Ev Sahibi Evi Satarsa Kiracı Çıkmak Zorunda mı?
Güncelleme tarihi: 2 Kas
Kısa cevap: Hayır. Ev sahibi evi satarsa kiracı hemen çıkmak zorunda değildir. Satış kira sözleşmesini sona erdirmez; yeni malik kanun gereği sözleşmenin tarafı olur (TBK m.310). Yeni malik kiracıyı ancak kanundaki bir tahliye sebebine dayanarak çıkarabilir. İhtiyaç nedeniyle tahliyede iki yol vardır: edinmeden itibaren bir ay içinde kiracıya ulaşacak şekilde yazılı bildirim yapıp edinmeden altı ay sonra dava açmak ya da sözleşme süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde dava açmak (TBK m.351). Dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur; başvurunun dava açma hakkı doğduktan sonra yapılması en güvenli yoldur.
Bu yazıda ev satıldığında kira sözleşmesinin ne olacağını, yeni malikin kiracıyı hangi hâllerde ve hangi sürelerle çıkarabileceğini, kiranın kime ödeneceğini, depozitoyu ve kiracının haklarını anlatıyoruz.
Satış Kira Sözleşmesini Sona Erdirmez
Türk Borçlar Kanunu'nun 310. maddesine göre “Sözleşmenin kurulmasından sonra kiralanan herhangi bir sebeple el değiştirirse, yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur.” Satış, bağış veya miras gibi her türlü el değiştirme bu kapsama girer; kamulaştırmaya ilişkin hükümler saklıdır. Eski malikle yapılan sözleşmenin kira bedeli, ödeme günü, kullanım amacı ve süre gibi şartları yeni maliki de bağlar. Yeni malikin ayrıca sözleşme yapması veya kiracının yeni bir sözleşme imzalaması gerekmez.
Satışın kendisi tahliye sebebi değildir. “Evi sattım, hemen çık” veya “Yeni ev sahibi olarak sözleşmeyi tanımıyorum” gibi taleplerin kanunda karşılığı yoktur; kiracı, sözleşme devam ettiği sürece taşınmazı kullanmaya devam edebilir.
Taşınmazın icra yoluyla ihale ile satılması hâlinde ise özel bir kural vardır: taşınmazı işgal edenin kullanımı hacizden önceki bir tarihte yapıldığı resmî bir belgeyle belgelenmiş bir akde dayanmıyorsa, işgal edene, taşınmazı on beş gün içinde tahliye etmesi için tahliye emri tebliğ edilir; bu sürede tahliye edilmezse zorla çıkarılarak taşınmaz alıcıya teslim olunur (İİK m.135/2). Kira sözleşmesinin hacizden önce yapıldığını resmî bir belgeyle gösteremeyen kiracıya da tahliye emri tebliğ edilir; kiracı bu durumda ihale alıcısına karşı kira sözleşmesine dayanamaz. İhaleye katılım, tapu tescili ve tahliye emri süreci icradan ev ve araç alma rehberimizde ayrıntılı olarak anlatılmıştır.
Yeni Malikin Dayanabileceği Tahliye Sebepleri
Yeni malik, eski malik gibi ancak kanunda sayılan sebeplerden birine dayanarak ve ilgili süre ve usule uyarak tahliye isteyebilir:
Kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut ya da iş yeri ihtiyacı (TBK m.351). Ayrıntılar için ihtiyaç nedeniyle tahliye davası yazımıza bakabilirsiniz.
Kiracının kiralananın tesliminden sonra verdiği geçerli yazılı tahliye taahhüdü (TBK m.352/1). Eski malik döneminde usulüne uygun verilmiş bir taahhüde yeni malik de dayanabilir; icra takibi veya dava, taahhüt edilen tahliye tarihinden başlayarak bir ay içinde yapılmalıdır (TBK m.352/1). Bkz. tahliye taahhüdü.
Kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle temerrüt (TBK m.315) veya bir kira yılı içinde iki haklı ihtar (TBK m.352/2). Satış sonrası temerrüde dayanacak yeni malikin önce kiracıya malik değişikliğini bildirip kiranın kendisine ödenmesini istemesi, bu istek sonuçsuz kalırsa yasal içerikli ihtarname göndermesi gerekir; mahkeme bu koşulu kendiliğinden gözetir (Yargıtay 3. HD, E.2023/1504, K.2023/3287, T.22.11.2023; E.2024/325, K.2024/741, T.21.02.2024). Bkz. kira borcunun ödenmemesi nedeniyle tahliye.
On yıllık uzama süresinin sonunda, uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunarak sebep göstermeksizin sona erdirme (TBK m.347). On yıllık uzama süresi, belirli süreli sözleşmenin süresi bittikten sonra işlemeye başlar; kiralananın satılması bu süreyi yeniden başlatmaz (Yargıtay 3. HD, E.2017/4480, K.2017/12604). Belirsiz süreli sözleşmelerde ise kiraya veren, kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilir (TBK m.347/2).
İhtiyaç Nedeniyle Tahliye: Bir Ay ve Altı Ay Kuralı
Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya iş yeri olarak kullanma zorunluluğu varsa, iki yoldan birini seçebilir (TBK m.351):
Birinci yol (TBK m.351/1) | İkinci yol (TBK m.351/2) | |
Bildirim | Edinme günü dahil, edinme tarihinden itibaren bir ay içinde kiracıya tebliğ edilmiş yazılı bildirim | Ön bildirim şartı yoktur |
Dava zamanı | Edinme tarihinden altı ay sonra; dava sözleşme süresinin sonuna kadar açılabilir | Sözleşme süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde |
Ne zaman avantajlı? | Kira döneminin bitimine uzun süre varsa | Kira döneminin bitimi yakınsa veya bir aylık bildirim süresi kaçırılmışsa |
Yargıtay bu kuralları şöyle uygulamaktadır: bildirim edinme günü de dahil olmak üzere edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde kiracıya tebliğ edilmelidir ve bu eksiklik sonradan giderilemez; davanın altı ayın sonunda hemen açılması şart değildir, sözleşme sonuna kadar açılabilir. Yeni malik bu seçeneklerden hangisi yararına ise onu tercih edebilir. Dava açma süresi kamu düzenine ilişkindir; kiracı ileri sürmese bile mahkeme kendiliğinden gözetir (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E.2025/2624, K.2025/3931; E.2023/4817, K.2024/2908).
Edinme tarihi kural olarak tapuya tescil tarihidir; miras, mahkeme kararı ve cebri icra gibi hâllerde ise mülkiyet tescilden önce kazanılır; miras yoluyla edinmede bu tarih murisin ölüm tarihidir (TMK m.705). Taşınmazı birlikte edinenler bildirimi birlikte göndermeli ve davayı birlikte açmalıdır; bildirimdeki eksiklik sonradan giderilemez, davadaki eksiklik ise mahkemenin vereceği kesin süre içinde tamamlanabilir. Pay satın alarak paydaş olan kişi tek başına bildirim yapıp dava açamaz; paylı mülkiyette bildirim ve dava için pay ve paydaş çoğunluğu aranır. Kiralama öncesinde taşınmazda zaten paydaş veya mirasçı olan kişinin sonradan diğer payları edinmesi ise yeni edinme sayılmaz ve TBK m.351'e dayanma imkânı vermez (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E.2023/4817, K.2024/2908).
Bir aylık bildirim süresi kaçırılırsa ihtiyaç nedeniyle tahliye hakkı tamamen kaybedilmez; ikinci yol, yani sözleşme süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde dava açma imkânı devam eder. Ayrıca sözleşme süresinin sonuna bağlı yolda kiraya veren, en geç dava açma süresi içinde dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse dava açma süresi bir kira yılı uzamış sayılır (TBK m.353; Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E.2023/4817, K.2024/2908). Bildirimin nasıl yapılacağı için ihtarname yazımıza bakabilirsiniz.
İhtiyacın Gerçek, Samimi ve Zorunlu Olması
Yeni malikin ihtiyacı yalnızca iddia edilmekle yetinilmez; mahkeme ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olup olmadığını ve dava süresince devam edip etmediğini değerlendirir. Sırf kiracıyı değiştirmek veya kira bedelini artırmak amacıyla ileri sürülen ihtiyaç iddiası kabul görmez. Gereksinim amacıyla boşaltılması sağlanan taşınmaz, haklı sebep olmaksızın üç yıl geçmedikçe eski kiracıdan başkasına kiralanamaz; aksi hâlde kiraya veren, eski kiracıya son kira yılında ödenen bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür (TBK m.355). Bkz. yeniden kiralama yasağı.
Arabuluculuk ve Süreler
Kiralanan taşınmazların ilamsız icra yoluyla tahliyesi dışında kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır (6325 sayılı Kanun m.18/B). İhtiyaç nedeniyle tahliye davası da bu kapsamdadır. Arabuluculuk bürosuna başvurulmasından son tutanağın düzenlendiği tarihe kadar hak düşürücü süre işlemez (6325 sayılı Kanun m.18/A-15). Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, TBK m.350'ye dayanan ihtiyaç nedeniyle tahliye davalarında arabuluculuk sürecinin tahliye davası açma hakkı doğduktan sonra, yani dava açma süresi içinde sonuçlanması gerektiğini kabul etmektedir; başvuru da son tutanak da dava açma süresi başlamadan tamamlanmışsa dava şartı yerine gelmiş sayılmaz (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E.2025/1495, K.2025/3048; E.2026/2725, K.2026/3805). Bu nedenle yeni malik bakımından arabulucuya başvurunun, birinci yolda altı aylık süre dolduktan sonra, ikinci yolda sözleşme süresinin bitiminden sonraki bir ay içinde yapılması en güvenli yoldur. Son tutanak düzenlendikten sonra dava, dava açma süresinden kalan kısım içinde açılmalıdır. Süre geçtikten sonra yapılan başvuru da süreyi canlandırmaz.
Satıştan Sonra Kiranın Ödenmesi
Tapu devrinden itibaren kira sözleşmesinin tarafı yeni malik olduğundan, satış tarihinden sonraki döneme isabet eden kira bedelleri yeni malike aittir; eski malik bu döneme ait kirayı peşin tahsil etmişse yeni malike iade etmekle yükümlüdür (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E.2026/1641, K.2026/1759); kiracının ödemeyi yeni malike yapması, malik değişikliğinin kendisine bildirilmesiyle beklenebilir. Satıştan önceki döneme ait ödenmemiş kira alacakları ise kural olarak eski malike aittir; eski malik bu alacakları yeni malike temlik etmedikçe yeni malik bunları kiracıdan isteyemez (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E.2024/325, K.2024/741).
Malik değişikliği kiracıya bildirilmemiş ve kiracı bunu bilmiyorsa, eski malike iyiniyetle yapılan ödeme kiracıyı temerrüde düşürmez; yeni malikin temerrüde dayanabilmesi için önce malik değişikliğini bildirip kiranın kendisine ödenmesini istemesi gerekir. Kiracı değişikliği öğrendikten sonra ödemeleri yeni malike yapmalıdır. Kime ödeme yapılacağı konusunda tereddüt varsa yeni malikten yazılı bildirim ve hesap bilgisi istenmesi yerinde olur.
Satış ve Kira Artışı
Satış, yeni malike kira bedelini dilediği gibi artırma hakkı vermez. Yenilenen kira dönemlerinde artış, bir önceki kira yılında TÜFE'deki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçemez. Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda ise, taraflar arasında anlaşma olup olmadığına bakılmaksızın yeni kira bedeli, hâkim tarafından TÜFE'deki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri gözetilerek hakkaniyete uygun biçimde belirlenir (TBK m.344). Yeni malik de kiraya veren sıfatıyla kira tespit davası açabilir.
Depozito (Güvence Bedeli)
Konut ve çatılı iş yeri kiralarında güvence üç aylık kira bedelini aşamaz. Güvence olarak para verilmesi kararlaştırılmışsa kiracı parayı, kiraya verenin onayı olmadan çekilmemek üzere vadeli bir tasarruf hesabına yatırır. Banka güvenceyi ancak iki tarafın rızasıyla, kesinleşmiş icra takibi veya kesinleşmiş mahkeme kararıyla geri verir; kiraya veren sözleşmenin sona ermesini izleyen üç ay içinde kiracıya karşı dava veya takip açtığını bankaya bildirmezse banka, kiracının istemi üzerine güvenceyi iade eder (TBK m.342).
Depozito eski malike ödenmişse, Yargıtay uygulamasına göre eski malik depozitoyu yeni malike devrettiğini ispat etmedikçe kiracıya iade yükümlülüğü kendisinde kalır (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E.2026/3664, K.2026/2960; E.2017/364, K.2017/5410). Bu nedenle satışta depozitonun yeni malike aktarılıp aktarılmadığının yazılı olarak belgelenmesi hem eski malikin hem kiracının yararınadır.
Evi Alıcılara Gösterme Yükümlülüğü
Kiracı, bakım, satış veya sonraki kiralama için zorunlu olduğu ölçüde kiraya verenin ve onun belirlediği üçüncü kişinin kiralananı gezip görmesine izin vermekle yükümlüdür. Kiraya veren ise gezilip görüleceğini uygun bir süre önce kiracıya bildirmek ve bu sırada kiracının yararlarını gözetmek zorundadır. Kiracının kira bedelinin indirilmesine ve zararının giderilmesine ilişkin hakları saklıdır (TBK m.319). Haber verilmeden eve girilmesi bu yükümlülüğün sınırlarını aşar; kiracının yararlarını gözetmeyen sık gösterimler de bu sınırı aşabilir.
Görevli ve Yetkili Mahkeme
Kira ilişkisinden doğan davalar, kiralananın ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler ayrık olmak üzere, dava konusunun değerine bakılmaksızın sulh hukuk mahkemesinde görülür (HMK m.4/1-a). Genel yetkili mahkeme davalının yerleşim yeri mahkemesidir (HMK m.6); sözleşmeden doğan davalar sözleşmenin ifa edileceği yer mahkemesinde de açılabileceğinden (HMK m.10), uygulamada dava çoğunlukla taşınmazın bulunduğu yerde açılır.
Sık Sorulan Sorular
Ev sahibi evi satarsa kiracı ne zaman çıkar?
Satış nedeniyle belirli bir çıkış tarihi yoktur; kiracı, yeni malik kanuni bir tahliye sebebine dayanıp süreci tamamlayana kadar taşınmazda kalabilir. İhtiyaç nedeniyle tahliyede yeni malik, edinmeden itibaren bir ay içinde kiracıya yazılı bildirim yapmışsa edinmeden altı ay sonra dava açabilir; bildirim yapıp yapmadığına bakılmaksızın sözleşme süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde de dava açabilir. Kiracının çıkması kural olarak mahkemenin tahliye kararıyla, kiracının kendi rızasıyla ya da tahliye taahhüdü veya kira borcunun ödenmemesi hâllerinde ilamsız icra yoluyla olur.
Ev sahibi evi satıyorum diye kiracıyı çıkarabilir mi?
Hayır. Satış tek başına tahliye sebebi değildir. Ev sahibi ancak ihtiyaç, geçerli tahliye taahhüdü, kira borcunun ödenmemesi veya on yıllık uzama süresinin dolması gibi kanuni sebeplerden birine dayanabilir.
Yeni malik ihtar çekmeden dava açabilir mi?
Evet. İhtiyaç nedeniyle tahliyede ikinci yolda ön bildirim şartı yoktur; yeni malik sözleşme süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde dava açabilir. Dava öncesinde arabulucuya başvurmak ise her iki yolda da zorunludur; başvurunun dava açma hakkı doğduktan sonra yapılması en güvenli yoldur. Kira borcunun ödenmemesine dayanan tahliyede ise yeni malikin önce malik değişikliğini kiracıya bildirip kiranın kendisine ödenmesini istemesi, sonuç alamazsa yasal içerikli ihtarname göndermesi gerekir.
Ev satıldıktan sonra kiracı ne yapmalı?
Kiracı sözleşmeden doğan haklarının devam ettiğini bilmeli, kira bedelini düzenli ödemeye devam etmeli ve yeni malikten yazılı bildirim ve hesap bilgisi istemelidir. Gelen yazılı bildirimlerin tarihini ve içeriğini saklamalı, süre ve şartlara ilişkin tereddütte hukuki destek almalıdır. Ayrıntılar için kiracı hakları yazımıza bakabilirsiniz.
Eski ev sahibi satıştan önceki kira alacağını isteyebilir mi?
Evet. Satıştan önceki döneme ait ödenmemiş kira alacakları kural olarak eski malike aittir. Eski malik bu alacakları yeni malike temlik etmişse tahsil hakkı yeni malike geçer. Satışla birlikte kiraya veren sıfatı yeni malike geçtiğinden, eski malik satıştan sonra kiracı aleyhine tahliye davası açamaz.
Yeni malik ihtiyaç diyerek çıkarıp evi başkasına kiralarsa ne olur?
Gereksinim amacıyla boşaltılan taşınmaz, haklı sebep olmaksızın üç yıl geçmedikçe eski kiracıdan başkasına kiralanamaz. Bu yasağa aykırılıkta kiraya veren, eski kiracıya son kira yılında ödenen bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat öder (TBK m.355).
İlgili Yazılar
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır. Yeni malik bakımından sürelerin hesaplanması davanın sonucunu doğrudan belirlediğinden, tapu devrinin hemen ardından sürecin bir avukatla planlanması hak kaybı riskini azaltır.
Av. Murat Akman — Ankara Kira Avukatı. Detaylı bilgi ve randevu için: www.muratakman.com
Son güncelleme: 2 Kasım 2026
