkaniyete uygun olarak göz önünde tutulması" gerektiğini belirtmektedir. Mahkemeler, evi gösterme izni verirken, kiracının çalışma saatleri, dinlenme zamanları ve özel yaşamı gibi faktörleri dikkate alarak belirli gün ve saatler belirlemektedir. Ayrıca, mahkeme tarafından verilen gösterme izninin süresiz olmaması gerektiği, aksi takdirde bu durumun bir hakkın kötüye kullanılmasına yol açabileceği belirtilmektedir.
Sıkça Sorulan Sorular (SSS)
Kiracı hangi giderleri ödemekle yükümlüdür?
Konut ve çatılı işyeri kiralarında, sözleşmede aksi öngörülmemişse veya aksine yerel adet yoksa, kiracı ısıtma, aydınlatma ve su gibi kullanma giderlerini ödemekle yükümlüdür.
Sözleşmede giderlere ilişkin farklı bir hüküm bulunursa ne olur?
Eğer kira sözleşmesinde giderlerin kime ait olacağına dair farklı bir düzenleme varsa, taraflar bu sözleşme hükmüne göre hareket eder.
Ev sahibi kira süresi bitince kiracıyı çıkarabilir mi?
Hayır. TBK m. 347’ye göre, kira süresi bitince sözleşme kendiliğinden bir yıl uzar. Kiracı, bu süre boyunca taşınmazı kullanmaya devam edebilir.
Tahliye davasında Ankara kiracı avukatı desteği gerekir mi?
Tahliye süreçleri teknik ve hassas olduğundan, bir kiracı avukatı veya özellikle deneyimli bir Ankara kiracı avukatı desteği almak hak kayıplarının önüne geçer.
Kira artış oranı hangi kanunla belirlenmiştir?
Kira artış oranı, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesi ile düzenlenmiştir.
Yenilenen kira dönemlerinde kira artışı neye göre yapılır?
Tarafların anlaşmaları halinde, yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeli bir önceki kira yılının “tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim” oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir.
Kira artış oranı neden TÜFE’ye göre hesaplanıyor?
2019 yılında yapılan yasal değişiklikle, kira artışlarında esas alınacak oran ÜFE’den TÜFE’ye çevrilmiştir.
Kira sözleşmesine farklı bir kira artış oranı yazılırsa geçerli olur mu?
Kanun emredici olduğundan, sözleşmede ÜFE, TEFE veya sabit bir yüzde kararlaştırılmış olsa bile bu hüküm sadece TÜFE’nin altında kalan oranlar için geçerli olur. Sözleşmede belirlenen oran TÜFE’nin altında ise tarafları bağlar; TÜFE’nin üzerinde ise geçersizdir. Sonuç olarak, uygulanacak artış oranı her durumda bir önceki kira yılının TÜFE on iki aylık ortalama değişimini geçemez.
Kiraya veren TÜFE’den daha yüksek bir artış talep edebilir mi?
Hayır. Kanun koyucu, kiracıyı korumak amacıyla artış oranına üst sınır koymuştur. Bu nedenle kiraya verenin talep edeceği artış TÜFE sınırını aşamaz.
Beş yıldan uzun süreli kira sözleşmelerinde TÜFE sınırlaması uygulanır mı?
Hayır. Kira ilişkisi beş yılı doldurduğunda, kiraya veren kira tespit davası açabilir ve mahkeme TÜFE sınırına bağlı olmaksızın rayiç bedel üzerinden kira belirler.
Mahkeme yeni kira bedelini nasıl belirler?
Hakim; emsal kira bedelleri, kiralananın durumu ve ekonomik koşulları bilirkişi raporuyla değerlendirir. Sonrasında hak ve nesafete uygun makul bir kira bedeline hükmeder.
Kiracı lehine hakkaniyet indirimi nedir?
Kiracının uzun süreli kiracı olması dikkate alınarak, belirlenen rayiç bedelden indirim yapılmasıdır. Bu, kiracıyı korumaya yönelik bir uygulamadır.
Hakkaniyet indirimi oranı ne kadardır?
Yargıtay uygulamasına göre bu oran %5 ile %20 arasında olması gerektiği kabul edilmiştir. Özellikle uygulamada 5 yıldan fazla 10 yıldan az süreli kiracılar için %10 oranında indirim uygulanmaktadır.
Kira bedelinin belirlenmesi davası ne zaman açılabilir?
Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir. Ancak, dava yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önce açılmışsa veya kiraya veren bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına dair kiracıya yazılı bildirimde bulunmuşsa, mahkemece belirlenecek kira bedeli yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar.
Kiraya veren yazılı bildirim yaparsa yeni kira bedeli ne zaman geçerli olur?
Kiraya veren, yeni dönemin başlamasından en geç otuz gün önce kiracıya kira bedelinin artırılacağına dair yazılı bildirim yaparsa, dava yeni dönem içinde açılsa bile mahkemece belirlenecek kira bedeli yeni dönemin başından itibaren geçerli olur.
Sözleşmede kira artışıyla ilgili hüküm varsa dava hangi süre içinde açılabilir?
Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm bulunuyorsa, dava yeni kira döneminin sonuna kadar açılabilir. Bu durumda, mahkemece belirlenecek kira bedeli de yeni kira döneminin başlangıcından itibaren geçerli olur.
Mülkün satılması kira sözleşmesini sona erdirir mi?
Hayır. Mülkün satılması kira sözleşmesini sona erdirmez; yeni malik, sözleşmeye halef olarak taraf olur.
Yeni malik kira sözleşmesiyle bağlı mıdır?
Evet. Yeni malik, önceki malikin yerine geçer ve kira sözleşmesindeki tüm şartlarla bağlı hale gelir.
Yeni malik kiracıyı tahliye edebilir mi?
Yeni malik, ancak Türk Borçlar Kanunu’nda belirtilen şartların gerçekleşmesi halinde (örneğin ihtiyaç, temerrüt, esaslı tadilat) usule uygun şekilde tahliye davası açabilir. Mülkü satın aldıktan sonra bir ay içinde ihtarname gönderirse, altı ay sonra ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilir. Alternatif olarak; kira dönemi sonunda bir ay içinde tahliye davası açma hakkı da vardır.
Ev satılırsa yeni malikle kira koşullarını yeniden müzakere etmeli miyim; haksız taleplere karşı ne yapılır?
Mülkün satılması sözleşmeyi sona erdirmez; yeni malik sözleşmeye halef olur. Yeni malik haksız taleplerde bulunursa, kiracı sözleşmeye dayanarak haklarını kullanır; kira bedelinin talep edilmesi veya tahliye için kanunda öngörülen sebepler aranır. Yeni malik ihtarname usullerine uymazsa kiracı hukuki itiraz ve savunma yollarına başvurur.
Bu süreçte Ankara kira avukatı desteği gerekli midir?
Satış sonrası tahliye ve kira ödeme süreçlerinde uyuşmazlıklar yaşanabilir. Bu nedenle kiracı avukatı desteği önemlidir. Özellikle tecrübeli bir Ankara kiracı avukatı, kiracının haklarını güvence altına alır.
Kiracı, mülk satıldığında haksız işgalci sayılır mı?
Hayır. Geçerli bir kira sözleşmesi bulunan kiracı, mülk satılsa dahi sözleşme hükümlerine dayanarak oturmaya devam eder ve haksız işgalci sayılmaz.
Yeni malik kiracıya hangi haklarla başvurabilir?
Yeni malik, taşınmazı iktisap ettiği tarihten itibaren:
Kira bedelini talep edebilir.
İhtiyaç, temerrüt veya esaslı tadilat gibi kanuni sebepler varsa tahliye davası açabilir.
İhtarname gönderip, yasal süreye uyarak tahliye talebinde bulunabilir (1 ay içinde ihtar, 6 ay sonra tahliye davası). (Alternatif olarak; kira dönemi sonunda bir ay içinde tahliye davası açma hakkı vardır (TBK m. 351).)
Ev sahibi ihtiyaç nedeniyle tahliye ederse eski kiracıya karşı yükümlülüğü var mı?
Evet. Ev sahibi, İhtiyaç nedeniyle tahliye ettiği konutu 3 yıl boyunca başkasına kiralayamaz. Bu, kiracıyı koruyan bir öncelik hakkıdır.
Yeniden inşa ve imar amacıyla boşaltılan taşınmazlarda eski kiracının hakkı nedir?
Eski kiracı, taşınmazın yeniden inşa veya imara uygun hâle getirilmesinin ardından öncelik hakkına sahiptir. Yani taşınmaz, yeni durumu ve kira bedeli ile kiracısına kiralanabilir; bu hak, kiraya verenin yazılı bildiriminden itibaren 1 ay içinde kullanılmalıdır.
Yeniden inşa ve imar sonrası taşınmaz ne kadar süre başkasına kiralanamaz?
Taşınmaz, eski kiracının öncelik hakkı sona erdirilmedikçe, 3 yıl geçmeden başkasına kiralanamaz.
Kiraya veren bu hükümlere aykırı davranırsa ne olur?
Kiraya veren, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür.
Yeniden kiralama yasağının amacı nedir?
Amaç, kiraya verenin ihtiyaç iddiasını kötüye kullanmasını engellemek ve kiracıyı korumaktır.
Yeniden kiralama yasağı ne kadar sürer?
Tahliye tarihinden itibaren 3 yıl boyunca geçerlidir.
Kiraya veren bu yasağa aykırı davranırsa ne olur?
Kiracı, kiraya verene karşı tazminat talep edebilir.
Kiracı kira sözleşmesini sona erdirmek için ne yapmalıdır?
Yasal şartlar oluştuğunda kiracı, kira sözleşmesini sona erdirebilir. Ancak bunun için kiralananın usulüne uygun şekilde iade edilmesi gerekir. Yalnızca taşınmazı boşaltması yeterli değildir; anahtar teslimi ispat edilmelidir.
Kiralananı boşaltmak yeterli midir?
Hayır. Kiracının sadece evi veya işyerini boşaltması yeterli değildir. Anahtarın kiraya verene teslim edilmesi şarttır.
Anahtar teslimini kim ispatlamak zorundadır?
İspat yükü kiracıya aittir. Anahtarın kiraya verene teslim edildiğini kiracı kanıtlamalıdır.
Yazılı belge yoksa ne olur?
Kiracı, anahtar teslimini yazılı belge ile ispatlayamazsa kiraya verenin bildirdiği tahliye tarihi esas alınır.
Kiralananın iadesinde anahtar teslim tutanağı neden önemlidir?
Fiilen evi tahliye etmek yeterli değildir; anahtarın kiraya verene usulünce teslim edildiğinin ispatı kiracının kira borcunun sona erdiğini gösterir. Bu sebeple kiralanan ev ev sahibine teslim edilirken anahtar teslim tutanağı düzenlenmelidir.
Kiralananla ilgili zorunlu giderleri kim öder?
Temel kural, vergi, sigorta ve benzeri zorunlu giderlerin kiraya verene ait olmasıdır.
Bu durum hangi yasal düzenlemeye dayanır?
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu Madde 302.
Kira sözleşmesinde özel hüküm yoksa kiracı ödeme yapmak zorunda mıdır?
Hayır. Sözleşmede aksi belirtilmedikçe, bu giderler kiraya verene aittir.
Kiracı bu giderleri öderse ne yapabilir?
Sözleşmede aksi kararlaştırılmamışsa, kiracı ödediği bedeli kiraya verenden rücu hakkı ile geri talep edebilir.
Hangi giderler bu kapsama girer?
Emlak vergisi, çevre temizlik vergisi, zorunlu deprem sigortası (DASK) primi gibi zorunlu kamusal yükümlülükler.
Depozito nedir ve hangi amaçla verilir?
Depozito, kiracının kira borçlarını ve kiralanana verebileceği zararları teminat altına almak için verilen güvence bedelidir.
Kira sözleşmesinde kiracıdan güvence istenebilir mi ve bu güvence ne kadar olabilir?
Konut ve çatılı işyeri kiralarında, sözleşmeyle kiracıya güvence verme borcu getirilebilir. Ancak bu güvence miktarı üç aylık kira bedelini aşamaz.
Kiracı depozitoyu hangi koşullarda geri alabilir?
Kiracı, borçlarını ödemiş, kiralananı hasarsız teslim etmiş ve sözleşmesel yükümlülükleri yerine getirmiş olmalıdır.
Kiraya veren depozitoyu iade etmekle yükümlü müdür?
Evet. Kiraya veren, kiracının kira sözleşmesinden doğan borçlarını ödemesi, kiralananı hasarsız teslim etmesi ve sözleşmede öngörülen diğer şartları yerine getirmesi halinde depozitoyu iade etmekle yükümlüdür. Ayrıca, TBK Madde 335 gereğince, kiralananın durumunu inceleyip kiracının sorumlu olduğu eksiklikleri hemen yazılı olarak bildirmek zorundadır; bu bildirim yapılmazsa kiracı tüm sorumluluktan kurtulur.
Kiraya veren hasar veya eksiklik iddiasında bulunmazsa ne olur?
TBK m. 335 gereği, kiraya veren hasar veya eksiklikleri yazılı olarak bildirmezse, kiracı tüm sorumluluktan kurtulur ve depozitoyu iade alma hakkını saklı tutar.
Depozitonun güncel değeri nasıl belirlenir?
Başlangıçtaki kira bedeli ve depozitonun oranı esas alınarak, sözleşmenin sona erdiği tarihteki kira bedeline tatbik edilir ve güncel değer belirlenir.
Depozito iadesinde sorun yaşarsam ne yapmalıyım?
Bu durumda kiracı avukatı desteği alarak depozito iadesi için hukuki süreç başlatabilirsiniz. Özellikle Ankara kiracı avukatı deneyimiyle profesyonel destek almak hak kaybını önler.
Kiraya verenin kiralananı teslim borcu nedir?
Kiraya veren, kiralananı sözleşmede belirtilen amaca uygun ve ayıpsız olarak kiracıya teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür.
Zapttan sorumluluk nedir?
Zapttan sorumluluk, kiraya verenin, kiracının kiralananı kullanma hakkını engelleyen üçüncü kişilerin ileri sürdüğü hak iddialarına karşı kiracıyı koruma ve uğradığı zararları giderme yükümlülüğüdür.
Hukuki ayıp nasıl ortaya çıkar?
Üçüncü bir kişi, kiralanan üzerinde kiracının hakkıyla bağdaşmayan bir ayni hak (örn. mülkiyet) ileri sürdüğünde hukuki ayıp ortaya çıkar.
Kiracı bu durumda ne yapabilir?
Kiracı, TBK 309 uyarınca, kiraya verene durumu bildirir; kiraya veren davayı üstlenir ve kiracının uğradığı zararı tazmin eder.
Kiracının hakları için kiracı avukatı desteği gerekir mi?
Tahliye davaları, kira tespit davaları, depozito iadesi, öncelik hakkı, zorunlu giderler gibi uyuşmazlıklarda kiracı avukatı desteği önemlidir. Özellikle Ankara kiracı avukatı veya Ankara kira avukatı ile çalışmak, hak kayıplarının önlenmesini sağlar.
Kiracı, evi satış için müşterilere göstermeye zorlanabilir mi?
Kiracının evi gösterme yükümlülüğü mutlak değildir ve kiracı ile ev sahibinin menfaatleri dengelenerek uygulanır. Ev sahibinin mülkiyet hakkı ile kiracının konut dokunulmazlığı ve özel hayatının gizliliği arasında adil bir denge kurulmalıdır.
Kiracı evi göstermeyi reddederse ev sahibi ne yapabilir?
Ev sahibi, mahkemeden kiralananın gösterilmesine izin verilmesini talep edebilir; mahkeme hakkaniyet çerçevesinde gösterim gün ve saatlerine karar verir.
Mahkeme gösterim izni verirken hangi faktörleri göz önünde bulundurur?
Mahkeme, kiracının çalışma saatleri, dinlenme zamanları ve özel yaşamı gibi kiracının menfaatlerini dikkate alarak uygun gün ve saatler belirler.
