Kiracının Yazılı Tahliye Taahhüdü Nedeniyle Tahliyesi (2026 Güncel Rehber)
- 14 Kas 2023
- 15 dakikada okunur
Güncelleme tarihi: 23 Tem
Tahliye taahhüdü, kiracının kiralanan taşınmazı belirli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlenmesidir (TBK m. 352). Geçerli olması için taahhüt, kiralananın tesliminden sonra, serbest iradeyle ve belirli bir tarih içerecek şekilde verilmelidir; kiraya veren bu tarihten itibaren 1 ay içinde icra takibi veya dava açarak tahliyeyi talep edebilir.
Soru | Kısa Cevap |
Tahliye taahhüdü nedir? | Kiracının belirli bir tarihte taşınmazı boşaltmayı yazılı olarak üstlenmesidir. |
Hangi kanun? | TBK m. 352 |
En önemli şart | Kiralananın tesliminden sonra verilmiş olması |
Başvuru süresi | Tahliye tarihinden itibaren 1 ay |
İcra itiraz süresi | 7 gün |
Noter zorunlu mu? | Hayır |
Aynı gün imzalanırsa? | Kural olarak geçersizdir |
Teslimden önce alınırsa? | Geçersizdir |
⚠️ 2026 Kritik Yargıtay Uyarısı: Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'nin 05.05.2026 tarihli en güncel kararı uyarınca; tahliye taahhüdü alındıktan sonra kiracıyla yeni bir kira sözleşmesi yapılması veya kira ilişkisinin kesintisiz sürdürülmesi, önceki tahliye taahhüdünü hükümsüz bırakabilir. Süreç başlatılmadan önce bu detayın incelenmesi önem taşır.
Tahliye taahhüdü, kiraya verenin en hızlı tahliye yollarından biridir.
Ancak her tahliye taahhüdü geçerli değildir.
Örneğin;
kira sözleşmesiyle aynı gün alınan
teslimden önce imzalatılan
serbest iradeyle verilmeyen
tarihi belirsiz olan
taahhütler çoğu durumda geçersiz kabul edilir.
Bu rehberde;
✓ geçerlilik şartları
✓ tahliye süreci
✓ icra takibi
✓ beyaza imza savunması
✓ Yargıtay kararları
2026 itibarıyla ayrıntılı olarak açıklanmaktadır.
Yasal dayanağı TBK m. 352'dir. Kiraya veren, tahliye emri için İcra Mahkemesi'ne başvurabilir (İİK m. 272) ya da doğrudan Sulh Hukuk Mahkemesi'nde tahliye davası açabilir. Kiracının itiraz hakkı İİK m. 274'te, itirazın kaldırılması şartları ise İİK m. 275'te düzenlenmiştir. Kiraya verenin başvurusu hak düşürücü süreye (bir ay) tabidir; Yargıtay Hukuk Genel Kurulu (HGK) ve Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'nin güncel kararları bu sürecin sınırlarını netleştirmektedir.
Tahliye Taahhüdünüz Geçerli mi? (Hızlı Kontrol)
Teslimden sonra mı alındı?
EVET
⬇
Yazılı mı?
EVET
⬇
Tarih belli mi?
EVET
⬇
1 ay içinde başvuru yaptınız mı?
EVET
⬇
Tahliye mümkün olabilir.
Yukarıdaki sorulardan herhangi birine cevabınız "hayır" ise, taahhüdünüzün geçerliliği tartışmalı olabilir. Bu hızlı kontrol bir özet niteliğindedir; tüm şartların ayrıntısı için aşağıdaki "Geçerli Bir Tahliye Taahhüdünün Şartları" tablosuna ve "Hangi Hallerde Geçersiz Olur?" bölümüne bakınız.
Kimler Bu Yazıyı Okumalı?
Kiraya verenler: Taahhüde dayalı tahliye sürecini başlatmak isteyenler
Kiracılar: Geçersiz veya baskı altında imzalatılmış bir taahhüde itiraz etmek isteyenler
Kiracılı taşınmaz satın alanlar: Devraldıkları kira ilişkisinde mevcut tahliye taahhüdünün geçerliliğini merak edenler
Tahliye Taahhüdü Nedir?
Yazılı tahliye taahhüdü, kira hukukunda en sık başvurulan tahliye yollarından biridir. Yasal dayanağı Türk Borçlar Kanunu m. 352'dir:
"Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir."
Bu hüküm emredicidir; taraflarca aksi kararlaştırılamaz. Amaçlanan, kira ilişkisinin sona ermesidir — kira sözleşmesinin feshinden (fesih bildirimiyle sona erdirme) farklı olarak, doğrudan ilamsız icra takibi veya dava yoluyla gerçekleştirilir.
Önemli: Tahliye taahhüdü yalnızca konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerine konu taşınmazlar için verilebilir.
✓ Dikkat: Kiraya verenlerin en sık yaptığı hata, 1 aylık hak düşürücü süreyi kaçırmalarıdır.
Tahliye Taahhüdünün Yasal Dayanağı: TBK Madde 352
TBK m. 352/1'deki "teslim edilmesinden sonra" şartı, 6570 sayılı eski Kanun'da yer almayan, sonradan Yargıtay içtihadıyla oluşan bir şarttır; amacı, kiracının taşınmazı henüz teslim almadan baskı altında taahhütname imzalamasının önüne geçmektir.
Nitekim Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'nin güncel bir kararında da bu ilke açıkça tekrar edilmiştir:
"Yerleşik dairemiz kararlarına göre kiralananın tesliminden önce ve kira sözleşmesinin yapıldığı tarihte düzenlenerek verilen yazılı tahliye taahhütleri kiracının özgür iradesini yansıtmayacağından geçerli olmadığı kabul edilir." (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 2025/2741 E., 2025/5408 K., T. 18.11.2025)
Geçerli Bir Tahliye Taahhüdünün Şartları
Bir tahliye taahhüdünün icra takibine veya dava açılmasına dayanak olabilmesi için aşağıdaki şartların birlikte gerçekleşmesi gerekir:
Şart | Ne Anlama Gelir? | Sağlanmazsa Sonuç |
Yazılı Olma | Taahhüt sözlü verilemez; tahliye tarihi, taraflar ve taşınmazın tanımı yazılı belgede yer almalı, kiracı tarafından imzalanmalıdır. | Sözlü taahhüt hukuken hiç doğmamış (batıl — geçersiz, hiç var olmamış) sayılır. |
Kiralananın Tesliminden Sonra Verilme | Taahhüt, taşınmaz kiracıya fiilen teslim edildikten sonra imzalanmalıdır. | Teslimden önce veya sözleşmeyle eş zamanlı alınan taahhüt batıldır (İçt. Bir. K. 15/20-28, T. 04.10.1944; 3. HD, 2025/5408 K.). |
Serbest İrade | Taahhüt, ikrah (baskı veya tehditle iradenin fesada uğratılması) ya da hile olmaksızın, kiracının özgür iradesiyle verilmelidir. | İkrah ispatlanırsa taahhüt geçersiz sayılır. |
Belirli Tahliye Tarihi | Taahhütte açık ve belirli bir tarih yer almalıdır. | Belirsiz tarihli taahhüt geçerli kabul edilmez. |
Yetkili Kişi Tarafından İmza | Tek kiracıda kiracının bizzat kendisi; birden fazla kiracıda tümü (veya özel yetkili kiracı); tüzel kişide yetkili temsilci imzalamalıdır. | Yetkisiz kişinin imzası taahhüdü bağlamaz. |
Uygulamada müvekkillerimizden en çok duyduğumuz savunma "baskı altında imzaladım" oluyor. Ancak mahkemeler, somut bir delil (örneğin aynı gün çekilmiş bir noter ihtarnamesi veya karakol şikâyeti) olmadıkça bu tür soyut iddiaları kabul etmiyor; ikrah iddiasının da ayrıca ispatlanması gerekir.
Tahliye Taahhütnamesi Nasıl Düzenlenmelidir?
Yukarıdaki şartların belgede somut karşılığı bulunmalıdır. Ek olarak şunlara dikkat edin:
Taraf bilgileri: Kiraya veren ve kiracının (varsa yetkili temsilcisinin) ad, soyad/unvan ve mümkünse kimlik/iletişim bilgileri.
Taşınmazın açık tanımı: Kira sözleşmesindeki tanımla birebir örtüşen adres; "uygun bir zamanda" gibi belirsiz ifadeler yerine gün/ay/yıl olarak net bir tahliye tarihi.
Düzenleme (tanzim) tarihi: Taahhüdün fiilen imzalandığı tarih (yukarıdaki "tesliminden sonra verilme" şartına bakınız).
💡 Pratik Bilgi: Tahliye taahhüdü noter onaylı olmak zorunda değildir.
⚠ Hak Kaybı Riski: Yukarıdaki unsurlardan biri eksik veya belirsizse, icra takibi veya dava aşamasında bu eksiklik geçerli bir savunma konusu olabilir.
Tahliye Taahhüdü Hangi Hallerde Geçersiz Olur?
Geçersizlik Sebebi | Açıklama | Hukuki Dayanak |
Kiralananın tesliminden önce imza | Yukarıdaki "Geçerli Bir Tahliye Taahhüdünün Şartları" bölümünde açıklanan teslim şartını sağlamaz. | TBK m. 352/1; Yargıtay İçt. Bir. K. 04.10.1944 |
Kira sözleşmesiyle aynı gün/eş zamanlı imza | Sözleşme ile taahhüt aynı tarihte alınmışsa, kiracının sözleşmeyi yapabilmek için taahhüdü imzalamak zorunda kaldığı kabul edilir. | TBK m. 352/1; İçt. Bir. K. 15/20-28, T. 04.10.1944; TBK m. 26 (sözleşme özgürlüğü); 8. HD, 2017/4711 E., 2018/2893 K. |
Belirsiz tahliye tarihi | Taahhütte açık bir tarih yoksa, taahhüdün hangi tarihte hüküm doğuracağı belirlenemez. | TBK m. 352/1 (kanunun aradığı "belli bir tarih" şartı) |
Yetkisiz kişinin imzası | Taahhüdü, kiracı olmayan biri (örn. kiracının eşi, temsil yetkisi bulunmayan biri) imzalamışsa, işlem kiracıyı bağlamaz. | TBK m. 46-47 (yetkisiz temsil) |
Baskı / tehdit (ikrah) | Taahhüt, kişilik haklarına veya malvarlığına yönelik ağır ve yakın bir zarar tehdidiyle imzalatılmışsa. | TBK m. 37-38 |
Hile (aldatma) | Taraf, karşı tarafın kasıtlı yanıltmasıyla taahhüdü imzalamışsa. | TBK m. 36 |
Hata (yanılma) | Taahhüdü imzalayan, esaslı bir konuda yanılgı içindeyse (uygulamada nadir görülür). | TBK m. 30-31 |
Serbest iradenin bulunmaması (genel) | Yukarıdaki hallerin herhangi biri veya benzeri bir nedenle taahhüt, kiracının özgür iradesinin ürünü değilse. | TBK m. 26; TBK m. 352/1 |
Geçersiz temsil | Tüzel kişi kiracı adına, şirketi temsile yetkili olmayan biri imza atmışsa. | TBK m. 46-47 |
Kanun kapsamı dışında taşınmaz | Taahhüt, konut veya çatılı işyeri kira sözleşmesi dışındaki bir taşınmaz için verilmişse. | TBK m. 352/1 |
✓ Dikkat: Geçersizlik iddiasının ispat yükü, kural olarak bu iddiayı ileri süren tarafa (genellikle kiracıya) aittir (TMK m. 6, HMK m. 190). Yalnızca sözlü iddia yeterli değildir; yazılı delil (senede karşı senetle ispat) veya somut olay koşulları ile desteklenmesi gerekir.
Taahhüdü Kim İmzalayabilir?
Tek Kiracı: Yazılı şekil şartı bizzat kiracı tarafından yerine getirilmelidir. Kiracının eşi, çocuğu veya diğer yakınları gibi sözleşmenin tarafı olmayan kişilerin imzaladığı tahliye taahhüdü hukuki sonuç doğurmaz.
Birden Fazla Kiracı: Tahliye istemi bölünemeyen borç niteliğinde olduğundan, birden fazla kiracı varsa taahhüdün tüm kiracılar tarafından verilmesi gerekir. İstisna: kira sözleşmesinde kiracılardan birine bu konuda özel yetki verilmişse, yetkili kiracının taahhüdü yeterlidir.
✓ Dikkat: Birden fazla kiracı varsa, taahhüdün kural olarak tüm kiracılar tarafından imzalanması gerekir.
Tüzel Kişi Kiracı / Temsilci: Kiracı tüzel kişiyse, taahhüdün yetkili organ veya özel yetkili temsilci tarafından verilmesi gerekir; temsil yetkisi (bir kişinin, başka bir kişi adına ve onu bağlayacak şekilde hukuki işlem yapabilme yetkisi) bulunmayan kişinin imzası taahhüdü bağlamaz.
Tahliye Taahhüdüne Dayalı Tahliye Süreci Nasıl İşler?
Bir Aylık Hak Düşürücü Süre
Kiraya veren, taahhüt edilen tahliye tarihinden itibaren bir ay içinde icra takibi başlatmalı veya dava açmalıdır (TBK m. 352). Bu süre hak düşürücüdür (süresinde kullanılmazsa hakkın tamamen ortadan kalkmasına yol açan süre) ve hâkim tarafından re'sen gözetilir; süre geçtikten sonra aynı taahhüde dayanılamaz. Danışmanlık verdiğimiz dosyalarda en sık karşılaştığımız hata, kiraya verenlerin bu süreyi -genellikle esas alınacak tarihi yanlış hesapladıkları için- kaçırmış olmalarıdır.
⚠ Hak Kaybı Riski: Bir aylık süreyi kaçıran kiraya veren aynı taahhüde bir daha dayanamaz; bu durum sonradan telafi edilemez. Sürenin doğru hesaplanması ve takibin doğru türde başlatılması, somut belgenin incelenmesini gerektirir.
Bu bir aylık süre hak düşürücüdür ve hâkim tarafından kendiliğinden dikkate alınır. Sürenin bir gün bile kaçırılması tüm hakların kaybı anlamına gelebileceğinden, bu aşamada deneyimli bir Ankara kira avukatı ile çalışmak sürecin güvenliği açısından önemlidir.
İcra Yoluyla Tahliye Süreci
İcra ve İflas Kanunu'nun (İİK) 272-275. maddeleri, kiralanan taşınmazların ilamsız icra yoluyla tahliyesini, tahliye taahhüdüne dayalı olarak adım adım şu şekilde düzenler:
1. İcra Dairesine Başvuru — Tahliye tarihinden itibaren 1 ay içinde
Kiraya veren, taahhüt süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde icra dairesine başvurarak icra dosyası açtırır.
⬇
2. Tahliye Emrinin Tebliği — İcra müdürlüğü işlemi
İcra memuru, kiracıya bir tahliye emri tebliğ eder; bu emirde taşınmazın 15 gün içinde tahliye ve teslim edilmesi istenir (İİK m. 272).
⬇
3. Kiracının İtiraz Hakkı — Tebliğden itibaren 7 gün içinde
Kiracı, tebliğden itibaren 7 gün içinde icra dairesine dilekçeyle veya sözlü olarak itiraz edebilir. İtiraz, takibi kendiliğinden durdurur (İİK m. 274).
⬇
4. İtirazın Kaldırılması Talebi — Kiraya verenin başvurusu
Kiraya veren, icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını isteyebilir (İİK m. 275).
⬇
5. Yol Ayrımı: İcra Mahkemesi mi, Dava mı? — Belgenin niteliğine bağlı
Mahkeme, taahhüdün noterlikçe re'sen düzenlenmiş, tarih/imzası tasdikli veya kiracı tarafından ikrar edilmiş (kabul edilmiş) olup olmadığını inceler. Bu şartlardan biri varsa itiraz kaldırılabilir; adi yazılı bir taahhütte kiracı imza veya tarihe açıkça itiraz ediyorsa icra mahkemesi itirazı kaldıramaz ve kiraya veren Sulh Hukuk Mahkemesi'nde dava açmak zorunda kalır (ayrıntı için aşağıdaki karşılaştırma tablosuna bakınız).
⬇
6. Sonuç: Tahliye veya Dava — Sürecin netleşmesi
İtiraz kaldırılırsa icra mahkemesi tahliye kararı verir; taşınmaz icra memurları eliyle, gerekirse kolluk desteğiyle fiilen boşaltılır. İtirazın kaldırılması reddedilirse taşınmaz, Sulh Hukuk Mahkemesi'nde açılacak davanın sonucundaki tahliye kararıyla boşaltılır.
⚠ Hak Kaybı Riski: İcra mahkemesi itirazı kaldıramadığı için açılması gereken "itirazın iptali ve tahliye" davasından önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır. Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m. 18/B'deki "ilamsız icra yoluyla tahliyeye ilişkin hükümler hariç" istisnası yalnızca icra dairesindeki/icra mahkemesindeki takip aşamasını kapsar; itirazın kaldırılamaması üzerine açılacak dava bu istisnanın dışındadır ve arabuluculuğa tabidir. Nitekim Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, arabuluculuğa başvurulmadan açılan böyle bir davanın usulden reddedilmesini onamıştır (Yargıtay 3. HD, 2024/1931 E., 2025/780 K., T. 12.02.2025). Arabuluculuğa başvurmadan doğrudan dava açmak, davanın esasa girilmeden reddedilmesine yol açar.
İcra Takibinde İtiraz ve İspat Yükü: Adi Yazılı vs Noter Onaylı
Taahhüdün adi yazılı (noterce düzenlenmemiş/onaylanmamış, tarafların kendi hazırladığı belge) mı yoksa noterce düzenlenmiş/onaylı mı olduğu, itirazın icra mahkemesinde mi yoksa açılacak bir davada mı çözüleceğini doğrudan belirler.
Kriter | Adi Yazılı (Noter Onaysız) Taahhüt | Noterce Re'sen Düzenlenmiş / Onaylı Taahhüt |
Kiracı imza/tarihi ikrar ederse (kabul ederse) | İcra mahkemesi itirazı kaldırır, tahliyeye karar verilebilir. | İcra mahkemesi itirazı kaldırır, tahliyeye karar verilebilir. |
Kiracı imza veya tarihe açıkça itiraz ederse | İcra mahkemesi itirazı kaldıramaz; kiraya veren genel mahkemede dava açmak zorundadır (İİK m. 275). | İcra mahkemesi itirazı yine kaldırabilir; noter kaydı güçlü resmî delil sayılır. |
İspat Yükü ve Yöntemi | İtiraz eden tarafa aittir; yalnızca senede karşı senetle ispat geçerlidir, tanık dinlenemez. | Noter kaydının aksini ispat çok daha güçtür. |
Süreç Hızı ve Maliyeti | Dava açılması gerekebileceğinden daha uzun ve maliyetlidir. | Genellikle icra mahkemesinde daha hızlı sonuçlanır. |
⚠ Hak Kaybı Riski: Bu ayrımı gözden kaçırarak başlatılan bir takip, aylarca sürecek gereksiz bir dava sürecine ve ek yargılama giderine yol açabilir.
Belgeniz adi yazılı ve kiracı itiraz etti mi? Bu noktada izlenecek yol (icra mahkemesinde devam mı, dava mı) sonucu doğrudan etkiler. Elinizdeki taahhütnamenin durumunu, uzmanlık alanlarımız arasında yer alan Ankara kira avukatı sayfamızdan inceleyebilirsiniz.
Doğrudan Dava Yoluyla Tahliye
Kiraya veren, icra takibi yerine doğrudan tahliye davası da açabilir; iki yol birbirinin alternatifidir ve aynı bir aylık süreye tabidir. Bu davada da dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır.
"Beyaza İmza" İddiası: Tahliye Taahhüdüne İtiraz ve İspat Yükü
Uygulamada en sık karşılaşılan savunma, kiracının taahhüdü beyaza imza (boş veya tarihsiz kâğıda imza atılıp içeriğin sonradan doldurulması) yoluyla imzaladığını, tarihlerin kiraya veren tarafından anlaşmaya aykırı doldurulduğunu ileri sürmesidir. Danışmanlık verdiğimiz dosyalarda sıkça karşılaştığımız bu savunma, yalnızca sözlü iddiayla ileri sürüldüğünde mahkemede karşılık bulmuyor.
💡 Pratik Bilgi: Kiracı sadece "imza benim değil" derse süreç değişir; bu artık beyaza imza değil, imza inkârı savunmasıdır.
İspat Yükü Kime Aittir?
TMK m. 6 ve HMK m. 190 uyarınca, bir vakıadan kendi lehine hak çıkaran taraf o vakıayı ispatla yükümlüdür. Yargıtay HGK'nın yerleşik içtihadına göre, tarihlerin belgeye sonradan ve anlaşmaya aykırı olarak yazıldığı iddiasını kiracı ispatlamalıdır.
"Kira sözleşmesinin yapılması sırasında tarihleri boş olarak alınan tahliye taahhüdünün sonradan tamamlanması belgenin geçersizliğini gerektirmediği gibi bu tarihlerin anlaşmaya aykırı olarak tamamlandığına ilişkin iddia kiracı tarafından ispatlanmalıdır." — Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 2017/975 E., 2021/1108 K., T. 28.09.2021
Senede Karşı Senetle İspat Kuralı
Boş olarak imzalanıp verilen bir belgenin, anlaşmaya aykırı biçimde doldurulduğu iddiası tanıkla ispat edilemez; ancak senede karşı senetle ispatlanabilir. Yazılı delil yoksa yemin deliline başvurulabilir; ancak iddia sahtecilik niteliğindeyse yemin teklifi mümkün değildir.
"Boş olarak altı imzalanıp verilen bir belgenin üstünün taraflar arasındaki anlaşmaya aykırı olarak doldurulduğu iddiası tanıkla ispat olunamaz. Ayrıca sahtecilik iddiasının söz konusu olduğu durumda yemin teklifine de olanak yoktur." — Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 2008/369 E., 2008/394 K., T. 28.05.2008
⚠ Hak Kaybı Riski: "Beyaza imza" savunması yüksek bir ispat standardı taşır; yalnızca sözlü beyanla desteklenemez. Hatalı kurgulanan savunma, davayı kaybettirebilir ve yargılama giderine yol açabilir.
✓ Dikkat: İmzası ikrar edilse (kabul edilse) dahi, kiracı tarihe açıkça itiraz ederse, noter onaysız bir taahhütname üzerinden icra mahkemesinde itirazın kaldırılması istenemez; uyuşmazlık yargılamayı gerektirir (İİK m. 275).
Tahliye Taahhüdü İlk Kira Döneminde Verilmemişse Geçerli midir?
Evet. Taahhüdün sözleşmenin ilk döneminde verilmiş olması gerekmez; süre uzatımıyla devam eden dönemlerde verilen taahhütler de geçerlidir, önemli olan tesliminden sonra ve serbest iradeyle verilmiş olmasıdır. Taahhüdün yenilenen sözleşmenin "özel şartlar" bölümüne yazılmış olması da geçerliliğini etkilemez.
Ancak Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'nin 2026 tarihli kararına göre, taahhütten sonra taraflar arasında yeni ve taahhüde aykırı bir kira sözleşmesi imzalanırsa, bu durum önceki taahhüdü hükümsüz kılabilir:
Dava konusu olayda, tahliye taahhüdünün ardından taraflar arasında yeni bir kira sözleşmesi imzalanarak kira ilişkisinin yenilenmesi hâlinde, ilk derece mahkemesinin bu hususu değerlendirmeksizin karar vermesi usul ve yasaya aykırı bulunmuş ve karar kanun yararına bozulmuştur (kanun yararına bozma: Adalet Bakanlığı'nın, kesinleşmiş ve normal yoldan temyiz edilemeyecek bir kararı, somut olayın sonucunu değiştirmeksizin sırf hukuka uygunluğun sağlanması amacıyla Yargıtay'a taşıması; HMK m. 363). — Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 2026/2877 E., 2026/2766 K., T. 05.05.2026
✓ Dikkat: Taahhüt sonrası kiracıyla yeni bir kira sözleşmesi imzalamak veya kira ilişkisini fiilen sürdürmek, önceki taahhüdü hükümsüz bırakabilir.
Tahliye Taahhüdünde Cezai Şart Kararlaştırılabilir mi?
Evet. Taraflar, tahliye taahhüdüne bağlı cezai şart (taahhüt edilen tarihte tahliye gerçekleşmezse belirli bir bedel ödenmesi) kararlaştırabilir; bu şart kiracıyı bağlar (TBK m. 182). Ancak hâkim, ticari olmayan işlemlerde aşırı bulduğu cezai şartı kendiliğinden indirebilir.
💡 Pratik Bilgi: Aşırı bulunan cezai şart, hâkim tarafından talep olmasa dahi kendiliğinden indirilebilir.
Aile Konutu Şerhi Tahliye Taahhüdünü Etkiler mi? (TMK m. 194)
TMK m. 194/4 uyarınca, konut eşlerden biri tarafından kiralanmışsa, sözleşmenin tarafı olmayan diğer eş, kiraya verene yapacağı bildirimle sözleşmenin tarafı hâline gelebilir. Ancak bildirim icra takibi veya dava tarihinden önce yapılmamışsa, dava dışı eş o tarihte sözleşmenin tarafı sayılmaz ve takibin haklılığı o tarihe göre değerlendirilir; bu nedenle sonradan açılan aile konutu davası, takibi bekletici mesele (bir davanın sonucunun başka bir işlemin sonucunu etkilemesi nedeniyle beklenmesi) yapılmasını gerektirmeyebilir.
✓ Dikkat: Aile konutu bildirimi, ancak icra takibi veya dava tarihinden önce yapılmışsa takibi etkiler.
Geçerli / Geçersiz Tahliye Taahhüdü Karşılaştırması
Kriter | Geçerli Taahhüt | Geçersiz (Batıl) Taahhüt |
Düzenlenme zamanı | Kiralananın tesliminden sonra | Teslimden önce veya kira sözleşmesiyle aynı gün |
İrade | Serbest iradeyle, baskı/hile/hata olmaksızın | İkrah, hile veya hata ile sakatlanmış |
Tarih | Açık ve belirli bir tahliye tarihi içerir | Tarih belirsiz veya tamamen boş |
İmza | Kiracı veya yetkili temsilcisi tarafından | Yetkisiz üçüncü kişi tarafından |
Kapsam | Konut veya çatılı işyeri kira sözleşmesi | Kanun kapsamı dışındaki taşınmaz |
Sonuç | İcra takibi veya dava ile tahliye istenebilir | Tahliye talebi reddedilir |
İcra Takibi ile Tahliye Davası Karşılaştırması
Kriter | İcra Yoluyla Tahliye | Doğrudan Tahliye Davası |
Başvurulacak makam | İcra dairesi → gerekirse icra mahkemesi | Sulh hukuk mahkemesi |
Süre | Aynı 1 aylık hak düşürücü süreye tabi | Aynı 1 aylık hak düşürücü süreye tabi |
Kiracının itiraz süresi | 7 gün (İİK m. 274) | Davaya cevap süresi (genel HMK hükümleri) |
Adi yazılı taahhütte itiraz sonucu | İtiraz açıkça yapılırsa icra mahkemesi itirazı kaldıramaz (İİK m. 275); dava gerekir | Doğrudan yargılama yapılır, ayrıca icra mahkemesi aşaması yoktur |
Arabuluculuk dava şartı mı? | İcra takibi aşamasında gerekmez; ancak itiraz kaldırılamayıp dava açılması gerekirse, dava öncesi arabulucuya başvurulması zorunludur | Evet, dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması zorunludur |
Genellikle daha hızlı olduğu durum | Taahhüt noter onaylı veya kiracı ikrar ediyorsa | Taahhüt adi yazılı ve kiracı açıkça itiraz ediyorsa |
Kiraya Veren ve Kiracı Açısından Riskler
Taraf | Temel Risk | Azaltma Yolu |
Kiraya Veren | 1 aylık hak düşürücü süreyi kaçırmak | Tahliye tarihini takip eden takvim oluşturmak, süre dolmadan takip/dava başlatmak |
Kiraya Veren | Adi yazılı belgeyle itiraza takılıp icra mahkemesinde sonuç alamamak | Mümkünse taahhüdü noterde düzenletmek veya tasdik ettirmek |
Kiraya Veren | Taahhüt sonrası yeni sözleşme yapıp önceki taahhüdün hükümsüz kalması | Taahhüt sonrası kira ilişkisini ayrı bir hukuki zeminde değerlendirmek |
Kiracı | "Beyaza imza" iddiasını yalnızca sözlü beyanla savunmaya çalışmak | İddiayı destekleyecek yazılı delil (senede karşı senetle) toplamak |
Kiracı | İmza veya tarihe itiraz ederken usul ve süreye (7 gün) uymamak | İtirazı süresinde ve doğru mercie (icra dairesi) bildirmek |
Konu Hakkında Emsal Yargıtay Kararları
Aşağıdaki kararlar, yerleşik içtihadın temel ilkelerini özetlemektedir (2025-2026 kararları dahil):
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 2026/2877 E., 2026/2766 K., T. 05.05.2026: Tahliye taahhüdünden sonra taraflar arasında yeni bir kira sözleşmesi imzalanarak kira ilişkisinin yenilenmesi hâlinde, bu husus değerlendirilmeden tahliyeye karar verilmesi usule aykırıdır; taahhüt hükümsüz kalabilir.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 2025/2741 E., 2025/5408 K., T. 18.11.2025: Kiralananın tesliminden önce ve kira sözleşmesiyle birlikte düzenlenerek verilen yazılı tahliye taahhütleri, kiracının özgür iradesini yansıtmadığından geçersizdir (batıldır).
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 2017/975 E., 2021/1108 K., T. 28.09.2021: Boş tarihlerin sonradan tamamlanması taahhüdü geçersiz kılmaz; anlaşmaya aykırı doldurulduğu iddiasını kiracı ispatlamalıdır.
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 2008/369 E., 2008/394 K., T. 28.05.2008: Boş imzalanan belgenin anlaşmaya aykırı doldurulduğu iddiası tanıkla ispatlanamaz; sahtecilik iddiasında yemin teklifi mümkün değildir.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 2017/1536 E., 2017/475 K., T. 24.01.2017: Düzenleme/tahliye tarihinin sonradan yazıldığı iddiası, aynı ispat gücünde başka bir belgeyle kanıtlanmalıdır.
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 2014/11422 E., 2014/12971 K., T. 25.11.2014: Kira sözleşmesindeki başlangıç tarihinin taahhütten sonra doldurulduğu kesin delille ispatlanmalıdır; ispat yükü bunu iddia edene aittir.
Yargıtay 8. Hukuk Dairesi, 2017/4711 E., 2018/2893 K., T. 28.02.2018: Kira sözleşmesiyle aynı veya önceki tarihte alınan tahliye taahhüdü, kiracının serbest irade ürünü olmadığından batıldır.
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 2013/16564 E., 2014/8813 K., T. 02.07.2014: Tahliye taahhüdündeki cezai şart geçerlidir ve kiracıyı bağlar; hâkim aşırı cezai şartı kendiliğinden indirebilir.
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 2015/11188 E., 2016/839 K., T. 11.02.2016: Tahliye taahhüdü şarta bağlanabilir (şartlı tahliye taahhüdü); şartın gerçekleşmesiyle taahhüt güncellik kazanır.
Yargıtay 8. Hukuk Dairesi, 2017/4794 E., 2018/11923 K., T. 02.05.2018: Aile konutu bildirimi takip tarihinden sonraysa dava dışı eş sözleşmenin tarafı sayılmaz; haklılık takip tarihine göre değerlendirilir.
Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı, 15/20-28, T. 04.10.1944: Kira sözleşmesiyle aynı veya önceki tarihte alınan taahhüt, serbest irade ürünü sayılmaz.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 2024/1931 E., 2025/780 K., T. 12.02.2025: Tahliye taahhüdüne dayalı icra takibinde itirazın kaldırılamaması üzerine açılan itirazın iptali ve tahliye davası, dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmasını zorunlu kılan dava şartına tabidir; bu şart yerine getirilmeden açılan dava usulden reddedilir.
Not: 2026/2877 E., 2026/2766 K. sayılı karar, kanun yararına bozma yoluyla verilmiş, somut olayı etkilemeyen bir ilke kararıdır; yine de taahhüt sonrası yeni sözleşme riski konusunda güçlü bir yol göstericidir.
Sık Sorulan Sorular
Kiracı taahhüt ettiği tarihte evi boşaltmadı, ne yapmalıyım?
Bu tarihten itibaren bir ay içinde icra takibi başlatmalı veya dava açmalısınız (TBK m. 352); sözlü uyarı veya ihtarname bu süreyi korumaz. Bu süre hak düşürücüdür.
Kiracı evi boşaltmazsa polis zoruyla hemen çıkarabilir miyim?
Hayır. İcra takibi veya dava süreci tamamlanıp bir tahliye kararı ya da kesinleşmiş tahliye emri elde edilmeden taşınmazı zorla (örneğin kilit değiştirerek veya eşyaları dışarı çıkararak) boşaltmak kendiliğinden hak alma niteliğindedir ve konut dokunulmazlığının ihlali gibi suçlara yol açabilir. Fiili tahliye, ancak icra memuru eliyle ve gerekirse kolluk desteğiyle yürütülür.
Tahliye taahhüdü sözlü olarak verilebilir mi?
Hayır. Taahhüdün yazılı olması, tüm unsurların yazılı metinde yer alması ve kiracı tarafından imzalanmış olması gerekir.
Beyaza imza iddiası nedir ve nasıl ispatlanır?
Tahliye taahhüdünün boş veya tarihsiz kâğıda imzalanıp kiraya veren tarafından sonradan doldurulduğu iddiasıdır. İspat yükü kiracıya aittir; iddia ancak aynı güçte yazılı bir belgeyle (senede karşı senetle) ispatlanabilir, tanıkla ispatlanamaz.
Tahliye taahhüdü ilk kira döneminde verilmemişse geçerli olur mu?
Evet. Taahhüdün mutlaka ilk kira döneminde verilmiş olması gerekmez; kira sözleşmesinin uzaması hâlinde sonraki dönemlerde verilen taahhütler de geçerlidir.
Tahliye taahhüdüne itiraz edilebilir mi?
Evet. İmzanın kiracıya ait olmadığı, taahhüdün kiralananın tesliminden önce veya serbest iradeye aykırı biçimde alındığı gerekçeleriyle itiraz edilebilir; itiraz icra takibine veya açılan davaya karşı ileri sürülür.
Elimdeki taahhütname noter onaylı değil, icra takibi yapabilir miyim?
Evet, adi yazılı taahhütnamelerle de icra takibi başlatılabilir. Ancak kiracı imzaya veya tarihe itiraz ederse süreç Sulh Hukuk Mahkemesi'nde açılacak bir davaya taşınır ve uzar (İİK m. 275); bu dava öncesinde arabulucuya başvurulması da ayrıca dava şartıdır. Riski azaltmak adına, imkân varsa taahhüdü noterde onaylatmak en sağlıklı yoldur.
Elimdeki taahhütname noter onaylı, süreç nasıl işler?
Noter kaydı güçlü resmî delil sayıldığından, kiracının itirazı adi yazılı belgeye kıyasla çok daha zor sonuç verir; diğer geçerlilik şartları (teslimden sonra verilme, serbest irade) yine de aranır.
Tahliye taahhüdünden sonra taraflar yeni bir kira sözleşmesi imzalarsa ne olur?
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'nin güncel kararına göre (2026/2766 K.), taahhütten sonra imzalanan taahhüde aykırı bir kira sözleşmesi, önceki taahhüdü hükümsüz bırakabilir; bu ihtimal takip başlatmadan önce değerlendirilmelidir.
Evde birden fazla kiracı var ama taahhüdü sadece biri imzaladı, tahliye isteyebilir miyim?
Kural olarak hayır; tahliye istemi bölünemeyen borç niteliğinde olduğundan, sözleşmede özel bir yetkilendirme yoksa taahhüdün tüm kiracılar tarafından verilmiş olması gerekir.
Kiracı imzanın kendisine ait olmadığını iddia ederse (imza inkârı) ne olur?
Bu, beyaza imzadan farklıdır: kiracı imzanın kendisine ait olmadığını ileri sürer. Mahkeme genellikle grafoloji uzmanı bilirkişiden imza incelemesi raporu ister; noter onaylı belgelerde bu savunma daha zor başarıya ulaşır.
Taahhütte cezai şart varsa ve kiracı ödemek istemiyorsa ne olur?
Cezai şart geçerlidir ve kiracıyı bağlar (TBK m. 182); ancak hâkim aşırı bulduğu şartı kendiliğinden indirebilir.
Kiracının eşi aile konutu şerhi olduğunu söylüyor, taahhüt hükümsüz mü olur?
Otomatik olarak hayır; bildirim ancak icra takibi veya dava tarihinden önce yapılmışsa etkilidir (TMK m. 194/4).
Kiracımız bir şirket (tüzel kişi), taahhüdü kim imzalamalı?
Şirketi temsile yetkili organ veya kişi imzalamalıdır; yetkisiz kişinin imzası şirketi bağlamaz (TBK m. 46-47).
1 aylık süreyi zaten kaçırdım, başka bir yolum var mı?
Aynı taahhüde bir daha dayanılamaz; ancak yeni bir tahliye taahhüdü almak veya kira borcu birikmişse kira borcu nedeniyle kiracının tahliyesi yoluna başvurmak değerlendirilebilir.
Özetle: 10 Kritik Nokta
1. Yazılı tahliye taahhüdünün yasal dayanağı TBK m. 352'dir; yalnızca konut ve çatılı işyeri kira sözleşmeleri için geçerlidir.
2. Taahhüt, kiralananın tesliminden sonra verilmelidir; teslimden önce veya sözleşmeyle aynı gün alınan taahhüt batıldır.
3. Taahhüt, kiracının serbest iradesiyle (baskı, hile, hata olmaksızın) verilmiş olmalıdır.
4. Kiraya veren, taahhüt edilen tarihten itibaren 1 ay içinde icra takibi başlatmalı veya dava açmalıdır; bu süre hak düşürücüdür.
5. İcra yoluyla tahliyede kiracının 7 günlük itiraz hakkı vardır (İİK m. 274); itiraz takibi durdurur.
6. Taahhüt noter onaylı değilse ve kiracı imzaya/tarihe açıkça itiraz ederse, icra mahkemesi itirazı kaldıramaz; süreç davaya taşınır (İİK m. 275). Bu davadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır; aksi hâlde dava usulden reddedilir.
7. "Beyaza imza" iddiasının ispat yükü kiracıya aittir ve yalnızca yazılı delille (senede karşı senetle) kanıtlanabilir.
8. Taahhüt, ilk kira döneminde verilmek zorunda değildir; kira ilişkisi devam ederken verilen taahhütler de geçerlidir.
9. Taahhütten sonra yeni bir kira sözleşmesi imzalanırsa, önceki taahhüt hükümsüz kalabilir (3. HD, 2026 tarihli güncel karar).
10. Aile konutu şerhi veya bildirimi, ancak takip/dava tarihinden önce yapılmışsa icra takibini etkileyebilir; sonradan yapılan bildirim otomatik olarak takibi durdurmaz.
Ancak bir tahliye taahhüdünün geçerli olup olmadığı çoğu zaman tek bir ayrıntıya bağlıdır. Belgenin teslimden önce mi sonra mı imzalandığı, tahliye tarihinin belirli olup olmadığı, imzanın yetkili kişiye ait bulunup bulunmadığı ve bir aylık hak düşürücü sürenin geçirilip geçirilmediği, davanın veya icra takibinin sonucunu doğrudan etkileyebilir. Bu nedenle takip başlatılmadan önce taahhütnamenin hukuki geçerliliğinin değerlendirilmesi önem taşır.
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; somut bir uyuşmazlıkta hak kaybı yaşanmaması için bir avukata danışılması önerilir. Tahliye taahhüdüne dayalı icra takibi veya dava süreciniz hakkında, alanında deneyimli bir Ankara kira avukatı sayfamızdan bilgi alabilir veya +90 312 911 67 90 numaralı hattan Av. Murat Akman'a ulaşabilirsiniz.
İlgili Yazılarımız
Kira hukukuna ilişkin diğer rehberlerimize aşağıdan ulaşabilirsiniz:
