Kiracı Hakları Rehberi 2026: Tahliye, Kira Zammı, Depozito
Güncelleme tarihi: 13 Eyl
Türk Borçlar Kanunu ve Yargıtay Kararları Çerçevesinde Güncel Bilgiler
Kısaca: Kiracının Temel Hakları
Süre bitince tahliye edilemezsiniz:Belirli süreli sözleşme, kiracı feshetmedikçe kendiliğinden bir yıl uzar; kiraya veren sadece sürenin dolmasına dayanarak tahliye isteyemez (TBK m.347).
Zam üst sınırı TÜFE'dir:Artış oranı, bir önceki kira yılının on iki aylık TÜFE ortalamasını aşamaz; sözleşmede daha yüksek oran yazılsa bile geçersizdir (TBK m.344).
Ev satılırsa sözleşme devam eder:Yeni malik sözleşmeye halef olur; kiracı haksız işgalci sayılmaz.
Depozito üç aylık kirayı aşamaz:Para olarak verilen güvence, kiraya verenin onayı olmadan çekilemeyecek vadeli bir hesaba yatırılır (TBK m.342).
Zorunlu giderler kiraya verene aittir:Emlak vergisi, ÇTV ve DASK primi aksi kararlaştırılmadıkça kiraya verene aittir (TBK m.302).
Anahtar teslimi ispatlanmalıdır:Evi boşaltmak yetmez; anahtarın teslim edildiği yazılı belgeyle kanıtlanmalıdır.
Dava öncesi arabuluculuk zorunludur:Kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda arabulucuya başvurmak dava şartıdır (6325 sayılı Kanun m.18/B).
Konut ve işyeri piyasasının hızla değiştiği, ekonomik etmenlerin ve hukuki güncellemelerin etkilerinin en çok hissedildiği dönemlerden biri olan 2026 yılında, kiracıların haklarının kapsamı ve uygulanabilirliği, Türk Borçlar Kanunu ve güncel Yargıtay kararları ışığında her zamankinden daha büyük bir öneme sahip olmuştur. Kiracı ile ev sahibi arasındaki ilişki, yalnızca kira bedelinin ödenmesinden ibaret olmayıp; tahliye süreçleri, kira artış kuralları, depozito iadesi, zorunlu giderler, anahtar teslimi, sözlü anlaşmalar ve evin satılması gibi birçok farklı senaryoda pek çok hukuki güvenceler ve yükümlülükler içermektedir. Bu rehberde, yasal düzenlemeler ve Yargıtay’ın yerleşik içtihatları temel alınarak, her kiracının bilmesi gereken tüm hak ve koruma mekanizmaları kapsamlı bir şekilde ele alınmaktadır.
Bu Korumalar Hangi Kiralarda Uygulanır? (TBK m.339)
Bu yazıda anlatılan korumaların tamamı — TÜFE artış sınırı, kiracı aleyhine düzenleme yasağı, tahliye sebeplerinin sınırlılığı, on yıllık uzama rejimi ve yeniden kiralama yasağı — Türk Borçlar Kanunu'nun 339 ile 356. maddeleri arasındaki özel hükümlerden doğar. Bu hükümler her kira sözleşmesine değil, yalnızca konut ve çatılı işyeri kiralarına uygulanır.
Bu nedenle ilk sorulması gereken soru şudur: sözleşme konusu yer, konut veya çatılı işyeri niteliğinde midir? Cevap olumsuzsa, aşağıdaki korumaların hiçbiri devreye girmez ve ilişki kira sözleşmesinin genel hükümlerine tabi olur.
Kapsam dışında kalan kiralamalar
Çatısı bulunmayan taşınmazların kiralanması bu özel rejimin dışındadır. Arsa, tarla, bahçe, açık otopark alanı, çatısız depo sahası ve benzeri yerlerin kiralanmasında TÜFE sınırı, kiracı aleyhine düzenleme yasağı ve tahliye sebeplerinin sınırlılığı uygulanmaz; taraflar arasındaki sözleşme ve genel hükümler belirleyici olur.
Ayrıca TBK m.339, niteliği gereği geçici kullanıma özgülenmiş taşınmazların altı ay ve daha kısa süreyle kiralanmasını da kapsam dışında bırakmıştır. Yazlık, tatil amaçlı kısa süreli kiralamalar tipik örnektir.
Kapsama dâhil olan ekler
Buna karşılık koruma yalnızca konutun veya işyerinin kendisiyle sınırlı değildir. Kiralananla birlikte kullanıma özgülenmiş eşya ve yerler de aynı hükümlere tabidir. Konutla birlikte kiralanan garaj, depo, bahçe veya mobilya bu kapsamdadır; bunlar için ayrı bir bedel kararlaştırılmış olması sonucu değiştirmez.
Pratik sonucu şudur: ev sahibi, konut için TÜFE sınırına uymak zorundayken aynı sözleşmedeki garaj veya eşya bedelini serbestçe artıramaz. Bölünmüş bedel düzenlemeleri, korumayı aşmak amacıyla kullanılamaz.
Kiracıyı Koruyan İki Emredici Hüküm: TBK m.346 ve m.354
Kiracı haklarının tamamı, aslında iki emredici hükmün üzerine kuruludur. Bu iki madde bilinmeden, sözleşmeye konulan hükümlerin hangilerinin bağlayıcı olduğu anlaşılamaz. Her ikisi de konut ve çatılı işyeri kiralarına özgüdür ve 1 Temmuz 2020'den itibaren tacir kiracılar ile tüzel kişi kiracılar bakımından da uygulanmaktadır.
Kiracı aleyhine düzenleme yasağı (TBK m.346)
Madde açıktır: "Kiracıya, kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemez. Özellikle, kira bedelinin zamanında ödenmemesi hâlinde ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmalar geçersizdir."
Bunun üç pratik sonucu vardır. Birincisi, kiracıdan kira bedeli ve yan giderler dışında bir ödeme istenemez; sözleşmeye bu yönde konulan hükümler geçersizdir. İkincisi, "kirayı geç ödersen şu kadar cezai şart ödersin" türü kayıtlar geçersizdir. Üçüncüsü, muacceliyet kaydı, yani "bir kira ödenmezse yılın tamamı muaccel olur" biçimindeki hükümler de geçersizdir.
Geçersizlik kendiliğinden sonuç doğurur; kiracının bu hükmü sözleşmeyi imzalarken itiraz ederek saklı tutmasına gerek yoktur. Sözleşmede böyle bir madde bulunması, onu geçerli hâle getirmez.
Aykırılığın sonucu kısmi butlandır: geçersiz sayılan hüküm sözleşmeden düşer, kira sözleşmesinin geri kalanı ayakta kalır. Yani sözleşmeye geçersiz bir ceza koşulu konulmuş olması, sözleşmenin tamamını sakatlamaz; yalnızca o kayıt uygulanmaz.
Yasağın kapsamı da sınırlıdır. TBK m.346 konut ve çatılı işyeri kiralarına özgüdür; bu niteliği taşımayan kiralamalarda ceza koşulu ve muacceliyet kayıtları genel hükümlere göre değerlendirilir ve kural olarak geçerli olabilir.
Dava sebeplerinin sınırlılığı (TBK m.354)
İkinci hüküm daha da temeldir: "Dava yoluyla kira sözleşmesinin sona erdirilmesine ilişkin hükümler, kiracı aleyhine değiştirilemez."
Bu, dava yoluyla tahliye sebeplerinin sınırlı sayıda olduğu anlamına gelir. Kira sözleşmesi dava yoluyla yalnızca TBK m.350, m.351 ve m.352'de sayılan sebeplerle sona erdirilebilir: kiraya verenin veya yeni malikin gereksinimi, yeniden inşa ve imar, yazılı tahliye taahhüdü, iki haklı ihtar ve kiracının aynı ilçede oturmaya elverişli konutu bulunması.
Sözleşmeye bunların dışında bir tahliye sebebi yazılması ya da kanundaki sebeplerin şartlarının kiracı aleyhine hafifletilmesi sonuç doğurmaz. Örneğin "kira süresi bittiğinde kiracı kiralananı kendiliğinden boşaltır" veya "kiraya veren dilediği zaman sözleşmeyi feshedebilir" biçimindeki hükümler bu yasak kapsamında geçersiz sayılır.
Önemli bir sınır: TBK m.354 yalnızca dava yoluyla tahliyeye ilişkindir. Bildirim yoluyla tahliye, yani on yıllık uzama süresi sonundaki fesih hakkı (TBK m.347) bu maddenin kapsamı dışındadır.
Kira Sözleşmesi ve Tahliye Hakkı
Türk Borçlar Kanunu (TBK), kiracı haklarını sistemli ve güvence sağlayıcı biçimde düzenleyerek, güç dengelerini özellikle kiracı tarafı lehine dengelemiştir. Kanun, kira sözleşmelerinin kurulmasında herhangi bir şekil şartı aramaz; yazılı veya sözlü anlaşmaların her ikisi de geçerli kabul edilir. Ancak ispat açısından her zaman yazılı kira sözleşmesi yapılması her iki taraf içinde önemlidir.
Kira süresi bitince kiracı çıkarılabilir mi?
TBK m. 347’ye göre, belirli süreli kira sözleşmeleri kiracı tarafından feshedilmedikçe kendiliğinden bir yıl uzar.Ev sahibi, yalnızca sürenin dolmasını gerekçe göstererek tahliye talep edemez.
10 yıllık uzama süresi nedir?
On yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir ve tahliye hakkına sahip olur.
Yeni sözleşme yapılırsa süre nasıl hesaplanır?
Taraflar yeni bir kira sözleşmesi imzalarsa, 10 yıllık süre yeniden başlar. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu bu görüşü emsal karar olarak kabul etmiştir.
Kira Bedeli ve Artış Oranı
Kira artış oranı nasıl belirlenir?
Kira artış oranında esas alınacak ölçüt, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 344. maddesinde düzenlenmiştir. Bu hükme göre, konut ve çatılı işyeri kiralarında artış oranına üst sınır getirilmiştir. Önceki düzenlemede bu sınır ÜFE’ye bağlıyken, 2019 yılında yapılan değişiklikle TÜFE esas alınmaya başlanmıştır.
Söz konusu düzenleme emredici niteliktedir. Yani taraflar, kira sözleşmesinde ÜFE, TEFE, sabit bir yüzde oranı veya farklı bir endeks belirlemiş olsalar dahi, TÜFE’nin altında bir oransa tarafları bağlar ancak TÜFE’nin üstünde bir oransa geçersizdir. Uygulamada dikkate alınacak artış oranı, bir önceki kira yılının Tüketici Fiyat Endeksi (TÜFE)on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını aşamaz.
Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesinde düzenlenen TÜFE sınırlaması, beş yıldan uzun süreli kira sözleşmeleri bakımından bir istisna içerir. Kira ilişkisi beş yılı doldurduktan sonra, kiraya veren kira tespit davası açarak kira bedelinin güncel rayiç bedele göre belirlenmesini talep edebilir. Bu durumda mahkeme, TÜFE oranı ile bağlı olmadan, hak ve nesafet ilkesi çerçevesinde yeni kira bedelini belirler.
Bu belirlemede; kiralananın durumu, emsal kira bedelleri ve ekonomik koşullar birlikte değerlendirilir. Bilirkişi incelemesi yapılarak taşınmazın yeniden kiraya verilmesi halinde getirebileceği bedel tespit edilir. Hakim, bu bedeli dikkate alarak tarafların sözleşmeden beklediği amaca uygun ve makul bir kira bedeline hükmeder.
Kira tespit davasının şartları, süreleri ve hesaplama yöntemi için kira tespit davası rehberimizi inceleyebilirsiniz.
Ayrıca uzun süreli kiracılık dikkate alınarak kiracı lehine“hakkaniyet indirimi”yapılması gerekir. Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarına göre, beş yılı dolduran kiracılar için emsal kira bedeli üzerinden %5 ile %20 arasında indirim uygulanır. Uygulamada, 5 yıldan fazla ancak 10 yıldan az süreli kiracılar için %10 oranında hakkaniyet indirimi yapılmaktadır.
Kiralanan Mülkün Satılması Durumunda Kiracının Haklarının Korunması
Kiralanan bir mülkün satılması, mevcut kira sözleşmesini kendiliğinden sona erdirmez. Türk Borçlar Kanunu hükümleri ve Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarına göre, mülk el değiştirdiğinde yeni malik, mevcut kira sözleşmesinin tarafı olur.Bu duruma halefiyet denir.
Mülkiyetin üçüncü kişiye devredilmesiyle kira sözleşmesi, tüm hak ve borçlarıyla birlikte yeni malike geçer. Böylece kiracının sözleşmeden doğan hakları korunur ve mülkiyet devri kira sözleşmesini ortadan kaldırmaz.Başka bir deyişle, kiralananın satılması ya da devredilmesi, kira sözleşmesinin sona erme sebebi değildir. Yeni malik, önceki malikin yerine geçer ve sözleşme şartlarıyla bağlı hale gelir.
Kiracının, önceki malik ile yaptığı geçerli kira sözleşmesine dayanarak mülkü kullanması hukuka uygundur. Satış sonrasında da bu durum devam eder. Dolayısıyla yeni malik, kiracıyı haksız işgalci olarak nitelendiremez. Yeni malik, kira sözleşmesinin tarafı haline geldiği için kiracıya yönelik taleplerini mülkiyet hakkına değil, kira sözleşmesine dayandırmak zorundadır.
Konunun ayrıntısı içinev sahibi evi satarsa kiracı çıkmak zorunda mıyazımıza bakabilirsiniz.
Yeni Malikin Hakları
Kira Bedelini Talep Etme Hakkı:Yeni malik, mülkü devraldığı tarihten itibaren doğacak kira bedellerinin kendisine ödenmesini isteyebilir.
Tahliye Davası Açma Hakkı:Yeni malik, Türk Borçlar Kanunu’nda düzenlenen tahliye sebepleri (ihtiyaç, temerrüt, esaslı tadilat vb.) mevcutsa, usule uygun şekilde tahliye davası açabilir. Taşınmazı satın aldığı tarihten itibaren bir ay içinde kiracıya ihtar göndererek, altı ay sonra ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açma hakkına sahiptir. Ayrıca alternatif olarak; kira dönemi sonunda bir ay içinde ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açma hakkı vardır
Yeniden Kiralama Yasağı
Bu yasağın dayanağı TBK m.355'tir. Madde üç ayrı kural içerir. Birincisi: kiraya veren gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı sebep olmaksızın kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz.
İkincisi: yeniden inşa ve imar amacıyla boşaltılması sağlanan taşınmazlar, eski hâli ile, haklı sebep olmaksızın üç yıl geçmedikçe başkasına kiralanamaz. Buradaki "eski hâli ile" ifadesi önemlidir; yasak, taşınmazın tadilat öncesi hâliyle yeniden kiraya verilmesine ilişkindir.
Üçüncü kural doğrudan kiracı lehinedir ve çoğu zaman gözden kaçar: eski kiracının, yeniden inşa ve imarı gerçekleştirilen taşınmazları yeni durumu ve yeni kira bedeli ile kiralama konusunda öncelik hakkı vardır. Tadilat tamamlandıktan sonra taşınmaz yeniden kiraya verilecekse, eski kiracıya bu öncelik tanınmalıdır.
Yasağa aykırılığın yaptırımı da maddede düzenlenmiştir: bu hükümlere aykırı davrananlar, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür. Tazminatın alt sınırı kanunla belirlendiğinden, eski kiracının zararını ayrıca ispat etmesi bu alt sınır bakımından gerekmez.
İki hâli birbirinden ayırmak gerekir. Gereksinim sebebiyle boşaltılan taşınmazda kanun, eski kiracıya bir öncelik hakkı tanımaz; getirdiği yaptırım, taşınmazın üç yıl boyunca başkasına kiralanamamasıdır. Kanunda açıkça düzenlenen öncelik hakkı ise yalnızca yeniden inşa ve imar hâline özgüdür ve yukarıda açıklanmıştır.
Yeniden kiralama yasağının amacı, tahliye sebeplerinin kötüye kullanılmasını önlemek ve kiracıyı korumaktır. Böylece kiraya veren, ihtiyaç iddiasını ileri sürerek kiracıyı haksız şekilde tahliye edip, kısa süre sonra taşınmazı daha yüksek bedelle başka bir kişiye kiralayamaz.
Yasağın kapsamı ve tazminat şartları için yeniden kiralama yasağı; ihtiyaç sebebiyle tahliyenin koşulları için ihtiyaç nedeniyle tahliye davası rehberimizi inceleyebilirsiniz.
Kiracı Kira Sözleşmesini Nasıl ve Ne Zaman Feshedebilir?
Kısa cevap: Belirli süreli konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, sürenin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunarak sözleşmeyi sona erdirebilir; bildirim yapılmazsa sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzamış sayılır (TBK m.347/1).
Belirli süreli sözleşme:Sürenin bitiminden en az 15 gün önce yazılı fesih bildirimi. Bu süre kaçırılırsa sözleşme bir yıl daha uzar ve kiracı bu dönem boyunca kira ödemekle yükümlü kalır.
Belirsiz süreli sözleşme:Kiracı her zaman feshedebilir; genel hükümler uyarınca altı aylık kira döneminin sonu için üç aylık fesih bildirim süresine uyulması gerekir (TBK m.347/2, m.329).
Önemli sebeple olağanüstü fesih:Kira ilişkisinin devamını çekilmez kılan önemli sebeplerin varlığı hâlinde taraflardan her biri, yasal fesih bildirim süresine uyarak sözleşmeyi her zaman feshedebilir (TBK m.331).
Süresinden önce çıkış:Sözleşme süresine veya fesih dönemine uymadan çıkan kiracının borçları, kiralananın benzer koşullarla yeniden kiraya verilebileceği makul bir süre boyunca devam eder (TBK m.325). Kiracı, ödeme gücüne sahip ve kira ilişkisini devralmaya hazır yeni bir kiracı bulursa bu sorumluluk sona erer.
Fesih bildiriminin yazılı yapılması geçerlilik şartıdır (TBK m.348). Bildirimin ulaştığı tarihin ispatı bakımından noter ihtarnamesi veya iadeli taahhütlü mektup tercih edilmelidir; ihtarname usulü için ihtarname nasıl çekilir rehberimize bakabilirsiniz.
Kira Sözleşmesinin Sona Ermesi ve Kiralananın İadesi
Kiracının en temel haklarından biri, yasal koşullar oluştuğunda kira sözleşmesini sona erdirerek kira ödeme borcundan kurtulma hakkıdır. Ancak bu hakkın kullanılabilmesi için, kiralananın usulüne uygun şekilde kiraya verene iade edilmesi gerekir. İade işleminin ispatı, uyuşmazlık halinde kritik önem taşır.
Kiralananın fiilen boşaltılması tek başına yeterli değildir. Kiracı,anahtarı kiraya verene teslim ettiğini kanıtlamak zorundadır. Bu hususta Yargıtay’ın yerleşik içtihatları nettir:“Kiralananın tahliye edildiğinin kabul edilebilmesi için, yalnızca fiilen boşaltılması yeterli değildir. Kiralananın anahtarının usulünce kiraya verene teslim edilmesi gerekir. Anahtar teslim edilmedikçe, kiralananın hâlen kiracının kullanımında olduğu kabul edilir.”
Dolayısıyla kiracı, kira borcunun sona erdiğini ancak anahtar teslimini ispat ederek gösterebilir.
Anahtar tesliminin ispatında ise, kira bedelinin tutarına göre yazılı delil zorunluluğu doğabilir. Eğer kiracı, teslimi yazılı belge ile kanıtlayamazsa, kiraya verenin bildirdiği tahliye tarihi esas alınır. Ancak kiracı delil listesinde yemin deliline dayanmışsa, bu konuda kiraya verene yemin teklif etme hakkı da vardır.
Kiralananla İlgili Zorunlu Giderlerin Kiracı Tarafından Ödenmesi ve Kiraya Verenden Talep Edilmesi
Kiralanan bir konut veya işyerine ait zorunlu sigorta, vergi ve benzeri kamusal yükümlülüklerin kim tarafından karşılanacağı, Türk Borçlar Kanunu ve taraflar arasındaki kira sözleşmesi hükümleri çerçevesinde belirlenir.Kural olarak bu tür giderler kiraya verene aittir, ancak aksi kararlaştırılabilir.
Türk Borçlar Kanunu’nun 302. maddesi uyarınca: “Kiralananla ilgili zorunlu sigorta, vergi ve benzeri yükümlülüklere, aksi kararlaştırılmamış veya kanunda öngörülmemiş ise kiraya veren katlanır.”
Bu düzenleme uyarınca, kira sözleşmesinde özel bir hüküm bulunmuyorsa veya kanunda farklı bir düzenleme yoksa, emlak vergisi, çevre temizlik vergisi, zorunlu deprem sigortası (DASK) primi gibi giderler kiraya verene aittir. Kira sözleşmesinde bu giderlerin kiracı tarafından ödeneceğine dair hüküm yoksa, kiracı herhangi bir nedenle ödeme yapmak zorunda kalırsa ödediği tutarı kiraya verenden talep etme hakkına sahiptir. Bu durum, kiraya verenin yasal borcunun kiracı tarafından yerine getirilmesi ve kiracının bu nedenle kiraya verene rücu hakkı elde etmesi anlamına gelir.
Kiracının Depozito İade Hakkı ve Koşulları
Depozitonun Hukuki Niteliği ve İade Yükümlülüğü
Kiracının kiralayana verdiği depozito, hukuki olarak bir güvence bedeli niteliğindedir. Depozitonun temel amacı, kira sözleşmesi süresince kiracının borçlarını (kira bedeli, aidat, yan giderler vb.) ve kiralanana verebileceği zararları teminat altına almaktır. Bu güvenceüç aylık kira bedelini aşamaz.
Depozito, sözleşmede belirli bir alacağa özgülenmemişse, kiraya verenin kira sözleşmesinden doğan tüm alacakları için güvence teşkil eder. Kiralananın mülkiyeti el değiştirdiğinde, yeni malik önceki malikin halefi olduğundan, depozitoyu iade etme yükümlülüğü de yeni malike geçer.
Depozito İadesinin Temel Şartları
Kiracı, ödediği depozitoyu geri alabilmek için kira sözleşmesinden doğan yükümlülüklerini eksiksiz yerine getirmiş olmalıdır. Başlıca şartlar şunlardır:
Kiracının Borcunun Bulunmaması:Ödenmemiş kira, aidat veya diğer yan gider borcu olmamalıdır. Kiraya veren, bu alacaklarını depozitodan mahsup edebilir.
Kiralananın Hasarsız Teslimi:Kiracı, kiralananı teslim aldığı gibi, sözleşmeye uygun olağan kullanma sonucu meydana gelen eskime ve bozulmalar haricinde, hasarsız teslim etmelidir. Kiracının kusuruyla oluşan ve hor kullanma niteliğindeki zararlar, depozitodan karşılanabilir.
Sözleşmesel Yükümlülüklerin Yerine Getirilmesi:Depozitonun iadesi için sözleşmede özel şartlar öngörülmüşse, kiracı bu şartlara da uymak zorundadır.
Depozito İadesinde Usul ve İspat Yükü
Kiraya Verenin Bildirim Yükümlülüğü
TBK Madde 335 uyarınca, kiraya veren geri verme sırasında kiralananın durumunu incelemek ve kiracının sorumlu olduğu eksiklikleri veya ayıpları hemen yazılı olarak bildirmekle yükümlüdür. Bu bildirim yapılmazsa, kiracı tüm sorumluluktan kurtulur.
İade Edilecek Depozito Miktarının Belirlenmesi
Uzun süreli kira sözleşmelerinde, başlangıçta ödenen depozitonun zamanla değer kaybetmesi mümkündür.
Yargıtay'ın uzun süreli kira sözleşmelerinde depozitonun güncel değerini belirlerken başvurduğu en temel ve istikrarlı yöntem, depozito bedelinin sözleşmenin başlangıcındaki kira bedeline olan oranının korunmasıdır. Bu yönteme göre, depozitonun nominal değeri değil, kira bedeli karşısındaki alım gücü esas alınır. Bu yaklaşım, depozitonun teminat fonksiyonunu sözleşme süresince korumasını sağlar.
Yargıtay'ın depozito bedelini güncelleme eğilimi mutlak değildir. Tarafların iradesi ve sözleşme hükümleri, bu kuralın uygulanmasında belirleyici bir rol oynar. Sözleşme serbestisi ilkesi gereğince, taraflar depozitonun iadesine ilişkin özel şartlar kararlaştırabilirler.
Alt Kira, Kira İlişkisinin Devri ve Kiracının Ölümü
Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, kiraya verenin yazılı rızası olmadıkça kiralananı başkasına kiralayamaz ve kullanım hakkını devredemez (TBK m.322). Kiraya verenin rızasıyla alt kira kurulmuşsa, kiracı alt kiracının kiralananı sözleşmeye aykırı kullanmasından kiraya verene karşı sorumlu olmaya devam eder.
Kira ilişkisinin bütünüyle bir üçüncü kişiye devri ise kiraya verenin yazılı rızasına bağlıdır (TBK m.323); işyeri kiralarında kiraya veren, haklı sebep olmadıkça bu rızayı vermekten kaçınamaz. Devir gerçekleştiğinde devralan, sözleşmeye taraf olur.
Kiracının ölümü kira sözleşmesini kendiliğinden sona erdirmez. Ölen kiracının ortakları veya bu ortakların aynı meslek ve sanatı icra eden mirasçıları ile ölen kiracı ile birlikte aynı konutta oturanlar, sözleşmeye ve kanun hükümlerine uydukları sürece kira sözleşmesini taraf olarak sürdürebilirler (TBK m.356).
Kiralananı Kullanma ve Ayıptan Korunma Hakkı
Kiraya Verenin Temel Borcu
Kiraya verenin en temel borcu, kiralananı sözleşmede belirtilen amaca uygun ve ayıpsız şekilde kiracıya teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmaktır. Bu yükümlülük, kiralananın hem maddi hem dehukuki ayıplardanarî olmasını kapsar.
Ev sahibinin sözleşmeden doğan bakım yükümlülüğünü yerine getirmediği acil durumlarda (su, elektrik, ısınma gibi) kendisinin yaptırdığı onarım masraflarını ev sahibinden talep etme hakkı belirli koşullar altında mevcuttur. Bu hak, temel olarak vekaletsiz iş görme hükümlerine dayanmakta ve talep edilebilecek masrafların zorunlu ve faydalı masraf niteliğinde olması gerekmektedir. Sorumluluğun tespiti için arızanın yapımdan mı yoksa kullanımdan mı kaynaklandığı ayrımı kritik öneme sahiptir. Kiracının bu hakkı kullanırken, yaptığı masrafın makul ve ispatlanabilir olması da esastır.
Kiracının, onarım masraflarını ev sahibinden talep edebilmesi için atması gereken ilk ve en önemli adım, durumu ev sahibine bildirmektir. Bu bildirim, hukuki bir zemine oturtulmalı ve ispat kolaylığı sağlaması açısından yazılı yapılmalıdır.
Kiracı, yaptığı tüm harcamaları fatura, makbuz gibi belgelerle kayıt altına almalıdır. Bu belgelerle birlikte ev sahibine yazılı bir talepte bulunarak ödeme isteyebilir. Ev sahibinin yapılan talebe rağmen ödeme yapmaması durumunda, kiracı alacağını tahsil etmek için yasal yollara başvurabilir. Bu yollardan en yaygını, ilamsız icra takibi başlatmaktır. Kiracı, fatura ve diğer belgelere dayanarak icra dairesi aracılığıyla ev sahibine bir ödeme emri gönderilmesini sağlayabilir. Ev sahibinin icra takibine itiraz etmesi durumunda takip durur. Bu durumda kiracının, alacağının varlığını ispatlamak için mahkemede "itirazın iptali" davası açması gerekir. Bu dava sonucunda mahkemenin kiracıyı haklı bulması halinde, takibin devamına karar verilir.
Kiracının talep edebileceği masraflar, keyfi veya lüks harcamalar değil, mülkün korunması ve kullanılabilirliğinin devamı için gerekli olan zorunlu ve faydalı masraflar olmalıdır.
Kiracının acil bir durumda onarım yaptırması halinde, talep edeceği bedelin makul ve piyasa koşullarına uygun olması gerekir. Mahkemeler, kiracının sunduğu faturayı doğrudan kabul etmek yerine, yapılan işin gerçek değerini tespit etme yoluna gidebilir.
En önemli husus ise kiracı ev sahibinin "Sen öde, kiradan düşelim" teklifini kabul etmemesi gerekir. Yoksa ev sahibi kira ücretinden düşülen ev masraflarını "Kiram eksik ödeniyor" diye tahliye gerekçesi yapabilir.
Zapttan Sorumluluk
Özellikle üçüncü kişilerin mülk üzerinde hak iddia etmesi durumunda, kiraya veren kiracının uğradığı zararı tazmin etmekle yükümlüdür. Bu sorumluluk zapttan sorumluluk olarak adlandırılır ve kiraya verenin, kiracının kiralananı kullanma hakkını engelleyen veya kısıtlayan üçüncü kişilerin ileri sürdüğü üstün hak iddialarına karşı kiracıyı koruma yükümlülüğünü ifade eder.
Hukuki ayıp, üçüncü bir kişinin kiralanan üzerinde kiracının hakkıyla bağdaşmayan bir ayni hak (örneğin mülkiyet hakkı) ileri sürmesiyle ortaya çıkar. Örneğin, üçüncü kişi kiralanan üzerinde mülkiyet hakkı iddia ederek kiracıdan ecrimisil talep ederse, bu durum kiraya verenin zapttan sorumluluğunu doğurur.
Zapttan sorumluluğun hukuki dayanağı, Türk Borçlar Kanunu’nun 309. maddesidir. Madde uyarınca:“Bir üçüncü kişinin kiralananda kiracının hakkıyla bağdaşmayan bir hak ileri sürmesi durumunda kiraya veren, kiracının bildirimi üzerine davayı üstlenmek ve kiracının uğradığı her türlü zararı gidermekle yükümlüdür.”
Kiraya verenin zapttan sorumluluğu, üçüncü kişilerin mülkiyet gibi ayni haklara dayanarak kiralanan üzerinde hak iddia etmeleri durumunda devreye girer ve kiraya verenin tekeffülü (garantisi)altındadır.
Kiracı Satışa Çıkarılan Evi Müşterilere Göstermek Zorunda Mı?
Kiracının evi gösterme yükümlülüğü mutlak ve sınırsız değildir. Bu yükümlülüğün yerine getirilmesinde hem kiracının hem de ev sahibinin menfaatlerinin dengelenmesi esastır. Ev sahibinin mülkiyet hakkı ile kiracının konut dokunulmazlığı ve özel hayatının gizliliği hakkı arasında adil bir denge kurulması gerekir.
Kiracının konutta bulunma hakkı, ev sahibinin belirsiz süreli bir rızasına değil, taraflar arasında akdedilmiş ve hukuken bağlayıcı olan bir kira sözleşmesine dayanmaktadır. Kira sözleşmesi, kiracıya belirli bir bedel karşılığında konutu kullanma ve ondan yararlanma hakkı tanırken, ev sahibine de bu kullanıma katlanma yükümlülüğü getirir. Bu nedenle kiracı, konutun fiili hakimiyetini sözleşme süresince elinde bulundurma hakkına sahiptir.
Ev sahibinin, kiracının rızası olmaksızın ve haklı bir neden (sözleşmede belirtilen durumlar, mahkeme kararı vb.) bulunmaksızın konuta girmesi veya başkalarının girmesine izin vermesi, kiracının sözleşmeden doğan kullanım hakkına ve özel yaşamının gizliliğine yönelik bir haksız el atma (müdahale)teşkil eder. Malik dahi olsa bir kişinin, başkasının hukuka uygun kullanımındaki bir mülke keyfi olarak müdahale etmesi hukuk düzeni tarafından korunmaz.
Kiracının kira sözleşmesiyle elde ettiği "konutu kullanma hakkı", ev sahibinin "mülkiyet hakkı" karşısında geçici bir süre için daha üstün bir konumdadır. Ev sahibi, mülkünü satmak veya yeniden kiralamak amacıyla başkalarına gezdirmek istese dahi, bu hakkını kiracının konutu kullanma ve huzur içinde yaşama hakkını ihlal etmeden kullanmak zorundadır. Bu durum,tarafların karşılıklı olarak anlaşması ve kiracının uygun göreceği zaman dilimlerinde konutun gezdirilmesi ile mümkündür.
Kiracının, haklı bir gerekçe olmaksızın ve hakkaniyete aykırı bir şekilde evi gösterme talebini reddetmesi durumunda çeşitli hukuki sonuçlar ortaya çıkar. Ev sahibinin en temel başvuru yolu,"kiralananın gösterilmesine izin verilmesi"talebiyle mahkemeye başvurmaktır. Bu durumda mahkeme, tarafların durumunu değerlendirerek, hakkaniyet ilkesi çerçevesinde evin hangi gün ve saatlerde gösterileceğine karar verir.
Yargıtay, evin gösterilme zamanlarının kiracı için "münasip" olması ve kiracının menfaatlerinin de "hakkaniyete uygun olarak göz önünde tutulması" gerektiğini belirtmektedir. Mahkemeler, evi gösterme izni verirken, kiracının çalışma saatleri, dinlenme zamanları ve özel yaşamı gibi faktörleri dikkate alarak belirli gün ve saatler belirlemektedir. Ayrıca, mahkeme tarafından verilen gösterme izninin süresiz olmaması gerektiği, aksi takdirde bu durumun bir hakkın kötüye kullanılmasına yol açabileceği belirtilmektedir.
Kira Uyuşmazlığında Hangi Yola Başvurulur? (Arabuluculuk ve Görevli Mahkeme)
Kısa cevap: Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır (6325 sayılı Kanun m.18/B); istisna, kiralanan taşınmazların ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin taleplerdir. Arabuluculuktan sonuç alınamazsa dava, miktarına bakılmaksızın Sulh Hukuk Mahkemesinde açılır (HMK m.4/1-a).
Bu kural tahliye, kira tespiti, depozito iadesi ve zorunlu gider alacağı gibi uyuşmazlıkların tamamını kapsar. Arabuluculuk aşaması tamamlanmadan açılan dava, dava şartı yokluğundan usulden reddedilir; bu nedenle son tutanağın dava dilekçesine eklenmesi zorunludur. Yetki bakımından kural, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.
Ankara'da Kiracı Hakları ve Kira Uyuşmazlıkları
Ankara'da kira uyuşmazlıkları, taşınmazın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemelerinde görülür; yerleşim yerine göre Ankara Adliyesi, Etimesgut ve Sincan için Ankara Batı Adliyesi ya da kendi adliyesi bulunan ilçe adliyeleri yetkilidir. Arabuluculuk başvurusu ise taşınmazın bulunduğu yer arabuluculuk bürosuna yapılır.
Ankara'da kira artışı, tahliye baskısı veya depozito iadesi konusunda uyuşmazlık yaşayan kiracıların yapması gereken ilk şey, ödemelerini banka kanalıyla ve açıklamalı biçimde ("... ayı kira bedeli" şeklinde) yapmaya devam etmektir; elden yapılan ödemeler temerrüt iddiası karşısında kiracıyı savunmasız bırakır. Kira hukuku alanındaki hizmetlerimiz için Ankara Kira Avukatı sayfamızı inceleyebilirsiniz.
Sıkça Sorulan Sorular (SSS)
Kiracı hangi giderleri ödemekle yükümlüdür?
Konut ve çatılı işyeri kiralarında, sözleşmede aksi öngörülmemişse veya aksine yerel adet yoksa, kiracı ısıtma, aydınlatma ve su gibi kullanma giderlerini ödemekle yükümlüdür.
Sözleşmede giderlere ilişkin farklı bir hüküm bulunursa ne olur?
Eğer kira sözleşmesinde giderlerin kime ait olacağına dair farklı bir düzenleme varsa, taraflar bu sözleşme hükmüne göre hareket eder.
Ev sahibi kira süresi bitince kiracıyı çıkarabilir mi?
Hayır. TBK m. 347’ye göre, kira süresi bitince sözleşme kendiliğinden bir yıl uzar. Kiracı, bu süre boyunca taşınmazı kullanmaya devam edebilir.
Hakkımda tahliye davası açılırsa ne yapmalıyım?
Öncelikle davanın hangi tahliye sebebine dayandığı belirlenmelidir; her sebep için kanunda ayrı süre ve şekil koşulları vardır (ihtiyaç, temerrüt, tahliye taahhüdü, iki haklı ihtar, yeniden inşa). İhtarname veya bildirimin süresinde ve usulüne uygun yapılıp yapılmadığı çoğu dosyada sonucu belirler. Cevap dilekçesi süresi kaçırılmamalı ve ödeme belgeleri, anahtar teslim tutanağı gibi deliller baştan sunulmalıdır.
Kira artış oranı hangi kanunla belirlenmiştir?
Kira artış oranı, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 344. maddesi ile düzenlenmiştir.
Yenilenen kira dönemlerinde kira artışı neye göre yapılır?
Tarafların anlaşmaları halinde, yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeli bir önceki kira yılının “tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim” oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir.
Kira artış oranı neden TÜFE’ye göre hesaplanıyor?
2019 yılında yapılan yasal değişiklikle, kira artışlarında esas alınacak oran ÜFE’den TÜFE’ye çevrilmiştir.
Kira sözleşmesine farklı bir kira artış oranı yazılırsa geçerli olur mu?
Kanun emredici olduğundan, sözleşmede ÜFE, TEFE veya sabit bir yüzde kararlaştırılmış olsa bile bu hüküm sadece TÜFE’nin altında kalan oranlar için geçerli olur. Sözleşmede belirlenen oran TÜFE’nin altında ise tarafları bağlar; TÜFE’nin üzerinde ise geçersizdir. Sonuç olarak, uygulanacak artış oranı her durumda bir önceki kira yılının TÜFE on iki aylık ortalama değişimini geçemez.
Kiraya veren TÜFE’den daha yüksek bir artış talep edebilir mi?
Hayır. Kanun koyucu, kiracıyı korumak amacıyla artış oranına üst sınır koymuştur. Bu nedenle kiraya verenin talep edeceği artış TÜFE sınırını aşamaz.
Beş yıldan uzun süreli kira sözleşmelerinde TÜFE sınırlaması uygulanır mı?
Hayır. Kira ilişkisi beş yılı doldurduğunda, kiraya veren kira tespit davası açabilir ve mahkeme TÜFE sınırına bağlı olmaksızın rayiç bedel üzerinden kira belirler.
Mahkeme yeni kira bedelini nasıl belirler?
Hakim; emsal kira bedelleri, kiralananın durumu ve ekonomik koşulları bilirkişi raporuyla değerlendirir. Sonrasında hak ve nesafete uygun makul bir kira bedeline hükmeder.
Kiracı lehine hakkaniyet indirimi nedir?
Kiracının uzun süreli kiracı olması dikkate alınarak, belirlenen rayiç bedelden indirim yapılmasıdır. Bu, kiracıyı korumaya yönelik bir uygulamadır.
Hakkaniyet indirimi oranı ne kadardır?
Yargıtay uygulamasına göre bu oran %5 ile %20 arasında olması gerektiği kabul edilmiştir. Özellikle uygulamada 5 yıldan fazla 10 yıldan az süreli kiracılar için%10 oranında indirim uygulanmaktadır.
Kira bedelinin belirlenmesi davası ne zaman açılabilir?
Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir. Ancak, dava yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önce açılmışsa veya kiraya veren bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına dair kiracıya yazılı bildirimde bulunmuşsa, mahkemece belirlenecek kira bedeli yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar.
Kiraya veren yazılı bildirim yaparsa yeni kira bedeli ne zaman geçerli olur?
Kiraya veren, yeni dönemin başlamasından en geç otuz gün önce kiracıya kira bedelinin artırılacağına dair yazılı bildirim yaparsa, dava yeni dönem içinde açılsa bile mahkemece belirlenecek kira bedeli yeni dönemin başından itibaren geçerli olur.
Sözleşmede kira artışıyla ilgili hüküm varsa dava hangi süre içinde açılabilir?
Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm bulunuyorsa, dava yeni kira döneminin sonuna kadar açılabilir. Bu durumda, mahkemece belirlenecek kira bedeli de yeni kira döneminin başlangıcından itibaren geçerli olur.
Mülkün satılması kira sözleşmesini sona erdirir mi?
Hayır. Mülkün satılması kira sözleşmesini sona erdirmez; yeni malik, sözleşmeye halef olarak taraf olur.
Yeni malik kira sözleşmesiyle bağlı mıdır?
Evet. Yeni malik, önceki malikin yerine geçer ve kira sözleşmesindeki tüm şartlarla bağlı hale gelir.
Yeni malik kiracıyı tahliye edebilir mi?
Yeni malik, ancak Türk Borçlar Kanunu’nda belirtilen şartların gerçekleşmesi halinde (örneğin ihtiyaç, temerrüt, esaslı tadilat) usule uygun şekilde tahliye davası açabilir. Mülkü satın aldıktan sonra bir ay içinde ihtarname gönderirse, altı ay sonra ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilir. Alternatif olarak; kira dönemi sonunda bir ay içinde tahliye davası açma hakkı da vardır.
Ev satılırsa yeni malikle kira koşullarını yeniden müzakere etmeli miyim; haksız taleplere karşı ne yapılır?
Mülkün satılması sözleşmeyi sona erdirmez; yeni malik sözleşmeye halef olur. Yeni malik haksız taleplerde bulunursa, kiracı sözleşmeye dayanarak haklarını kullanır; kira bedelinin talep edilmesi veya tahliye için kanunda öngörülen sebepler aranır. Yeni malik ihtarname usullerine uymazsa kiracı hukuki itiraz ve savunma yollarına başvurur.
Ev satıldıktan sonra kiracı kirayı kime ödemelidir?
Mülkiyet devrinden sonra doğan kira bedelleri yeni malike ödenir. Kiracının, satışı ve yeni malikin hesap bilgilerini yazılı olarak öğrenmesi önemlidir; aksi hâlde eski malike yapılan ödemeler nedeniyle temerrüt tartışması çıkabilir. Tereddüt hâlinde kira bedelinin bankaya, yeni malik adına açılan bir hesaba yatırılması veya notere tevdi edilmesi güvenli yoldur.
Kiracı, mülk satıldığında haksız işgalci sayılır mı?
Hayır. Geçerli bir kira sözleşmesi bulunan kiracı, mülk satılsa dahi sözleşme hükümlerine dayanarak oturmaya devam eder ve haksız işgalci sayılmaz.
Yeni malik kiracıya hangi haklarla başvurabilir?
Yeni malik, taşınmazı iktisap ettiği tarihten itibaren:
Kira bedelini talep edebilir.
İhtiyaç, temerrüt veya esaslı tadilat gibi kanuni sebepler varsa tahliye davası açabilir.
İhtarname gönderip, yasal süreye uyarak tahliye talebinde bulunabilir (1 ay içinde ihtar, 6 ay sonra tahliye davası). (Alternatif olarak; kira dönemi sonunda bir ay içinde tahliye davası açma hakkı vardır (TBK m. 351).)
Ev sahibi ihtiyaç nedeniyle tahliye ederse eski kiracıya karşı yükümlülüğü var mı?
Evet. Kiraya veren, gereksinim amacıyla boşalttırdığı taşınmazı haklı sebep olmaksızın üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz (TBK m.355). Bu bir öncelik hakkı değildir; kanunun öngördüğü yaptırım, taşınmazın üç yıl boyunca başkasına kiralanamamasıdır. Kanunda açıkça düzenlenen öncelik hakkı yalnızca yeniden inşa ve imar hâline özgüdür.
Yeniden inşa ve imar amacıyla boşaltılan taşınmazlarda eski kiracının hakkı nedir?
TBK m.355 uyarınca eski kiracının, yeniden inşa ve imarı gerçekleştirilen taşınmazları yeni durumu ve yeni kira bedeli ile kiralama konusunda öncelik hakkı vardır. Taşınmaz tadilattan sonra yeniden kiraya verilecekse, kiraya verenin bu önceliği gözetmesi gerekir.
Yeniden inşa ve imar sonrası taşınmaz ne kadar süre başkasına kiralanamaz?
Yeniden inşa ve imar amacıyla boşaltılan taşınmazlar, eski hâli ile, haklı sebep olmaksızın üç yıl geçmedikçe başkasına kiralanamaz. Bu süre sınırı ile eski kiracının öncelik hakkı birbirinden ayrı iki kuraldır; öncelik hakkı, taşınmaz yeni durumu ve yeni kira bedeliyle kiraya verilecekse gündeme gelir.
Kiraya veren bu hükümlere aykırı davranırsa ne olur?
Kiraya veren, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür.
Yeniden kiralama yasağının amacı nedir?
Amaç, kiraya verenin ihtiyaç iddiasını kötüye kullanmasını engellemek ve kiracıyı korumaktır.
Yeniden kiralama yasağı ne kadar sürer?
Tahliye tarihinden itibaren 3 yıl boyunca geçerlidir.
Kiraya veren bu yasağa aykırı davranırsa ne olur?
Kiracı, kiraya verene karşı tazminat talep edebilir.
Kiracı kira sözleşmesini sona erdirmek için ne yapmalıdır?
Yasal şartlar oluştuğunda kiracı, kira sözleşmesini sona erdirebilir. Ancak bunun için kiralananın usulüne uygun şekilde iade edilmesi gerekir. Yalnızca taşınmazı boşaltması yeterli değildir; anahtar teslimi ispat edilmelidir.
Kiralananı boşaltmak yeterli midir?
Hayır. Kiracının sadece evi veya işyerini boşaltması yeterli değildir. Anahtarın kiraya verene teslim edilmesi şarttır.
Anahtar teslimini kim ispatlamak zorundadır?
İspat yükü kiracıya aittir. Anahtarın kiraya verene teslim edildiğini kiracı kanıtlamalıdır.
Yazılı belge yoksa ne olur?
Kiracı, anahtar teslimini yazılı belge ile ispatlayamazsa kiraya verenin bildirdiği tahliye tarihi esas alınır.
Kiralananın iadesinde anahtar teslim tutanağı neden önemlidir?
Fiilen evi tahliye etmek yeterli değildir; anahtarın kiraya verene usulünce teslim edildiğinin ispatı kiracının kira borcunun sona erdiğini gösterir. Bu sebeple kiralanan ev ev sahibine teslim edilirken anahtar teslim tutanağı düzenlenmelidir.
Kiralananla ilgili zorunlu giderleri kim öder?
Temel kural, vergi, sigorta ve benzeri zorunlu giderlerin kiraya verene ait olmasıdır.
Bu durum hangi yasal düzenlemeye dayanır?
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu Madde 302.
Kira sözleşmesinde özel hüküm yoksa kiracı ödeme yapmak zorunda mıdır?
Hayır. Sözleşmede aksi belirtilmedikçe, bu giderler kiraya verene aittir.
Kiracı bu giderleri öderse ne yapabilir?
Sözleşmede aksi kararlaştırılmamışsa, kiracı ödediği bedeli kiraya verenden rücu hakkı ile geri talep edebilir.
Hangi giderler bu kapsama girer?
Emlak vergisi, çevre temizlik vergisi, zorunlu deprem sigortası (DASK) primi gibi zorunlu kamusal yükümlülükler.
Depozito nedir ve hangi amaçla verilir?
Depozito, kiracının kira borçlarını ve kiralanana verebileceği zararları teminat altına almak için verilen güvence bedelidir.
Kira sözleşmesinde kiracıdan güvence istenebilir mi ve bu güvence ne kadar olabilir?
Konut ve çatılı işyeri kiralarında, sözleşmeyle kiracıya güvence verme borcu getirilebilir. Ancak bu güvence miktarıüç aylık kira bedelini aşamaz.
Kiracı depozitoyu hangi koşullarda geri alabilir?
Kiracı, borçlarını ödemiş, kiralananı hasarsız teslim etmiş ve sözleşmesel yükümlülükleri yerine getirmiş olmalıdır.
Kiraya veren depozitoyu iade etmekle yükümlü müdür?
Evet. Kiraya veren, kiracının kira sözleşmesinden doğan borçlarını ödemesi, kiralananı hasarsız teslim etmesi ve sözleşmede öngörülen diğer şartları yerine getirmesi halinde depozitoyu iade etmekle yükümlüdür. Ayrıca, TBK Madde 335 gereğince, kiralananın durumunu inceleyip kiracının sorumlu olduğu eksiklikleri hemen yazılı olarak bildirmek zorundadır; bu bildirim yapılmazsa kiracı tüm sorumluluktan kurtulur.
Kiraya veren hasar veya eksiklik iddiasında bulunmazsa ne olur?
TBK m. 335 gereği, kiraya veren hasar veya eksiklikleri yazılı olarak bildirmezse, kiracı tüm sorumluluktan kurtulur ve depozitoyu iade alma hakkını saklı tutar.
Depozitonun güncel değeri nasıl belirlenir?
Başlangıçtaki kira bedeli ve depozitonun oranı esas alınarak, sözleşmenin sona erdiği tarihteki kira bedeline tatbik edilir ve güncel değer belirlenir.
Depozito iadesinde sorun yaşarsam ne yapmalıyım?
Önce kiraya verene yazılı olarak (tercihen noter ihtarnamesiyle) başvurulmalı ve iade talep edilmelidir. Sonuç alınamazsa, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır. Anlaşma sağlanamazsa son tutanakla birlikte Sulh Hukuk Mahkemesinde alacak davası açılabilir; depozito bankada tutuluyorsa TBK m.342'deki iade usulü işletilir.
Kiraya verenin kiralananı teslim borcu nedir?
Kiraya veren, kiralananı sözleşmede belirtilen amaca uygun ve ayıpsız olarak kiracıya teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür.
Zapttan sorumluluk nedir?
Zapttan sorumluluk, kiraya verenin, kiracının kiralananı kullanma hakkını engelleyen üçüncü kişilerin ileri sürdüğü hak iddialarına karşı kiracıyı koruma ve uğradığı zararları giderme yükümlülüğüdür.
Hukuki ayıp nasıl ortaya çıkar?
Üçüncü bir kişi, kiralanan üzerinde kiracının hakkıyla bağdaşmayan bir ayni hak (örn. mülkiyet) ileri sürdüğünde hukuki ayıp ortaya çıkar.
Kiracı bu durumda ne yapabilir?
Kiracı, TBK 309 uyarınca, kiraya verene durumu bildirir; kiraya veren davayı üstlenir ve kiracının uğradığı zararı tazmin eder.
Kira uyuşmazlıklarında hangi mahkeme görevlidir?
Kira ilişkisinden doğan davalar, miktarına bakılmaksızın Sulh Hukuk Mahkemelerinde görülür (HMK m.4/1-a). Tahliye, kira tespiti, depozito iadesi ve zorunlu gider alacağı davaları bu kapsamdadır. Yetkili mahkeme ise kural olarak taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.
Kiracı, evi satış için müşterilere göstermeye zorlanabilir mi?
Kiracının evi gösterme yükümlülüğü mutlak değildir ve kiracı ile ev sahibinin menfaatleri dengelenerek uygulanır. Ev sahibinin mülkiyet hakkı ile kiracının konut dokunulmazlığı ve özel hayatının gizliliği arasında adil bir denge kurulmalıdır.
Kiracı evi göstermeyi reddederse ev sahibi ne yapabilir?
Ev sahibi, mahkemeden kiralananın gösterilmesine izin verilmesini talep edebilir; mahkeme hakkaniyet çerçevesinde gösterim gün ve saatlerine karar verir.
Mahkeme gösterim izni verirken hangi faktörleri göz önünde bulundurur?
Mahkeme, kiracının çalışma saatleri, dinlenme zamanları ve özel yaşamı gibi kiracının menfaatlerini dikkate alarak uygun gün ve saatler belirler.
Kiracı evden çıkarken kaç gün önce haber vermelidir?
Belirli süreli konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, sözleşme süresinin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmazsa sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzamış sayılır (TBK m.347/1). Belirsiz süreli sözleşmelerde ise kiracı her zaman fesih bildiriminde bulunabilir; bu hâlde altı aylık kira döneminin sonu için üç aylık fesih bildirim süresine uyulması gerekir (TBK m.329).
Kiracı süresinden önce çıkarsa kira ödemeye devam eder mi?
TBK m.325 uyarınca, sözleşme süresine veya fesih dönemine uymadan kiralananı geri veren kiracının borçları, kiralananın benzer koşullarla yeniden kiraya verilebileceği makul bir süre boyunca devam eder. Kiracı, kiraya verenin kabul edebileceği ödeme gücüne sahip ve kira ilişkisini devralmaya hazır yeni bir kiracı bulursa bu sorumluluk sona erer.
Depozito nereye yatırılır, kiraya veren istediği zaman çekebilir mi?
Hayır. Güvence olarak para verilmesi kararlaştırılmışsa kiracı bu parayı, kiraya verenin onayı olmaksızın çekilmemek üzere vadeli bir tasarruf hesabına yatırır (TBK m.342). Banka, güvenceyi ancak iki tarafın rızasıyla, icra takibinin kesinleşmesiyle ya da kesinleşmiş mahkeme kararına dayanarak geri verebilir.
Kira sözleşmesi bittikten sonra depozito ne zaman geri alınır?
Kiraya veren, sözleşmenin sona ermesini izleyen üç ay içinde kiracıya karşı kira sözleşmesiyle ilgili bir dava açtığını veya icra ya da iflas yoluyla takibe giriştiğini bankaya yazılı olarak bildirmezse, banka kiracının istemi üzerine güvenceyi geri vermekle yükümlüdür (TBK m.342).
Kiracı evi başkasına kiralayabilir (alt kira) veya devredebilir mi?
Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, kiraya verenin yazılı rızası olmadıkça kiralananı başkasına kiralayamaz ve kullanım hakkını devredemez (TBK m.322). Kira ilişkisinin tümüyle bir üçüncü kişiye devri de kiraya verenin yazılı rızasına bağlıdır (TBK m.323).
Kiracı ölürse kira sözleşmesi sona erer mi?
Hayır. Ölen kiracının ortakları veya bu ortakların aynı meslek ve sanatı icra eden mirasçıları ile ölen kiracı ile birlikte aynı konutta oturanlar, sözleşmeye ve kanun hükümlerine uydukları sürece kira sözleşmesini taraf olarak sürdürebilirler (TBK m.356).
Kira uyuşmazlığında dava açmadan önce arabulucuya gitmek zorunlu mu?
Evet. Kiralanan taşınmazların İcra ve İflas Kanunu'na göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler hariç olmak üzere, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır (6325 sayılı Kanun m.18/B). Arabuluculuk aşaması tamamlanmadan açılan dava, dava şartı yokluğundan usulden reddedilir.
Kiracı hangi durumlarda sözleşmeyi derhâl feshedebilir?
Kira ilişkisinin devamını çekilmez kılan önemli sebeplerin varlığı hâlinde taraflardan her biri, yasal fesih bildirim süresine uyarak sözleşmeyi her zaman feshedebilir (TBK m.331). Ayrıca kiralananda kullanımı engelleyen ayıp bulunması hâlinde kiracının TBK m.305 ve devamındaki seçimlik hakları saklıdır.
Sözleşmede kira gecikme cezası varsa ödemek zorunda mıyım?
Hayır. TBK m.346 uyarınca kira bedelinin zamanında ödenmemesi hâlinde ceza koşulu ödeneceğine ilişkin anlaşmalar geçersizdir. Bu hüküm emredicidir; sözleşmede yer alması onu geçerli kılmaz.
"Bir kira ödenmezse yılın tamamı muaccel olur" hükmü geçerli mi?
Hayır. Muacceliyet kaydı da TBK m.346 kapsamında geçersizdir. Kiraya veren yalnızca muaccel olan kira alacağını isteyebilir; ödenmemiş bir ay yüzünden yılın tamamı istenemez.
Kiracıdan kira ve yan giderler dışında ödeme istenebilir mi?
Hayır. TBK m.346 kiracıya kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemeyeceğini düzenler. Sözleşmeye konulan ek ödeme hükümleri geçersizdir.
Sözleşmeye kanunda olmayan bir tahliye sebebi yazılabilir mi?
Hayır. TBK m.354 uyarınca dava yoluyla sona erdirmeye ilişkin hükümler kiracı aleyhine değiştirilemez. Dava yoluyla tahliye yalnızca TBK m.350, 351 ve 352'de sayılan sebeplerle mümkündür.
"Süre bitince kiracı kendiliğinden boşaltır" hükmü bağlayıcı mı?
Hayır. Bu tür hükümler TBK m.354'teki yasak kapsamında geçersiz sayılır. Konut ve çatılı işyeri kiralarında sürenin bitmesi tek başına tahliye sebebi değildir.
Bu koruma işyeri kiracıları için de geçerli mi?
Evet. TBK m.346 ve m.354, tacir ve tüzel kişi kiracıların taraf olduğu işyeri kiralarında 1 Temmuz 2020 tarihinden itibaren uygulanmaktadır.
İlgili Yazılarımız
Kira hukukuna ilişkin diğer rehberlerimize aşağıdan ulaşabilirsiniz:
Av. Murat Akman Hakkında
Av. Murat Akman, Ankara Barosu'na kayıtlı avukattır (Sicil No: 42294) ve Çankaya/Ankara'daki bürosunda faaliyet göstermektedir. Kira hukuku alanında tahliye davaları, kira tespit davaları, depozito ve zorunlu gider alacakları, kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk süreçleri ile ecrimisil davalarında çalışmaktadır.
İletişim: Korkutreis Mah., Strazburg Cd., Belgin İş Merkezi No:17/1, 06430 Çankaya/Ankara — Telefon: +90 312 911 67 90 — E-posta: av.muratakman@gmail.com
Bu içerik genel bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki danışmanlık yerine geçmez. Her uyuşmazlık kendi somut koşullarında değerlendirilir; kesin bir sonuç önceden garanti edilemez.
Son güncelleme: Eylül 2026.
