Tahliye Taahhütnamesi: Geçerlilik Şartları, Örnek Metin ve Tahliye Süreci
Güncelleme tarihi: 2 saat önce
Tahliye taahhütnamesi, kiracının kiralanan taşınmazı belirli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği belgedir (TBK m. 352). Geçerli olması için taahhüt, kiralananın tesliminden sonra, serbest iradeyle ve belirli bir tahliye tarihi içerecek şekilde verilmelidir; kiraya veren bu tarihten itibaren 1 ay içinde icra takibi başlatarak veya dava açarak tahliyeyi talep edebilir.
Soru | Kısa Cevap |
Tahliye taahhüdü nedir? | Kiracının belirli bir tarihte taşınmazı boşaltmayı yazılı olarak üstlenmesidir. |
Hangi kanun? | TBK m. 352 |
En önemli şart | Kiralananın tesliminden sonra verilmiş olması |
Başvuru süresi | Tahliye tarihinden itibaren 1 ay |
İcra itiraz süresi | 7 gün |
Noter zorunlu mu? | Hayır |
İlk kira sözleşmesiyle aynı gün imzalanırsa? | Kural olarak geçersizdir |
Teslimden önce alınırsa? | Geçersizdir |
Boş imzalanıp sonradan doldurulmuşsa? | Kendiliğinden geçersiz olmaz; anlaşmaya aykırı doldurulduğunu kiracı kural olarak yazılı delille ispatlamalıdır |
Tahliye taahhüdü, TBK m. 352/1'de düzenlenen özel bir tahliye sebebidir; ancak ilk kira sözleşmesiyle aynı anda veya teslimden önce alınan, serbest iradeyle verilmeyen ya da tahliye tarihi belirlenemeyen taahhüde dayanılamaz.
Yasal dayanağı TBK m. 352'dir. Kiraya veren, tahliye emri için icra dairesine başvurabilir (İİK m. 272) ya da doğrudan Sulh Hukuk Mahkemesi'nde tahliye davası açabilir. Kiracının itiraz hakkı İİK m. 274'te, itirazın kaldırılması şartları ise İİK m. 275'te düzenlenmiştir.
Tahliye Taahhüdünüz Geçerli mi? (Hızlı Kontrol)
Teslimden sonra mı alındı?
EVET
⬇
Yazılı mı?
EVET
⬇
Tarih belli mi?
EVET
⬇
1 ay içinde başvuru yaptınız mı?
EVET
⬇
Tahliye mümkün olabilir.
Cevaplardan biri "hayır" ise taahhüde dayanmak riskli olabilir; ayrıntı için aşağıdaki şartlar tablosuna bakınız.
Kimler Bu Yazıyı Okumalı?
Kiraya verenler: Taahhüde dayalı tahliye sürecini başlatmak isteyenler
Kiracılar: Geçersiz veya baskı altında imzalatılmış bir taahhüde itiraz etmek isteyenler
Kiracılı taşınmaz satın alanlar: Devraldıkları kira ilişkisinde mevcut tahliye taahhüdünün geçerliliğini merak edenler
Tahliye Taahhüdü Nedir?
Yazılı tahliye taahhüdü, kira hukukunda kiraya verene tanınan tahliye yollarından biridir. Yasal dayanağı Türk Borçlar Kanunu m. 352'dir:
"Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir."
Bu hüküm kiracı aleyhine değiştirilemez (TBK m. 354). Amaçlanan, kira ilişkisinin sona ermesidir — kira sözleşmesinin feshinden (fesih bildirimiyle sona erdirme) farklı olarak, doğrudan ilamsız icra takibi veya dava yoluyla gerçekleştirilir.
Önemli: TBK m. 352'deki taahhüde dayalı tahliye yolu yalnızca konut ve çatılı işyeri kiralarında uygulanır (TBK m. 339); niteliği gereği geçici kullanıma özgülenmiş taşınmazların altı ay veya daha kısa süreli kiralarında uygulanmaz.
Tahliye Taahhüdünün Yasal Dayanağı: TBK Madde 352
TBK m. 352/1'deki "teslim edilmesinden sonra" şartı 6570 sayılı eski Kanun'da yer almıyordu; Yargıtay içtihatlarıyla şekillenen bu ilke TBK ile kanun metnine alınmıştır. Daha önce Yargıtay'ın 04.10.1944 tarihli İçtihadı Birleştirme Kararı (1944/20 E., 1944/28 K.), ilk kira sözleşmesiyle birlikte verilen tahliye taahhüdünün serbest iradeye dayanmadığı için geçerli olmadığını kabul etmişti. Amaç, kiracının taşınmazı kiralayabilmek için baskı altında taahhüt imzalamasını önlemektir. Kanun, taahhüdün teslimden sonra verilmesini arar ve belirli bir bekleme süresi öngörmez; Yargıtay 3. Hukuk Dairesi ise taahhüdün teslimden "makul bir süre sonra" verilmesini aramaktadır (3. HD, 2024/4396 E., 2025/3416 K.; 2026/2877 E., 2026/2766 K.).
Nitekim Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'nin güncel bir kararında da bu ilke açıkça tekrar edilmiştir:
"Yerleşik dairemiz kararlarına göre kiralananın tesliminden önce ve kira sözleşmesinin yapıldığı tarihte düzenlenerek verilen yazılı tahliye taahhütleri kiracının özgür iradesini yansıtmayacağından geçerli olmadığı kabul edilir." (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 2025/2741 E., 2025/5408 K., T. 18.11.2025)
Geçerli Bir Tahliye Taahhüdünün Şartları
Bir tahliye taahhüdünün icra takibine veya dava açılmasına dayanak olabilmesi için aşağıdaki şartların birlikte gerçekleşmesi gerekir:
Şart | Ne Anlama Gelir? | Sağlanmazsa Sonuç |
Yazılı Olma | Taahhüt sözlü verilemez; tahliye tarihi, taraflar ve taşınmazın tanımı yazılı belgede yer almalı, kiracı tarafından imzalanmalıdır. | Sözlü taahhüde dayanılarak TBK m. 352 uyarınca tahliye istenemez. |
Kiralananın Tesliminden Sonra Verilme | Taahhüt, taşınmaz kiracıya fiilen teslim edildikten sonra imzalanmalıdır. | Teslimden önce veya ilk kira sözleşmesiyle eş zamanlı alınan taahhüt geçersizdir (İBK 04.10.1944, 1944/20 E., 1944/28 K.; 3. HD, 2025/5408 K.). |
Serbest İrade | Taahhüt, ikrah (baskı veya tehditle iradenin fesada uğratılması) ya da hile olmaksızın, kiracının özgür iradesiyle verilmelidir. | Kiracı, korkutmanın etkisinin ortadan kalktığı veya aldatmayı öğrendiği andan başlayarak bir yıl içinde taahhütle bağlı olmadığını bildirir ve irade bozukluğunu ispatlarsa taahhüde dayanılamaz (TBK m. 39). |
Belirli Tahliye Tarihi | Tahliye tarihi belirli olmalı ya da belgeden tereddüde yer vermeyecek şekilde anlaşılabilmelidir; örneğin başlangıç ve bitiş tarihleri sözleşmede açıkça yazılı bir kira döneminin sonu olarak gösterilen tahliye tarihini Yargıtay "açık ve net olarak yazılı" kabul etmiştir (3. HD, 2025/1292 E., 2025/2650 K., T. 07.05.2025). | Tahliye tarihi belirlenemeyen taahhüde dayanılamaz. |
Yetkili Kişi Tarafından İmza | Tek kiracıda kiracının kendisi veya vekili; birden fazla kiracıda tümü (veya özel yetkili kiracı); tüzel kişide yetkili temsilci imzalamalıdır. | Yetkisiz kişinin imzası, kiracı onamadıkça taahhüdü bağlamaz (TBK m. 46). |
"Baskı altında imzaladım" savunmasını kiracı ispatlamalıdır. Korkutma tanık dâhil her türlü delille ispatlanabilir (HMK m. 203/1-ç); ancak somut olaya ve görgüye dayanmayan genel beyanlar ispat için yeterli olmaz.
Tahliye Taahhütnamesi Nasıl Düzenlenmelidir?
Yukarıdaki şartların belgede somut karşılığı bulunmalıdır. Ek olarak şunlara dikkat edin:
Taraf bilgileri: Kiraya veren ve kiracının (varsa yetkili temsilcisinin) ad, soyad/unvan ve mümkünse kimlik/iletişim bilgileri.
Taşınmazın açık tanımı: Kira sözleşmesindeki tanımla birebir örtüşen adres; "uygun bir zamanda" gibi belirsiz ifadeler yerine gün/ay/yıl olarak net bir tahliye tarihi.
Düzenleme (tanzim) tarihi: Taahhüdün fiilen imzalandığı tarih.
Tahliye Taahhütnamesi Örneği
Aşağıdaki örnek, TBK m. 352'nin aradığı unsurları içeren bir taahhütname iskeletidir. Köşeli parantezli alanlar imzadan önce eksiksiz doldurulmalıdır.
TAHLİYE TAAHHÜTNAMESİ
Kiraya veren: [Ad Soyad / Unvan, T.C. Kimlik No / Vergi No, adres]
Kiracı: [Ad Soyad / Unvan, T.C. Kimlik No / Vergi No, adres]
Kiralanan: [il, ilçe, mahalle, cadde/sokak, bina no, daire no] adresindeki [konut / çatılı işyeri]
Kira sözleşmesinin tarihi: [gg.aa.yyyy] — Kiralananın bana teslim edildiği tarih: [gg.aa.yyyy]
Yukarıda adresi yazılı olup kira sözleşmesi uyarınca tarafıma teslim edilmiş bulunan taşınmazı [gg.aa.yyyy] tarihinde boşaltarak kiraya verene teslim edeceğimi; bu tarihte boşaltmadığım takdirde kiraya verenin TBK m. 352 uyarınca icra takibi veya dava yoluyla tahliye isteyebileceğini bildiğimi; bu taahhüdü kendi serbest irademle verdiğimi kabul ve taahhüt ederim.
Düzenleme tarihi: [gg.aa.yyyy]
Kiracı: [Ad Soyad] — İmza
Doldurma notları:
Düzenleme tarihi, kiralananın teslim tarihinden sonra olmalı; ilk kira sözleşmesiyle aynı anda olmamalıdır.
Tarihler ve tüm boş alanlar imzadan önce doldurulmalıdır. Tarihlerin kiracının el yazısıyla yazılması zorunlu değildir, ancak sonradan "boş imzaladım" iddiasını zayıflatır.
Birden fazla kiracı varsa veya kiracının eşi aile konutu bildirimi yapmışsa, taahhüdü tüm kiracılar imzalamalıdır.
Noterde düzenletmek veya tarih ve imzayı noterce onaylatmak zorunlu değildir; ancak kiracı itiraz ederse icra mahkemesinde itirazın kaldırılmasını kolaylaştırır (İİK m. 275/2).
Örnek genel bilgilendirme amaçlıdır; somut kira ilişkisine göre uyarlanmalıdır.
Tahliye Taahhüdü Hangi Hallerde Geçersiz Olur?
Geçersizlik Sebebi | Açıklama | Hukuki Dayanak |
Kiralananın tesliminden önce imza | Yukarıdaki "Geçerli Bir Tahliye Taahhüdünün Şartları" bölümünde açıklanan teslim şartını sağlamaz. | TBK m. 352/1; Yargıtay İBK 04.10.1944, 1944/20 E., 1944/28 K. |
İlk kira sözleşmesiyle aynı anda imza | İlk sözleşme ile taahhüt aynı anda alınmışsa, kiracının sözleşmeyi yapabilmek için taahhüdü imzalamak zorunda kaldığı kabul edilir. | TBK m. 352/1; İBK 04.10.1944, 1944/20 E., 1944/28 K.; 8. HD, 2017/4711 E., 2018/2893 K. |
Belirsiz tahliye tarihi | Taahhütte açık bir tarih yoksa, taahhüdün hangi tarihte hüküm doğuracağı belirlenemez. | TBK m. 352/1 (kanunun aradığı "belli bir tarih" şartı) |
Yetkisiz kişinin imzası | Taahhüdü, kiracı olmayan biri (örn. kiracının eşi, temsil yetkisi bulunmayan biri) imzalamışsa, işlem kiracı onamadıkça onu bağlamaz. | TBK m. 46 (yetkisiz temsil) |
Baskı / tehdit (ikrah) | Taahhüt, kişilik haklarına veya malvarlığına yönelik ağır ve yakın bir zarar tehdidiyle imzalatılmışsa. | TBK m. 37-38 |
Hile (aldatma) | Taraf, karşı tarafın kasıtlı yanıltmasıyla taahhüdü imzalamışsa. | TBK m. 36 |
Hata (yanılma) | Taahhüdü imzalayan, esaslı bir konuda yanılgı içindeyse. | TBK m. 30-31 |
Serbest iradenin bulunmaması (genel) | Yukarıdaki hallerin herhangi biri veya benzeri bir nedenle taahhüt, kiracının özgür iradesinin ürünü değilse. | TBK m. 30-39; TBK m. 352/1 |
Geçersiz temsil | Tüzel kişi kiracı adına, şirketi temsile yetkili olmayan biri imza atmışsa ve şirket onamamışsa. | TBK m. 46-47 |
Kanun kapsamı dışında taşınmaz | Taahhüt, konut veya çatılı işyeri dışındaki bir taşınmaz ya da altı ay veya daha kısa süreli geçici kullanım kirası için verilmişse TBK m. 352 yolu uygulanmaz (TBK m. 339); uyuşmazlık genel hükümlere göre çözülür. | TBK m. 352/1 |
✓ Dikkat: Geçersizlik iddiasını ileri süren kiracı bunu ispatlamalıdır (TMK m. 6, HMK m. 190). Korkutma, aldatma veya yanılma iddiaları tanık dâhil her türlü delille ispatlanabilir (HMK m. 203/1-ç); beyaza imza iddiasının ispatı aşağıda ayrıca açıklanmıştır.
⚠ Kiracı için süre: Korkutma, aldatma veya yanılma nedeniyle taahhütle bağlı olmadığını ileri sürecek kiracı, bunu korkutmanın etkisinin ortadan kalktığı ya da aldatmayı veya yanılmayı öğrendiği andan itibaren bir yıl içinde kiraya verene bildirmelidir; bu süre geçirilirse taahhüt onanmış sayılır (TBK m. 39). Bildirimin, ispat kolaylığı için noter ihtarnamesiyle ve gecikmeden yapılması yararlıdır; tahliye emri tebliğ edilmişse ayrıca 7 günlük itiraz süresi (İİK m. 274) kaçırılmamalıdır.
Taşınmaz satılırsa yeni malik eski taahhüde dayanabilir mi?
Evet. TBK m.310 uyarınca kiralanan taşınmaz devredildiğinde yeni malik, kira sözleşmesinin kiraya veren tarafı hâline gelir ve sözleşmeden doğan hakları devralır. Önceki malike verilmiş geçerli bir tahliye taahhüdü de bu haklar arasındadır; yeni malik, taahhütteki tarihe dayanarak tahliye isteyebilir.
Burada dikkat edilecek nokta, bir aylık hak düşürücü sürenin taahhütteki tarihe göre işlemesidir; devir, bu süreyi yeniden başlatmaz. Devir tarihi ile taahhüt tarihi arasındaki ilişki baştan kontrol edilmelidir.
Taahhüdü Kim İmzalayabilir?
Tek Kiracı: Taahhüdü kiracının kendisi veya kiracı adına işlem yapmaya yetkili vekili imzalamalıdır. Kiracının eşi, çocuğu veya diğer yakınları gibi temsil yetkisi bulunmayan kişilerin imzaladığı tahliye taahhüdü, kiracı onamadıkça onu bağlamaz (TBK m. 46).
Birden Fazla Kiracı: Tahliye borcu bölünemez nitelikte olduğundan, birden fazla kiracı varsa taahhüdün tüm kiracılar tarafından verilmesi gerekir. İstisna: kira sözleşmesinde kiracılardan birine bu konuda özel yetki verilmişse, yetkili kiracının taahhüdü yeterlidir.
Tüzel Kişi Kiracı / Temsilci: Kiracı tüzel kişiyse, taahhüdün yetkili organ veya özel yetkili temsilci tarafından verilmesi gerekir; temsil yetkisi (bir kişinin, başka bir kişi adına ve onu bağlayacak şekilde hukuki işlem yapabilme yetkisi) bulunmayan kişinin imzası, kiracı onamadıkça taahhüdü bağlamaz.
Vekâletname ile tahliye taahhüdü verilebilir mi?
Verilebilir. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, tahliye taahhüdünün vekil tarafından da verilebileceğini ve vekilin bu işlem için özel bir yetkiye ihtiyacı olmadığını kabul etmiştir (Yargıtay 3. HD, 2024/4396 E., 2025/3416 K., T. 18.06.2025).
Taahhüt vekil eliyle alınacaksa, vekâletnamenin taahhüt tarihinde yürürlükte olduğu ve vekilin kiracı adına işlem yapma yetkisini içerdiği kontrol edilmelidir; tahliye taahhüdünde bulunma yetkisinin vekâletnamede ayrıca yazılması olası uyuşmazlıkları önler.
Kiraya veren birden fazlaysa kim dava açabilir?
Kiracı tarafındaki çokluk yukarıda ele alındı; aynı sorun kiraya veren tarafında da doğabilir. Kira sözleşmesini paydaşlardan biri tek başına kiraya veren olarak yapmışsa, sözleşmenin tarafı sıfatıyla tek başına takip yapabilir veya dava açabilir. Kiraya veren taraf birden fazla paydaşsa (örneğin taşınmaz el değiştirdiğinde, TBK m. 310), takip veya davanın pay ve paydaş çoğunluğu sağlanarak yürütülmesi gerekir; bu durumda tek bir paydaş kendi payına dayanarak tahliye isteyemez. Elbirliği mülkiyetinde (örneğin paylaşılmamış miras) ise tüm ortakların birlikte hareket etmesi, muvafakat vermesi veya terekeye temsilci atanması aranır. Bu şartlar sağlanmadıkça tahliye kararı verilemez.
Tahliye Taahhüdüne Dayalı Tahliye Süreci Nasıl İşler?
Bir Aylık Hak Düşürücü Süre
Kiraya veren, taahhüt edilen tahliye tarihinden itibaren bir ay içinde icra takibi başlatmalı veya dava açmalıdır (TBK m. 352). Bu süre hak düşürücüdür (süresinde kullanılmazsa hakkın tamamen ortadan kalkmasına yol açan süre) ve hâkim tarafından re'sen gözetilir; süre geçtikten sonra aynı taahhüde dayanılamaz.
Sürenin bir gün bile kaçırılması bu taahhüde dayanarak tahliye isteme hakkını ortadan kaldırır; diğer tahliye sebepleri ise saklıdır. Süre hesabı için bir Ankara kira avukatı ile zamanında görüşmek yararlı olabilir.
Süresinde başlatılan takip süreyi korur. Bir aylık süre içinde icra takibi başlatılmışsa, kiracının itirazı üzerine açılacak dava için bu süre yeniden aranmaz; buna karşılık kiracıya gönderilen ihtarname veya sözlü uyarı süreyi korumaz (TBK m. 352/1; Ankara BAM 15. HD, 2023/3317 E., 2024/2037 K., T. 30.10.2024). Örnek: taahhütteki tahliye tarihi 01.09.2026 ise takip veya dava en geç 01.10.2026'da başlatılmalıdır; sürenin son günü resmî tatile denk gelirse süre, izleyen ilk iş günü sona erer (TBK m. 93).
İcra Yoluyla Tahliye Süreci
İcra ve İflas Kanunu'nun (İİK) 272-275. maddeleri, kiralanan taşınmazların ilamsız icra yoluyla tahliyesini, tahliye taahhüdüne dayalı olarak adım adım şu şekilde düzenler:
1. İcra Dairesine Başvuru — Tahliye tarihinden itibaren 1 ay içinde
Kiraya veren, taahhüt edilen tahliye tarihinden itibaren bir ay içinde icra dairesine başvurarak icra dosyası açtırır.
⬇
2. Tahliye Emrinin Tebliği — İcra müdürlüğü işlemi
İcra memuru, kiracıya bir tahliye emri tebliğ eder; bu emirde taşınmazın 15 gün içinde tahliye ve teslim edilmesi istenir (İİK m. 272).
⬇
3. Kiracının İtiraz Hakkı — Tebliğden itibaren 7 gün içinde
Kiracı, tebliğden itibaren 7 gün içinde icra dairesine dilekçeyle veya sözlü olarak itiraz edebilir. İtiraz, takibi kendiliğinden durdurur (İİK m. 274).
⬇
4. İtirazın Kaldırılması Talebi — Kiraya verenin başvurusu
Kiraya veren, icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını isteyebilir (İİK m. 275).
⬇
5. Yol Ayrımı: İcra Mahkemesi mi, Dava mı? — Belgenin niteliğine bağlı
Mahkeme, taahhüdün noterlikçe re'sen düzenlenmiş, tarih ve imzası noterce onaylanmış veya kiracı tarafından ikrar edilmiş (kabul edilmiş) olup olmadığını inceler. Bu şartlardan biri varsa ve kiracı kiranın yenilendiğini veya uzatıldığını gösteren aynı güçte bir belge sunamazsa itiraz kaldırılır (İİK m. 275/2); adi yazılı bir taahhütte kiracı imza veya tarihe açıkça itiraz ediyorsa icra mahkemesi itirazı kaldıramaz ve kiraya veren Sulh Hukuk Mahkemesi'nde dava açmak zorunda kalır (ayrıntı için aşağıdaki karşılaştırma tablosuna bakınız).
⬇
6. Sonuç: Tahliye veya Dava — Sürecin netleşmesi
İtiraz kaldırılırsa icra mahkemesi tahliye kararı verir; taşınmaz icra memurları eliyle, gerekirse kolluk desteğiyle fiilen boşaltılır. İtirazın kaldırılması reddedilirse taşınmaz, Sulh Hukuk Mahkemesi'nde açılacak davanın sonucundaki tahliye kararıyla boşaltılır.
⚠ Hak Kaybı Riski: İcra mahkemesi itirazı kaldıramadığı için açılması gereken tahliye davasından önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır. Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m. 18/B/1-a'daki "Kiralanan taşınmazların 2004 sayılı Kanuna göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler hariç olmak üzere" istisnası yalnızca icra dairesindeki/icra mahkemesindeki takip aşamasını kapsar; itirazın kaldırılamaması üzerine açılacak dava bu istisnanın dışındadır ve arabuluculuğa tabidir. Nitekim Yargıtay, takibe itiraz üzerine arabulucuya başvurulmadan açılan itirazın iptali ve tahliye davasının dava şartı yokluğundan usulden reddini onamıştır (Yargıtay 3. HD, 2024/3408 E., 2025/2823 K., T. 14.05.2025).
⚠ Arabuluculuğa ne zaman başvurulmalı? Takip yapmadan doğrudan dava açılacaksa arabuluculuk başvurusu, taahhüt edilen tahliye tarihi geldikten sonra ve bir aylık süre içinde yapılmalıdır. Başvurudan son tutanağın düzenlendiği tarihe kadar hak düşürücü süre işlemez (6325 sayılı Kanun m. 18/A-15); dava, son tutanaktan sonra kalan süre içinde açılır. İcra takibi başlatmak için arabuluculuk aranmaz.
İcra Takibinde İtiraz ve İspat Yükü: Adi Yazılı vs Noter Onaylı
Taahhüdün adi yazılı (noterce düzenlenmemiş/onaylanmamış, tarafların kendi hazırladığı belge) mı yoksa noterce düzenlenmiş/onaylı mı olduğu, itirazın icra mahkemesinde mi yoksa açılacak bir davada mı çözüleceğini doğrudan belirler.
Kriter | Adi Yazılı (Noter Onaysız) Taahhüt | Noterce Re'sen Düzenlenmiş / Onaylı Taahhüt |
Kiracı imza/tarihi ikrar ederse (kabul ederse) | İcra mahkemesi itirazı kaldırır, tahliyeye karar verilebilir. | İcra mahkemesi itirazı kaldırır, tahliyeye karar verilebilir. |
Kiracı imza veya tarihe açıkça itiraz ederse | İcra mahkemesi itirazı kaldıramaz; kiraya veren genel hükümlere göre sulh hukuk mahkemesinde dava açmak zorundadır (İİK m. 275/4). | İcra mahkemesi itirazı yine kaldırabilir; noter kaydı güçlü resmî delil sayılır. |
İspat Yükü ve Yöntemi | Beyaza imza iddiasını kiracı ispatlar; bu iddia kural olarak senede karşı senetle ispatlanır (HMK m. 201), yazılı delil yoksa yemin deliline başvurulabilir. İçeriği bilinerek imzalanan taahhütte korkutma veya aldatma iddiası tanık dâhil her türlü delille ispatlanabilir (HMK m. 203/1-ç). İmza inkâr edilirse imzanın kiracıya ait olduğunu belgeye dayanan kiraya veren ispatlar. | Noter kaydının aksini ispat çok daha güçtür. |
Süreç Hızı ve Maliyeti | Dava açılması gerekebileceğinden daha uzun ve maliyetlidir. | Kiracı yenileme veya uzatmayı aynı güçte belgeyle ispatlayamazsa itiraz icra mahkemesinde kaldırılır (İİK m. 275/2). |
💡 Kiracı açısından kritik usul kuralı: Kiracı, adi yazılı taahhütteki imzayı ve tarihi itiraz dilekçesinde ayrıca ve açıkça inkâr etmezse, kiraya veren icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını isteyebilir ve kiracı bu aşamada artık imzayı veya tarihi inkâr edemez (Yargıtay 12. HD, 2024/2693 E., 2024/5602 K., T. 30.05.2024). Genel ve gerekçesiz bir "borcum yoktur, itiraz ediyorum" beyanı bu nedenle yetmez.
Belgeniz adi yazılı ve kiracı itiraz etti mi? Bu noktada izlenecek yol (icra mahkemesinde devam mı, dava mı) sonucu doğrudan etkiler. Kira uyuşmazlıklarındaki hizmetlerimiz için Ankara kira avukatı sayfamıza bakabilirsiniz.
Doğrudan Dava Yoluyla Tahliye
Kiraya veren, icra takibi yerine doğrudan tahliye davası da açabilir; iki yol birbirinin alternatifidir ve aynı bir aylık süreye tabidir. Görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir (HMK m. 4/1-a); takibe itiraz üzerine genel hükümlere göre açılan tahliye davası da sulh hukuk mahkemesinde görülür (İİK m. 275/4; HMK m. 4/1-a).
Ankara bakımından pratik not: sulh hukuk mahkemeleri Ankara Adliyesi'nin Dışkapı ek hizmet binasında görev yapar. Taşınmazın veya davalının yerleşim yerinin Ankara Batı Adliyesi'nin yargı çevresinde (örneğin Sincan veya Etimesgut) bulunması hâlinde bu adliyedeki mahkemeler yetkili olabilir; güncel bina bilgisini adliyenin resmî internet sitesinden kontrol etmek yararlıdır.
Boş Tahliye Taahhütnamesi İmzaladım: "Beyaza İmza" İddiası ve İspat Yükü
Bir diğer savunma, kiracının taahhüdü beyaza imza (boş veya tarihsiz kâğıda imza atılıp içeriğin sonradan doldurulması) yoluyla imzaladığını, tarihlerin kiraya veren tarafından anlaşmaya aykırı doldurulduğunu ileri sürmesidir. Bu iddia kural olarak tanıkla ispatlanamadığından, yazılı delil sunulamazsa sonuç vermeyebilir.
💡 Pratik Bilgi: Kiracı sadece "imza benim değil" derse süreç değişir; bu artık beyaza imza değil, imza inkârı savunmasıdır.
İspat Yükü Kime Aittir?
TMK m. 6 ve HMK m. 190 uyarınca, bir vakıadan kendi lehine hak çıkaran taraf o vakıayı ispatla yükümlüdür. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'na göre, tarihlerin belgeye sonradan ve anlaşmaya aykırı olarak yazıldığı iddiasını kiracı ispatlamalıdır.
"Tahliye taahhütnamesinin kira sözleşmesinden önce imzalatıldığını iddia eden davalı kiracı bu iddiasını ispat etmekle yükümlüdür." — Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 2017/975 E., 2021/1108 K., T. 28.09.2021
Senede Karşı Senetle İspat Kuralı
Boş olarak imzalanıp verilen bir belgenin anlaşmaya aykırı biçimde doldurulduğu iddiası kural olarak tanıkla ispat edilemez; yazılı delille ispatlanması gerekir, yazılı delil yoksa yemin deliline başvurulabilir (HMK m. 201). Taahhüdün içeriği bilinerek fakat aldatılarak veya korkutularak imzalandığı iddiası ise tanık dâhil her türlü delille ispatlanabilir (HMK m. 203/1-ç). Buna karşılık boş belgenin başka kâğıtlar arasında hileyle imzalatılıp sonradan tahliye taahhüdü olarak doldurulduğu savunmasını Yargıtay Hukuk Genel Kurulu sahtelik iddiası olarak nitelendirmiştir (HGK, 2008/369 E., 2008/394 K.).
"…boş olarak altı imzalanıp verilen bir belgenin üstünün taraflar arasındaki anlaşmaya aykırı olarak doldurulduğu iddiasının tanıkla ispatının olanaklı olmadığında; ancak yazılı delille ispatı gerektiğinde ve yazılı delil de yoksa dayanılmış olması koşuluyla yemin delilinin söz konusu olabileceğinde uyuşmazlık bulunmamaktadır." — Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 2008/369 E., 2008/394 K., T. 28.05.2008
Tahliye Taahhüdü İlk Kira Döneminde Verilmemişse Geçerli midir?
Evet. Taahhüdün sözleşmenin ilk döneminde verilmiş olması gerekmez; süre uzatımıyla devam eden dönemlerde verilen taahhütler de geçerlidir, önemli olan tesliminden sonra ve serbest iradeyle verilmiş olmasıdır. Kiracı taşınmazı zaten kullanıyorsa, yenilenen sözleşmenin "özel şartlar" bölümüne yazılan taahhüt de teslimden sonra verilmiş sayılır; ilk kira sözleşmesiyle aynı anda alınan taahhütlere ilişkin geçersizlik kuralı bu durumda uygulanmaz.
Ancak Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'nin 2026 tarihli kararına göre, taahhütten sonra taraflar yeni bir kira sözleşmesi imzalayarak kira ilişkisini yenilemişse, taahhüdün bu yeni sözleşme karşısında hükümsüz kalıp kalmadığı gözetilmelidir:
Taahhütten sonra taraflar arasında noter onaylı yeni bir kira sözleşmesi imzalandığı, kiraya veren vekilinin de bu sözleşmeyi kabul ederek tarafların anlaştığını ve davanın konusuz kaldığını bildirdiği olayda, ilk derece mahkemesinin, kira sözleşmesinin yenilendiğini ve tahliye taahhüdünün hükümsüz kaldığını gözetmeden tahliyeye karar vermesi usul ve yasaya aykırı bulunmuş, karar Adalet Bakanlığı'nın talebiyle kanun yararına bozulmuştur (kanun yararına bozma, kararın hukuki sonuçlarını ortadan kaldırmaz; HMK m. 363). — Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 2026/2877 E., 2026/2766 K., T. 05.05.2026
Tahliye Taahhüdünde Cezai Şart Kararlaştırılabilir mi?
Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracıya kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemediğinden (TBK m. 346), tahliye taahhüdüne bağlanan cezai şartın geçerliliği somut sözleşmeye göre değerlendirilir. Geçersiz bir tahliye taahhüdüne bağlanan cezai şart da geçersizdir (Yargıtay 8. HD, 2017/5598 E., 2018/12782 K.). Cezai şart geçerli sayılırsa hâkim, aşırı gördüğü miktarı kendiliğinden indirir (TBK m. 182/3); borçlu tacirse bu indirim istenemez (TTK m. 22).
Aile Konutu Bildirimi Tahliye Taahhüdünü Etkiler mi? (TMK m. 194)
Konut eşlerden biri tarafından kiralanmışsa, sözleşmenin tarafı olmayan eş kiraya verene yapacağı bildirimle kira sözleşmesinin tarafı hâline gelir (TMK m. 194/4). Bu bildirimin tahliye taahhüdüne etkisi, bildirimin taahhütten önce mi sonra mı yapıldığına göre belirlenir. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, bölge adliye mahkemeleri arasındaki görüş ayrılığını giderdiği kesin kararında, kiracı olmayan eşin sonradan yaptığı bildirimin, kiracı eşin bu bildirimden önce verdiği tahliye taahhüdünün geçerliliğine etkisi bulunmadığına karar vermiştir (Yargıtay 3. HD, 2025/3374 E., 2025/4997 K., T. 20.10.2025).
Önce bir yanlış anlamayı giderelim: kiralık konutta tapu şerhi söz konusu değildir
Kiracı olunan bir taşınmazda tapuya aile konutu şerhi konulamaz; şerh yalnızca malik olmayan eşin, eşinin mülkiyetindeki konut için isteyebileceği bir kayıttır. Kiralık aile konutunda koruma şerhle değil, TMK m.194/4'teki bildirimle sağlanır. Bu nedenle "tapuda şerh yok, o hâlde aile konutu değil" veya tersine "şerh koydurursam taahhütten kurtulurum" değerlendirmelerinin ikisi de hatalıdır. Konunun tapu tarafı için Aile Konutu Şerhi Nedir, Nasıl Konulur? (TMK 194) yazımıza bakabilirsiniz.
Bildirim taahhütten önce yapılmışsa: taahhüdü iki eş birlikte vermeli
Bildirim taahhütten önce kiraya verene ulaşmışsa, bildirimde bulunan eş artık kiracıdır. Tahliye borcu bölünemez nitelikte olduğundan, bu tarihten sonra alınacak taahhüdün her iki eş tarafından imzalanması veya bir eşin verdiği taahhüde diğer eşin açıkça rıza göstermesi gerekir; yalnızca sözleşmede adı yazılı eşin imzaladığı taahhüt tahliye için yeterli olmaz (Yargıtay 3. HD, 2025/3374 E., 2025/4997 K.).
Bildirim taahhütten sonra, fakat takip veya davadan önce yapılmışsa taahhüt geçerli kalır; ancak bildirimde bulunan eş de artık kiracı olduğundan icra takibi ve tahliye davası her iki eşe birlikte yöneltilmelidir. Fesih bildirimi ile ödeme süresi tanıyan ihtar da her iki eşe ayrı ayrı yapılır (TBK m. 349/3). Bildirimde bulunan eş, kira borçlarından diğer eşle müteselsilen sorumlu olur (TMK m. 194/4).
Kiraya veren ne yapmalı?
Taahhüt alınmadan önce, kiracının eşinden gelmiş bir aile konutu bildirimi bulunup bulunmadığı kontrol edilmeli; bildirim varsa taahhüt her iki eşin imzasıyla alınmalıdır. Takip başlatılırken kontrol yinelenmeli; taahhütten sonra bildirim gelmişse takip ve dava her iki eşe birlikte yöneltilmelidir. Hiç bildirim yoksa muhatap yalnızca sözleşmedeki kiracıdır ve sonradan yapılacak bildirim geriye yürümez.
İcra Takibi ile Tahliye Davası Karşılaştırması
Kriter | İcra Yoluyla Tahliye | Doğrudan Tahliye Davası |
Başvurulacak makam | İcra dairesi → gerekirse icra mahkemesi | Sulh hukuk mahkemesi |
Süre | Aynı 1 aylık hak düşürücü süreye tabi | Aynı 1 aylık hak düşürücü süreye tabi |
Kiracının itiraz süresi | 7 gün (İİK m. 274) | Davaya cevap süresi (genel HMK hükümleri) |
Adi yazılı taahhütte itiraz sonucu | İtiraz açıkça yapılırsa icra mahkemesi itirazı kaldıramaz (İİK m. 275); dava gerekir | Doğrudan yargılama yapılır, ayrıca icra mahkemesi aşaması yoktur |
Arabuluculuk dava şartı mı? | İcra takibi aşamasında gerekmez; ancak itiraz kaldırılamayıp dava açılması gerekirse, dava öncesi arabulucuya başvurulması zorunludur | Evet, dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması zorunludur |
Daha hızlı sonuç alınabilecek durum | Taahhüt noter onaylı veya kiracı ikrar ediyorsa | Taahhüt adi yazılı ve kiracı açıkça itiraz ediyorsa |
Taahhütle Tahliyeden Sonra Taşınmaz Yeniden Kiraya Verilebilir mi?
TBK m.355'teki üç yıllık yeniden kiralama yasağı yalnızca iki hâlde uygulanır: gereksinim (ihtiyaç) nedeniyle tahliye ve yeniden inşa ya da imar amacıyla tahliye. Bu iki yolda kiraya veren, haklı bir sebep olmaksızın taşınmazı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiraya veremez.
Yazılı tahliye taahhüdüne dayalı tahliye bu kapsamda değildir. Taahhüde dayanılarak boşaltılan taşınmaz, herhangi bir bekleme süresine tabi olmaksızın yeniden kiraya verilebilir veya satılabilir. Kiraya veren bakımından bu, taahhüt yolunu ihtiyaç davasından ayıran önemli bir farktır.
Kiracı bakımından ise sonuç şudur: taahhütle çıkarıldıktan sonra taşınmazın kısa sürede başkasına kiraya verilmiş olması, tek başına tazminat veya eski hâle iade talebi doğurmaz.
Kiraya Veren ve Kiracı Açısından Riskler
Taraf | Temel Risk | Azaltma Yolu |
Kiraya Veren | 1 aylık hak düşürücü süreyi kaçırmak | Tahliye tarihini takip eden takvim oluşturmak, süre dolmadan takip/dava başlatmak |
Kiraya Veren | Adi yazılı belgeyle itiraza takılıp icra mahkemesinde sonuç alamamak | Mümkünse taahhüdü noterde düzenletmek veya tasdik ettirmek |
Kiraya Veren | Taahhüt sonrası yeni sözleşme yapıp önceki taahhüdün hükümsüz kalması | Tahliye tarihinden önce yeni bir kira sözleşmesi imzalamamak; imzalanacaksa taahhüdün akıbetini önceden değerlendirmek |
Kiracı | "Beyaza imza" iddiasını yalnızca sözlü beyanla savunmaya çalışmak | İddiayı destekleyecek yazılı delil (senede karşı senetle) toplamak |
Kiracı | İmza veya tarihe itiraz ederken usul ve süreye (7 gün) uymamak | İtirazı süresinde ve doğru mercie (icra dairesi) bildirmek |
Konu Hakkında Emsal Kararlar
Aşağıdaki kararlar, konuya ilişkin Yargıtay ve bölge adliye mahkemesi uygulamasını özetlemektedir:
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 2026/2877 E., 2026/2766 K., T. 05.05.2026: Tahliye taahhüdünden sonra taraflar arasında noter onaylı yeni bir kira sözleşmesi imzalanmış ve kiraya veren tarafların anlaştığını bildirmişse, kira sözleşmesinin yenilendiği ve taahhüdün hükümsüz kaldığı gözetilmeden tahliyeye karar verilmesi usul ve yasaya aykırıdır (kanun yararına bozma).
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 2025/2741 E., 2025/5408 K., T. 18.11.2025: Kiralananın tesliminden önce ve kira sözleşmesiyle birlikte düzenlenerek verilen yazılı tahliye taahhütleri, kiracının özgür iradesini yansıtmadığından geçersizdir.
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 2017/975 E., 2021/1108 K., T. 28.09.2021: Boş tarihlerin sonradan tamamlanması taahhüdü geçersiz kılmaz; anlaşmaya aykırı doldurulduğu iddiasını kiracı ispatlamalıdır.
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 2008/369 E., 2008/394 K., T. 28.05.2008: Boş imzalanan belgenin anlaşmaya aykırı doldurulduğu iddiası tanıkla ispatlanamaz; hileyle imzalatılan boş belgenin sonradan doldurulduğu savunması sahtelik iddiası niteliğindedir ve bu konuda (mülga HUMK m. 352 uyarınca) yemin teklif edilemez.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 2017/1536 E., 2017/475 K., T. 24.01.2017: Düzenleme/tahliye tarihinin sonradan yazıldığı iddiası, aynı ispat gücünde başka bir belgeyle kanıtlanmalıdır.
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 2014/11422 E., 2014/12971 K., T. 25.11.2014: Kira sözleşmesindeki başlangıç tarihinin taahhütten sonra doldurulduğu kesin delille ispatlanmalıdır; ispat yükü bunu iddia edene aittir.
Yargıtay 8. Hukuk Dairesi, 2017/4711 E., 2018/2893 K., T. 28.02.2018: Kira sözleşmesiyle aynı veya önceki tarihte alınan tahliye taahhüdü, kiracının serbest irade ürünü olmadığından batıldır.
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 2013/16564 E., 2014/8813 K., T. 02.07.2014: Eski Borçlar Kanunu dönemine ait bu kararda tahliye taahhüdüne bağlı cezai şart geçerli sayılmıştır; konut ve çatılı işyeri kiralarında bugün TBK m. 346 ayrıca dikkate alınmalıdır.
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 2015/11188 E., 2016/839 K., T. 11.02.2016: Tahliye taahhüdü şarta bağlanabilir (şartlı tahliye taahhüdü); şartın gerçekleşmesiyle taahhüt güncellik kazanır.
Yargıtay 8. Hukuk Dairesi, 2017/4794 E., 2018/11923 K., T. 02.05.2018: Kira alacağı takibine ilişkin bu kararda, takip tarihinden sonra yapılan aile konutu bildirimiyle dava dışı eşin sözleşmenin tarafı sayılmayacağı ve takibin haklılığının takip tarihine göre değerlendirileceği belirtilmiştir.
Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı, 1944/20 E., 1944/28 K., T. 04.10.1944: Kira sözleşmesiyle aynı veya önceki tarihte alınan taahhüt, serbest irade ürünü sayılmaz.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 2024/1931 E., 2025/780 K., T. 12.02.2025: Tahliye taahhüdüne dayalı takibe itiraz üzerine arabulucuya başvurulmadan açılan davayı ilk derece mahkemesi ve bölge adliye mahkemesi dava şartı yokluğundan usulden reddetmiş; Yargıtay kararı, davalının temyizinde hukuki yarar bulunmadığı gerekçesiyle onamıştır.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 2025/3374 E., 2025/4997 K., T. 20.10.2025: Kiracı olmayan eşin sonradan yaptığı aile konutu bildirimi, kiracı eşin bu bildirimden önce verdiği yazılı tahliye taahhüdünün geçerliliğini etkilemez (bölge adliye mahkemeleri arasındaki uyuşmazlığın giderilmesi).
Yargıtay 12. Hukuk Dairesi, 2024/2693 E., 2024/5602 K., T. 30.05.2024: Kiracı adi yazılı taahhütteki imzayı ve tarihi ayrıca ve açıkça inkâr etmemişse, kiraya veren icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını isteyebilir.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 2024/3408 E., 2025/2823 K., T. 14.05.2025: Genel hükümlere göre açılan itirazın iptali ve tahliye davası, dava şartı arabuluculuğa tabidir.
Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 15. Hukuk Dairesi, 2023/3317 E., 2024/2037 K., T. 30.10.2024: Bir ay içinde başlatılan icra takibi süreyi korur; yeni malik, önceki kiraya verenin halefi olarak eski malik döneminde verilen taahhüde dayanabilir.
Sık Sorulan Sorular
Kiracı taahhüt ettiği tarihte evi boşaltmadı, ne yapmalıyım?
Bu tarihten itibaren bir ay içinde icra takibi başlatmalı veya dava açmalısınız (TBK m. 352); sözlü uyarı veya ihtarname bu süreyi korumaz. Bu süre hak düşürücüdür.
Kiracı evi boşaltmazsa polis zoruyla hemen çıkarabilir miyim?
Hayır. İcra takibi veya dava süreci tamamlanıp bir tahliye kararı ya da kesinleşmiş tahliye emri elde edilmeden taşınmazı zorla (örneğin kilit değiştirerek veya eşyaları dışarı çıkararak) boşaltmak kendiliğinden hak alma niteliğindedir ve konut dokunulmazlığının ihlali gibi suçlara yol açabilir. Fiili tahliye, ancak icra memuru eliyle ve gerekirse kolluk desteğiyle yürütülür.
Tahliye taahhüdü sözlü olarak verilebilir mi?
Hayır. Taahhüdün yazılı olması, tüm unsurların yazılı metinde yer alması ve kiracı tarafından imzalanmış olması gerekir.
Beyaza imza iddiası nedir ve nasıl ispatlanır?
Tahliye taahhüdünün boş veya tarihsiz kâğıda imzalanıp kiraya veren tarafından sonradan doldurulduğu iddiasıdır. Boş imzalanan belgenin doldurulması onu kendiliğinden geçersiz kılmaz (Yargıtay HGK, 2017/975 E., 2021/1108 K.). Anlaşmaya aykırı doldurulduğunu kiracı ispatlamalıdır; bu iddia kural olarak tanıkla değil yazılı delille ispatlanır, yazılı delil yoksa yemin deliline başvurulabilir. Boş belgenin başka kâğıtlar arasında hileyle imzalatıldığı savunması ise Yargıtay Hukuk Genel Kurulunca sahtelik iddiası olarak nitelendirilmiştir.
Tahliye taahhüdü ilk kira döneminde verilmemişse geçerli olur mu?
Evet. Taahhüdün mutlaka ilk kira döneminde verilmiş olması gerekmez; kira sözleşmesinin uzaması hâlinde sonraki dönemlerde verilen taahhütler de geçerlidir.
Tahliye taahhüdüne itiraz edilebilir mi?
Evet. Tahliye emri tebliğ edildikten sonra yedi gün içinde icra dairesine yazılı veya sözlü olarak itiraz edilmelidir (İİK m. 274). İmza veya tarih inkâr ediliyorsa bu itirazda ayrıca ve açıkça belirtilmelidir; taahhüdün teslimden önce veya serbest iradeye aykırı biçimde alındığı da ileri sürülebilir.
Elimdeki taahhütname noter onaylı değil, icra takibi yapabilir miyim?
Evet. Kiracı imzaya veya tarihe açıkça itiraz ederse süreç sulh hukuk mahkemesinde açılacak davaya taşınır (İİK m. 275) ve bu davadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur. Kiracı itirazında imza ve tarihi ayrıca ve açıkça inkâr etmemişse, adi taahhütle de icra mahkemesinden itirazın kaldırılması istenebilir.
Elimdeki taahhütname noter onaylı, süreç nasıl işler?
Noter kaydı güçlü resmî delil sayıldığından, kiracının itirazı adi yazılı belgeye kıyasla çok daha zor sonuç verir; diğer geçerlilik şartları (teslimden sonra verilme, serbest irade) yine de aranır.
Tahliye taahhüdünden sonra taraflar yeni bir kira sözleşmesi imzalarsa ne olur?
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'nin bir kanun yararına bozma kararında (2026/2766 K.) belirtildiği üzere, taahhütten sonra taraflar yeni bir kira sözleşmesi imzalayıp ilişkiyi yenilerse önceki taahhüt hükümsüz kalabilir; bu ihtimal takip başlatmadan önce değerlendirilmelidir.
Evde birden fazla kiracı var ama taahhüdü sadece biri imzaladı, tahliye isteyebilir miyim?
Kural olarak hayır; tahliye borcu bölünemez nitelikte olduğundan, sözleşmede özel bir yetkilendirme yoksa taahhüdün tüm kiracılar tarafından verilmiş olması gerekir.
Kiracı imzanın kendisine ait olmadığını iddia ederse (imza inkârı) ne olur?
Bu, beyaza imzadan farklıdır: kiracı imzanın kendisine ait olmadığını ileri sürer. Mahkeme gerekirse bilirkişi aracılığıyla imza incelemesi yaptırır; noter onaylı belgelerde bu savunma daha zor başarıya ulaşır. İcra takibinde imzasını inkâr eden kiracının imzasının kendisine ait olduğu sonradan açılan davada anlaşılırsa, kiracı ayrıca para cezasına mahkûm edilir (İİK m. 275/son).
Taahhütte cezai şart varsa ve kiracı ödemek istemiyorsa ne olur?
Geçerliliği TBK m. 346 karşısında somut sözleşmeye göre değerlendirilir; taahhüt geçersizse cezai şart da geçersizdir. Geçerli sayılırsa hâkim aşırı miktarı kendiliğinden indirir (TBK m. 182/3).
Kiracının eşi aile konutu bildirimi yaptı, taahhüt geçersiz mi olur?
Bildirim taahhütten sonra yapılmışsa hayır: Yargıtay'a göre bildirimden önce verilmiş taahhüt geçerliliğini korur (3. HD, 2025/4997 K.). Ancak bildirim takipten önce yapılmışsa takip ve dava her iki eşe birlikte yöneltilmelidir. Bildirim taahhütten önce yapılmışsa taahhüdün her iki eşin imzasını veya diğer eşin açık rızasını taşıması gerekir. Kiralık konutta tapuya aile konutu şerhi konulamaz; koruma bildirimle sağlanır.
Kiracımız bir şirket (tüzel kişi), taahhüdü kim imzalamalı?
Şirketi temsile yetkili organ veya kişi imzalamalıdır; yetkisiz kişinin imzası, şirket onamadıkça onu bağlamaz (TBK m. 46).
1 aylık süreyi zaten kaçırdım, başka bir yolum var mı?
Aynı taahhüde bir daha dayanılamaz; ancak yeni bir tahliye taahhüdü almak veya kira borcu birikmişse kira borcu nedeniyle kiracının tahliyesi yoluna başvurmak değerlendirilebilir; şartları varsa ihtiyaç nedeniyle tahliye veya iki haklı ihtar nedeniyle tahliye yolları da açıktır.
Baskı altında imzaladım, ne kadar sürede itiraz etmeliyim?
Taahhütle bağlı olmadığınızı, korkutmanın etkisi ortadan kalktıktan sonra bir yıl içinde kiraya verene bildirmelisiniz; aksi hâlde taahhüt onanmış sayılır (TBK m. 39). Bu bildirim, ispat kolaylığı için noter ihtarnamesiyle yapılabilir. Size tahliye emri tebliğ edilmişse, bir yıllık süreden bağımsız olarak tebliğden itibaren 7 gün içinde icra dairesine itiraz etmelisiniz (İİK m. 274). Korkutma tanık dâhil her türlü delille ispatlanabilir.
Arabuluculuğa ne zaman başvurmalıyım?
Takip yapmadan doğrudan dava açacaksanız taahhüt tarihi geldikten sonra ve bir aylık süre içinde; başvurudan son tutanağa kadar süre işlemez (6325 sayılı Kanun m. 18/A-15). İcra takibi için arabuluculuk gerekmez; süresinde başlatılan takibe itiraz üzerine dava açılacaksa bir aylık süre yeniden aranmaz, ancak önce arabulucuya gidilir.
Özetle: Kritik Noktalar
1. Yazılı tahliye taahhüdünün yasal dayanağı TBK m. 352'dir; bu yol konut ve çatılı işyeri kiralarında uygulanır (TBK m. 339).
2. Taahhüt, kiralananın tesliminden sonra verilmelidir; teslimden önce veya ilk kira sözleşmesiyle aynı anda alınan taahhüt geçersizdir.
3. Taahhüt, kiracının serbest iradesiyle (baskı, hile, hata olmaksızın) verilmiş olmalıdır.
4. Kiraya veren, taahhüt edilen tarihten itibaren 1 ay içinde icra takibi başlatmalı veya dava açmalıdır; bu süre hak düşürücüdür.
5. İcra yoluyla tahliyede kiracının 7 günlük itiraz hakkı vardır (İİK m. 274); itiraz takibi durdurur.
6. Taahhüt noter onaylı değilse ve kiracı imzaya veya tarihe açıkça itiraz ederse süreç davaya taşınır (İİK m. 275). bu davadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır.
7. "Beyaza imza" iddiasının ispat yükü kiracıya aittir ve kural olarak yazılı delille (senede karşı senetle) kanıtlanır; yazılı delil yoksa yemin deliline başvurulabilir.
8. Taahhüt, ilk kira döneminde verilmek zorunda değildir; kira ilişkisi devam ederken verilen taahhütler de geçerlidir.
9. Taahhütten sonra taraflar yeni bir kira sözleşmesi imzalayıp ilişkiyi yenilerse önceki taahhüt hükümsüz kalabilir (Yargıtay 3. HD, 2026/2877 E., 2026/2766 K., kanun yararına bozma).
10. Kiralık konutta aile konutu koruması şerhle değil TMK m. 194/4'teki bildirimle sağlanır. Belirleyici tarih taahhüdün düzenlendiği tarihtir: bildirimden önce verilen taahhüt geçerlidir; bildirimden sonra alınacak taahhüt her iki eşin imzasını gerektirir.
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; somut bir uyuşmazlıkta hak kaybı yaşanmaması için bir avukata danışılması önerilir. Tahliye taahhüdüne dayalı icra takibi veya dava süreciniz hakkında, Ankara kira avukatı sayfamızdan bilgi alabilir veya +90 312 911 67 90 numaralı hattan Av. Murat Akman'a ulaşabilirsiniz.
İlgili Yazılarımız
Kira hukukuna ilişkin diğer rehberlerimize aşağıdan ulaşabilirsiniz:
