Kirasını Ödemeyen veya Eksik Ödeyen Kiracı Nasıl Tahliye Edilir?

2026 Güncel Mevzuatı

Bu Rehberde Ne Bulacaksınız?

• TBK m. 315 uyarınca ihtarlı fesih yolu ve yasal 10/30 günlük süreler

• İİK m. 269 uyarınca icra yoluyla (Örnek 13) tahliye süreci ve itiraz yolları

• 1 TL eksik ödeme, kira artışına uymama gibi temerrüt hâlleri

• Hangi tahliye yolunu seçmeniz gerektiğine dair karar ağacı ve süreç tablosu

• Kiraya verenin hazırlaması gereken deliller

• Uygulamada sık yapılan hatalar ve kiracının ileri sürebileceği savunmalar

• Güncel Yargıtay içtihadı ve sık sorulan sorular

Kiracı Kirayı Ödemezse Ne Olur? Kira bedelini süresinde ödemeyen kiracı temerrüde düşer; kiraya veren yazılı ihtarla 30 gün (konut/işyeri) veya 10 gün süre tanıyıp, ödeme yine yapılmazsa sözleşmeyi feshedip tahliye isteyebilir (TBK m. 315).

1 TL Eksik Kira Ödemesi Tahliye Sebebi midir? Evet. Yargıtay'a göre kira veya yan gider borcunun tam ve eksiksiz ödenmesi zorunludur; kısmi ödeme temerrüdü ortadan kaldırmaz, hâkimin bu konuda takdir yetkisi yoktur.

Ofisimizde yürüttüğümüz kira alacağı ve tahliye dosyalarının büyük bölümü, aslında bu iki sorunun cevabında düğümlenir. Aşağıda, TBK m. 315'e dayalı ihtarlı yolu ve İİK m. 269'a dayalı icra yolunu -karıştırılmayacak şekilde- ayrı ayrı, adım adım anlatıyoruz.

⚠️ Süre ve Şekil Riski: Bu rehberde anlatılan 10/30 günlük ihtar süresi, 7 günlük itiraz süresi ve ihtarnamenin şekil şartları kesindir. Yanlış hesaplama veya usulsüz tebligat, haklı bir tahliye talebinin dahi reddedilmesine yol açabilir.

Kiracının Kira Ödeme Borcu Nedir?

Kira sözleşmesinde kiracının en temel yükümlülüğü, kendisine teslim edilen yeri kullanmasının karşılığında kira bedelini ödemektir. Kiracı bu borcunu ifa etmezse (yerine getirmezse), hukuken temerrüde düşer ve TBK m. 315 uyarınca siz, kiraya veren olarak, bu gerekçeyle kiralananı tahliye ettirme hakkı kazanırsınız.

Kira Ne Zaman ve Nereye Ödenir?

Sözleşmede veya yerel âdette aksi kararlaştırılmadıkça, kiracı kira bedelini ve varsa yan giderleri her ayın sonunda, en geç de kira süresinin bitiminde ödemekle yükümlüdür (TBK m. 314).

Ödeme yeri konusunda taraflar serbestçe anlaşabilir. Sözleşmede aksi belirtilmemişse, kira bedeli sizin (kiraya verenin) yerleşim yerinde ödenir (TBK m. 89/f. I). Ödemenin banka hesabına yapılması kararlaştırılmışsa, ödeme tarihi olarak paranın hesabınıza yatırıldığı tarih esas alınır.

Kiracı Elektrik, Su, Aidat Gibi Giderleri Ödemek Zorunda mı?

Evet. TBK m. 341 uyarınca kiracı, ısıtma, aydınlatma ve su gibi kullanım giderlerini ve sözleşmeyle kararlaştırılan diğer yan giderleri (apartman aidatı dahil) ödemekle yükümlüdür. Bu giderlerin ödenmemesi de, tıpkı kira bedelinin ödenmemesi gibi, TBK m. 315 kapsamında fesih ve tahliye sebebi oluşturur.

Hangi Tahliye Yolunu Seçmelisiniz? (Karar Ağacı)

Aşağıdaki karar ağacı, somut durumunuza uygun yolu bulmanızı sağlar:

• Kiracı kira bedelini veya yan gideri ödemedi mi? Ödemediyse devam edin; ödediyse bu rehber size uygun değildir.

• Daha önce yazılı ihtarname gönderdiniz mi veya icra takibi başlattınız mı? Göndermediyseniz önce TBK m. 315 uyarınca ihtarname gönderin ya da İİK m. 269 uyarınca Örnek 13 ödeme emri düzenletin.

• Yasal süre (konut/işyerinde 30 gün, diğer kiralarda 10 gün) doldu mu? Dolmadıysa bekleyin; bu süre içinde borç tam ödenirse tahliye hakkı doğmaz.

• Süre doldu ve borç hâlâ eksik veya hiç ödenmedi mi? Bu noktada iki yoldan birini seçebilirsiniz: doğrudan icra yoluyla tahliye (Örnek 13 üzerinden, itiraza açık) veya TBK m. 315'e dayalı doğrudan dava yolu (bu yolda önce arabuluculuğa başvurmanız zorunludur).

• İcra yolunu seçtiyseniz: kiracı 7 gün içinde itiraz etti mi? Etmediyse 10 gün sonra tahliye icraya konulur. Ettiyse, itirazın borca mı imzaya mı yönelik olduğuna göre İcra Mahkemesi'nde itirazın kaldırılması veya Sulh Hukuk Mahkemesi'nde itirazın iptali davası açılır.

Birinci Yol: TBK m. 315 Uyarınca İhtarlı Fesih

Kiracı, ödeme vadesi gelmiş kira veya yan gider borcunu yazılı ihtarda tanınan süre (10 veya 30 gün) içinde ödemezse, kiraya veren sözleşmeyi feshedip mahkemeden tahliye isteyebilir.

Bu, konut ve işyeri kiralarının tamamında uygulanan, emredici (taraflarca değiştirilemeyen) bir kanun hükmüdür: kiracı, kiralananın tesliminden sonra ödeme vadesi gelmiş (muaccel) kira bedelini veya yan gideri ödemezse, siz kiracınıza yazılı olarak bir süre tanıyıp, bu sürede de ödeme yapılmazsa sözleşmeyi feshedeceğinizi bildirebilirsiniz. Bu süre en az 10 gün, konut ve işyeri kiralarında ise en az 30 gündür. Süre, ihtarın kiracıya tebliğ edildiği günü izleyen günden itibaren işlemeye başlar.

Tahliye İçin İhtarname Nasıl Gönderilir?

Fesih hakkınızı kullanabilmeniz için önce kiracıya yazılı bir ihtarname göndermeniz ve bu ihtarda yasal asgari süreyi tanımanız gerekir. Süre, ihtarın kiracıya tebliğ edildiği tarihi izleyen günden başlar. Bu yol, ilerleyen bölümde ele alacağımız icra yoluyla tahliyeden bağımsız olarak, doğrudan dava açmak istediğinizde izlenir.

Uygulamada ihtarnamenin noter kanalıyla veya iadeli taahhütlü mektupla gönderilmesi önemlidir; çünkü tebliğ tarihi, sürenin başlangıcını belirleyen tek kesin kanıttır. Sözlü ihtar, SMS veya WhatsApp gibi kanallarla yapılan bildirimler, Tebligat Kanunu anlamında geçerli bir tebligat sayılmadığından mahkemece kabul görmeyebilir.

Doğrudan dava yolunu seçer ve icra takibine hiç başvurmadan Sulh Hukuk Mahkemesi'nde TBK m. 315'e dayalı tahliye davası açarsanız, bu dava için de zorunlu arabuluculuk dava şartıdır (6325 sayılı Kanun m. 18/B). 6325 sayılı Kanun'daki arabuluculuk istisnası yalnızca ilamsız icra yoluyla (Örnek 13) tahliyeye özgüdür; bunun dışındaki her kira davası -itirazın iptali davası dahil- arabuluculuğa tabidir.

1 TL Eksik Ödeme Bile Tahliye Sebebi Olur mu?

Evet. Yargıtay'a göre, ihtara veya icra takibine konu kira ya da yan gider borcunun tam ve eksiksiz ödenmesi zorunludur; kısmi ödeme temerrüt şartlarının oluşmasını engellemez. Kanunda, borcun cüzi bir miktar eksik yatırılması hâlinde tahliye kararı verilemeyeceğine dair hâkime tanınmış bir takdir yetkisi yoktur — 1 TL eksik ödeme dahi temerrüt sonucu doğurur.

Müvekkillerimize her zaman aynı uyarıyı yapıyoruz: kiracının "neredeyse tamamını" ödemiş olması, sizin gözünüzde iyi niyetli bir çaba gibi görünse de, hukuken temerrüdü ortadan kaldırmaz.

Kira Artış Oranına Uymamak da Eksik Ödeme Sayılır mı?

Evet. Sözleşmede geçerli bir artış oranı kararlaştırılmışsa, kiracının bu artışı uygulamadan yaptığı ödeme de eksik ödeme sayılır ve temerrüde yol açar.

Kira Artışı Ne Kadar Olabilir?

Kira artış oranı, sözleşmede aksi kararlaştırılmadıkça, bir önceki kira yılında Tüketici Fiyat Endeksi'nin (TÜFE) oniki aylık ortalamasındaki değişim oranını geçemez (TBK m. 344).

Bazı kaynaklarda bu oranın "Yİ-ÜFE (yurt içi üretici fiyat endeksi)" olduğu belirtilir; bu hatalıdır — kanundaki güncel referans endeks TÜFE'dir, ÜFE değil. Yİ-ÜFE atfı, sözleşmesinde eski "TEFE" ifadesi geçen ve 2005 öncesine dayanan kira sözleşmelerine ilişkin özel içtihatlardan kaynaklanır ve bugünkü kanuni artış tavanıyla karıştırılmamalıdır.

"Enflasyon Oranında Artış" Şartı Geçerli mi?

Hayır, sözleşmede "enflasyon oranında artış yapılacaktır" gibi belirsiz bir ifade geçersizdir; artış şartının geçerli olması için somut bir yüzde veya endeks belirtilmesi gerekir.

Yargıtay'a göre, sözleşmede böyle belirli ve net olmayan (muayyen olmayan) bir artış şartı geçersizdir. Buna karşılık, sözleşmede net bir yüzde veya somut bir endeks belirtilmişse (örneğin "%65 artış" gibi), bu şart geçerlidir ve tarafları bağlar — ama yalnızca belirtilen dönem için. Sonraki yıllar için ayrı bir artış şartı öngörülmemişse, izleyen yıllarda kanuni tavan (TÜFE) uygulanır.

⚠️ Kira Artışı Şartı Belirsizse Risk Büyür: Sözleşmenizdeki artış maddesinin geçerli olup olmadığını bilmeden icra takibi başlatmak, kiracının itirazıyla karşılaşıp sürecin baştan uzamasına neden olabilir. Artış şartınızın hukuken geçerli olup olmadığını dava veya icra takibi öncesinde netleştirmeniz, hem zaman hem masraf kaybını önler.

İkinci Yol: İcra Yoluyla Tahliye (İİK m. 269 – Örnek 13 Ödeme Emri)

Kira alacağının tahsili ile birlikte taşınmazın tahliyesini de istiyorsanız, İcra Dairesi aracılığıyla ilamsız tahliye takibi başlatabilirsiniz. Süreç, aşağıdaki beş adımda ilerler:

1. Örnek 13 Ödeme Emri Gönderilmesi (İcra Dairesi Aşaması): Kiraya veren, icra dairesine başvurarak kiracıya tahliye istemli Örnek 13 ödeme emri gönderir (İİK m. 269).

2. 7 Günlük İtiraz Süresi (Hak Düşürücü Süre): Ödeme emri kiracıya tebliğ edildikten sonra, kiracının takibe, borca veya imzaya itiraz etmek için 7 günü vardır (İİK m. 274).

3. 30/10 Günlük Ödeme Süresi (Bekleme Yükümlülüğü): Kiracının borcu ödemesi için tanınan yasal süre konut ve çatılı işyerlerinde 30, diğer kiralarda 10 gündür; bu süre tebliğden itibaren başlar.

4. Takibin Kesinleşmesi ve Fiili Tahliye (İtiraz Edilmemesi Durumu): Kiracı 7 gün içinde itiraz etmez ve yasal süre içinde de borcu tamamen ödemezse takip kesinleşir; borçluya tebliğden itibaren 10 gün sonra tahliye icra dairesi aracılığıyla fiilen gerçekleştirilir.

5. İtiraz Varsa: Stratejik Mahkeme Seçimi (Uyuşmazlık Çözümü): Kiracı takibe itiraz ederse takip durur. Kiraya verenin önünde iki farklı dava yolu bulunur ve arabuluculuk kuralı bu yollara göre değişir; aşağıda detaylandırıyoruz.

Borca İtiraz mı, İmzaya İtiraz mı?

Kiracının ödeme emrine itirazı iki farklı içerikte olabilir ve her biri sizi farklı bir mahkemeye ve farklı bir arabuluculuk kuralına yönlendirir:

• Borca itiraz: Kiracı kira sözleşmesinin varlığını kabul eder, ancak parayı ödediğini, borcun bir kısmının mahsup edildiğini (hesaplaştığını) veya borcun hiç doğmadığını ileri sürer. Bu durumda muhatabınız doğrudan İcra Mahkemesi (İcra Hukuk Mahkemesi)'dir; İİK m. 269/c uyarınca icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını istersiniz. Bu yol için ayrıca arabuluculuğa başvurmanız gerekmez.

• İmzaya itiraz: Kiracı, kira sözleşmesindeki imzanın kendisine ait olmadığını iddia eder. Sözleşme noter onaylı ise yine İcra Mahkemesi'nden itirazın kaldırılması istenebilir (İİK m. 269/b) ve burada da arabuluculuk aranmaz. Sözleşme adi yazılıysa, kiraya veren Sulh Hukuk Mahkemesi'nde itirazın iptali davası açmak zorundadır (HMK m. 4/1-a) — bu davadan önce zorunlu arabuluculuk sürecine başvurmak dava şartıdır.

Dosyalarımızda sık karşılaştığımız bir hata da tam burada ortaya çıkıyor: kiracı imzaya itiraz ettiği hâlde dosya doğrudan icra mahkemesine taşınıyor ve süreç, yanlış mahkemede geçen aylardan sonra baştan başlıyor.

⚠️ 7 Günlük İtiraz Süresini Kaçırmayın: Kiracı olarak bu süreci takip ediyorsanız da, kiraya veren olarak yürütüyorsanız da, 7 günlük itiraz süresinin kaçırılması veya yanlış mahkemede dava açılması, sürecin baştan sona tekrarlanmasına yol açabilir.

Not: İlamsız icra yoluyla tahliyede (yukarıdaki süreç ve İcra Mahkemesi'nde itirazın kaldırılması) zorunlu arabuluculuk aranmaz — bu, 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m. 18/B'de açıkça istisna tutulmuştur. Bu istisnanın dışına çıkan her yol -Sulh Hukuk Mahkemesi'nde itirazın iptali davası veya doğrudan TBK m. 315'e dayalı dava- arabuluculuğa tabidir. Kiracının onarım giderlerini kira borcuyla mahsup ettiğini ileri sürmesi hâlinde de, bu onarımı sizin izninizle yaptığını İİK m. 269/c-I'de sayılan belgelerden biriyle ya da sizin ikrarınızla İcra Mahkemesi'nde ispatlaması gerekir; aksi hâlde bu savunma kabul edilmez.

Süreç Tablosu: Tüm Adımlar Tek Bakışta

Yukarıda ayrı ayrı anlattığımız adımları, tek tabloda toplu olarak görebilirsiniz:

Adım	İşlem	Kanun	Süre	Sonuç
1	İhtarname / Örnek 13 gönderilir	TBK m. 315 / İİK m. 269	30 gün (konut/işyeri) / 10 gün	Temerrüt oluşur
2	İtiraz süresi işler (icra yolunda)	İİK m. 274	7 gün	İtiraz varsa takip durur
3	İcra Mahkemesi'nde itirazın kaldırılması	İİK m. 269/b, 269/c	Dava sürecine bağlı	Arabuluculuk aranmaz
4	Sulh Hukuk Mahkemesi'nde itirazın iptali / doğrudan TBK 315 davası	HMK m. 4, 6325 sayılı Kanun m. 18/B	Dava sürecine bağlı	Arabuluculuk dava şartı
5	Tahliyenin icrası	İİK m. 269/c	Tebliğden 10 gün sonra	Fiili tahliye

İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye Nedir? TBK m. 315'ten Farkı

Uygulamada sık karıştırılan, TBK m. 315'ten tamamen ayrı bir mekanizma daha vardır: TBK m. 352/2 uyarınca, kiracı bir kira yılı içinde (bir yıldan kısa sözleşmelerde kira süresi içinde) kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa; her iki ihtar da sonradan ödenmiş olsa dahi, siz kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde dava açarak sözleşmeyi sona erdirebilirsiniz.

Fark şudur: TBK m. 315 tek bir ödenmeyen borç için doğrudan fesih/tahliye imkânı verir. TBK m. 352/2 ise, borçlar sonradan ödense bile, bir yıl içinde tekrarlanan geç ödeme alışkanlığının kendisini tahliye sebebi sayar — ama bu hak yalnızca dava yoluyla ve kira yılı bitiminden sonraki bir ay içinde kullanılabilir. İki mekanizma birbirinin alternatifidir; somut duruma göre hangisine dayanacağınızı seçersiniz. Bu hakkı kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde dava yoluyla kullanmazsanız hak düşer; bu tarihin doğru hesaplanması davanın kabulünü doğrudan etkiler.

Kiralanan Satıldığında Kira Borcu Kime Ödenir?

Kiralananı sonradan satın alan yeni malik, kira bedelinin kendisine ödenmesini isteyebilmek için kiracıya ihbar veya ihtarname göndermelidir. Bu bildirim yapılmadan önce:

• Kiracının önceki malike yaptığı ödemeler geçerlidir ve kiracıyı borcundan kurtarır.

• Yeni malikin başlattığı icra takibi nedeniyle kiracının temerrüde düştüğünden söz edilemez.

Bildirim yapıldıktan sonra kiracı, ödemeyi yeni malike yapmakla yükümlüdür.

Üçüncü Kişiye Yapılan Ödeme Kiracıyı Kurtarır mı?

Hayır, kural olarak kurtarmaz. Kira bedeli, aksi kararlaştırılmadıkça yalnızca size (kiraya verene) ödenmesi gereken bir borçtur; sizin kabul etmediğiniz bir üçüncü kişiye (örneğin yakınınıza) yapılan ödeme, kiracıyı borcundan kurtarmaz.

Bu noktayı, tahliye kararını fiilen uygulamakla da karıştırmamak gerekir: mahkeme veya icra yoluyla tahliye kararı aldıktan sonra kiracı kiralananı kendiliğinden boşaltmazsa, ayrı bir icra takibiyle zorla tahliye söz konusu olur; kiracının bu süreçte kiralananda oturmaya devam ettiği dönem için ise, rehberimizde ayrıca ele aldığımız Ecrimisil Davası (haksız işgal tazminatı) yoluna başvurulur — bu, kira alacağı davasından bağımsız, ayrı bir taleptir.

Kiraya Veren Hangi Delilleri Hazırlamalıdır?

• Kira sözleşmesi: Kira ilişkisinin varlığını, bedelini ve artış şartını ispatlayan temel belgedir.

• Banka dekontları ve hesap hareketleri: Kiracının hangi ayları, hangi tutarlarla ödediğini gösterir; eksik ödeme iddianızın dayanağıdır.

• Kira artış hesaplaması: TÜFE'nin oniki aylık ortalamasına göre yapılan hesabı gösteren bir döküm, artış talebinizin doğruluğunu ispatlar.

• İhtarname örneği: İhtarın içeriğini, tanınan süreyi ve gerekçeyi ispatlar.

• Tebligat mazbatası: İhtarın süresinde ve usulüne uygun gönderildiğini, tebliğ tarihini ispatlar — süre hesabı buna dayanır.

• İcra dosyası evrakları (ödeme emri, tebliğ belgesi): İcra yoluna başvurduysanız, takibin usulüne uygun yürütüldüğünü gösterir.

• Aidat, elektrik, su gibi yan gider belgeleri: TBK m. 341 kapsamındaki yan gider alacağının miktarını ve muaccel olduğunu ispatlar.

• Tapu kaydı (yeni malikseniz): Kiralananı hangi tarihte satın aldığınızı ve kiracıya bildirim yükümlülüğünüzün başlangıcını gösterir.

• Noter ihtarnamesi veya tebligat kaydı: Bildirimin kiracıya ulaştığını ve tarihini kesin olarak ispatlar; sözlü veya SMS/WhatsApp bildirimler bu gücü taşımaz.

• Önceki dönemlere ait ödeme dekontları: Kiracının "hep böyle ödeniyordu" savunmasına karşı, geçmiş ödeme düzenini ve artış uygulamasını gösterir.

Kiraya Verenlerin En Sık Yaptığı Hatalar

• WhatsApp veya SMS ile ihtar göndermek: Tebliğ tarihi ispatlanamadığından mahkemece kabul görmeyebilir.

• İhtarda yasal asgari süreyi eksik tanımak: Süre şartına uyulmadığı için ihtar geçersiz sayılabilir.

• Kira artışını kanuni tavanın (TÜFE) üzerinde hesaplamak: Fazla talep edilen kısım geçersiz olur, alacak hesabı hatalı çıkar.

• Eksik alacak hesabı ile icra takibi başlatmak: Takip tutarındaki hata, kiracıya haklı itiraz imkânı tanır.

• Adi yazılı sözleşmede doğrudan İcra Mahkemesi'ne başvurmak: İmzaya itiraz hâlinde bu mahkeme görevli değildir; dosya Sulh Hukuk Mahkemesi'ne taşınmalıdır.

• Yeni malik olarak kiracıya ihtar göndermeyi unutmak: İhtar gönderilmeden önceki ödemeler geçerli sayılır, temerrüt oluşmaz.

• İhtarnameyi yanlış kişiye veya adrese göndermek: Tebligat geçersiz olur, süre hiç işlemeye başlamaz.

• Tebligatın sonucunu takip etmemek: Tebliğ edilemeyen bir ihtarname, sürecin baştan tekrarlanmasına yol açar.

• Arabuluculuğa başvurmadan doğrudan dava açmak: İtirazın iptali davasında ve doğrudan TBK m. 315 davasında arabuluculuk dava şartıdır; atlanırsa dava usulden reddedilir.

• İtirazın türünü doğru değerlendirmemek: Yanlış mahkemede geçen süre, sürecin tamamen yeniden başlamasına neden olabilir.

• Kısmi ödemeyi "yeterli" sayıp takibi durdurmak: Yargıtay'a göre kısmi ödeme temerrüdü ortadan kaldırmaz; eksik kalan kısım tahliye hakkını korur.

Kiracı Hangi Savunmaları İleri Sürebilir?

• "Ödedim" savunması: Kiracı ödemeyi ispatlarsa (dekont, banka kaydı) temerrüt oluşmaz; ispat yükü kiracıdadır.

• Mahsup savunması: Kiraya verenin izniyle yapılan onarım gideri, İİK m. 269/c-I'de sayılan belgelerle veya kiraya verenin ikrarıyla ispatlanırsa kabul edilir; aksi hâlde reddedilir.

• Kiralananın ayıplı olduğu savunması: Kiracı, kiralananın sözleşmeye uygun kullanılamayacak durumda olduğunu ispatlarsa kira bedelinden indirim talep edebilir; ancak bu, kira borcunu tamamen ortadan kaldırmaz.

• "İmza bana ait değil" savunması: Sözleşme noter onaylı değilse, kiraya veren Sulh Hukuk Mahkemesi'nde itirazın iptali davası açmak zorunda kalır; noter onaylıysa İcra Mahkemesi imzayı inceleyebilir.

• "Sen yeni malik değilsin, bana bildirim yapılmadı" savunması: Yeni malik ihtar göndermeden önceki dönem için geçerlidir; ihtar sonrası dönem için geçerli değildir.

• Tebligatın usulsüz olduğu savunması: İhtarname veya ödeme emri usulüne uygun tebliğ edilmemişse, süre hiç işlemeye başlamamış sayılır ve temerrüt oluşmaz.

• "Borç henüz muaccel değildi" savunması: Ödeme tarihi henüz gelmemiş bir borç için gönderilen ihtar geçersizdir.

Yargıtay'ın 3 Kritik Kararı: Bizim İçin Anlamı Ne?

Kira borcu nedeniyle tahliyeye ilişkin onlarca Yargıtay kararı var; ancak pratikte her şeyi üç temel ilkeye indirgemek mümkün. Bu üç ilke, verildikleri tarihten bugüne kadar aksi yönde bir Yargıtay Hukuk Genel Kurulu veya İçtihadı Birleştirme Kararı ile değiştirilmemiş, halen yerleşik uygulamadır:

1. Kısmi ödeme, temerrüdü ortadan kaldırmaz.

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, E. 2014/6315, K. 2014/7722, T. 11.06.2014

Pratik Sonuç: Kira ve yan giderlerin tam ve eksiksiz ödenmemesi hâlinde tahliye kararı verilmesi zorunludur; cüzi bir eksiklik dahi hâkime "bu kadarcık eksikliği görmezden gel" deme yetkisi tanımaz.

2. Sözleşmedeki artış oranını uygulamadan yapılan ödeme, sessizce kabul edilse bile hakkınızdan vazgeçtiğiniz anlamına gelmez.

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 04.11.2014, E. 2014/10125, K. 2014/11871

Pratik Sonuç: Kiracının artışsız ödemelerini birkaç ay itirazsız kabul etmeniz, artış hakkınızdan zımnen (üstü kapalı biçimde) vazgeçtiğiniz anlamına gelmez; artışı talep etme hakkınız saklı kalır.

3. Yeni malik, ihtar göndermeden önceki ödemelere itiraz edemez; ihtar sonrasında ise kiracıyı temerrüde düşürebilir.

Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, E. 2014/2281, K. 2014/2960, T. 12.03.2014 ve E. 2015/6670, K. 2016/2139, T. 17.03.2016

Pratik Sonuç: Bir taşınmazı yeni satın aldıysanız, kira bedelini tahsil edebilmeniz için önce kiracıya bildirimde bulunmanız şart; bildirim öncesi eski malike yapılan ödemeler geçerlidir, bildirim sonrası tahliye yolu açılır.

Sık Sorulan Sorular

Kira borcunun geç ödenmesi tahliye sebebi midir?

Evet. Kiracı, kira bedelini veya yan giderleri süresinde ödemezse temerrüde düşer. Siz yazılı ihtarla en az 30 gün (konut/işyeri) veya 10 gün (diğer kiralar) süre tanırsınız; bu sürede de ödeme yapılmazsa sözleşmeyi feshedip tahliye talep edebilirsiniz (TBK m. 315).

Kira artış oranı nasıl belirlenir?

Sözleşmede aksi kararlaştırılmadıkça, kira artış oranı bir önceki kira yılındaki TÜFE'nin oniki aylık ortalamasındaki değişim oranını geçemez (TBK m. 344).

Kira bedelinin 1 TL eksik ödenmesi tahliye sebebi olur mu?

Evet, olabilir. Yargıtay'a göre kısmi ödeme temerrüdü ortadan kaldırmaz; borcun tam ve eksiksiz ödenmemesi hâlinde tahliye kararı verilmesi konusunda hâkime takdir yetkisi tanınmamıştır.

Örnek 13 ödeme emrine itiraz edilirse ne olur?

İtirazın türüne bakılır: borca itiraz doğrudan İcra Mahkemesi'nde çözülür ve arabuluculuk aranmaz; kiracının sözleşmedeki imzasını inkâr etmesi hâlinde ise, sözleşme adi yazılıysa Sulh Hukuk Mahkemesi'nde arabuluculuk sonrası itirazın iptali davası açılması gerekir.

Örnek 13 ödeme emrine itiraz sonrası açılan davada arabuluculuk zorunlu mudur?

Değişir. İcra Mahkemesi'nde açılan itirazın kaldırılması davasında arabuluculuk aranmaz; bu, ilamsız icra yoluyla tahliyeye özgü istisnadır (6325 sayılı Kanun m. 18/B). Ancak Sulh Hukuk Mahkemesi'nde açılan itirazın iptali davasında ve doğrudan TBK m. 315'e dayalı davada arabuluculuk dava şartıdır.

Kira borcu nedeniyle tahliye süreci ne kadar sürer?

Süre, kiracının itiraz edip etmediğine göre değişir. Kiracı ödeme emrine itiraz etmez veya süresinde ödeme yapmazsa, tahliye kararı birkaç hafta içinde icraya konulabilir. Kiracı itiraz eder ve dosya İcra Mahkemesi'nde ya da Sulh Hukuk Mahkemesi'nde görülürse, süreç mahkemenin iş yüküne bağlı olarak birkaç ay sürebilir.

"İki haklı ihtar" ile TBK m. 315'e dayalı tahliye arasındaki fark nedir?

TBK m. 315, tek bir ödenmeyen borç için doğrudan fesih imkânı tanır. TBK m. 352/2'deki iki haklı ihtar kuralı ise, borçlar sonradan ödense bile bir kira yılı içinde iki kez haklı ihtara sebep olunmasını, kira yılı bitiminden itibaren bir ay içinde açılacak dava yoluyla tahliye sebebi sayar.

Kiralanan satıldığında kira borcu kime ödenmelidir?

Yeni malik, kira bedelinin kendisine ödenmesi için kiracıya ihbar/ihtarname göndermelidir. Bu bildirim yapılmadan önceki malike yapılan ödemeler geçerlidir ve kiracıyı borçtan kurtarır.

Kira borcu nedeniyle tahliye ile yazılı tahliye taahhüdüne dayalı tahliye aynı şey midir?

Hayır. Bu yazıda anlatılan süreç, kira veya yan gider borcunun ödenmemesine dayanır (TBK m. 315). Kiracının kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak taahhüt ettiği ve boşaltmadığı durumlarda ise, rehberimizde ayrıca anlattığımız Yazılı Tahliye Taahhüdü Nedeniyle Tahliye süreci işler; ikisi farklı hukuki dayanaklara sahiptir ve birbirinin yerine kullanılamaz.

Kira ihtarnamesi nasıl yazılır, nelere dikkat edilmelidir?

İhtarnamede kira sözleşmesinin tarihi, ödenmeyen dönem ve tutar, tanınan süre (10 veya 30 gün) ve bu sürede ödenmezse sözleşmenin feshedileceği açıkça belirtilmeli; ihtar, tebliğ tarihi ispatlanabilecek bir yolla (noter veya iadeli taahhütlü mektup) gönderilmelidir.

İhtarname noter yerine iadeli taahhütlü posta ile gönderilebilir mi?

Evet. Asıl olan tebliğ tarihinin ispatlanabilir olmasıdır; noter zorunlu değildir, ancak ispat kolaylığı sağlar.

Kiracı ihtarnameyi almazsa (tebligattan kaçınırsa) ne olur?

Tebligat Kanunu'ndaki usuller (adreste bulunamama hâlinde muhtara teslim ve kapıya bildirim gibi) devreye girer; bu usullere uygun yapılan tebligat, kiracı fiilen almasa da geçerli sayılır.

Kira sözleşmesi yoksa (sözlü kira ilişkisinde) tahliye mümkün müdür?

TBK'da kira sözleşmesi belirli bir şekle tabi değildir; sözlü sözleşmeler de geçerlidir. Ancak kira ilişkisinin ve bedelin ispatı güçleşebileceğinden, ödeme dekontları ve tanık beyanı gibi delillerle ispat gerekebilir.

Kiracı "ödedim" diyorsa ama dekont ibraz edemiyorsa ne olur?

İspat yükü ödemeyi iddia eden kiracıdadır. Dekont veya banka kaydı yoksa ve ödeme başka şekilde de ispatlanamıyorsa, borç ödenmemiş kabul edilir.

Ev sahibi kirayı bankaya değil elden tahsil ettiyse ne olur?

Nakit ödeme geçerlidir, ancak ispat sorunu doğurabilir. Kiraya verenin tahsilatı inkâr etmesi hâlinde kiracının makbuz veya başka bir delille ödemeyi ispatlaması gerekir; bu yüzden ödemelerin banka üzerinden yapılması önerilir.

Kira sözleşmesi süresi dolmadan tahliye istenebilir mi?

Evet. TBK m. 315'e dayalı tahliye, kira süresinin bitmesini beklemez; borcun muacceliyetine ve ihtara rağmen ödenmemesine bağlıdır.

Tahliye davası veya icra takibi için avukat tutmak zorunlu mudur?

Sulh Hukuk Mahkemesi'nde ve İcra Mahkemesi'nde avukatla temsil kural olarak zorunlu değildir. Ancak süre ve usul hatalarının dava kaybına yol açabildiği bu süreçlerde bir kira avukatından destek almanız önerilir.

Tahliye kararı kesinleşmeden icraya konulabilir mi?

İlamsız icra yoluyla (Örnek 13, itirazsız veya itirazı kaldırılmış) tahliyede kesinleşme aranmaz; tebliğden itibaren 10 gün yeterlidir. Dava yoluyla (itirazın iptali) alınan tahliye kararında ise kural olarak kesinleşme beklenir; borçlu, teminat yatırarak icranın durdurulmasını isteyebilir.

Kiracı tahliye kararına rağmen çıkmazsa ne olur?

İcra dairesi aracılığıyla zorla tahliye gerçekleştirilir. Kiracının bu süreçte kiralananda oturmaya devam ettiği döneme ilişkin olarak ayrıca ecrimisil (haksız işgal tazminatı) talep edilebilir.

İşyeri kiralarında tahliye süreci konuttan farklı mıdır?

TBK m. 315'teki 10/30 günlük süreler hem konut hem çatılı işyeri kiralarında aynı şekilde uygulanır. Farklılıklar daha çok tacir sıfatına bağlı özel hükümlerde ortaya çıkabilir ve somut olaya göre ayrıca değerlendirilmelidir.

Kira tespit davası ile tahliye davası aynı şey midir?

Hayır. Kira tespit davası mevcut kira bedelinin veya artış oranının mahkemece belirlenmesini sağlar; tahliye davası ise kiracının kiralanandan çıkarılmasını sağlar. İkisi farklı ama birbirini tamamlayan taleplerdir.

Kira artışına itiraz eden kiracı tahliye edilebilir mi?

Sözleşmedeki artış şartı geçerliyse ve kiracı bu artışı ödemezse eksik ödeme sayılıp temerrüde düşebilir. Artış şartı geçersizse (belirsizse), kiracı kanuni tavanı (TÜFE) ödediği sürece temerrüde düşmez.

Tahliye taahhüdü ile kira borcu nedeniyle tahliye birlikte ileri sürülebilir mi?

Evet. Kiracı hem tahliye taahhüdünü ihlal etmiş hem kira borcunu ödememişse, kiraya veren her iki hukuki sebebe de dayanabilir; bunlar farklı dayanaklar olup birlikte ileri sürülmesine engel yoktur.

Sonuç: Ne Yapmalısınız?

Kira borcunun ödenmemesi veya eksik ödenmesi, TBK m. 315 uyarınca size güçlü bir tahliye imkânı tanır; ancak bu hak, yazılı ihtar ve yasal sürelere sıkı sıkıya bağlıdır. Kısmi ödeme, artış oranına uyulmadan yapılan ödeme ve kanunda öngörülmeyen kişilere yapılan ödemeler kiracıyı temerrütten kurtarmaz. TBK m. 352/2'deki "iki haklı ihtar" kuralı ise ayrı ve tamamlayıcı bir yoldur.

⚠️ Son Uyarı: Her somut olayda ihtarnamenin süre ve şekil şartlarına uygunluğu, itirazın doğru mahkemede cevaplandırılması, arabuluculuğun gerekip gerekmediği ve davanın veya icra takibinin sonucunu doğrudan belirler. Bir günlük hesaplama hatası veya yanlış mahkemede açılan bir dava, haklı olduğunuz bir tahliye talebinin reddedilmesine yol açabilir.

Müvekkillerimize önerimiz nettir: ihtarname aşamasından itibaren sürecin bir kira avukatı gözetiminde yürütülmesidir — uygulamada kaybedilen genellikle davanın esası değil, sürenin veya mahkemenin yanlış hesaplanmasıdır. Sürecinizi doğru ihtarname, doğru süre hesabı ve doğru mahkeme/icra dairesi seçimiyle yönetmek için deneyimli bir kira avukatından destek almanız, hak kaybı yaşamamanız açısından önemlidir. Kira alacağı ve tahliye süreciniz hakkında bilgi almak için Ankara Kira Avukatı sayfamızdan büromuzla iletişime geçebilirsiniz.

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; somut bir uyuşmazlıkta hak kaybı yaşanmaması için bir avukata danışılması önerilir.

İlgili hizmet sayfamız: Ankara Kira Avukatı