Ev Sahibi Evi Satarsa Kiracı Çıkmak Zorunda mı? (2026 Güncel Rehber)

15 saat önce
12 dakikada okunur

Ev Sahibi Evi Satarsa Kiracı Çıkmak Zorunda mı? (Kısa Cevap)

Hayır, ev sahibi evi sattığında kiracı evi derhal boşaltmak zorunda değildir. Türk Borçlar Kanunu m.310 uyarınca satış, mevcut kira sözleşmesini sona erdirmez; yeni malik kanun gereği sözleşmenin tarafı olur. Yeni malik kiracıyı ancak kanunda sayılan haklı sebeplere (gerçek ve samimi ihtiyaç, geçerli tahliye taahhüdü, kira borcunun ödenmemesi gibi) dayanarak ve öngörülen süre ile usul şartlarına uyarak tahliye ettirebilir.

Ev Satılınca Kira Sözleşmesi Devam Eder mi?

Kira sözleşmesi yeni maliki bağlar mı?

Türk Borçlar Kanunu'nun 310. maddesi açıktır: "Sözleşmenin kurulmasından sonra kiralanan herhangi bir sebeple el değiştirirse, yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur." Kanunun kullandığı "herhangi bir sebeple" ifadesi geniş yorumlanır; satış, bağış, miras yoluyla intikal ve cebri icra yoluyla satış bu kapsama girer (kamulaştırmaya ilişkin özel hükümler saklıdır). Eski malikle yapılmış sözleşmenin tüm şartları — kira bedeli, ödeme günü, kullanım amacı, süre — yeni malik için de aynen bağlayıcıdır. Bu, kanunun kiracıyı korumak için öngördüğü bir halefiyet (kanuni sözleşme devri) ilkesidir; yeni malikin ayrıca rıza göstermesine gerek yoktur.

Tapu devri kira sözleşmesini sona erdirir mi?

Hayır. Tapuda gerçekleşen mülkiyet devri, kira sözleşmesini kendiliğinden sona erdirmez; sözleşme aynı koşullarla geçerliliğini korur. Yeni malik, kira ilişkisi bakımından eski malikin ileriye dönük hak ve borçlarını devralmış sayılır. (Satıştan önceki döneme ait alacaklar farklı bir rejime tabidir; bu husus aşağıda "Eski Ev Sahibinin Sorumluluğu" başlığında ayrıca ele alınmıştır.)

Yeni Ev Sahibi Kiracıyı Hemen Çıkarabilir mi?

Satış tek başına tahliye sebebi midir?

Hayır, bir taşınmazın satılması tek başına bir tahliye nedeni değildir. "Evi sattım, hemen çık" veya "Yeni ev aldım, derhal boşalt" gibi taleplerin kanunda bir karşılığı bulunmamaktadır.

Kiracının tahliye edilmesi için hangi şartlar gerekir?

Yeni ev sahibinin kiracıyı tahliye edebilmesi için, Türk Borçlar Kanunu'nda sayılan haklı sebeplerden birinin gerçekleşmesi ve buna bağlı usul/süre şartlarının yerine getirilmesi gerekir. Başlıca sebepler şunlardır:

Kanunda tanımlanan gerçek ve samimi bir konut veya işyeri ihtiyacının varlığı (TBK m.351),
Kiracının, kiralananın tesliminden sonra usulüne uygun verdiği geçerli bir yazılı tahliye taahhüdünün bulunması (TBK m.352/1),
Bir kira yılı içinde kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle kiracıya iki haklı yazılı ihtar çekilmiş olması (TBK m.352/2),
Kiracının kira bedelini ödeme borcunda temerrüde düşmesi (TBK m.315),
On yıllık uzama süresinin dolmuş olması (TBK m.347).

Bu sebeplerin her biri, kanunda öngörülen ayrı süre ve usul kurallarına tabidir; aşağıdaki bölümlerde tek tek incelenmiştir.

Yeni Malik İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası Açabilir mi?

Gerçek ve samimi ihtiyaç şartı

Yeni malik, kiralananı kendisi, eşi, altsoyu (çocukları, torunları), üstsoyu (anne, babası) veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi nedeniyle tahliye ettirebilir (TBK m.351). Yargıtay'ın yerleşik uygulamasında bu ihtiyacın dört unsuru birlikte aranır: ihtiyaç gerçek, samimi ve zorunlu olmalı, ayrıca dava süresince devam ediyor olmalıdır. Mahkemeler yalnızca yakınlık ilişkisinin varlığına bakmaz; ihtiyacın somut olarak var olup olmadığını da değerlendirir. Geçici, henüz doğmamış veya sırf kiracıyı değiştirmek amacıyla öne sürülen iddialar kabul görmez. Devamlılık unsuru gereği, yargılama sırasında ihtiyacı ortadan kaldıran bir gelişme yaşanırsa (örneğin davacının dava devam ederken başka bir konut edinmesi) mahkeme bu durumu da değerlendirmeye alır ve ihtiyacın artık mevcut olmadığı sonucuna varabilir.

Konut ihtiyacı

Yeni malikin veya kanunda sayılan yakınlarının oturacak başka bir mülkünün bulunmaması ya da mevcut konutunun ihtiyacı karşılamaktan uzak (yetersiz) olması, konut ihtiyacına örnek gösterilebilir.

İşyeri ihtiyacı

Yeni malikin ya da yakınlarının mesleki veya ticari faaliyetini sürdürebilmesi için söz konusu taşınmaza gerçek anlamda ihtiyaç duyması hâlidir.

Yeni Malikin 1 Ay ve 6 Ay Kuralı

Uygulamada en çok karıştırılan konu budur: Kanun, sonradan edinen malike tek bir dava yolu değil, birbirinden bağımsız iki alternatif hukuki yol tanımaktadır (TBK m.351). Hangi yolun tercih edileceği; satın alma tarihi, mevcut kira döneminin ne zaman sona ereceği ve somut olayın özelliklerine göre değerlendirilmelidir.

	Yol A — Edinme + Bildirim + Bekleme	Yol B — Sözleşme Süresinin Bitimi
Dayanak	TBK m.351/1	TBK m.351/2
Ön koşul	Edinme tarihinden itibaren 1 ay içinde yazılı bildirim	Ön bildirim şartı aranmaz
Bekleme	Bildirimden sonra 6 ay	Mevcut kira döneminin sona ermesi beklenir
Dava açma süresi	6 aylık sürenin bitiminden sonra	Sözleşme süresinin bitiminden itibaren 1 ay içinde

Bir aylık bildirim süresi

Yol A'yı kullanacak olan yeni malik, tapu devri (edinme) tarihinden itibaren en geç 1 ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek zorundadır. Kanun noter aracılığıyla bildirimi zorunlu kılmasa da, hem içeriğin hem tebliğ tarihinin ispatı bakımından noter ihtarnamesi uygulamada en güvenli yöntem kabul edilir. Bildirimde hem mülkiyetin devralındığı hem de ihtiyaç gerekçesi açık ve tutarlı biçimde belirtilmelidir. Yerleşik uygulamaya göre bu 1 aylık sürenin başlangıcında tapudaki tescil tarihi esas alınır ve ihtarın yalnızca notere başvurulmuş olması yeterli değildir — ihtarın kiracıya 1 ay içinde tebliğ edilmiş (ulaşmış) olması gerekir.

Altı aylık bekleme süresi

İhtar usulüne uygun tebliğ edildikten sonra, edinme tarihinden itibaren 6 ay geçmeden dava açılamaz. Bu süre dolmadan açılan davalar, dava şartı henüz gerçekleşmediği için usulden reddedilir.

Sürelerin kaçırılması halinde ne olur?

Yeni malik, tapu devrinden sonraki 1 aylık bildirim süresini kaçırırsa, yalnızca Yol A'yı (6 aylık kısa yolu) kullanma imkânını kaybeder — ihtiyaç nedeniyle tahliye hakkının tamamen ortadan kalktığı düşüncesi yanlıştır. Kanun, bu durumda dahi yeni malike Yol B'yi tanır: mevcut kira döneminin/sözleşme süresinin bitiminden itibaren 1 ay içinde doğrudan dava açılabilir; bu yolda ayrıca bir ön bildirim şartı veya 6 aylık bekleme aranmaz.

Hangi yolun tercih edileceği somut duruma göre değişir: kira döneminin bitimine kısa süre kalmışsa Yol B daha erken sonuç verebilir; döneminin bitimine uzun süre varsa ve 1 aylık bildirim süresi henüz geçmemişse Yol A değerlendirilebilir. Bu tercih, her olayda ayrıca hesaplanmalıdır.

Yeni Ev Sahibinin Kiracıyı Çıkarabileceği Diğer Durumlar

Yazılı tahliye taahhüdü

Kiralananın tesliminden sonra, kiracı tarafından belli bir tarihte boşaltma yönünde usulüne uygun, özgür iradeyle verilmiş yazılı bir taahhüt varsa; taahhüt edilen tarihte kiracı boşaltmamışsa kiraya veren bu tarihten itibaren 1 ay içinde icraya başvurabilir veya dava açabilir (TBK m.352/1). Yerleşik uygulamada, sözleşmenin imzalanmasıyla eşzamanlı veya sözleşmenin bir ön koşulu olarak alınan taahhütler geçersiz kabul edilir — taahhüdün kiracının serbest iradesiyle, kiralanana zaten girmiş olduğu bir tarihte verilmiş olması aranır. Eski malik döneminde bu şartlara uygun verilmiş bir taahhüt varsa, yeni malik de bu taahhüde dayanabilir.

İki haklı ihtar

Bir yıldan kısa süreli sözleşmelerde kira süresi içinde, bir yıl ve daha uzun süreli sözleşmelerde ise bir kira yılı içinde kira bedelinin zamanında ödenmemesi nedeniyle kiracıya yazılı olarak iki haklı ihtar çekilmişse; kiraya veren, kira süresinin (veya ihtarların yapıldığı kira yılının) bitiminden itibaren 1 ay içinde dava açarak sözleşmeyi sona erdirebilir (TBK m.352/2). Bu süre kaçırılırsa bu yoldan yararlanılamaz.

Kira bedelinin ödenmemesi

Kiracı muaccel kira bedelini ödemezse, kiraya veren (yeni malik) yazılı bir bildirimle kiracıya süre tanır; konut ve çatılı işyeri kiralarında bu süre en az 30 gündür. Tanınan süre içinde ödeme yine yapılmazsa kiraya veren sözleşmeyi feshedebilir (TBK m.315). Bu yol, "iki haklı ihtar" müessesesinden farklıdır: tek bir ödemenin gecikmesinde dahi uygulanabilir, iki haklı ihtar ise bir kira yılı içinde tekrarlanan gecikmeleri gerektirir. Ayrıca kira alacağı için genel hükümlere göre ilamsız icra takibi de başlatılabilir.

10 yıllık uzama süresi

Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya veren, kural olarak sözleşme süresinin bitimine dayanarak tek başına sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az 3 ay önce yazılı bildirimde bulunmak kaydıyla, herhangi bir gerekçe göstermeksizin sözleşmeyi sona erdirebilir (TBK m.347). Bu hak yeni malik için de geçerlidir; önemli olan, on yıllık sürenin kira ilişkisinin başlangıç tarihinden itibaren hesaplanmasıdır — mülkiyetin el değiştirmiş olması bu süreyi sıfırlamaz.

Eski Ev Sahibinin Sorumluluğu Devam Eder mi?

Satıştan önce doğan kira alacakları

Satış tarihinden önceki döneme ait, muaccel olmuş (ödenmemiş) kira alacakları kural olarak eski malike aittir. Yeni malik, aralarında ayrıca bir alacağın temliki sözleşmesi yapılmadıkça, satıştan önceki geçmiş dönem kiralarını kiracıdan talep edemez.

Depozito bakımından sorumluluk

Depozito (güvence bedeli), kira ilişkisine bağlı bir teminat olduğundan, tahliye anında kural olarak güncel malik olan yeni ev sahibinden talep edilir. Ancak depozito devir sırasında yeni malike fiilen aktarılmamışsa veya bu husus taraflar arasında kayıt altına alınmamışsa, eski malikin sorumluluğu da gündeme gelebilir; bu durum somut olayın özelliklerine göre değerlendirilir. İhtilafları önlemek adına devir sırasında depozitonun kime, ne şekilde devredildiğinin yazılı olarak belirlenmesi önerilir.

Konut ve çatılı işyeri kiralarında, sözleşmeyle kiracıya güvence verme borcu getirilmişse bu güvence en fazla 3 aylık kira bedeli tutarında olabilir ve güvence para veya kıymetli evrak ise, kiraya verenin onayı olmadan çekilmemek üzere bir bankaya (vadeli hesaba/depoya) yatırılması gerekir (TBK m.342). Depozitonun bankaya yatırıldığı durumlarda, banka bu bedeli ancak TBK m.342'de öngörülen şartlarla iade eder: iki tarafın birlikte rızası, kesinleşmiş bir icra takibi ya da kesinleşmiş bir mahkeme kararı olmadıkça banka güvenceyi tek taraflı geri veremez. Kiraya veren (bu durumda yeni malik), kira sözleşmesinin sona ermesini izleyen 3 ay içinde kiracıya karşı dava açtığını veya icra/iflas yoluyla takibe giriştiğini bankaya yazılı bildirmezse, banka kiracının istemi üzerine güvenceyi iade etmekle yükümlüdür.

Kiracı Ev Satılırken Evi Göstermek Zorunda mı?

Gösterme yükümlülüğü

Bu yükümlülüğün doğrudan bir yasal dayanağı vardır: TBK m.319'a göre kiracı, bakım, satış ya da sonraki kiralama için zorunlu olduğu ölçüde, kiraya verenin ve onun belirlediği üçüncü kişinin (örneğin alıcı adayının veya emlakçının) kiralananı gezip görmesine izin vermekle yükümlüdür. Bu yükümlülük aynı zamanda sözleşmenin dürüstlük kuralına (TMK m.2) uygun ifa edilmesi ilkesiyle de örtüşür.

Makul zamanlarda gösterme hakkı

Bu katlanma yükümlülüğü sınırsız değildir. TBK m.319'un son fıkraları uyarınca kiraya veren, gösterimin yapılacağını uygun bir süre önceden kiracıya bildirmek ve gösterim sırasında kiracının yararlarını gözetmek zorundadır. Buna göre gösterim:

Kiracının kişisel ve iş hayatını aksatmayacak makul gün ve saatlerde,
Önceden haber verilerek yapılmalıdır.

Haber verilmeden eve girilmesi, sık ve düzensiz gösterimler, kiracının özel hayatını ihlal edecek uygulamalar hukuken kabul edilemez; kiracının bu yükümlülüğe rağmen kira bedelinin indirilmesini ve varsa zararının giderilmesini isteme hakkı saklıdır (TBK m.319/son). Taraflar gösterim konusunda anlaşamazsa, uyuşmazlık genel hukuki yollarla (dava) çözülür.

Ev Satıldıktan Sonra Kiracı Kirasını Kime Öder?

Tapu devrinden sonraki dönem

Tapu devri gerçekleştiği andan itibaren kira bedelinin yeni malike ödenmesi gerekir; zira yeni malik artık kira sözleşmesinin tarafıdır.

Yeni malik bildirim yapmazsa ne olur?

Yeni malik değişikliği kiracıya usulüne uygun şekilde bildirilmemiş ve kiracı bu değişikliği bilmiyorsa, eski malike yapılan ödemenin somut olayın özelliklerine göre borcu sona erdirici etki doğurabileceği kabul edilmektedir. Bu sonuç, TBK m.186'da düzenlenen iyiniyet korumasıyla uyumludur: borçlu, alacağın el değiştirdiği kendisine bildirilmemişse, önceki alacaklıya iyiniyetle yaptığı ödemeyle borcundan kurtulur. Yeni malik yazılı bildirimde bulunup güncel banka bilgilerini verdikten sonra ise, ödemelerin yeni hesaba yapılması gerekir.

Yeni Ev Sahibi Kira Bedelini Hemen Artırabilir mi?

Satış kira artış hakkı verir mi?

Hayır. Taşınmazın satılmış olması, yeni malike kira bedelini dilediği gibi artırma veya sözleşmeyi tek taraflı güncelleme hakkı vermez.

Kira artışında uygulanacak kurallar

Kira artışı, ancak mevcut sözleşmedeki yenilenen kira dönemlerinde ve bir önceki kira yılının TÜFE'deki (Tüketici Fiyat Endeksi) 12 aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmeyecek şekilde yapılabilir (TBK m.344). Taraflar arasında bu konuda anlaşma yoksa, artış hâkim tarafından yine bu TÜFE sınırı içinde hakkaniyete göre belirlenir. Sözleşme 5 yıldan uzun süreli ise veya 5 yılı doldurmuşsa, kira bedeli hâkim tarafından TÜFE oranı, emsal kira bedelleri ve hakkaniyet birlikte gözetilerek belirlenebilir; bu durumda yeni malik de kira tespit davası açma hakkını kullanabilir.

Ev Satıldıktan Sonra Depozito Kime Aittir?

Depozito, kiracının taşınmaza verebileceği zararları veya ödenmeyen borçları teminat altına almak amacıyla verilir; mülkiyet el değiştirse bile bu teminat niteliği ve kiracının hakkı saklı kalır. Kiralanan tahliye edildiğinde, taşınmazda kiracıdan kaynaklanan bir zarar yoksa ve ödenmemiş bir borç bulunmuyorsa, depozitonun (yukarıda açıklanan sorumluluk esasları çerçevesinde) güncel malik tarafından kiracıya iade edilmesi gerekir. Depozitonun TBK m.342 uyarınca bankaya yatırılmış olduğu durumlarda ise iade doğrudan banka tarafından, yalnızca aynı maddede öngörülen şartlarla (tarafların rızası, kesinleşmiş icra takibi/mahkeme kararı ya da kiraya verenin süresinde bildirimde bulunmamış olması) yapılır.

Kiracının Hakları Nelerdir?

Konut dokunulmazlığı

Kiracı, kira sözleşmesi devam ettiği sürece taşınmazı sözleşmeye uygun biçimde kullanma ve rızası olmadan içeri girilmemesini isteme hakkına sahiptir; mülkiyet kime geçerse geçsin bu hak korunur. Kiracının rızası dışında konuta girilmesi, hem ceza hukuku hem de kira sözleşmesinden doğan haklar bakımından hukuka aykırı sonuçlar doğurabilir.

Sözleşmeden doğan hakların korunması

Sözleşme süresi, kira bedeli ve kullanım şartları dâhil, kiracının tüm kazanılmış hakları yeni malike karşı da geçerliliğini korur.

Tahliye davasında savunma hakları

İhtiyacın samimi olmadığını düşünen kiracı, açılan tahliye davasında bunu ispatlayarak davanın reddedilmesini sağlayabilir. Ayrıca, ihtiyaç nedeniyle tahliye edilen taşınmaz, haklı bir sebep olmaksızın 3 yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralanamaz (TBK m.355 — yeniden kiralama yasağı). Bu yasağa aykırı davranan kiraya veren (ihtiyaç iddiasıyla tahliyeyi sağlayan taraf), eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlü olur.

Ev Sahiplerinin En Sık Yaptığı Hatalar

1 Aylık İhtar veya 1 Aylık Dava Süresini Kaçırmak: Hangi yolun (Yol A veya Yol B) hangi süreye tabi olduğunu karıştırıp süre kaybetmek.
"Evi Satın Aldım, Yarın Çık" Demek: Sözleşmenin kanun gereği devredildiğini göz ardı ederek yasal süreçleri işletmemek.
Fahiş Kira Artışı Talep Etmek: Satışı gerekçe göstererek TÜFE sınırının üzerinde artış istemek.
Samimi Olmayan İhtiyaç İddiası: Kiracıyı çıkarıp taşınmazı daha yüksek bedelle başkasına kiralamaya çalışmak — bu, hem davanın reddi hem de 3 yıl içinde yeniden kiralama yasağına aykırılık nedeniyle tazminat riski doğurur.
Baskı Amaçlı Temel Hizmet Kesintisi: Kiracıyı taşınmazı boşaltmaya zorlamak amacıyla elektrik, su veya doğal gaz gibi temel hizmetleri kestirmek hukuka aykırıdır. Bu davranış, tazminat sorumluluğuna yol açabileceği gibi, somut olayın özelliklerine göre ceza hukuku bakımından da sonuç doğurabilir.

Kiracıların En Sık Yaptığı Hatalar

Sözlü Beyanlara Güvenip Evi Hemen Terk Etmek: Yasal ihtar ve dava süreçleri tamamlanmadan taşınmazı boşaltmak.
Kira Ödemeyi Kesmek: "Ev satıldı, yeni malik bana ulaşmadı" gerekçesiyle kirayı ödemeyip temerrüde düşmek — bu durumda kira eski hesaba yatırılmaya devam edilmeli veya gerekiyorsa tevdi mahalli tayin ettirilmelidir.
Yazılı Bildirimleri Önemsememek: İhtarname veya yazılı bildirimlerin süre ve içerik bakımından önemini göz ardı etmek.
Evi Göstermeyi Tamamen Reddetmek: Makul ölçülerdeki gösterim taleplerine hiç katlanmayarak dürüstlük kuralına aykırı davranmak.
Mahkeme Kararı Olmadan Panikle Boşaltmak: Tahliye davası açılmasının, tek başına ve derhal tahliye sonucunu doğurmayacağını bilmemek.

Yargıtay Kararları Işığında Değerlendirme

Yargıtay'ın yerleşik ve istikrarlı uygulamasına göre öne çıkan başlıca ilkeler şunlardır:

İhtiyacın samimiyeti: Yeni malikin (veya ihtiyaç iddiasına dayanak yakınının) aynı yerleşim yerinde oturmaya elverişli, boş ve nitelikleri uygun başka bir konutunun bulunması, tahliye talebinin samimi kabul edilmemesine yol açabilir.
Sürelerin hesabı: 1 aylık bildirim süresinin başlangıcında tapudaki tescil tarihi esas alınır; ihtarın bu süre içinde kiracıya tebliğ edilmiş olması aranır — yalnızca notere başvurulmuş olması yeterli değildir.
6 aylık bekleme süresi: Bu süre dolmadan açılan davalar usulden reddedilir.
İhtiyacın devamlılığı: Yargılama sırasında ihtiyacı ortadan kaldıran bir gelişme (örneğin davacının başka bir konut edinmesi) yaşanırsa, mahkeme bu durumu da değerlendirmeye alabilir.

Sonuç

Ev sahibi evi sattığında kiracı otomatik olarak evden çıkarılamaz. Türk Borçlar Kanunu, kiracının barınma hakkını ve taraf olduğu sözleşmeyi güvence altına almıştır. Yeni malik, kira sözleşmesine kanun gereği taraf olur ve ancak kanunda öngörülen haklı sebeplerden birine dayanarak, ilgili süre ve usul şartlarını yerine getirmek kaydıyla kiracının tahliyesini talep edebilir — ihtiyaç nedeniyle tahliyede bu, somut olaya göre Yol A (1 ay bildirim + 6 ay bekleme) veya Yol B (kira döneminin bitiminden itibaren 1 ay içinde dava) yollarından biri olabilir. Tarafların hak kaybına uğramaması adına yasal sürelere ve usule harfiyen uyulması büyük önem taşımaktadır. Özellikle ihtiyaç nedeniyle tahliye davalarında sürelerin yanlış hesaplanması, haklı bir ihtiyaç bulunsa dahi davanın reddine yol açabilmektedir.

Sık Sorulan Sorular

1. Ev sahibi evi satarsa kiracı hemen çıkmak zorunda mı?

Hayır. Satış işlemi gerçekleştiğinde kiracı hemen çıkmak zorunda değildir. Yeni malik mevcut kira sözleşmesine uymakla yükümlüdür ve tahliye için yasal prosedürleri izlemesi gerekir.

2. Ev satılınca kira sözleşmesi sona erer mi?

Hayır. TBK m.310 uyarınca kira sözleşmesi sona ermez; yeni malik kanun gereği sözleşmenin tarafı hâline gelir.

3. Yeni ev sahibi kiracıyı tahliye edebilir mi?

Evet, ancak yalnızca kanunda belirtilen haklı sebeplere (gerçek ihtiyaç, geçerli tahliye taahhüdü, kira borcunun ödenmemesi, iki haklı ihtar, on yıllık uzama süresinin dolması vb.) dayanarak ve öngörülen usul/süreye uyarak.

4. Yeni malik kiracıyı kaç ay içinde çıkarabilir?

Kesin bir süre garanti edilemez; süreç izlenen yola (6 aylık bekleme yolu veya kira döneminin bitimine dayalı yol) ve ardından işleyecek dava sürecine göre değişir.

5. Yeni malik 1 ay içinde ihtar göndermek zorunda mı?

Yalnızca edinme tarihinden itibaren 6 ay sonra dava açma yolunu (Yol A) tercih edecekse zorunludur. Kira döneminin bitimine dayanan diğer yolda (Yol B) bu ön bildirim şart değildir.

6. Yeni malik 6 ay beklemek zorunda mı?

Yalnızca Yol A'yı seçmişse evet. Yol B'de bu bekleme aranmaz; mevcut kira döneminin/sözleşmenin bitimi esas alınır.

7. Ev satıldıktan sonra kira kime ödenir?

Kural olarak yeni malike ödenir. Ancak yeni malik güncel hesap bilgilerini yazılı olarak bildirene kadar kiracının eski hesaba yaptığı ödeme iyiniyetli sayılır.

8. Ev satıldı diye kira artırılabilir mi?

Hayır. Satış tek başına kira artış sebebi değildir. Artış ancak sözleşme yenileme döneminde, TÜFE'nin 12 aylık ortalama değişim oranı sınırları içinde yapılabilir.

9. Yeni ev sahibi eski kira sözleşmesine uymak zorunda mı?

Evet. Yeni malik, eski malik ile kiracı arasında yapılmış geçerli sözleşmenin tüm şartlarına uymak zorundadır.

10. Ev satıldıktan sonra depozitoyu kim iade eder?

Kural olarak, tahliye anındaki güncel malik (yeni ev sahibi) sorumludur; ancak devir sırasında depozitonun aktarılıp aktarılmadığına göre eski malikin sorumluluğu da gündeme gelebilir.

11. Kiracı evi alıcılara göstermek zorunda mı?

Evet, dürüstlük kuralı çerçevesinde ve makul ölçüler içinde. Bu yükümlülük kiracının özel hayatını ihlal edecek şekilde uygulanamaz.

12. Ev satılırken kiracı evi boşaltmayı reddedebilir mi?

Evet. Kiracının geçerli bir sözleşmesi devam ettiği sürece, sadece taşınmaz satıldığı gerekçesiyle boşaltmayı reddetme hakkı vardır.

13. Yeni malik ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilir mi?

Evet; kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişiler için gerçek ve samimi bir ihtiyacı varsa açabilir.

14. Yeni malik ihtar çekmeden dava açabilir mi?

Evet — kira döneminin/sözleşme süresinin bitiminden itibaren 1 ay içinde dava açma yolunu (Yol B) kullanarak. Bu yolda ön bildirim (ihtar) şart değildir; ihtar yalnızca 6 aylık bekleme yolunu (Yol A) tercih edecekler için zorunludur.

15. Ev satıldıktan sonra tahliye davası ne kadar sürer?

Kesin bir süre söylemek mümkün değildir; mahkemelerin iş yüküne ve dosyanın özelliklerine göre değişir.

16. Tapu devri kiracının haklarını etkiler mi?

Hayır. Tapu devri, kiracının kira sözleşmesinden doğan kazanılmış haklarını ortadan kaldırmaz.

17. Eski ev sahibi kira alacağını talep edebilir mi?

Evet, satış tarihinden önceki döneme ait ödenmemiş kira alacaklarını eski malik talep edebilir.

18. Ev satışından sonra kira sözleşmesi yenilenir mi?

Ayrı bir yeni sözleşme yapılması zorunlu değildir; eski sözleşme aynı şartlarla devam eder.

19. Yeni malik kiracıyla yeni sözleşme yapmak zorunda mı?

Hayır. Mevcut sözleşme zaten yeni maliki bağladığından, yeni bir sözleşme yapma zorunluluğu yoktur.

20. Kiracı tahliye davasını kaybederse ne olur?

Ret kararı kesinleştiğinde kira sözleşmesi devam eder. Davanın kiracı aleyhine sonuçlanıp kesinleşmesi ve gerekirse icra aşaması halinde ise kiracı tahliye olur; ayrıca yargılama giderleri ve vekâlet ücretinden sorumlu tutulabilir.

21. Ev satıldıktan sonra eski ev sahibi tahliye davası açabilir mi?

Hayır. Mülkiyet devredildikten sonra eski malik, TBK m.310 gereği kiraya veren sıfatını kaybeder; bu sıfat kanun gereği yeni malike geçer. Eski malikin, satıştan sonraki döneme ilişkin olarak tahliye davası açma ehliyeti kalmaz.

22. Ev satıldıktan sonra yeni malik kira tespit davası açabilir mi?

Evet. Yeni malik, kira sözleşmesine kanun gereği taraf olduğundan, TBK m.344 ve devamı maddelerinde öngörülen şartlar (örneğin sözleşmenin 5 yılı doldurmuş veya yenilenen döneme ilişkin anlaşma bulunmaması gibi) oluştuğunda kira tespit davası açabilir.