Kirasını Ödemeyen veya Eksik Ödeyen Kiracı Nasıl Tahliye Edilir?
Güncelleme tarihi: 4 saat önce
Son güncelleme: 19 Eylül 2026 · Hazırlayan: Av. Murat Akman (Ankara Barosu)
Bu Rehberin Kapsamı
TBK m. 315 uyarınca ihtarlı fesih yolu ve yasal 10/30 günlük süreler
İİK m. 269 uyarınca icra yoluyla (Örnek 13) tahliye süreci ve itiraz yolları
1 TL eksik ödeme, kira artışına uymama gibi temerrüt hâlleri
İhtarlı yol ile icra yolu arasındaki seçim ve süreç tablosu
Kiraya verenin hazırlaması gereken deliller
Uygulamada sık yapılan hatalar ve kiracının ileri sürebileceği savunmalar
Güncel Yargıtay içtihadı ve sık sorulan sorular
Kısa cevap: Kira bedelini süresinde ödemeyen kiracı temerrüde düşer. Kiraya veren, yazılı ihtar veya Örnek 13 ödeme emriyle konut ve çatılı işyeri kiralarında en az 30 gün, diğer kiralarda en az 10 gün süre verir; bu süre içinde borç eksiksiz ödenmezse sözleşme feshedilerek kiracının tahliyesi istenebilir (TBK m. 315; İİK m. 269).
1 TL eksik ödeme tahliye sebebi midir? Evet, olabilir. Yargıtay'a göre ihtara veya takibe konu kira ve yan gider borcunun tam ve eksiksiz ödenmesi zorunludur; kısmi ödeme temerrüdü ortadan kaldırmaz ve kanun hâkime cüzi eksiklik bakımından takdir yetkisi tanımamıştır.
Kira alacağı ve tahliye uyuşmazlıklarının büyük bölümü bu iki sorunun cevabında düğümlenir. Aşağıda TBK m. 315'e dayanan ihtarlı yol ile İİK m. 269'a dayanan icra yolu, birbirine karıştırılmayacak şekilde ayrı ayrı ve adım adım ele alınmaktadır.
Süre ve şekil uyarısı: İhtar süresi, 7 günlük itiraz süresi ve ihtarnamenin şekil şartları kesindir. Hatalı süre hesabı veya usulsüz tebligat, haklı bir tahliye talebinin dahi reddine yol açabilir.
Kiracının Kira Ödeme Borcu Nedir?
Kiracının temel borcu, kendisine teslim edilen taşınmazı kullanmasının karşılığı olarak kira bedelini ödemektir. Kiracı bu borcunu ifa etmezse temerrüde düşer ve kiraya veren TBK m. 315 uyarınca sözleşmeyi feshederek kiralananın tahliyesini isteme hakkı kazanır.
Kira Ne Zaman ve Nereye Ödenir?
Sözleşmede veya yerel âdette aksi kararlaştırılmadıkça, kiracı kira bedelini ve varsa yan giderleri her ayın sonunda, en geç de kira süresinin bitiminde ödemekle yükümlüdür (TBK m. 314).
Ödeme yeri konusunda taraflar serbestçe anlaşabilir. Sözleşmede aksi öngörülmemişse kira bedeli, para borcu olduğu için kiraya verenin yerleşim yerinde ödenir (TBK m. 89/1-1). Ödemenin banka hesabına yapılması kararlaştırılmışsa, paranın kiraya verenin hesabına geçtiği tarih ödeme tarihi olarak esas alınır.
Kiracı Elektrik, Su, Aidat Gibi Giderleri Ödemek Zorunda mı?
Evet, ancak ayrım önemlidir. TBK m. 341 uyarınca kiracı, konut ve çatılı işyeri kiralarında ısıtma, aydınlatma ve su gibi kullanım giderlerine katlanır. Ne var ki TBK m. 315 anlamında tahliye sebebi olan yan gider, kiracının kiraya verene ödemekle yükümlü olduğu giderdir: kiracının kendi adına doğrudan kuruma ödediği elektrik veya su faturası bu kapsamda değildir. Aidat, sözleşmede kiracıya yüklenmişse yan gider sayılır; kiraya veren aidatı yönetime kendisi ödemişse bunu kiracıdan isteyebilir ve ödenmemesi temerrüt sebebi olabilir (Yargıtay 12. HD, 2023/3246 E., 2023/3416 K.). Yargıtay Hukuk Genel Kurulu da ödeme emrindeki süre içinde ödenmeyen yan gider borcu nedeniyle temerrüdün gerçekleştiğini ve tahliyeye karar verilmesi gerektiğini kabul etmiştir (Yargıtay HGK, 2024/785 E., 2025/426 K.).
Hangi Tahliye Yolu Seçilmeli? (Karar Ağacı)
Aşağıdaki karar ağacı, somut duruma uygun yolun belirlenmesine yardımcı olur:
Kira bedeli veya yan gider ödenmedi mi? Borç ödenmişse temerrüt yoktur; bu rehberdeki yollar uygulanmaz.
Yazılı ihtar veya icra takibi yapıldı mı? Yapılmadıysa TBK m. 315 uyarınca ihtarname gönderilir ya da İİK m. 269 uyarınca Örnek 13 ödeme emri düzenletilir. Ödeme emri TBK m. 315 ihtarı yerine geçer; ayrıca ihtarname gönderilmesine gerek yoktur.
Yasal süre doldu mu? Konut ve çatılı işyerinde 30, diğer kiralarda 10 günlük süre dolmadan fesih veya tahliye istenemez; bu süre içinde borç eksiksiz ödenirse tahliye hakkı doğmaz.
Süre doldu ve borç ödenmedi mi? Bu aşamada izlenecek yol, başta seçilen yola bağlıdır: Örnek 13 ödeme emri gönderildiyse icra mahkemesinden tahliye istenir; ihtarname gönderildiyse, önce arabulucuya başvurularak sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açılır.
İcra yolunda kiracı 7 gün içinde itiraz etti mi? İtiraz etmemiş ve borcu süresinde ödememişse, ihtar süresinin bitiminden itibaren altı ay içinde icra mahkemesinden tahliye kararı istenir; tahliye bu kararla gerçekleşir. İtiraz etmişse, itirazın niteliğine göre icra mahkemesinde itirazın kaldırılması veya sulh hukuk mahkemesinde itirazın iptali yoluna gidilir.
Birinci Yol: TBK m. 315 Uyarınca İhtarlı Fesih
Kiracı, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan gideri yazılı ihtarda verilen süre içinde ödemezse kiraya veren sözleşmeyi feshederek tahliye isteyebilir. Süre, konut ve çatılı işyeri kiralarında en az otuz gün, diğer kiralarda en az on gündür. Ölçüt "işyeri" değil "çatılı işyeri"dir: arsa, açık alan ve benzeri çatısız kiralamalarda on günlük süre uygulanır.
TBK m. 315 emredicidir; kanundaki süreler asgari süreler olduğundan sözleşmeyle kısaltılamaz. Sözleşmedeki "ödeme geciktiğinde sözleşme kendiliğinden feshedilir" türündeki kayıtlar da bu süre ve ihtar şartını ortadan kaldırmaz.
Tahliye İçin İhtarname Nasıl Gönderilir?
Fesih hakkının kullanılabilmesi için kiracıya yazılı bir ihtar gönderilmesi ve bu ihtarda yasal asgari sürenin tanınması gerekir. Süre, ihtarın kiracıya tebliğ edildiği tarihi izleyen günden başlar. Bu yol, icra takibine başvurulmadan doğrudan dava açılacaksa izlenir.
Kanun yalnızca yazılı ihtar arar; ancak ihtarın noter kanalıyla gönderilmesi önerilir, çünkü noter hem ihtarın içeriğini hem de sürenin başlangıcını gösteren tebliğ tarihini ispatlar. İadeli taahhütlü mektup tebliğ tarihini gösterir, ancak zarfın içeriği tartışmalı hâle gelebilir. Sözlü uyarı yazılı ihtar yerine geçmez; SMS veya WhatsApp mesajıyla gönderilen ihtarda ise içeriğin ve tebliğ tarihinin ispatı güçleşir.
İcra takibine başvurulmadan sulh hukuk mahkemesinde TBK m. 315'e dayanan tahliye davası açılacaksa, dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır (6325 sayılı Kanun m. 18/B). Kanundaki istisna yalnızca ilamsız icra yoluyla tahliyeye ilişkindir; itirazın iptali davası dâhil diğer kira davaları arabuluculuğa tabidir (Yargıtay 3. HD, 2024/3408 E., 2025/2823 K.).
Küçük Bir Eksik Ödeme Bile Tahliye Sebebi Olur mu?
Evet. Yargıtay'a göre ihtara veya icra takibine konu kira ya da yan gider borcunun tam ve eksiksiz ödenmesi zorunludur; kısmi ödeme temerrüt şartlarının oluşmasını engellemez. Kanun, borcun cüzi bir miktar eksik ödenmesi hâlinde tahliye kararı verilmemesi yönünde hâkime takdir yetkisi tanımamıştır; bu nedenle 1 TL'lik eksiklik dahi temerrüt sonucunu doğurur (Yargıtay 6. HD, 2014/6315 E., 2014/7722 K.; aynı yönde 8. HD, 2018/9885 E., 2018/12934 K.). Somut olayda 1 TL'lik farkı banka kesmiş, kiracı bunu bildiği hâlde tamamlamamıştır.
Kiracının borcun "neredeyse tamamını" ödemiş olması, iyi niyet göstergesi gibi görünse de hukuken temerrüdü ortadan kaldırmaz. Kiracı bakımından güvenli yol, ihtarda veya ödeme emrinde istenen tutarın kuruşu kuruşuna ve süresi içinde ödenmesidir.
Kira Artış Oranına Uymamak da Eksik Ödeme Sayılır mı?
Evet. Sözleşmede geçerli bir artış şartı varsa, kiracının artışı uygulamadan yaptığı ödeme eksik ödemedir ve temerrüde yol açar. Ancak konut ve çatılı işyerinde artış, sözleşmede daha yüksek bir oran yazsa bile bir önceki kira yılının TÜFE on iki aylık ortalamasını aşamaz (Yargıtay 3. HD, 2024/2072 E., 2025/962 K.). Tavanı aşan kısım kiracıdan istenemeyeceğinden, tavan üzerinden ödeme yapan kiracı bu kısım için temerrüde düşmez.
Kira Artışı Ne Kadar Olabilir?
Konut ve çatılı işyeri kiralarında tarafların yenilenen dönemler için yaptığı artış anlaşması, bir önceki kira yılında TÜFE'nin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir (TBK m. 344/1). Bu sınır sözleşmeyle aşılamaz.
TBK m. 344'te 01.01.2019'a kadar üretici fiyat endeksi (ÜFE) esas alınıyordu; 7161 sayılı Kanun'la bu tarihten itibaren tüm konut ve çatılı işyeri kiralarında TÜFE'nin on iki aylık ortalaması esas alınmaktadır. Eski sözleşmelerdeki ÜFE veya daha yüksek oran atıfları da bugünkü artışlarda bu tavanla sınırlıdır.
"Enflasyon Oranında Artış" Şartı Geçerli mi?
Artış şartı ancak oran belirli veya belirlenebilir olduğunda bağlayıcıdır. Yargıtay, resmî bir endekse bağlanan şartları (örneğin "TEFE/TÜFE oranında") belirli kabul eder ve bugün TÜFE üzerinden uygular (Yargıtay 6. HD, 2014/10125 E., 2014/11871 K.; 12. HD, 2022/2729 E., 2022/6662 K.). Hangi endekse bağlı olduğu anlaşılamayan belirsiz bir ifadede ise kiraya veren tek taraflı artış yapamaz.
Sözleşmede yenilenen yıllar için hiç artış şartı yoksa kira bedeli kendiliğinden artmaz; taraflar anlaşamazsa yeni dönem kirası hâkim tarafından belirlenir: ilk beş yılda TÜFE tavanını geçmemek üzere (TBK m. 344/2), beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde emsal kira bedelleri de gözetilerek hakkaniyete göre (TBK m. 344/3). Bu durumda kiracının önceki bedeli ödemeye devam etmesi temerrüt oluşturmaz; kiraya verenin yolu kira tespit davasıdır.
Artış şartı tartışmalıysa: Artış maddesinin geçerliliği ve TÜFE tavanıyla uyumu netleştirilmeden başlatılan takip, kiracının itirazıyla uzar ve alacak hesabı yeniden yapılmak zorunda kalınır. Bu değerlendirme takipten önce yapılmalıdır.
Açıklamasız Ödeme Hangi Aya Sayılır? Kira Alacağına Faiz İşler mi?
Birikmiş kira borcu varken açıklamasız yapılan ödemeler uygulamada ciddi uyuşmazlık doğurur. Borçlu ödemenin hangi borca sayılacağını belirtmemişse ödeme muaccel borca mahsup edilir; birden fazla muaccel borç varsa önce takip edilen, bu da yoksa vadesi en önce gelen borç kapanır (TBK m. 102). Bu nedenle açıklamasız bir ödeme, kiracının kastettiği güncel ay yerine geçmiş bir aya sayılabilir ve güncel ay ödenmemiş kalabilir.
Bu nedenle kiracı her ödemede dekont açıklamasına ilgili dönemi açıkça yazmalı; kiraya veren de ihtarnamede ve ödeme emrinde talep edilen dönemleri tek tek göstermelidir.
Kira alacağı para borcu olduğundan, ödenmeyen kira bedeline temerrüt tarihinden itibaren faiz işler. Sözleşmede faiz oranı kararlaştırılmışsa o oran, kararlaştırılmamışsa kanuni faiz uygulanır; sözleşmeyle kararlaştırılan temerrüt faizi oranı, kanuni faiz oranının yüzde yüz fazlasını aşamaz (TBK m. 120). İcra takibinde faizin de talep edilmesi ve takip talebinde açıkça gösterilmesi gerekir; talep edilmeyen faiz sonradan kendiliğinden hesaba katılmaz.
İkinci Yol: İcra Yoluyla Tahliye (İİK m. 269 – Örnek 13 Ödeme Emri)
Kira alacağının tahsili ile birlikte kiralananın tahliyesi de isteniyorsa, icra dairesi aracılığıyla tahliye istemli ilamsız takip başlatılabilir. Süreç şu aşamalardan oluşur:
1. Örnek 13 ödeme emri: Kiraya veren, icra dairesine başvurarak kiracıya tahliye istemli Örnek 13 ödeme emri gönderilmesini ister (İİK m. 269).
2. Yedi günlük itiraz süresi: Kiracı, ödeme emrinin tebliğinden itibaren 7 gün içinde itiraz sebeplerini icra dairesine bildirmek zorundadır (İİK m. 269/2). Kiracı itirazında kira sözleşmesini ve varsa imzasını açık ve kesin olarak reddetmezse sözleşmeyi kabul etmiş sayılır; bu kabul, sonraki aşamada kira ilişkisinin inkâr edilmesini engeller.
3. Otuz / on günlük ödeme süresi: Kiracının borcu ödemesi için tanınan süre, konut ve çatılı işyerlerinde 30, diğer kiralarda 10 gündür ve tebliği izleyen günden itibaren işler. Kiracının ödemeyi icra dosyasına yapması, ödemenin tarihini ve tutarını ispat bakımından en güvenli yoldur.
4. İtiraz edilmezse tahliye kendiliğinden gerçekleşmez: Kiracı süresinde itiraz etmez ve borcu da ödemezse takip kesinleşir; ancak tahliye için ihtar süresinin bitiminden itibaren altı ay içinde icra mahkemesinden tahliye kararı alınması gerekir (İİK m. 269/a). İcra dairesi, mahkeme kararı olmaksızın tahliye yapamaz.
5. İtiraz edilirse: Kiracı itiraz ederse takip durur. Kiraya verenin başvuracağı merci ve arabuluculuk şartı, itirazın niteliğine göre değişir.
Borca İtiraz mı, İmzaya İtiraz mı?
Kiracının itirazı iki farklı niteliktedir ve her biri farklı bir mercie ve farklı bir arabuluculuk kuralına bağlıdır:
Borca itiraz: Kiracı kira sözleşmesini kabul eder; ancak ödediğini, borcun bir kısmının mahsup edildiğini veya borcun doğmadığını ileri sürer. Bu durumda kiraya veren İİK m. 269/c uyarınca icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını ister; bu yol için arabuluculuk aranmaz. Kiracı ödeme savunmasını icra mahkemesinde ancak İİK m. 269/c'de sayılan belgelerle (noterce düzenlenmiş veya onaylanmış belge, kiraya verenin ikrar ettiği belge, resmî makbuz; uygulamada banka kaydı) ispatlayabilir; tanık dinlenmez.
Sözleşmeye veya imzaya itiraz: Kiracı kira sözleşmesini ya da sözleşmedeki imzayı reddeder. Sözleşme noterce düzenlenmiş veya imzası noterce onaylanmışsa icra mahkemesinden itirazın kaldırılması istenebilir (İİK m. 269/b); arabuluculuk aranmaz. Sözleşme adi yazılıysa icra mahkemesi itirazı kaldıramaz; kiraya veren sulh hukuk mahkemesinde itirazın iptali ve tahliye davası açmak zorundadır ve bu davadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır.
Kaçınılması gereken hatalardan biri, sözleşmeye veya imzaya yönelik itiraza rağmen icra mahkemesine başvurulmasıdır. Bu durumda talep reddedilir ve süreç, aylar sonra sulh hukuk mahkemesinde yeniden başlar.
İtiraz süresi: Yedi günlük itiraz süresinin kaçırılması kiracı bakımından, yanlış merciye başvurulması ise kiraya veren bakımından telafisi güç sonuçlar doğurur.
Arabuluculuk bakımından özet: İlamsız icra yoluyla tahliyede ve icra mahkemesinde itirazın kaldırılmasında arabuluculuk aranmaz (6325 sayılı Kanun m. 18/B). Sulh hukuk mahkemesinde açılan itirazın iptali davası ile TBK m. 315'e dayanan doğrudan tahliye davası ise arabuluculuğa tabidir.
Gözden Kaçan Hak Düşürücü Süreler
İcra yolunda 7 günlük itiraz ve 30/10 günlük ödeme sürelerinin yanında, kaçırılması hâlinde takibi işlevsiz bırakan iki ayrı altı aylık süre bulunur.
Birincisi, kiracı itiraz etmemişse geçerlidir: İİK m.269/a uyarınca tahliye talebi, ihtar süresinin bitim tarihini takip eden altı ay içinde icra mahkemesine yöneltilmelidir. Bu süre geçirilirse o takibe dayanarak tahliye istenemez.
İkincisi, kiracı itiraz etmişse geçerlidir: itirazın alacaklıya tebliğinden itibaren altı ay içinde itirazın kaldırılması istenmezse, alacaklı aynı alacak için bir daha ilamsız icra yoluyla takip yapamaz.
Her iki süre de hak düşürücü niteliktedir ve mahkemece kendiliğinden gözetilir. Süre kaçırıldığında yalnızca ilamsız icra yoluyla tahliye imkânı kaybedilir; kiraya veren, arabulucuya başvurduktan sonra sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açabilir.
Tahliye kararı alındıktan sonra ne olur?
İcra mahkemesinin tahliye kararının infazı için kesinleşmesi beklenmez; ancak kararın tefhim veya tebliğinden itibaren on gün geçmesi gerekir (İİK m. 269/c). Bu süre dolduktan sonra tahliye icra dairesi eliyle gerçekleştirilir.
Kiracı bu aşamada karara karşı istinaf yoluna başvurup, icra mahkemesince belirlenecek teminatı göstererek icranın geri bırakılmasını isteyebilir (İİK m. 269/c, m. 36).
Süreç Tablosu: Tüm Adımlar Tek Bakışta
Yukarıda anlatılan aşamaların toplu görünümü:
Adım | İşlem | Kanun | Süre | Sonuç |
1 | İhtarname / Örnek 13 gönderilir | TBK m. 315 / İİK m. 269 | konut ve çatılı işyerinde 30 gün / 10 gün | Süre içinde ödeme yoksa fesih ve tahliye hakkı doğar |
2 | İtiraz süresi işler (icra yolunda) | İİK m. 269/2 | 7 gün | İtiraz varsa takip durur |
3 | İcra Mahkemesi'nde itirazın kaldırılması | İİK m. 269/b, 269/c | Dava sürecine bağlı | Arabuluculuk aranmaz |
4 | Sulh Hukuk Mahkemesi'nde itirazın iptali / doğrudan TBK 315 davası | HMK m. 4, 6325 sayılı Kanun m. 18/B | Dava sürecine bağlı | Arabuluculuk dava şartı |
5 | Tahliyenin icrası | İİK m. 269/c | Tefhim veya tebliğden 10 gün sonra | Fiili tahliye |
İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye Nedir? TBK m. 315'ten Farkı
TBK m. 315'ten ayrı ve sıklıkla karıştırılan bir tahliye sebebi daha vardır: TBK m. 352/2 uyarınca kiracı, bir yıldan kısa süreli sözleşmelerde kira süresi içinde, bir yıl ve daha uzun süreli sözleşmelerde bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa, borçlar sonradan ödenmiş olsa dahi kiraya veren, kira süresinin veya ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde dava açarak sözleşmeyi sona erdirebilir.
Fark şudur: TBK m. 315, ödenmeyen borç nedeniyle doğrudan fesih ve tahliye imkânı verir. TBK m. 352/2 ise borçlar sonradan ödense bile bir kira yılı içinde tekrarlanan ödeme aksaklığının kendisini tahliye sebebi sayar; ancak bu hak yalnızca dava yoluyla ve kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde kullanılabilir. Süre hak düşürücüdür; kaçırılırsa aynı ihtarlara dayanılamaz. Bu sebep yalnızca konut ve çatılı işyeri kiralarında uygulanır ve dava arabuluculuğa tabidir; arabuluculuk başvurusu da bir aylık süre içinde yapılmalıdır. Başvurudan son tutanağa kadar hak düşürücü süre işlemez (6325 sayılı Kanun m. 18/A-15, 18/B).
Kiralanan Satıldığında Kira Borcu Kime Ödenir?
Kiralananı sonradan edinen yeni malik, kira bedelinin kendisine ödenmesini isteyebilmek için kiracıya bildirimde (ihbar veya ihtarname) bulunmalıdır. Bu bildirimden önce:
Kiracının önceki malike yaptığı ödemeler geçerlidir ve kiracıyı borcundan kurtarır.
Yeni malikin başlattığı icra takibi nedeniyle kiracının temerrüde düştüğünden söz edilemez.
Bildirim yapıldıktan sonra kiracı, ödemeyi yeni malike yapmakla yükümlüdür.
Üçüncü Kişiye Yapılan Ödeme Kiracıyı Kurtarır mı?
Hayır, kural olarak kurtarmaz. Kira bedeli, aksi kararlaştırılmadıkça kiraya verene veya onun yetkilendirdiği kişiye ödenmelidir; kiraya verenin onaylamadığı bir üçüncü kişiye yapılan ödeme kiracıyı borcundan kurtarmaz.
Tahliye kararı alındıktan sonra kiracı kiralananı kendiliğinden boşaltmazsa tahliye, icra dairesi eliyle zorla gerçekleştirilir. Kiracının sözleşme sona erdikten sonra kiralananı kullanmaya devam ettiği dönem için ayrıca ecrimisil (haksız işgal tazminatı) istenebilir; bu, kira alacağından bağımsız bir taleptir.
Görevli ve Yetkili Mahkeme: Nerede Dava Açılır?
İhtarlı yol da icra yolu da dava aşamasına taşındığında doğru mahkemenin belirlenmesi gerekir.
Görev: Sulh hukuk mahkemesi, miktara bakılmaksızın
HMK m. 4/1-a uyarınca kira ilişkisinden doğan alacak davaları ile tahliye davalarında görevli mahkeme, dava değerine bakılmaksızın sulh hukuk mahkemesidir. Görev kamu düzenine ilişkindir; mahkeme bunu kendiliğinden gözetir ve görevsiz mahkemede açılan dava hakkında görevsizlik kararı verilir.
İcra takibine itiraz edilmişse itirazın kaldırılması ve tahliye talebi icra mahkemesine yöneltilir (İİK m. 269/b, 269/c). Adi yazılı sözleşmede sözleşmeye veya imzaya itiraz edilmişse sulh hukuk mahkemesinde itirazın iptali davası açılması gerekir.
Yetki: Kesin değildir, seçimlik kural işler
Tahliye davası taşınmazın aynına ilişkin bir dava olmadığından HMK m. 12'deki kesin yetki kuralı uygulanmaz. Genel yetki kuralı gereği davalının yerleşim yeri mahkemesi yetkilidir; HMK m. 10 uyarınca sözleşmenin ifa edileceği yer mahkemesinde de dava açılabilir. Tahliye, kiralananın geri verilmesi borcu olduğundan bu borcun ifa yeri taşınmazın bulunduğu yerdir (TBK m. 89/1-2); bu nedenle tahliye davası taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde de açılabilir.
Yetki kesin olmadığından yetki itirazı, cevap dilekçesinde ilk itiraz olarak ileri sürülmelidir; süresinde ileri sürülmezse dava açıldığı mahkemede görülmeye devam eder.
Ankara bakımından not: Sulh hukuk mahkemeleri Ankara Adliyesi'nin Dışkapı ek hizmet binasında görev yapmaktadır. Taşınmaz veya davalının yerleşim yeri Sincan ve Etimesgut gibi Ankara Batı Adliyesi yargı çevresindeki bir ilçedeyse, bu adliyedeki mahkemeler yetkili olabilir.
Kiraya Veren Hangi Delilleri Hazırlamalıdır?
Kira sözleşmesi: Kira ilişkisinin varlığını, bedelini ve artış şartını ispatlayan temel belgedir.
Banka dekontları ve hesap hareketleri: Hangi ayların hangi tutarlarla ödendiğini gösterir; eksik ödeme iddiasının dayanağıdır.
Kira artış hesaplaması: TÜFE'nin on iki aylık ortalamasına göre yapılan hesabı gösteren döküm, talep edilen artışın kanuni tavana uygunluğunu ortaya koyar.
İhtarname örneği: İhtarın içeriğini, tanınan süreyi ve gerekçeyi ispatlar.
Tebligat mazbatası: İhtarın süresinde ve usulüne uygun gönderildiğini, tebliğ tarihini ispatlar — süre hesabı buna dayanır.
İcra dosyası belgeleri (ödeme emri, tebliğ belgesi): Takibin usulüne uygun yürütüldüğünü gösterir.
Aidat ve diğer yan gider belgeleri: Kiraya verenin ödediği ve kiracıdan talep ettiği yan giderin miktarını ve muacceliyetini ispatlar.
Tapu kaydı (yeni malik için): Edinme tarihini ve kiracıya bildirim yükümlülüğünün başlangıcını gösterir.
Noter ihtarnamesi veya tebligat kaydı: Bildirimin kiracıya ulaştığını ve tarihini kesin olarak ispatlar; sözlü veya SMS/WhatsApp bildirimler bu gücü taşımaz.
Önceki dönemlere ait ödeme dekontları: Kiracının "hep böyle ödeniyordu" savunmasına karşı, geçmiş ödeme düzenini ve artış uygulamasını gösterir.
Kiraya Verenlerin Kaçınması Gereken Hatalar
WhatsApp veya SMS ile ihtar göndermek: İhtarın içeriği ve tebliğ tarihi ispatlanamayabilir.
İhtarda yasal asgari süreyi eksik tanımak: Kanuni süre verilmeyen ihtar hukuki sonuç doğurmaz (Yargıtay 3. HD, 2017/2294 E., 2017/6035 K.).
Kira artışını kanuni tavanın (TÜFE) üzerinde hesaplamak: Tavanı aşan kısım istenemez; alacak hesabı hatalı olur ve temerrüt tartışmalı hâle gelir.
Eksik alacak hesabı ile icra takibi başlatmak: Takip tutarındaki hata, kiracıya haklı itiraz imkânı tanır.
Adi yazılı sözleşmede sözleşmeye veya imzaya itiraza rağmen icra mahkemesine başvurmak: İcra mahkemesi bu itirazı kaldıramaz (İİK m. 269/b); sulh hukuk mahkemesinde itirazın iptali davası açılması gerekir.
Yeni malik olarak kiracıya ihtar göndermeyi unutmak: Bildirim yapılmadan önce eski malike yapılan ödemeler geçerli sayılır; bu dönem için temerrüt oluşmaz.
İhtarnameyi yanlış kişiye veya adrese göndermek: Usulsüz tebligatta süre, kiracının ihtarı öğrendiği tarihten itibaren işler (Tebligat Kanunu m. 32); öğrenme ispatlanamazsa ihtar sonuç doğurmaz.
Tebligatın sonucunu takip etmemek: Tebliğ edilemeyen bir ihtarname, sürecin baştan tekrarlanmasına yol açar.
Arabuluculuğa başvurmadan doğrudan dava açmak: İtirazın iptali davasında ve doğrudan TBK m. 315 davasında arabuluculuk dava şartıdır; atlanırsa dava usulden reddedilir.
İtirazın niteliğini doğru değerlendirmemek: Yanlış mercide geçen süre, sürecin baştan başlamasına yol açar.
Kısmi ödemeyi "yeterli" sayıp takibi durdurmak: Yargıtay'a göre kısmi ödeme temerrüdü ortadan kaldırmaz; eksik kalan kısım tahliye hakkını korur.
Kiracı Hangi Savunmaları İleri Sürebilir?
"Ödedim" savunması: Kiracı ödemeyi ispatlarsa (dekont, banka kaydı) temerrüt oluşmaz; ispat yükü kiracıdadır.
Mahsup savunması: Kiraya verenin izniyle yapılan onarım gideri, İİK m. 269/c-I'de sayılan belgelerle veya kiraya verenin ikrarıyla ispatlanırsa kabul edilir; aksi hâlde reddedilir.
Kiralananın ayıplı olduğu savunması: Kiracı, kiralananın sözleşmeye uygun kullanılamayacak durumda olduğunu ispatlarsa kira bedelinden indirim talep edebilir; ancak kiracının kirayı kendiliğinden kesmesi temerrüt riski doğurur.
"İmza bana ait değil" savunması: Sözleşme adi yazılıysa kiraya veren sulh hukuk mahkemesinde itirazın iptali davası açmak zorunda kalır; sözleşme noterce düzenlenmiş veya imzası noterce onaylanmışsa icra mahkemesinden itirazın kaldırılması istenebilir (İİK m. 269/b).
"Yeni malik bana bildirim yapmadı" savunması: Bildirimden önceki dönem için geçerlidir; bildirimden sonraki dönem için geçerli değildir.
Tebligatın usulsüz olduğu savunması: İhtarname veya ödeme emri usulüne uygun tebliğ edilmemişse süre, kiracının tebliği öğrendiği tarihten itibaren işler (Tebligat Kanunu m. 32); o tarihe kadar fesih ve tahliye hakkı doğmaz.
"Borç henüz muaccel değildi" savunması: Ödeme tarihi henüz gelmemiş bir borç için gönderilen ihtar geçersizdir.
"Depozitomdan düşün" savunması geçerli midir?
Kiracıların sık başvurduğu savunmalardan biri, ödenmeyen kiranın depozitodan mahsup edilmesi gerektiğidir. Bu savunma kural olarak kabul görmez. Depozito, kira ilişkisi sona erdiğinde doğabilecek borç ve zararlar için verilen bir güvencedir; sözleşme devam ederken cari kira borcuna kendiliğinden mahsup edilmez ve kiracı tek taraflı beyanla depozitoyu kira yerine sayamaz.
Bu nedenle kiracı, ihtarda veya ödeme emrinde istenen tutarı ödemediği sürece depozitoya dayanarak temerrüdün doğmadığını ileri süremez. Depozitoya ilişkin hesaplaşma, kira ilişkisinin sona ermesi ve kiralananın teslimiyle birlikte yapılır.
Kiracı kirayı ödemek istiyor ama kiraya veren almıyorsa ne olur?
Kiraya veren ödemeyi kabul etmekten kaçınırsa kiracının borcundan kurtulmasının güvenli yolu, sulh hukuk mahkemesinden tevdi yeri belirlenmesini isteyip kira bedelini belirlenen yere yatırmaktır (TBK m. 107). Tevdi yapılmadan yalnızca ödemeye hazır olunduğunun ileri sürülmesi, uygulamada temerrüt iddiasını bertaraf etmeye çoğu zaman yetmez.
Yargıtay'ın Yerleşik İlkeleri: Uygulamadaki Anlamı
Kira borcu nedeniyle tahliyeye ilişkin çok sayıda Yargıtay kararı bulunmakla birlikte, uygulamadaki önemli ilkelerden üçü aşağıda özetlenmiştir. Aşağıdaki kararlar, o dönemde kira uyuşmazlıklarına bakan 6. Hukuk Dairesi tarafından verilmiştir; kira uyuşmazlıkları bugün 3. Hukuk Dairesinin, icra mahkemesi kararları ise 12. Hukuk Dairesinin görev alanındadır. Aynı ilkeler sonraki dönemde de uygulanmaktadır (örneğin Yargıtay 8. HD, 2018/9885 E., 2018/12934 K.; 3. HD, 2023/4816 E., 2024/2912 K.).
1. Kısmi ödeme, temerrüdü ortadan kaldırmaz.
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, E. 2014/6315, K. 2014/7722, T. 11.06.2014
Uygulamadaki anlamı: Kira ve yan giderlerin süresinde tam ve eksiksiz ödenmemesi hâlinde, diğer şartlar da varsa tahliye kararı verilir; cüzi bir eksiklik dahi hâkime tahliye talebini reddetme yetkisi vermez.
2. Belirli bir artış şartı varken artışsız ödemelerin itirazsız kabul edilmesi, artış hakkından vazgeçme anlamına gelmez.
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 04.11.2014, E. 2014/10125, K. 2014/11871
Uygulamadaki anlamı: Kiraya verenin artışsız ödemeleri bir süre ihtirazi kayıt koymadan kabul etmesi, sözleşmedeki belirli artış şartından zımnen vazgeçtiği şeklinde yorumlanamaz; artış farkı TÜFE tavanı gözetilerek talep edilebilir; kiracı zamanaşımı def'inde bulunursa yalnızca son beş yılın farkı istenebilir (Yargıtay 3. HD, 2023/4816 E., 2024/2912 K.).
3. Yeni malik, bildirimden önce eski malike yapılan ödemelere itiraz edemez; bildirimden sonra ise kiracıyı temerrüde düşürebilir.
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, E. 2014/2281, K. 2014/2960, T. 12.03.2014 ve E. 2015/6670, K. 2016/2139, T. 17.03.2016
Uygulamadaki anlamı: Taşınmazı sonradan edinen kişi, kira bedelini talep edebilmek için önce kiracıya bildirimde bulunmalıdır; bildirimden önce eski malike yapılan ödemeler geçerlidir, bildirimden sonra ise temerrüt ve tahliye yolu açılır.
Sık Sorulan Sorular
Kira borcunun geç ödenmesi tahliye sebebi midir?
Evet. Kiracı, kira bedelini veya yan giderleri süresinde ödemezse temerrüde düşer. Yazılı ihtarla konut ve çatılı işyeri kiralarında en az 30 gün, diğer kiralarda en az 10 gün süre tanırsınız; bu sürede de ödeme yapılmazsa sözleşmeyi feshedip tahliye talep edebilirsiniz (TBK m. 315).
Kira artış oranı nasıl belirlenir?
Konut ve çatılı işyerinde yenilenen dönemler için yapılan artış anlaşması, bir önceki kira yılında TÜFE'nin on iki aylık ortalamasındaki değişimi geçmemek koşuluyla geçerlidir; sözleşmede daha yüksek oran yazsa da bu tavan uygulanır (TBK m. 344/1). Artış şartı yoksa kira kendiliğinden artmaz; anlaşma sağlanamazsa bedel kira tespit davasıyla belirlenir.
Kira bedelinin 1 TL eksik ödenmesi tahliye sebebi olur mu?
Evet, olabilir. Yargıtay'a göre kısmi ödeme temerrüdü ortadan kaldırmaz; borcun tam ve eksiksiz ödenmemesi hâlinde tahliye kararı verilmesi konusunda hâkime takdir yetkisi tanınmamıştır.
Örnek 13 ödeme emrine itiraz edilirse ne olur?
İtirazın türüne bakılır: borca itirazda kiraya veren kural olarak icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını ister ve bu yol için arabuluculuk aranmaz; kiracının sözleşmedeki imzasını inkâr etmesi hâlinde ise, sözleşme adi yazılıysa Sulh Hukuk Mahkemesi'nde arabuluculuk sonrası itirazın iptali davası açılması gerekir.
Örnek 13 ödeme emrine itiraz sonrası açılan davada arabuluculuk zorunlu mudur?
Değişir. İcra Mahkemesi'nde açılan itirazın kaldırılması davasında arabuluculuk aranmaz; bu, ilamsız icra yoluyla tahliyeye özgü istisnadır (6325 sayılı Kanun m. 18/B). Ancak Sulh Hukuk Mahkemesi'nde açılan itirazın iptali davasında ve doğrudan TBK m. 315'e dayalı davada arabuluculuk dava şartıdır.
Kira borcu nedeniyle tahliye süreci ne kadar sürer?
Süre, kiracının itiraz edip etmediğine göre değişir. Kiracı itiraz etmez ve borcu ödemezse, icra mahkemesinden tahliye kararı genellikle kısa sürede alınabilir; kararın tefhim veya tebliğinden on gün sonra tahliye icraya konulabilir. Bu başvurunun ihtar süresinin bitiminden itibaren altı ay içinde yapılması gerekir. Kiracı itiraz eder ve dosya icra mahkemesinde ya da sulh hukuk mahkemesinde görülürse süreç, mahkemenin iş yüküne bağlı olarak birkaç ay sürebilir.
"İki haklı ihtar" ile TBK m. 315'e dayalı tahliye arasındaki fark nedir?
TBK m. 315, tek bir ödenmeyen borç için doğrudan fesih imkânı tanır. TBK m. 352/2'deki iki haklı ihtar kuralı ise, borçlar sonradan ödense bile bir kira yılı içinde iki kez haklı ihtara sebep olunmasını, kira yılı bitiminden itibaren bir ay içinde açılacak dava yoluyla tahliye sebebi sayar.
Kiralanan satıldığında kira borcu kime ödenmelidir?
Yeni malik, kira bedelinin kendisine ödenmesi için kiracıya ihbar/ihtarname göndermelidir. Bu bildirim yapılmadan önceki malike yapılan ödemeler geçerlidir ve kiracıyı borçtan kurtarır.
Kira borcu nedeniyle tahliye ile yazılı tahliye taahhüdüne dayalı tahliye aynı şey midir?
Hayır. Bu yazıda anlatılan süreç, kira veya yan gider borcunun ödenmemesine dayanır (TBK m. 315). Kiracının kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak taahhüt ettiği ve boşaltmadığı durumlarda ise, rehberimizde ayrıca anlattığımız Yazılı Tahliye Taahhüdü Nedeniyle Tahliye süreci işler; ikisi farklı hukuki dayanaklara sahiptir ve birbirinin yerine kullanılamaz.
Kira ihtarnamesi nasıl yazılır, nelere dikkat edilmelidir?
İhtarnamede kira sözleşmesinin tarihi, ödenmeyen dönem ve tutar, tanınan süre (10 veya 30 gün) ve bu sürede ödenmezse sözleşmenin feshedileceği açıkça belirtilmeli; ihtar, tebliğ tarihi ispatlanabilecek bir yolla (noter veya iadeli taahhütlü mektup) gönderilmelidir.
İhtarname noter yerine iadeli taahhütlü posta ile gönderilebilir mi?
Evet. Asıl olan tebliğ tarihinin ispatlanabilir olmasıdır; noter zorunlu değildir, ancak ispat kolaylığı sağlar.
Kiracı ihtarnameyi almazsa (tebligattan kaçınırsa) ne olur?
Tebligat Kanunu'ndaki usuller (adreste bulunamama hâlinde muhtara teslim ve kapıya bildirim gibi) devreye girer; bu usullere uygun yapılan tebligat, kiracı fiilen almasa da geçerli sayılır.
Kira sözleşmesi yoksa (sözlü kira ilişkisinde) tahliye mümkün müdür?
Evet. Kira sözleşmesi kanunen belirli bir şekle bağlı değildir; sözlü kira sözleşmesi de geçerlidir ve buna dayanarak icra takibi yapılabilir; ancak kiracı kira ilişkisini inkâr ederse icra mahkemesi itirazı kaldıramaz ve arabulucuya başvurulduktan sonra sulh hukuk mahkemesinde dava açılması gerekir. Ancak kira ilişkisinin ve kira bedelinin ispatı güçleşeceğinden, ödeme dekontları ve yazışmalar gibi belgeler belirleyici önem taşır.
Kiracı "ödedim" diyorsa ama dekont ibraz edemiyorsa ne olur?
İspat yükü ödemeyi iddia eden kiracıdadır. Dekont veya banka kaydı yoksa ve ödeme başka şekilde de ispatlanamıyorsa, borç ödenmemiş kabul edilir.
Ev sahibi kirayı bankaya değil elden tahsil ettiyse ne olur?
Nakit ödeme geçerlidir, ancak ispat sorunu doğurabilir. Kiraya verenin tahsilatı inkâr etmesi hâlinde kiracının ödemeyi makbuz gibi yazılı bir belgeyle ispatlaması gerekir (icra mahkemesinde tanık dinlenmez); bu yüzden ödemelerin banka üzerinden yapılması önerilir.
Kira sözleşmesi süresi dolmadan tahliye istenebilir mi?
Evet. TBK m. 315'e dayalı tahliye, kira süresinin bitmesini beklemez; borcun muacceliyetine ve ihtara rağmen ödenmemesine bağlıdır.
Tahliye davası veya icra takibi için avukat tutmak zorunlu mudur?
Sulh Hukuk Mahkemesi'nde ve İcra Mahkemesi'nde avukatla temsil kural olarak zorunlu değildir. Ancak süre ve usul hatalarının dava kaybına yol açabildiği bu süreçlerde bir kira avukatından destek almanız önerilir.
Tahliye kararı kesinleşmeden icraya konulabilir mi?
İcra mahkemesinden alınan tahliye kararının icrası için kesinleşme aranmaz; kararın tefhim veya tebliğinden itibaren on günlük sürenin geçmesi yeterlidir (İİK m. 269/c). Kiracı bu aşamada karara karşı istinaf yoluna başvurup, icra mahkemesince belirlenecek teminatı göstererek icranın geri bırakılmasını isteyebilir (İİK m. 36).
Kiracı tahliye kararına rağmen çıkmazsa ne olur?
İcra dairesi aracılığıyla zorla tahliye gerçekleştirilir. Kiracının bu süreçte kiralananda oturmaya devam ettiği döneme ilişkin olarak ayrıca ecrimisil (haksız işgal tazminatı) talep edilebilir.
İşyeri kiralarında tahliye süreci konuttan farklı mıdır?
TBK m. 315'teki ayrım konut ile işyeri arasında değil, kiralananın çatılı olup olmamasına göredir: konutta ve çatılı işyerinde 30 günlük, arsa gibi çatısız kiralamalarda 10 günlük süre uygulanır. İhtar, icra takibi ve tahliye usulü bakımından konut ile çatılı işyeri arasında fark yoktur.
Kira tespit davası ile tahliye davası aynı şey midir?
Hayır. Kira tespit davası mevcut kira bedelinin veya artış oranının mahkemece belirlenmesini sağlar; tahliye davası ise kiracının kiralanandan çıkarılmasını sağlar. İkisi farklı taleplerdir; kira bedelinin belirlenmesi için kira tespit davası, tahliye için ise bu rehberde anlatılan yollar kullanılır.
Kira artışına itiraz eden kiracı tahliye edilebilir mi?
Sözleşmede geçerli bir artış şartı varsa ve kiracı TÜFE tavanını aşmayan bu artışı ödemezse eksik ödeme sayılır ve temerrüde düşebilir. Artış şartı yoksa veya belirsizse kira kendiliğinden artmaz; kiracı önceki bedeli ödediği sürece temerrüde düşmez ve kiraya veren artış için kira tespit davası açmalıdır.
Tahliye taahhüdü ile kira borcu nedeniyle tahliye birlikte ileri sürülebilir mi?
Evet. Kiracı hem tahliye taahhüdünü ihlal etmiş hem kira borcunu ödememişse, kiraya veren her iki hukuki sebebe de dayanabilir; bunlar farklı dayanaklar olup birlikte ileri sürülmesine engel yoktur.
İtiraz edilmezse kiracı kendiliğinden tahliye edilir mi?
Hayır. Kiracı ödeme emrine itiraz etmese ve borcu ödemese bile tahliye kendiliğinden gerçekleşmez. İİK m.269/a uyarınca ihtar süresinin bitiminden itibaren altı ay içinde icra mahkemesine başvurulup tahliye kararı alınması gerekir; icra dairesi mahkeme kararı olmadan tahliye yapamaz. Bu altı aylık süre hak düşürücüdür.
Kiracı kirayı kaç gün geciktirebilir?
Kanunda kiracıya tanınmış bir gecikme payı yoktur; kira, sözleşmedeki ödeme gününde ödenmezse kiracı temerrüde düşer. Ancak kiraya verenin sözleşmeyi feshedebilmesi için yazılı ihtarla veya Örnek 13 ödeme emriyle konut ve çatılı işyerinde en az 30 gün, diğer kiralarda en az 10 gün süre vermesi gerekir; bu sürede borcun tamamı ödenirse tahliye istenemez. Bir kira yılı içinde iki kez haklı ihtara sebep olunması ise borç sonradan ödense bile ayrı bir tahliye sebebidir (TBK m. 352/2).
Kirasını ödemeyen kiracıdan para nasıl alınır?
Kiraya veren, İİK m. 269 uyarınca tahliye istemli ilamsız takip (Örnek 13) başlatarak hem birikmiş kira alacağını hem tahliyeyi isteyebilir; yalnızca alacak istenecekse genel haciz yoluyla takip de yapılabilir. Kiracı itiraz ederse icra mahkemesinde itirazın kaldırılması veya sulh hukuk mahkemesinde itirazın iptali davası yoluna gidilir; tahsil, kesinleşen takip üzerinden haciz yoluyla sağlanır.
Kira alacağı kaç yılda zamanaşımına uğrar?
Kira bedelleri beş yıllık zamanaşımına tabidir (TBK m. 147/1). Zamanaşımı her ayın kirası için o kiranın muaccel olduğu tarihten itibaren ayrı ayrı işler (TBK m. 149).
İlgili Rehberlerimiz
Kira uyuşmazlıklarının diğer başlıkları için: Kira Tespit Davası, Yazılı Tahliye Taahhüdü Nedeniyle Tahliye, Ev Sahibi Evi Satarsa Kiracı Çıkmak Zorunda mı?, İhtarname Nedir, Nasıl Çekilir?.
Sonuç
Kira borcunun ödenmemesi veya eksik ödenmesi, TBK m. 315 uyarınca kiraya verene tahliye imkânı tanır; ancak bu hak yazılı ihtar ve kanuni sürelere sıkı biçimde bağlıdır. Kısmi ödeme, geçerli artış şartına uyulmadan yapılan ödeme ve yetkisiz üçüncü kişiye yapılan ödeme kiracıyı temerrütten kurtarmaz. TBK m. 352/2'deki iki haklı ihtar ise ayrı ve tamamlayıcı bir tahliye sebebidir.
Son değerlendirme: İhtarın süre ve şekil şartlarına uygunluğu, itirazın doğru mercide ele alınması ve arabuluculuğun gerekip gerekmediği, sonucu doğrudan belirler. Bir günlük süre hatası veya yanlış mercie başvuru, haklı bir tahliye talebinin reddine yol açabilir.
Kira uyuşmazlıklarında süre ve merci hataları, haklı bir talebin reddine yol açabilir. Bu nedenle sürecin ihtarname aşamasından itibaren hukuki destekle yürütülmesi önerilir. Kira alacağı ve tahliye süreciniz hakkında bilgi almak için Ankara Kira Avukatı sayfamızdan büromuza ulaşabilirsiniz.
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; somut bir uyuşmazlıkta hak kaybı yaşanmaması için bir avukata danışılması önerilir.
İlgili hizmet sayfamız: Ankara Kira Avukatı
