Yazılı tahliye taahhütnamesi, Kira Hukukunun önemli konularından biri olup ekonomik koşulların ve kira uyuşmazlıklarının etkisiyle önemi her geçen gün artmakta ve sıklıkla karşılaşılmaktadır.
Tahliye taahhüdü Türk Borçlar Kanunu’nun 352. maddesinde yer almaktadır. Bu hüküm “Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.” şeklinde düzenlenmiştir. Söz konusu hüküm emredici niteliktedir.
Bir tahliye taahhütnamesinin geçerli kabul edilebilmesi için taahhüdün yazılı olması gerekir. Yazılı olmasından anlaşılması gereken tahliye taahhüdünün içeriğinde bulunması gereken tüm unsurların yazı ile belirtilmesi ve bu yazılı metnin taahhüdü veren kiracı tarafından imzalanmasıdır.
Yazılı şekil şartı kiracının kendisi tarafından yerine getirilmelidir. Yani, kiracı dışındaki kimselerin böyle bir taahhüdü imzalamış olması hukuki sonuç doğurmaz. Kiracı dışında, aynı konutu veya işyerini kullanan kişilerin kendi başlarına verecekleri yazılı tahliye taahhüdü geçersiz olacaktır. Örneğin, kiracının eşi, çocukları, annesi veya babası gibi yakınlarının tahliye taahhütleri geçersizdir. Temsilci tarafından verilecekse özel yetki aranması gerektiği belirtilmektedir.
Birden fazla kiracının bulunduğu durumlarda birlikte hak sahipliği söz konusu olduğundan, taahhüdün bütün kiracılar tarafından verilmesi gerekmektedir. Çünkü tahliye istemi bölünemez borç niteliğindedir. Ancak kira sözleşmesinde kiracılardan birine yazılı tahliye taahhüdünde bulunabilmesi için yetki verilmişse bu halde yetki verilen kiracı tarafından taahhütte bulunulması yeterlidir.
Kiracının bir tüzel kişi olduğu durumlarda yazılı tahliye taahhüdünün tüzel kişinin yetkili organ ya da temsilcileri vasıtasıyla verilmiş olması yeterlidir. Tüzel kişiyi temsil yetkisi olmayan kişilerin vermiş oldukları tahliye taahhütleri geçerli değildir.
Tahliye taahhüdünün boş olarak verilmesi ve kiraya veren tarafından doldurulması halinde beyaza imza söz konusudur. Yargıtay’a göre, tahliye taahhüdünün kiralananın tesliminden önce beyaza imza şekilde imzalatıldığı noktasında ispat yükü kiracıya düşmektedir. Burada senede karşı senetle ispat kuralı vardır.
Tahliye taahhüdünün mutlaka ilk kira döneminde verilmiş olması gerekli değildir. Kira sözleşmesinin uzaması halinde uzama dönemlerinde verilen taahhütler de geçerli olacaktır.
Yazılı tahliye taahhüdüne dayanarak icraya başvurulması veya dava açılması için taahhüt tarihinden itibaren bir aylık süre öngörülmektedir. Bu süre hukuki niteliği itibarıyla hak düşürücüdür. Bu nedenle bir aylık sürede icraya başvurulmaz veya dava açılmazsa, artık aynı tahliye taahhüdüne dayanarak talepte bulunulamaz. Ayrıca, bir aylık süre hakim tarafından kendiliğinden (re’sen) gözetilir.
Tahliye taahhüdüne ilişkin olarak ceza koşulu kararlaştırılması mümkündür.
Geçerli bir yazılı tahliye taahhüdünün varlığı halinde, kiracı taahhütte yazılı tarihte kiralananı tahliye etmekle yükümlüdür. Buna aykırı olarak kiracı söz konusu tarihte kiralananı boşaltmazsa, kira sözleşmesi kendiliğinden sona ermiş sayılmaz. Böyle bir durumda, kiraya veren kira sözleşmesini bu tarihten itibaren bir ay içinde iki usulden birini izleyerek sona erdirebilir. Buna göre, kiraya veren taahhüt tarihinden itibaren bir aylık süre içinde ya icraya başvurabilir ya da dava açabilir.
KİRA SÖZLEŞMESİNİN YAPILMASI SIRASINDA TARİHLERİ BOŞ OLARAK ALINAN TAHLİYE TAAHHÜDÜNÜN SONRADAN TAMAMLANMASI BELGENİN GEÇERSİZLİĞİNİ GEREKTİRMEDİĞİ GİBİ BU TARİHLERİN ANLAŞMAYA AYKIRI OLARAK TAMAMLANDIĞINA İLİŞKİN İDDİA KİRACI TARAFINDAN İSPATLANMALIDIR
(Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, E. 2017/975 K. 2021/1108 T. 28.09.2021)
Tahliye taahhüdü nedeniyle tahliye davaları 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun’un (6570 sayılı Kanun) 7. maddenin 1. fıkrasının (a) bendinde düzenlenmekte iken 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 352. maddesinin 1. fıkrasında düzenlenmiştir. Buna göre: “Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.” Görüldüğü üzere TBK’nın 352/1. maddesinde “boşaltmayı yazılı olarak üstlenme” kavramına yer verilmiştir. Kira sözleşmesinin yazılı tahliye taahhüdü ile sona erdirilmesi TBK öncesinde daha çok Yargıtay kararları ile şekillenmiştir.
Türk Borçlar Kanunu’nun 352. maddesinin 1. fıkrasında belirtilen “kiralananın teslim edilmesinden sonra” ifadesi, 6570 sayılı Kanun’un 7/1-a maddesinde bulunmayan ve Yargıtay içtihatları ile şekillenip hukuken geçerli hâle gelmiş olan yazılı tahliye taahhüdünün “kiralananın tesliminden sonra hüküm ifade edeceğine” dair Yargıtay uygulamasının kanunlaşması hâlidir (Kanık, Hikmet: Yargıtay Uygulamasında Kira Hukuku Davaları, Ankara 2021, s. 1289). Tahliye taahhüdü yalnızca konut ve çatılı işyerleri kira sözleşmesine konu yerler için verilir. Konut ve çatılı işyerleri kira sözleşmesine konu yerler dışındaki taşınmazlar hakkında tahliye taahhüdünde bulunulamaz (Ceran, Mithat: Kira Sözleşmesi ve Tahliye Davaları, Ankara 2019, s. 1002).
Taahhüt nedeniyle tahliye davalarına ilişkin bu açıklamalardan sonra ispat hukuku kavramı ve hukukî niteliği üzerinde durulması yerinde olacaktır.
4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun (TMK) “İspat yükü” başlıklı 6. maddesinde; kanunda aksine bir hüküm bulunmadıkça, taraflardan her biri, hakkını dayandırdığı olguların varlığını ispatla yükümlü tutulmuştur.
İspat yükünü düzenleyen 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun (HMK) 190. maddesi “(1) İspat yükü, kanunda özel bir düzenleme bulunmadıkça, iddia edilen vakıaya bağlanan hukuki sonuçtan kendi lehine hak çıkaran tarafa aittir. (2) Kanuni bir karineye dayanan taraf, sadece karinenin temelini oluşturan vakıaya ilişkin ispat yükü altındadır. Kanunda öngörülen istisnalar dışında, karşı taraf, kanuni karinenin aksini ispat edebilir” şeklindedir.
Yukarıda belirtilen maddenin birinci fıkrasında, ispat yükünün belirlenmesine ilişkin temel kural vurgulanmıştır. Buna göre, bir vakıaya bağlanan hukukî sonuçtan kendi lehine hak çıkaran taraf ispat yükünü taşıyacaktır.
Her somut olaydaki maddi vakıaya göre lehine hak çıkaran taraf ve ispat yükü şekilleneceğinden, maddi hukuk kuralına ilişkin bu vakıaların doğru ve net bir şekilde belirlenerek ortaya konulması gerekmektedir. Maddede aksine düzenleme olmadıkça ibaresi eklendiğinden, kanunda ispat yükü ile ilgili özel bir düzenlemeye yer verildiğinde, ispat yükü genel kurala göre değil de kanunda belirtilen özel düzenlemeye göre belirlenecektir.
Kural olarak, bir vakıadan kendi lehine haklar çıkaran/iddia eden taraf, o vakıayı ispat etmeye mecburdur (TMK m. 6).
Kira sözleşmesinin yapılması sırasında tarihleri boş olan ve kiracı tarafından imzalanan tahliye taahhüdü alınması durumunda, bu belgenin kiralananın teslimi öncesinde tarihlerinin boş olarak verildiği ve anlaşmaya aykırı olarak sonradan tamamlandığına ilişkin savunmanın kanıtlanması gerekir. Bu şekilde yani düzenleme ve boşaltma tarihlerinin sonradan tamamlanması belgenin geçersizliğini gerekmediği gibi bu tarihlerin anlaşmaya aykırı olarak tamamlandığına ilişkin iddia kiracı tarafından ispatlanmalıdır (Kanık, s. 1293).
Yapılan açıklamalar ışığında somut olay incelendiğinde; davacı vekili davalı ...’un dava konusu taşınmazda 05.03.2010 başlangıç tarihli kira sözleşmesi gereğince aylık 3.350TL kira bedeli ile kiracı olduğunu, davalının dört yıldır kiracı olarak bulunduğu işyerini son dönem başından sonra verdiği 14.03.2013 tarihli taahhütname ile 04.03.2014 tarihinde boşaltacağını kayıtsız ve şartsız olarak kabul ettiğini, davalının yazılı taahhüdüne uymadığını ileri sürerek taahhüt nedeniyle kiralanandan tahliyesine karar verilmesini istemiştir. Davalı vekili, davaya dayanak yapılan tahliye taahhüdünün davacı tarafça kira sözleşmesinin imza edildiği tarihten önce alındığını, davacının, taşınmazın kiracı sıfatıyla kullanılabilmesinin ön şartı olarak ileri sürdüğü taahhütnameyi müvekkiline manevi cebir altında imzalattığını, bu şekilde imza edilen taahhüt tarafların gerçek iradelerini yansıtmaktan uzak olduğundan geçerli olmadığını, davacının kötü niyetli olduğunu belirterek davanın reddini savunmuş ise de yukarıda da belirtildiği üzere TMK’nın 6 ve HMK’nın 190. maddesi gereğince ispat yükü, iddia edilen vakıaya bağlanan hukuki sonuçtan kendi lehine hak çıkaran tarafa aittir. Tahliye taahhütnamesinin kira sözleşmesinden önce imzalatıldığını iddia eden davalı kiracı bu iddiasını ispat etmekle yükümlüdür. Bu durumda mahkemece ispat yükümlülüğü ters çevrilerek davanın reddine karar verilmesi doğru değildir.
***
DÜZENLEME VE TAHLİYE TARİHİNİN BELGEYE SONRADAN YAZILDIĞINI VE GERÇEĞİ YANSITMADIĞINI İLERİ SÜRMÜŞ İSE DE BU İDDİASINI AYNI İSPAT GÜCÜNE HAİZ BAŞKA BİR BELGE İLE KANITLAMAK DURUMUNDADIR
(Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2017/1536 K. 2017/475 T. 24.01.2017)
Taraflar arasında, 01/03/2004 başlangıç tarihli, ... yıl süreli ve 01/03/2009 başlangıç tarihli, ... yıl süreli kira sözleşmeleri konusunda uyuşmazlık bulunmaktadır. Davacı vekili, .../.../2013 düzeleme tarihli, .../09/2014 tahliye tarihli, tahliye taahhütnamesine dayanarak .../09/2014 tarihinde başlattığı takipte kiralananın tahliyesini istemiştir. Kural olarak kira ilişkisi kurulduktan sonra alınan taahhütnamenin kiracının serbest iradesi ürünü olduğu kabul edilmelidir. Somut olayda tahliye taahhütnamesi .../.../2013 tarihinde düzenlenmiş olup düzenleme tarihi itibariyle kiracılık ilişkisi mevcuttur. Davalı, düzenleme ve tahliye tarihinin belgeye sonradan yazıldığını ve gerçeği yansıtmadığını ileri sürmüş ise de bu iddiasını aynı ispat gücüne haiz başka bir belge ile kanıtlamak durumunda olup bu yönde yazılı bir delil bir delil sunmamıştır.
***
YAZILI KİRA SÖZLEŞMESİNDEKİ BAŞLANGIÇ TARİHİNİN SONRADAN (TAHLİYE TAAHHÜDÜNDEN SONRA) DOLDURULDUĞUNU DAVALI YAZILI BELGE (KESİN DELİL) İLE KANITLAMALIDIR
(Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, E. 2014/11422 K. 2014/12971 T. 25.11.2014)
Davacı kiralayanlar tarafından davalı kiracı hakkında tahliye taahhüdüne dayalı olarak başlatılmış olan icra takibi nedeniyle düzenlenen tahliye emrine davalı kiracının yasal süresinde itiraz etmesi üzerine davacılar icra mahkemesine başvurarak itirazın kaldırılması, takibin devamı ve tahliye isteminde bulunmuştur. Mahkemece istemin reddine karar verilmiş, karar davacı tarafından temyiz edilmiştir.
Davacılar vekili, dava dilekçesinde, davacıların maliki olduğu taşınmazda davalının 1.9.2011 başlangıç tarihli ve 2 yıl süreli kira sözleşmesi ile kiracı olduğunu, davalı kiracının Noterden düzenlenen 16.9.2011 tanzim ve 1.10.2013 tahliye tarihli tahliye taahhüdü verdiğini, davalı hakkında tahliye taahhüdüne dayalı olarak başlatılan icra takibine davalı itirazının haksız olduğunu belirterek itirazın iptali ile kiralananın tahliyesine karar verilmesini talep etmiştir. Davalı vekili, taraflar arasında düzenlenen kira sözleşmesinin başlangıç tarihinin 2011 yılı Eylül ayı olmadığını, Ekim ayı olduğunu, tahliye taahhüdünden sonra kira sözleşmesi düzenlendiğini belirterek davanın reddini savunmuştur. Mahkemece, davada dayanılan adi yazılı kira sözleşmesindeki başlangıç tarihinin davalı kiracı tarafından inkar edildiği, bu durumda tahliye taahhüdünden önce kira sözleşmesi düzenlendiğini ispat yükü kendisine düşen davacı tarafın bu durumu yazılı belge ile kanıtlayamadığı, noterden düzenlenen tahliye taahhüdünde de davalının o tarihten önce kiracı olduğuna dair ibare bulunmadığı gerekçesiyle ispat edilemeyen davanın reddine karar verilmiştir.
Kira sözleşmesi ile aynı tarihte ya da daha önceki tarihte alınan tahliye taahhüdü dava tarihinde yürürlükte bulunan 6098 Sayılı T.B.K'nun 26. maddesi gereğince kiracının serbest irade mahsulü olmadığından batıldır.4.10.1944 gün ve 15/20-28 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı da bu yöndedir.
Davacı kiralayanlar,1.9.2011 başlangıç tarihli ve 2 yıl süreli adi yazılı kira sözleşmesine ve Noterden düzenlenen 16.9.2011 tanzim ve 1.10.2013 tahliye tarihli tahliye taahhüdüne dayanmış, davalı tarafça Noterden düzenlenen tahliye taahhüdüne karşı çıkılmadığı gibi kira sözleşmesi altındaki imza da inkar edilmemiştir. Davacı yazılı kira sözleşmesine dayandığına göre,1.9.2011 başlangıç tarihli yazılı kira sözleşmesindeki başlangıç tarihinin sonradan (tahliye taahhüdünden sonra) doldurulduğunu davalı yazılı belge (kesin delil) ile kanıtlamalıdır. Bu durumda ispat yükü davalıdadır.
Davalı, kira sözleşmesindeki başlangıç tarihinin sonradan davalı rızası hilafında doldurulduğuna yani kira sözleşmesinin tahliye taahhüdünden sonraki bir tarihte düzenlendiğine ilişkin yazılı belge (kesin delil) sunamamıştır. Bu durumda kira sözleşmesi geçerlidir ve tarafları bağlar. Zira davalı tarafça kira sözleşmesinin iptali yoluna da gidilmemiştir. Buna göre davacı tarafça Noterden düzenlenen 16.9.2011 tanzim tarihli tahliye taahhüdüne dayalı icra takibi başlatılmasında bir usulsüzlük bulunmamaktadır. Mahkemece itirazın kaldırılması ve tahliyeye karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçe ile davanın reddine karar verilmesi doğru değildir. Karar bu nedenle bozulmalıdır.
***
SÖZLEŞME SÜRESİ SONA ERMEDEN KİRALANANIN TAHLİYE EDİLECEĞİ YÖNÜNDE TAAHHÜTNAME DÜZENLENMESİNDE HUKUKSAL VE MANTIKSAL BİR ENGEL OLMADIĞI GİBİ, BÖYLE BİR TAAHHÜTNAMENİN HAYATIN OLAĞAN AKIŞINA AYKIRI OLDUĞU DA İLERİ SÜRÜLEMEZ
(Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, E. 2013/11078 K. 2014/3241 T. 18.03.2014)
TBK’nun 352/1.maddesi hükmüne göre; kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği halde boşaltmamışsa, kiraya veren kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir. Kira sözleşmesi 10.05.2012 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli olup davalı; 15.08.2012 tarihinde düzenlenen taahhütname ile kiralananı 20.09.2012 tarihinde tahliye etmeyi taahhüt etmiştir. Kural olarak kira ilişkisi kurulduktan sonra alınan taahhütnamenin kiracının serbest iradesi ürünü olduğu kabul edilmelidir. Somut olayda tahliye taahhütnamesi 15.08.2012 tarihinde düzenlenmiş olup düzenleme tarihi itibariyle kiracılık ilişkisi mevcuttur. Sözleşme süresi sona ermeden kiralananın tahliye edileceği yönünde taahhütname düzenlenmesinde hukuksal ve mantıksal bir engel olmadığı gibi, böyle bir taahhütnamenin hayatın olağan akışına aykırı olduğu da ileri sürülemez. Davalı tahliye tarihinin belgeye sonradan yazıldığını ve gerçeği yansıtmadığını ileri sürmüş ise de bu iddiasını aynı ispat gücüne haiz başka bir belge ile kanıtlamak durumunda olup davalı bu yönde bir delil sunmamıştır. Mahkemece belirtilen bu yönler nazara alınmaksızın ve davalının imza itirazı incelenmeksizin hukuksal dayanağı olmayan gerekçe ile yazılı şekilde hüküm verilmesi usul ve yasaya aykırıdır. Hüküm bu nedenle bozulmalıdır.
***
KİRA SÖZLEŞMESİ İLE AYNI TARİHTE YA DA DAHA ÖNCEKİ TARİHTE ALINAN TAHLİYE TAAHHÜDÜ KİRACININ SERBEST İRADE MAHSULÜ OLMADIĞINDAN BATILDIR
(Yargıtay 8. Hukuk Dairesi, E. 2017/4711 K. 2018/2893 T. 28.02.2018)
Kira sözleşmesi ile aynı tarihte ya da daha önceki tarihte alınan tahliye taahhüdü dava tarihinde yürürlükte bulunan 6098 Sayılı T.B.K'nun 26. maddesi gereğince kiracının serbest irade mahsulü olmadığından batıldır. 04.10.1944 gün ve 15/20-28 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı da bu yöndedir. Yine 3.10.1980 gün 2/3 sayılı, 4.10.1985 gün ve 2/7 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararları gereğince kira ilişkisi devam ederken (kiralananda otururken) verilen tahliye taahhütleri geçerlidir. Geçerli sözleşmeden doğan bu hakkın kullanılmasında iyi niyet asıldır. Bunun aksini davalının olaylara dayanarak kanıtlaması gerekir. Somut olayda; tahliye taahhüdüne konu taşınmaz davacı tarafından 19.01.2016 tarihinde satın alınmış olup, kira ilişkisi bu tarihte kurulmuştur. Tahliye taahhüdü kira ilişkisinin kurulduğu 19.01.2016 tarihi itibariyle verilmiş olmakla, takibe konu tahliye taahhüdü geçerli değildir.
Ayrıca tahliye taahhüdü nedeniyle açılacak tahliye davasının TBK'nun 352/1 maddesi gereğince taahhüt edilen tarihi izleyen bir ay içinde açılması veya bu süre içinde taahhüde dayalı olarak icra takibi yapılmış olması gerekir. Davacı 18.04.2016 tarihinde başlattığı takip ile adi yazılı nitelikteki 19.01.2016 düzenleme ve 05.03.2016 tahliye tarihli tahliye taahhüdüne dayanılarak kiralananın tahliyesini istemiştir. Ancak taahhüt edilen tarihi izleyen bir aylık süre geçtikten sonra tahliye taahhüdüne dayanılarak başlatılan takip süresinde değildir. Yine tahliye taahhüdüne “TEB Bankası tapuya ipotek koyup 637.500 TL satıcı ...’a ödendiği günden itibaren 45 gün sonra gayrimenkul tahliye edilecektir” ibaresi eklenerek taahhütte bulunulmuş ise de, bu hususun değerlendirilmesi yargılamayı gerektirmektedir.
Bu durumda yukarıda açıklanan gerekçelerle davanın reddi gerekirken, yazılı şekilde davanın kabulü ile kiralananın tahliyesine karar verilmesi doğru değildir.
***
DAVALININ İKRAH SAVUNMASI ÜZERİNDE DURULUP, BUNA İLİŞKİN DELİL VE BELGELERİ SORULARAK, GÖSTERMESİ HALİNDE TANIKLARININ DİNLENEREK VE HASIL OLACAK SONUCA GÖRE KARAR VERİLMESİ GEREKİR
(Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, E. 2009/10994 K. 2010/2082 T. 25.02.2010)
Taraflar arasında 1.1.2009 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmesi konusunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Davalı 25.2.2009 tanzim tarihli tahliye taahhüdünde, kiralananı Şubat 2009 sonuna kadar kayıtsız ve şartsız tahliye edeceğini bildirmiş, davacı bu taahhütnameye dayanarak 24.3.2009 tarihinde icra takibi başlatmış, davalının itirazı üzerine Sulh Hukuk Mahkemesinden 6570 Sayılı Kanunun 7/a maddesi uyarınca tahliye isteminde bulunmuştur.
Davalı gerek icra müdürlüğüne verdiği itiraz dilekçesinde ve gerekse yargılamadaki savunmasında tahliye taahhütnamesinin kendisinden baskı altında (ikrahla) alındığını ileri sürmüştür.
İkrah, öğretide genel olarak kişinin irade serbestisini ihlal suretiyle onu gerçek iradesine uymayan bir beyanda bulunmak zorunda bırakan hukukun caiz görmediği davranışlar olarak tarif edilmiştir.
Karşı tarafın veya üçüncü kişinin ikrahı sonucu oluşan sözleşme korkutulan tarafı bağlamaz. Sözleşme korkutulan tarafın iptal bildirimini karşı tarafa ulaştırdığı anda sona erer. İptal hakkı bozucu yenilik doğuran bir hak olup, tek taraflı karşı tarafa varması gerekli irade bildirimi ile kullanılır.
Yargıtay içtihatlarına göre ikrah yüzünden sözleşme ile bağlı olmadığını, davalı savunmasında defi yoluyla ileri sürebilir. İptal davası açılması gerekli değildir. İkrahın varlığı tanık sözleriyle kanıtlanabilir.
Öte yandan ikrahla sakatlanan sözleşme nisbi butlan sonucunu doğurduğundan, hakim tarafından resen (kendiliğinden) göz önünde tutulamaz. İptal bildirimi B.K.nun 31.maddesinde öngörülen bir yıllık süre içerisinde karşı tarafa ulaştırılmalıdır. Buradaki süre hak düşürücü süredir.
Olayımıza gelince; davacı 25.2.2009 tanzim tarihli tahliye taahhütnamesine dayalı olarak kiralananın tahliyesini istemiştir. Tahliye emri davalıya 6.4.2009 tarihinde usulen tebliğ edilmiştir. Davalı itirazında tahliye taahhütnamesinin ikrah altında alındığından gerçek iradesini yansıtmadığını ileri sürerek geçerli olmadığını bildirmiş, bu itirazını yargılama aşamasında da aynen yinelemiştir.
Bu durumda yukarıda açıklanan ilkeler doğrultusunda davalının ikrah savunması üzerinde durulup, buna ilişkin delil ve belgeleri sorularak, göstermesi halinde tanıklarının dinlenerek ve hasıl olacak sonuca göre karar verilmesi gerekirken, aksine düşüncelerle davanın kabulüne karar verilmesi hatalı olmuştur.
Hüküm bu nedenlerle bozulmalıdır.
***
TAHLİYE TAAHHÜDÜNÜN YENİLENEN SÖZLEŞMENİN ÖZEL KISIMLAR BÖLÜMÜNE YAZILMIŞ OLMASI TAAHHÜDÜ GEÇERSİZ KILMAZ
(Yargıtay 8. Hukuk Dairesi, E. 2017/4868 K. 2018/9176 T. 12.03.2018)
Taraflar arasında 01.01.2002 tarihli beş yıl süreli, 01.01.2007 tarihli bir yıl süreli, 01.01.2009 tarihli bir yıl süreli ve son olarak 01.01.2011 başlangıç tarihli ve beş yıl süreli kira sözleşmeleri bulunmaktadır. Davalı tarafından sözleşmelere ilişkin imza inkarında bulunulmamıştır. Tahliye taahhüdünün ilk sözleşme ile verilmediği, taahhüdün yenilenen sözleşmenin 9. maddesinde yer aldığı görülmüştür. Tahliye Taahhüdünün sözleşmenin özel kısımlar bölümüne yazılmış olması taahhüdü geçersiz kılmaz. Davalının 01.01.2002 tarihinden itibaren kiracı olduğu konusunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Bu durumda taahhüt yasal unsurları taşımakta olup takipte süresinde yapıldığına göre davanın kabulü ile itirazın kaldırılması ve tahliyeye karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçeyle davanın reddine karar verilmesi doğru değildir.
***
NOTERLİKÇE RESEN TANZİM EDİLMİŞ VEYA TARİH VE İMZASI TASDİK EDİLMİŞ YAHUT İKRAR OLUNMUŞ BİR BELGEYE DAYANMADIKÇA, TAHLİYE TAAHHÜDÜNDEKİ İMZA VE TAHLİYE TARİHİNE İTİRAZ EDİLMESİ HALİNDE İCRA MAHKEMESİNDEN KİRALANANIN TAHLİYESİ İSTENEMEZ
(Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, E. 2015/1019 K. 2015/1686 T. 23.02.2015)
Kira sözleşmesi 01.07.2011 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli olup davalı; 01.07.2013 tarihinde düzenlenen taahhütname ile kiralananı 15.06.2014 tarihinde tahliye etmeyi taahhüt etmiştir. Kural olarak kira ilişkisi kurulduktan sonra alınan taahhütnamenin kiracının serbest iradesi ürünü olduğu kabul edilmelidir. Somut olayda tahliye taahhütnamesi 01.07.2013 tarihinde düzenlenmiş olup düzenleme tarihi itibariyle kiracılık ilişkisi mevcuttur.
Davacı, da söz konusu 01.07.2013 tanzim ve 15.06.2014 tahliye tarihli, adi yazılı nitelikte olan tahliye taahhüdüne dayanarak icra takibi yapmıştır. Ancak davalı vekili süresi içinde icra müdürlüğüne yaptığı itirazında; “müvekkilim bu tarihli bir tahliye taahhüdü imzalamamıştır” diyerek itirazda bulunmuştur. Alacaklı, noterlikçe resen tanzim edilmiş veya tarih ve imzası tasdik edilmiş yahut ikrar olunmuş bir belgeye dayanmadıkça, tahliye taahhüdündeki imza ve tahliye tarihine itiraz edilmesi halinde icra mahkemesinden kiralananın tahliyesi istenemez. Bu durumda mahkemece uyuşmazlık yargılamayı gerektirdiğinden davanın reddine karar verilmesi gerekirken hukuksal dayanağı olmayan gerekçe ile yazılı şekilde karar verilmesi doğru değildir.
***
İMZASI İKRAR OLUNSA BİLE TARİHİ İNKAR EDİLEN TAHLİYE TAAHHÜDÜNE DAYANARAK İTİRAZIN KALDIRILMASI İSTENEMEZ
(Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, E. 2012/18349 K. 2013/1348 T. 31.01.2013)
Davacı tarafından, davalı kiracı aleyhine, tahliye taahhüdüne dayalı olarak yapılan takip nedeniyle düzenlenen tahliye emrine davalı kiracının yasal süresinde itiraz etmesi üzerine, davacı, icra mahkemesine başvurarak itirazın kaldırılması ve tahliye isteminde bulunmuştur. Mahkemece istemin kabulüne karar verilmiş, karar davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Davacının, 20.12.2010 tanzim ve 14.5.2012 tahliye tarihli adi nitelikteki taahhütnameye dayanarak yasal süresinde 8.6.2012 tarihinde başlatmış olduğu icra takibi üzerine, davalı, itirazında, tahliye taahhüdünün kira sözleşmesi ile aynı tarihte düzenlendiğini, taahhütteki tarihlerin davacı tarafından sonradan doldurulduğunu ileri sürmek suretiyle tahliye taahhüdünün tarihini inkar etmiştir.
İİK.nun 275.maddesi ve 4.12.1957 tarih 11/26 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı gereğince alacaklının, imzası ikrar olunsa bile tarihi inkar edilen tahliye taahhüdüne dayanarak itirazın kaldırılmasını isteyemeyeceği göz ardı edilerek uyuşmazlığın çözümü yargılamayı gerektirdiğinden istemin reddine karar vermek gerekirken yazılı şekilde istemin kabulüne karar verilmesi doğru olmadığından kararın bozulması gerekmiştir.
***
SALT TAHLİYE TAAHHÜDÜNÜN VARLIĞI MAHKEME KARARI İLE TAHLİYE İLAMINA BAĞLANMADIĞI SÜRECE KENDİLİĞİNDEN AKDİ SONA ERDİRMEZ
(Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2021/3533 K. 2021/6986 T. 22.06.2021)
Kira sözleşmesinin iki taraflı sözleşmelerden olduğu hususunda kuşku yoktur. Sözleşmeye bağlılık ilkesi uyarınca taraflar akdettikleri sözleşmedeki hüküm ve koşullar ile bağlıdır. Kural olarak 6098 sayılı TBK'nın 301. madde hükmü gereğince kiraya veren, taşınmazı sözleşme ile amaçlanan kullanıma uygun bir halde teslim ve sözleşme süresince bu halde bulundurmakla yükümlüdür. TBK 125. maddesine göre ise temerrüde düşen borçlu, verilen süre içinde borcunu ifa etmemişse veya süre verilmesini gerektirmeyen bir durum söz konusu ise alacaklı her zaman borcun ifasını ve gecikme nedeniyle tazminat isteme hakkına sahiptir.
Kiralananın kullanıma elverişsiz hale gelmesi davacının kasıtlı bir eylemi ile meydana gelmiş olmasa dahi, davalı kiraya veren TBK'nın 301. maddesi gereğince kiralananın kullanıma elverişli halde bulundurulması yükümlüğünden kurtulamaz. Geçerli olan bir kira sözleşmesi ya tarafların birbirine uygun fesih bildirimi ile ya mahkeme kararı ile ya da kiralananın yok olması ile sona erer. Sözleşmeye bağlılık (Ahde Vefa-Pacta Sund Servanda) ve sözleşme serbestliği ilkesi gereği kiracının ancak 6098 Sayılı Borçlar Kanunu'nda sınırlı sayıda sayılan tahliye nedenleri ile tahliyesi istenebilir. Buna göre salt tahliye taahhüdünün varlığı mahkeme kararı ile tahliye ilamına bağlanmadığı sürece kendiliğinden akdi sona erdirmez. Somut olayda davacı, kiralananın kilidinin değiştirilmek suretiyle taşınmaza girişinin engellendiğini iddia ederek durumu gerekli adli birimlere bildirdiğini belirtmiş, davalı ise kiralananın geçerli tahliye taahhüdü gereğince rızaen boşaltıldığını savunmuştur. Bu durumda, mahkemenin, açığa imza atılması halinde açığa imza atanın sonuç ve işlemlerine katlanması gerekeceği tespitinde bir usulsüzlük bulunmamakla birlikte, tahliye olgusunun tahliye ilamına bağlanmadığının anlaşılmasına göre; tahliyenin taraf iradeleri ile gerçekleşip gerçekleşmediği konusunda tarafların tüm delilleri toplanarak, gerekli savcılık ve ceza dosyaları da incelenmek suretiyle bir değerlendirme yapılarak sonucuna göre bir karar verilmesi gerekir.
***
BOŞ OLARAK ALTI İMZALANIP VERİLEN BİR BELGENİN ÜSTÜNÜN TARAFLAR ARASINDAKİ ANLAŞMAYA AYKIRI OLARAK DOLDURULDUĞU İDDİASI TANIKLA İSPAT OLUNAMAZ. AYRICA SAHTECİLİK İDDİASININ SÖZ KONUSU OLDUĞU DURUMDA YEMİN TEKLİFİNE DE OLANAK YOKTUR
(Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, E. 2008/369 K. 2008/394 T. 28.05.2008)
Uyuşmazlık; imzasına itiraz olunmayan takip ve dava dayanağı tahliye taahhütnamesinin kira sözleşmesi ile birlikte üzeri boş olmak üzere hile ile davalıya imzalatılıp sonradan doldurulduğu savunmasının kanıtlanıp kanıtlanmadığı, davalının teklif ettiği yemini davacı yanın eda etmemiş olmasının varılacak sonuca etkili olup olmayacağı, noktalarında toplanmaktadır.
Öncelikle belirtilmelidir ki, boş olarak altı imzalanıp verilen bir belgenin üstünün taraflar arasındaki anlaşmaya aykırı olarak doldurulduğu iddiasının tanıkla ispatının olanaklı olmadığında; ancak yazılı delille ispatı gerektiğinde ve yazılı delil de yoksa dayanılmış olması koşuluyla yemin delilinin söz konusu olabileceğinde uyuşmazlık bulunmamaktadır. Bu görüş yargısal uygulamada yerleşik hal almış olup; tarafların, üzerinin ne şekilde doldurulacağı konusunda anlaşarak, bir tarafın bu anlaşmaya uygun olarak doldurulması için boş olarak imzalayıp diğer tarafa verdiği belgelerle ilgili olarak ortaya çıkan uyuşmazlıklara özgü bir değerlendirmeyi ve sonucu içermektedir.
Buna karşılık, eldeki davada davalının icra dosyasına itirazı da eldeki davadaki savunması da yukarıda açıklanan durumdan ayrılmakta; takip ve davaya konu tahliye taahhütnamesi üzerinde bir anlaşma yapılarak boş olarak imzalanıp karşı tarafa verildiği değil, aksine kira sözleşmesi imzalatılırken kağıtlar arasında hile ile boş bir belgenin davalıya imzalattırılıp sonradan tahliye taahhüdü olarak doldurulduğu, bu konuda taraflar arasında bir anlaşmanın olmadığı ileri sürülmektedir.
Davalının bu savunması sonuç itibariyle sahtelik iddiasına dayanmakta; 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu’nun 352.maddesi karşısında esasen bu konuda yemin teklifine de olanak bulunmamaktadır. Davalı sahtecilik iddiasını ispat anlamında bir delil ortaya koymadığı gibi, yargılama aşamasında da bu iddiasıyla ilgili olarak ayrıca suç duyurusunda bulunmayacağını bildirmiş ve yemin deliline dayanmış; daha sonra ise suç duyurusunda bulunmuşsa da bu başvuru takipsizlikle sonuçlanmıştır.
Davalının dayandığı tek delil olan yemin delilinin, sahtecilik iddiasının söz konusu olduğu durumda dinlenilebilirliği olmadığına göre; bu yemini eda etmemek de davacı aleyhine sonuç doğurmayacaktır.
Şu durumda “kiracı olarak bulunduğumuz mecuru” ifadesini de taşıyan yazılı taahhüt belgesi; 01.05.2004 başlangıç, 15.04.2004 düzenleme tarihli kira sözleşmesinden sonra, 20.08.2004 tarihinde düzenlenmiş; ne düzenleme tarihi ne de içeriğinin sonradan doldurulduğu savunması davalı yanca usulünce kanıtlanmamıştır.
Görüşmeler sırasında her ne kadar boş belgenin anlaşmaya aykırı doldurulmasının söz konusu olduğu, davalı yanın yemin deliline dayanabileceği ileri sürülmüş ise de; davalı savunmasının bu görüşün aksine, belgenin boş olarak imzalanmış olduğunun davalı yanca bilinmediği, taraflar arasında da sonradan doldurmaya yönelik bir sözleşmenin de olmadığı, belgenin hile ile imzalatıldığı yönünde olması karşısında, çoğunluk bu görüşe katılmamıştır.
Şu durumda; başlatılan takipte ve açılan davada bir usulsüzlük bulunmadığına göre geçerli tahliye taahhüdü nedeniyle davanın kabulü ile kiralananın tahliyesine karar verilmesi gerekirken istemin reddine karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olduğundan, hükmün bozulması gerekmiştir.
Bu nedenle direnme kararı bozulmalıdır.
***
KİRA SÖZLEŞMESİNİN SÜRESİ, BAŞLANGIÇ TARİHİ, NE ZAMAN SONA ERECEĞİ HER ZAMAN TARAFLARCA KARARLAŞTIRILABİLİR. SÖZLEŞME KURULDUKTAN SONRA KİRALANANIN SÖZLEŞME SÜRESİNCE KULLANILACAĞINA VEYA KİRA SÖZLEŞMESİNİN SÜRESİNİN UZATILIP KISALTILAMAYACAĞINA DAİR YASALARDA HERHANGİ BİR HÜKÜM BULUNMAMAKTADIR
(Ankara BAM 15. Hukuk Dairesi 17.01.2017 T., 2017/35 E.- 2017/41 K.)
Davalı vekili, kira sözleşmesinin imzalandığı 15.12.2015 tarihinde tahliye taahhütnamesinin davalıya tahliye ve düzenleme tarihleri boş bir şekilde zorlayıcı unsur olarak imzalatıldığını, sonrada düzenleme ve tahliye tarihlerinin kötüniyetli olarak kiralayan tarafından doldurulduğunu, davalı aleyhine taşınmazın tahliyesine ilişkin olarak icra takibi başlatıldığını, ilk kira ilişkisi kurulmadan veya kurulurken alınan tahliye taahhütlerinin serbest iradeye dayanmaması nedeni ile geçersiz kabul edildiği belirtilen içtihadı birleştirme kararını cevap dilekçelerinde belirtmelerine rağmen mahkemece bu kararın gözardı edildiğini, tanzim ve tahliye tarihlerinin sonradan doldurulduğunun yalın gözle dahi idrak edilebileceğini belirtmelerine rağmen beyanlarının gerekçeli karar esas alınmadığını, kira ilişkisinin kurulmasından 7 ay sonra davalı şirketin kiralananı tahliye edeceğini taahhüt etmesinin hayatın olağan akışına aykırı olduğunu, somut olayda tahliye taahhüdünün kira sözleşmesinden önce ya da kira sözleşmesi akdedilirken alındığı iddiasının kişilik haklarının ihlali niteliğinde olması nedeni ile bu durumun yemin, tanık dahil her türlü delille ispat edilebileceğini, uzman bilirkişi incelemesi ve tanık dinletme taleplerinin mahkemece dikkate alınmadığını belirterek karara karşı istinaf kanun yolu başvurusunda bulunmuştur.
Takibe dayanak yapılan ve karara esas alınan 15.12.2015 başlangıç tarihli ve 5 yıl süreli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında bir uyuşmazlık bulunmamaktadır. Davacı vekili, 01.07.2016 düzenleme, 01.08.2016 tahliye tarihli taahhütnameye dayanarak kiralananın tahliyesine yönelik icra takibi yapmış, davalı vekili, tahliye taahhüdündeki imzanın davalıya ait olduğunu, ancak tarihlerin sonradan doldurulduğunu, taahhüdün sözleşme imzalanırken alındığını, kira ilişkisinin kurulmasından 7 ay sonra davalı şirketin 1 ay sonra kiralananı tahliye edeceğini taahhüt etmesinin hayatın olağan akışına aykırı olduğunu savunmuştur. Kira sözleşmesinin süresi, başlangıç tarihi, ne zaman sona ereceği her zaman taraflarca kararlaştırılabilir. Sözleşme kurulduktan sonra kiralananın sözleşme süresince kullanılacağına veya kira sözleşmesinin süresinin uzatılıp kısaltılamayacağına dair yasalarda herhangi bir hüküm bulunmamaktadır. Davalı tahliye taahhüdü altındaki imzayı inkar etmediğine göre, mahalli mahkeme kararında usul ve yasaya aykırı bir yön bulunmadığından, davalı vekilinin istinaf kanun yolu başvurusunun esastan reddine karar verilmiştir.
***
T.M.K. NIN 194. MADDESİNDE, KONUTUN EŞLERDEN BİRİ TARAFINDAN KİRA İLE SAĞLANMIŞ İSE SÖZLEŞMENİN TARAFI OLMAYAN EŞİN, KİRALAYANA YAPACAĞI BİLDİRİMLE SÖZLEŞMENİN TARAFI HALİNE GELECEĞİ DÜZENLENMİŞTİR. BU DURUMDA DAVA KONUSU KİRALANANIN AİLE KONUTU OLMASI HALİNDE DAHİ FER’İ MÜDAHİL TALEP EDEN EŞ TAKİP TARİHİNE KADAR KİRALAYANA BİR BİLDİRİMDE BULUNMADIĞINDAN KİRA SÖZLEŞMESİNİN TARAFI HALİNE GELMEZ. İCRA TAKİBİNİN HAKLILIK DURUMU TAKİP TARİHİ İTİBARİYLE DEĞERLENDİRİLEBİLİR
(Yargıtay 8. Hukuk Dairesi, E. 2017/4794 K. 2018/11923 T. 02.05.2018)
Dava, kesinleşen icra takibi nedeniyle tahliye istemine ilişkindir. Mahkemece davanın reddine karar verilmiş karar davacı alacaklı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Davacı alacaklı, 01/12/2008 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli yazılı kira sözleşmesine dayanarak 30/12/2015 tarihinde başlattığı icra takibi ile 2015 yılı Eylül, Ekim, Kasım, Aralık aylarına ait toplam 3.000,00 TL kira ve 55,10 TL işlemiş faiz alacağının tahsilini talep etmiş, davalı borçluya ödeme emri tebliğ edilmesine rağmen borçlu borca ve imzaya itiraz etmeyerek takibin kesinleşmesine sebebiyet vermiştir.
Takip dayanağı kira sözleşmesinde kiracı davalı ... olup icra takibinin de borçlusudur. Borçlunun eşi ... vekili 18/03/2016 tarihli dilekçe ile; ... 1.A ile Mahkemesi’nin 2015/1 194 Esas sayılı dosyasında verilen 29/02/2016 tarihli karar ile TMK nın 169. maddesi gereğince ... ’ün başka bir adreste yaşadığı gerekçesiyle kiralanan konutun dava sonuna kadar ...’e tahsisine karar verildiğini belirterek davaya feri müdahale talebinde bulunmuş, mahkemece talep kabul edilerek anılan A ile Mahkemesinin tahsis kararı ile feri müdahilin dava konusu konutta oturma hakkını elde ettiği, TMK 194. maddesi uyarınca kiralananın aile konutu olması durumunda kira sözleşmesine taraf olmayan eşin de kiracı konumuna geleceği gerekçeleriyle dava reddedilmiştir. Fer’i müdahilin A ile Mahkemesine başvuru tarihi 26/02/2016 olup icra takip tarihinden sonraya aittir. Kaldı ki A ile Mahkemesince verilen karar taşınmazın a ile konutu olduğu hususuna ilişkin olmadığı gibi tahsis kararı da davanın tarafı olmayan davacı alacaklıyı da bağlamaz. Zira T.M.K. nın 194. maddesinde, konutun eşlerden biri tarafından kira ile sağlanmış ise sözleşmenin tarafı olmayan eşin, kiralayana yapacağı bildirimle sözleşmenin tarafı haline geleceği düzenlenmiştir. Bu durumda dava konusu kiralananın aile konutu olması halinde dahi fer’i müdahil talep eden eş takip tarihine kadar kiralayana bir bildirimde bulunmadığından kira sözleşmesinin tarafı haline gelmez. İcra takibinin haklılık durumu takip tarihi itibariyle değerlendirilebilir. Yukarıda izah edilen nedenler dikkate alınarak davanın esası hakkında karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçe ile davanın reddine karar verilmesi doğru değildir.
***
TMK 194/4. MADDESİ UYARINCA KİRALAYANA İHTAR GÖNDERİP KONUTU EŞİ İLE BİRLİKTE KULLANDIKLARINI AİLE KONUTU OLDUĞUNU BİLDİRMEDİĞİNDEN KİRA SÖZLEŞMESİNİN TARAFI OLMAMIŞTIR
(Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, E. 2009/6464 K. 2009/10160 T. 19.11.2009)
Dava konut ihtiyacı nedeniyle tahliye istemine ilişkindir. Mahkemece istemin kabulüne karar verilmiş, hüküm davalılar tarafından temyiz edilmiştir.
1-Dosya kapsamına, toplanan delillere, hükmün dayandığı gerekçelere göre davalı Ş… M… Akman vekilinin temyiz itirazları yerinde değildir.
2- Davalı Ş…'nin temyiz itirazlarına gelince;Davacının dayandığı 15.10.2000 başlangıç tarihli ve 1 yıl süreli kira sözleşmesinde kiracı Ş.M…A… olup, Ş… A… kiracı değildir. Davalı Ş… Medeni Kanunu'nun 194/4. maddesi uyarınca kiralayana ihtar gönderip konutu eşi ile birlikte kullandıklarını aile konutu olduğunu bildirmediğinden kira sözleşmesinin tarafı olmamıştır. Kira sözleşmesinin tarafı olmayan Ş. hakkındaki davanın reddine karar verilmesi gerekirken tahliyesine karar verilmesi doğru olmadığından hükmün bozulması gerekmiştir.
***
DAVA KONUSU KİRALANANIN AİLE KONUTU OLMASI HALİNDE DAHİ DAVA DIŞI EŞ TAKİP TARİHİNE KADAR KİRALAYANA BİR BİLDİRİMDE BULUNMADIĞINDAN (DAVA DIŞI EŞİN BİLDİRİMİ TAKİP TARİHİNDEN SONRA) KİRA SÖZLEŞMESİNİN TARAFI HALİNE GELMEZ. İCRA TAKİBİNDE HAKLILIK DURUMUNUN TAKİP TARİHİ İTİBARİYLE DEĞERLENDİRİLMESİ GEREKTİĞİNDEN MAHKEMECE AÇILAN DAVANIN BEKLETİCİ MESELE YAPILMAMASI DA YERİNDEDİR
(Antalya BAM 6. Hukuk Dairesi 24.05.2022 T., 2022 / 1054 E.- 2022 / 1010 K.)
Davacı kiraya veren tarafından davalı kiracı hakkında tahliye taahhüdüne dayalı olarak başlatılan icra takibine, davalı kiracının itiraz etmesi üzerine açılan itirazın kaldırılması davasında mahkemece davanın kabulüne karar verilmesi üzerine davalı vekili tarafından istinaf kanun yoluna başvurulmuştur.
6100 sayılı HMK'nun 355. maddesi gereğince; istinaf incelemesi, istinaf dilekçesinde belirtilen sebeplerle sınırlı olarak yapılır. Ancak, bölge adliye mahkemesi kamu düzenine aykırılık gördüğü takdirde bunu resen gözetir.
2004 sayılı İİK'nun 272. maddesinde ''Mukavelename ile kiralanan bir taşınmazın müddeti bittikten bir ay içinde mukavelenin icra dairesine ibrazı ile tahliyesi istenebilir. Bunun üzerine icra memuru bir tahliye emri tebliği suretiyle taşınmazın on beş gün içinde tahliye ve teslimini emreder. Tahliye emrinde: Kiralayanın ve kiracının ve varsa mümessillerinin isim, şöhret ve yerleşim yerleri ve mukavele tarihi ve kiranın yenilendiğine veya uzatıldığına dair bir itirazı varsa yedi gün içinde daireye müracaatla beyan etmez ve itirazda bulunmaz veya kendiliğinden tahliye etmezse zorla çıkarılacağı yazılır'' düzenlemesi yer almaktadır.
Yine İİK'nun 274. maddesinde ''İtiraz etmek isteyen kiracı itirazını tahliye emrinin tebliğinden itibaren yedi gün içinde dilekçe ile veya şifahen icra dairesine bildirir. Bu suretle yapılan itiraz tahliye takibini durdurur. 63, 64 ve 65 inci maddeler hükmü tahliye takiplerinde de caridir" düzenlemesi bulunmaktadır.
İİK'nun 275. maddesinde ise "İtiraz vukuunda kiralayan icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını isteyebilir. Tahliye talebi noterlikçe res'en tanzim veya tarih ve imzası tasdik edilmiş yahut ikrar olunmuş bir mukaveleye müstenit olup da kiracı kiranın yenilendiğine veya uzatıldığına dair aynı kuvvet ve mahiyette bir vesika gösteremezse itiraz kaldırılır. Aksi takdirde itirazın kaldırılması talebi reddolunur. İtirazın kaldırılması üzerine tahliye ve teslim icra edildikten veya kaldırılma talebi reddolunduktan sonra kiracının veya kiralayanın umumi hükümlere göre mahkemeye müracaat hakları saklıdır. Mahkemede açılan davada icra takibi sırasında inkar olunan imzanın kendisine ait olduğu anlaşılan kiracı veya kiralayan yüzbin liradan beşyüzbin liraya kadar para cezasına mahkum edilir '' düzenlemesi bulunmaktadır.
Son olarak İcra İflas Kanunu’nun 63.maddesi gereğince borçlu itiraz sebepleri ile bağlı olup, itirazın kaldırılması istemi ile açılan eldeki davaya cevabı ile itiraz sebeplerini genişletemez ve değiştiremez.
Taraflar arasında 01/01/2019 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmesi hususunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Yine davacı kiraya veren 30/09/2021 tanzim, 10/10/2021 tahliye tarihli taahhütnameye dayanarak 12/10/2021 tarihinde icra takibi başlatmış, tahliye emri davalı kiracıya tebliğ edilmiş, davalı vekili icra müdürlüğüne süresinde sunduğu itiraz dilekçesinde tahliye taahhüdünde yazılı tarihe ve imzaya itiraz etmeksizin boş olarak verilen taahhütnamenin sonradan gerçeğe aykırı olarak doldurulduğuna yaklaşık iki sene önce yeni şartlarda sözleşmenin yenilendiğini, taşınmazın aile konutu olduğunu, taahhütnamede eşinin imzasının bulunmadığını belirterek itirazda bulunmuştur.
Tahliye taahhüdüne dayalı icra takiplerinde, dayanak tahliye taahhüdünün adi yazılı olması halinde imzaya ve tarihe açıkça itiraz edilmesi gerekir. Davalı icra takibindeki itiraz dilekçesinde tahliye taahhüdü altındaki imzaya ve tarihe açıkça itiraz etmediğinden takipte dayanılan taahhüt tarafları bağlar. İİK.nun 275. maddesi gereğince kiracı kiranın yenilendiğine veya uzatıldığına dair aynı kuvvet ve mahiyette bir belge sunamamıştır.
Davalı vekili her ne kadar; takibe konu tahliye taahhüdünü müvekkilinin eşinin bilgisi ve rızası dışında imzaladığını ve aile konutu olduğuna dair açtıkları davanın bekletici mesele yapılmadığını ileri sürmüş ise de, dava dışı eşin Aile Mahkemesine aile konutu şerhi verilmesi için başvurusunun icra takip tarihinden sonra olduğu anlaşılmaktadır. T.M.K.nın 194. maddesinde, konutun eşlerden biri tarafından kira ile sağlanmış ise sözleşmenin tarafı olmayan eşin, kiralayana yapacağı bildirimle sözleşmenin tarafı haline geleceği düzenlenmiştir. Bu durumda dava konusu kiralananın aile konutu olması halinde dahi dava dışı eş takip tarihine kadar kiralayana bir bildirimde bulunmadığından (dava dışı eşin bildirimi takip tarihinden sonra) kira sözleşmesinin tarafı haline gelmez. İcra takibinde haklılık durumunun takip tarihi itibariyle değerlendirilmesi gerektiğinden mahkemece açılan davanın bekletici mesele yapılmaması da yerindedir. (Yargıtay 8. Hukuk Dairesinin 02/05/2018 tarih 2017/4794 esas 2018/11923 karar)
Sonuç olarak mahkeme kararında usul ve yasaya aykırı bir yönde bulunmadığı anlaşılmakla davalı vekilinin istinaf başvurusunun HMK'nın 353/1-b-1. maddesi gereğince esastan reddine karar vermek gerekmiştir.
***
TAHLİYE TAAHHÜDÜNDE CEZAİ ŞART KARARLAŞTIRILABİLİR. TAHLİYE TAAHHÜDÜNDEKİ CEZAİ ŞART KİRACIYI BAĞLAR
(Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, E. 2013/16564 K. 2014/8813 T. 02.07.2014)
TBK 182.maddesinin ilk fıkrasında "Taraflar cezanın miktarını serbestçe belirleyebilirler" son fıkrasında ise "Hakim, aşırı gördüğü ceza koşulunu kendiliğinden indirir" hükmü bulunmaktadır. Ticari olmayan işlemlerde bu kuraldan dolayı borçlu ileri sürmese bile, hakim cezai şarttan indirim yapılıp yapılmayacağını kendiliğinden saptamalıdır. Ne var ki, akdin bir şartını değiştirme yetkisini veren bu hak, istisnai olarak tanınmış bir hak olduğu için Hakim, bu hakkını ölçülü olarak kullanmalı, tarafların ekonomik durumu, borçlunun ödeme yeterliliği ile beraber borcunu yerine getirmemiş olması dolayısıyla sağladığı yarar, borçlunun kusur derecesi, borca aykırı davranışın ağırlığı, sözleşmeden beklenen yararın elde edilememesi ve akde aykırı davranılması yüzünden doğan zarar, cezai şartın tazmin ve ceza fonksiyonlarının dengeli olarak korunması gereği prensiplerini göz önünde bulundurmalı ve Hakim kullandığı takdir hakkını Yargıtay'ın denetimine olanak vermeye elverişli objektif esaslara dayandırmalıdır.
Davada 01.01.2008 başlangıç tarihli ve 3 yıl süreli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında bir uyuşmazlık bulunmamaktadır. Bu sözleşmeye istinaden davalı tarafından 01.03.2008 tarihinde davacı kiraya verene tahliye taahhüdü verilmiş, tahliye taahhüdünde davalı kiracı kiralananı 31.12.2010 tarihinde tahliye edeceğini taahhüt ettikten sonra devamında “kiracı mecuru 31.12.2010 tarihinde tahliye etmezse tahliye tarihinden önceki aylık kira bedelinin 3 katı miktarında aylık ödemeyi kabul ve taahhüt eder” denilmiştir. İlgili taahhüt cezai şart niteliğindedir ve geçerlidir. Bu nedenle davalı kiracıyı bağlar. Davalı tahliye taahhüdüne rağmen kiralananı tahliye etmemiştir. Bu nedenle mahkemece, tahliye taahhüdündeki düzenleme gereğince cezai şartın davalıdan tahsiline karar verilmesinde bir usulsüzlük bulunmamaktadır. Ancak mahkemece TBK 182/son (B.K. 16l/son) maddesine göre cezai şartta indirim yapılıp yapılamayacağı tartışılmamış, cezai şartta bir indirim yapılmamıştır.
Oysa, cezanın ekonomik yönden davalının mahvına sebep olması halinde cezadan indirim yapılabileceği uygulamada kabul edilmektedir. Bir olayda, cezai şart miktarının fahiş olup olmadığı belirlenirken; tarafların ekonomik durumları, özel olarak borçlunun ödeme gücü, alacaklının, asıl borcun ifa edilmesi halinde elde edeceği yarar ile cezai şartın ödenmesinin sağlayacağı yarar arasındaki makul adil ölçü, sözleşmeye aykırı davranılması yüzünden alacaklının uğradığı zarar, borçlunun borcunu yerine getirmemek suretiyle sağladığı yarar, borçlunun kusur derecesi ve borca aykırı davranışının ağırlığı, ölçüt alınarak gerekirse bu konuda özel bilgisi olan bilirkişiden de yararlanılarak ve sonuçta hak, adalet ve nesafet kurallarına uygun bir cezai şart miktarına hükmedilmelidir. Hakimin, bu kuralı uygularken kullanacağı takdir hakkının, Yargıtay denetimine elverişli esaslara dayanması da zorunludur. Mahkemenin cezai şart miktarının fahiş olması karşısında yukarıda açıklandığı şekilde inceleme yapılarak cezai şartta tenkis yapılması gerekirken yazılı şekilde eksik inceleme ile cezai şart bedelinin tümünün tahsiline karar verilmesi doğru değildir.
Hüküm bu nedenle bozulmalıdır.
***
TAHLİYE HAKKI BÖLÜNEMEYEN HAKLARDAN OLUP KİRACILARIN BİRDEN FAZLA OLMASI HALİNDE ARALARINDA ZORUNLU TAKİP ARKADAŞLIĞI VARDIR
(Yargıtay 12. Hukuk Dairesi, E. 2015/111 K. 2015/9607 T. 13.04.2015)
Alacaklı tarafından borçlu ... hakkında tahliye taahhüdüne dayalı olarak kiralanan taşınmazın ilamsız icra yolu ile tahliyesi için takip başlattığı, borçluya örnek 14 nolu ödeme emri gönderildiği, borçlu kiracı vekilinin icra mahkemesine yaptığı başvuruda, tahliye taahhütnamesinin kiracının Türkçe bilmediği ve kandırıldığı tahhüdün geçerli olabilmesi için diğer kiracı ... isimli kişinin de tahliye taahhüdünde bulunması gerektiği, taahhütnamenin geçersizliğini iddia ederek takibin iptalini talep ettiği mahkemece itirazın icra dairesine yapılması gerektiğinden şikayetin reddine karar verildiği anlaşılmaktadır. Somut olayda taraflar arasında 22/01/2013 kira başlangıç tarihli kira sözleşmesi bulunduğu kira sözleşmesinde kiracı olarak ... ve ... olduğu görülmektedir.
Tahliye hakkı bölünemeyen haklardan olup kiracıların birden fazla olması halinde aralarında zorunlu takip arkadaşlığı bulunduğundan borçlulardan sadece biri hakkında takip yapılması halinde bu takip bu hali ile kesinleşse dahi borçlunun taşınmazdan tahliyesi yapılamaz.
Borçlunun icra mahkemesine yaptığı başvuru niteliği itibariyle takibe itiraz değil şikayet olduğu dikkate alındığında mahkemece şikayetin esasının incelenerek sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçe ile hüküm tesisi isabetsizdir.
***
ŞARTLI TAHLİYE TAAHHÜDÜ - TAHLİYE TAAHHÜDÜ ŞARTA BAĞLANABİLİR
(Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, E. 2015/11188 K. 2016/839 T. 11.02.2016)
Dava, yazılı taahhüde dayalı olarak başlatılan icra takibine yapılan itirazın kaldırılması istemine ilişkindir. Mahkemece davanın reddine karar verilmiş, karar davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Taraflar arasında, 26/06/2013 başlangıç tarihli iki yıl süreli yazılı kira sözleşmesi ile 20/02/2015 düzenleme tarihli, 10/03/2015 gününde tahliyenin vaat edildiği yazılı taahhütnamenin mevcudiyeti uyuşmazlık konusu değildir. Taraflarca imzalanan iş bu taahhütnamede, kiracının kiralanana ait birikmiş geçmiş aylar kira bedelleri toplamı 4.922.-TL'yi defaten 10/03/2015 tarihinde ödeyeceği, ödeme taahhüdü yerine getirilmediği takdirde tahliye tarihi olarak belirlenen 10/03/2015 tarihinde kiracının mecuru boş olarak davacıya teslim edeceği kararlaştırılmıştır. Bu durumda taahhütnamede kiralananın tahliyesi, davalı kiracı tarafından kira borcunun ödenmemesi şartına bağlanmıştır.
Şartlı tahliye taahhüdü, eski Borçlar Kanununun 149, yeni Türk Borçlar Kanunu'nun 170.maddesi uyarınca geçerli olup tarafları bağlar. Bu takdirde taahhüt şartın gerçekleşmesiyle güncellik kazanır. Taahhütnamedeki şarta göre her ne kadar davalı icra takibine itirazında kira bedellerinin ödendiğini iddia etmiş ise de davalı bu iddiasını ödeme belgesi ile ispat edemediğinden taahhüt geçerli hale gelmiştir.
Bu durumda, kiralananda oturulurken verilen yazılı taahhüde dayalı olarak tahliye tarihinden itibaren bir aylık yasal süre içerisinde 30/03/2015 gününde başlatılan icra takibine yapılan itirazın şartın gerçekleşmesi sebebiyle haksız olduğu anlaşıldığından, mahkemece itirazın kaldırılmasına karar verilmesi gerekirken, şartlı olarak düzenlenen taahhüdün geçersizliğinden bahisle davanın reddine karar verilmesi doğru değildir. Karar bu nedenle bozulmalıdır.
***
İMZASI İKRAR OLUNSA BİLE TARİHİ İNKAR EDİLEN TAHLİYE TAAHHÜDÜNE DAYALI OLARAK İTİRAZIN KALDIRILMASI İSTENEMEZ
(Yargıtay 8. Hukuk Dairesi, E. 2017/392 K. 2017/818 T. 30.01.2017)
Davacı 08.05.2015 tarihinde başlatmış olduğu icra takibi ile, 08.06.2013 tanzim ve 01.05.2015 tahliye tarihli adi yazılı belgeye dayanarak taşınmazın tahliyesini istemiştir. Davalı kiracı, süresi içinde yapmış olduğu itirazında, kira sözleşmesinin aslında tahliye taahhütnamesi ile aynı gün yapıldığını, ancak tahliye taahhütnamesini geçerli kılmak için baskı ile kira sözleşmesinin tarihinin daha önceki bir tarih olarak gösterildiğini belirterek, tahliye taahhüdündeki tarihe açıkça itiraz etmiştir.
İcra takibine dayanak oluşturan tahliye taahhüdü, noterlikçe tanzim veya tasdik edilmiş değildir. İİK.nun 275.maddesi ve 04.12.1957 tarih, 11/26 sayılı İBK gereğince alacaklı, imzası ikrar olunsa bile tarihi inkar edilen tahliye taahhüdüne dayalı olarak itirazın kaldırılmasını isteyemeyeceğinden uyuşmazlığın halli yargılamayı gerektirir. Somut olayda, davalı kiracı tanzim tarihine karşı çıkmış olmakla, uyuşmazlığın yargılamayı gerektirdiği gözetilerek itirazın kaldırılması isteminin reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde itirazın kaldırılması ve kiralananın tahliyesine karar verilmesi doğru değildir. Karar bu nedenle bozulmalıdır.
***
NOTERLİKÇE RESEN TANZİM EDİLMİŞ VEYA TARİH VE İMZASI TASDİK EDİLMİŞ YAHUT İKRAR OLUNMUŞ BİR BELGEYE DAYANMADIKÇA, TAKİBE İTİRAZ EDİLMESİ HALİNDE İCRA MAHKEMESİNDEN KİRALANANIN TAHLİYESİ İSTENEMEZ
(Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, E. 2009/4336 K. 2009/5513 T. 11.06.2009)
Dava, tahliye taahhüdü nedeni ile yapılan takibe itirazın kaldırılması ve kiralananın tahliyesi istemine ilişkindir. Mahkemece davanın kabulüne, taahhüt nedeni ile kiralananın tahliyesine karar verilmiş karar davalı tarafından temyiz edilmiştir.
Davacı, kiralananın tahliyesi için taahhütnameye dayanarak icra takibi yapıldığını, tahliye emri tebliği üzerine, itiraz edilip takibin durdurulduğunu, davalının itirazının haksız olduğunu iddia ile itirazın kaldırılarak taahhüt nedeni ile kiralananın tahliyesini istemiştir. Davalı duruşmalara katılmamış ve beyanda bulunmamıştır. Mahkemece, tahliye taahhüdü altındaki imzanın davalıya ait olduğu, 15.11.2006 başlangıç tarihli kira sözleşmesi bulunduğu ve 01.11.2007 tarihinde düzenlenen taahhütname gereği 01.08.2008 tarihinde tahliye taahhüt edildiği kabul ile, davalının itirazı haksız olduğundan, istemin kabulüne, itirazın kaldırılmasına ve kiralananın tahliyesine karar verilmiştir.
Davacı 01.11.2007 tanzim tarihli adi yazılı tahliye taahhüdüne dayanarak icra takibi yapmıştır. Borçlu süresi içinde icra müdürlüğüne yaptığı itirazında, tahliye taahhütnamesi altındaki imzayı kabul ederek, taahhütnamedeki tarihlerin sonradan yazıldığını, bu nedenle taahhüdün geçersiz olduğunu ileri sürmüştür. Bu, tahliye taahhüdünün tarihine itiraz niteliğindedir. İ.İ.K 275. maddesi ile “tahliye talebi noterlikçe resen tanzim veya tarih ve imzası tasdik edilmiş yahut ikrar olunmuş bir mukaveleye müstenit olup da kiracı kiranın yenilendiğine veya uzatıldığına dair aynı kuvvet ve mahiyette bir vesika gösteremezse itiraz kaldırılır. Aksi takdirde itirazın kaldırılması talebi reddolunur. İtirazın kaldırılması üzerine tahliye ve teslim icra edildikten veya kaldırılma talebi reddolunduktan sonra kiracının veya kiralayanın genel hükümlere göre mahkemeye müracaat hakları saklıdır” hükmü düzenlenmiştir.
Alacaklı, noterlikçe resen tanzim edilmiş veya tarih ve imzası tasdik edilmiş yahut ikrar olunmuş bir belgeye dayanmadıkça, takibe itiraz edilmesi halinde icra mahkemesinden kiralananın tahliyesi istenemez. İtiraz edilen tahliye taahhüdü nedeni ile uyuşmazlık yargılama gerektirdiğinden tahliyenin genel yetkili mahkemeden istenmesi gerekirken, kararda yazılı olduğu şekilde istemin kabulüne, tahliye taahhüdü nedeni ile kiralananın tahliyesine karar verilmesi doğru değildir. Karar bu nedenle bozulmalıdır.
***
YASANIN ARADIĞI ANLAMDA GEÇERLİ BİR TAHLİYE TAAHHÜDÜ BULUNMAZSA DAVANIN REDDİNE KARAR VERİLMESİ GEREKİR
(Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, E. 2014/9023 K. 2014/9961 T. 17.09.2014)
Dava, tahliye taahhüdü nedeniyle tahliye istemine ilişkindir. Mahkemece, davanın kabulüne ve kiralananın tahliyesine karar verilmiş, hüküm davalı tarafından temyiz edilmiştir.
Taahhüt nedeniyle açılacak tahliye davasının taahhüt edilen tarihi izleyen bir (1) ay içinde açılması veya bu süre içinde taahhüde dayalı olarak icra takibi yapılmış olması gerekir. Daha önce kiracıya bildirilen tahliye iradesinin süre koruyucu niteliği yoktur. Ancak yapılan icra takibi süreyi koruyacağından bir ay geçtikten sonra da dava açılabilir.
Davacı vekili, davalının kira sözleşmesinde kiralananı tahliye etmeyi taahhüt ettiğini bununla birlikte 29.5.2013 tarihinde de ayrı bir taahhütname verdiğini belirterek, kira sözleşmesi hükümlerine ve 29.5.2013 tarihli taahhütnameye dayanarak davalının kiralanandan tahliyesine karar verilmesini talep etmiştir. Davalı düzenlenen belgenin feshe ilişkin olduğunu ve taşınmazı 29.05.2013 tarihinde tahliye ettiğini beyanla davanın reddini savunmuştur. Mahkemece davanın kabulüne karar verilmiş, karar davalı tarafınca temyiz edilmiştir.
6098 sayılı BK.'nun TBK 352/1 maddesi uyarınca kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilirse de somut olayda davacının dayandığı 29.5.2013 tarihli belge incelendiğinde davalı tarafından "Kiralananı sorunlarım ve gelir düzeyim eksik olduğundan L. H.'ye kendi rızamla teslim ediyorum, yapılan kontratlar karşılıklı olarak feshedilmiştir." ibareli olarak düzenlendiği böylelikle ilgili belgenin yasanın aradığı anlamda bir tahliye taahhüdü niteliği taşımadığı gibi, bunun dışında da geçerli bir tahliye taahhüdü bulunmadığından mahkemece davanın reddine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde davanın kabulüne karar verilmesi doğru değildir.
***
(Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2005/874 E. - 2006/121 K.)
İmza edilerek verilen tahliye taahhüdünün sonradan doldurulması geçerliliğine halel getirmez. Zira boş kağıda imza atan kişinin onun sonucuna katlanmasını gerektirir. Bu nedenle taahhüd geçerli olduğuna ve davada süresinde açıldığına göre kiralananın tahliyesine karar vermek gerekirken yazılı şekilde karar verilmesi doğru olmadığından hükmün bozulması gerekmiştir.
***
コメント