Kirasını Ödemeyen veya Eksik Ödeyen Kiracı Nasıl Tahliye Edilir?
Güncelleme tarihi: 9 saat önce
Kısa cevap: Kira bedelini veya kiracıya ait yan gideri süresinde ödemeyen kiracı temerrüde düşer. Tahliye için birkaç ay beklemek gerekmez; tek bir ayın kirası ödenmediğinde de kiraya veren, yazılı ihtarla veya Örnek 13 ödeme emriyle konut ve çatılı işyerinde en az 30 gün, ürün kirasında en az 60 gün, diğer kiralarda en az 10 gün süre verir. Bu süre içinde borç eksiksiz ödenmezse sözleşme feshedilerek tahliye istenebilir (TBK m.315, m.362/2; İİK m.269). Süre içinde borcun tamamı ödenirse bu sebeple tahliye istenemez.
Kaç Ay Kira Ödenmezse Tahliye İstenebilir?
Kanun, tahliye için belirli sayıda ayın birikmesini aramaz. Muaccel olmuş tek bir kira bedelinin, hatta bir kısmının, ihtarda verilen süre içinde ödenmemesi temerrüt için yeterlidir. Yargıtay, takibe konu tek ay kirasının bakiyesinin süresinde ödenmediği bir dosyada “Borcun miktarının az ya da çok olması temerrüt olgusunun gerçekleşmesini engellemez.” demiştir (Yargıtay 8. HD, E.2018/9885, K.2018/12934). Bu nedenle 2, 3 veya 6 ay kira ödenmemesi hâlinde de izlenecek temel yol aynıdır.
Kiracıya kanunen tanınmış bir gecikme payı yoktur; sözleşmedeki ödeme günü geçtiğinde ihtar gönderilebilir. Kiracı ihtar süresinde borcu öderse TBK m.315'e göre tahliye istenemez. Ancak aynı kira yılı içinde iki kez haklı ihtara sebep olunması, borç sonradan ödense bile ayrı bir tahliye sebebidir (TBK m.352/2; aşağıda ayrıca açıklanmıştır).
Kira ve Yan Giderler Ne Zaman ve Nasıl Ödenir?
Aksine sözleşme veya yerel âdet yoksa kira bedeli ve yan giderler her ayın sonunda, en geç kira süresinin bitiminde ödenir (TBK m.314). Para borcu olduğu için, aksi kararlaştırılmamışsa kiraya verenin yerleşim yerinde ödenir (TBK m.89/1). Sözleşmede aksi kararlaştırılmamışsa banka yoluyla ödemede havale masrafı kiracıya aittir; Hukuk Genel Kurulu'na göre havale ücreti kiraya verenden tahsil edilerek ödeme yapılırsa kiracı eksik ödeme yapmış olur (Yargıtay HGK, E.2017/980, K.2021/1302).
Kiracı, konut ve çatılı işyeri kiralarında ısıtma, aydınlatma ve su gibi kullanım giderlerine katlanır (TBK m.341). Aidatta ayrım yapılır: Yargıtay'a göre bağımsız bölümün onarımı, iyileştirici tadilatı veya güçlendirilmesi gibi masraflar malike, olağan ortak gider aidatı ise kiracıya aittir (Yargıtay 20. HD, E.2017/2405, K.2018/2562). Kiraya veren, kiracıya ait aidatı site yönetimine ödemeden kiracıdan isteyemez (Yargıtay 6. HD, E.2015/5414, K.2015/6117). Hukuk Genel Kurulu, ödeme emrine itiraz edilmediği için yan gider borcunun kesinleştiği bir dosyada, otuz günlük süre içinde ödenmeyen yan gider nedeniyle de temerrüdün gerçekleştiğini kabul etmiştir (Yargıtay HGK, E.2024/785, K.2025/426).
Birinci Yol: İhtarla Fesih ve Tahliye Davası
Kiracı muaccel kira bedelini veya yan gideri ödemezse kiraya veren yazılı bir ihtarla süre verir ve bu süre içinde ödeme yapılmazsa sözleşmeyi feshedeceğini bildirir. Süre konut ve çatılı işyeri kiralarında en az otuz gün, diğer kiralarda en az on gündür ve yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden işlemeye başlar (TBK m.315). Ürün kirasında süre en az altmış gündür (TBK m.362/2). Ölçüt “işyeri” değil, “çatılı” olmaktır: arsa gibi çatısız kiralamalarda on günlük süre uygulanır. Bu süreler kanuni asgari sürelerdir; daha kısa süre verilen ihtar sonuç doğurmaz. Yargıtay, çatılı işyeri kiracısına otuz gün süre verilmeyen ihtarın hukuki sonuç doğurmayacağını belirtmiştir (Yargıtay 3. HD, E.2017/2294, K.2017/6035).
Kanun yalnızca yazılı ihtar arar; ancak noter kanalıyla gönderilen ihtar hem içeriği hem de sürenin başladığı tebliğ tarihini ispatlar. İhtarda kira sözleşmesinin tarihi, ödenmeyen dönemler ve tutarlar, verilen süre ve sürede ödenmezse sözleşmenin feshedileceği açıkça yazılmalıdır. Ayrıntılar için ihtarname nasıl çekilir yazımıza bakabilirsiniz.
Süre dolduğu hâlde borç ödenmezse kiraya veren sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açar. Bu davadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır; 6325 sayılı Kanun m.18/B'deki istisna yalnızca kiralananın İcra ve İflas Kanunu'na göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkindir. Arabulucuya başvurulmadan doğrudan açılan itirazın iptali ve tahliye davasının usulden reddine ilişkin karar Yargıtay'ca onanmıştır (Yargıtay 3. HD, E.2024/3408, K.2025/2823).
İkinci Yol: Örnek 13 Ödeme Emriyle İcra Yoluyla Tahliye
Kira alacağının tahsili ile birlikte tahliye de isteniyorsa icra dairesinden tahliye istemli ilamsız takip (Örnek 13 ödeme emri) başlatılabilir. Ödeme emri TBK m.315'teki ihtar yerine geçer; ayrıca ihtarname gönderilmesi gerekmez. Bu yolda arabuluculuk aranmaz.
İtiraz süresi: Kiracı ödeme emrinin tebliğinden itibaren yedi gün içinde itiraz sebeplerini icra dairesine bildirmek zorundadır (İİK m.269/2). Kira sözleşmesini ve imzasını açıkça inkâr etmeyen kiracı sözleşmeyi kabul etmiş sayılır.
Ödeme süresi: Kiracıya konut ve çatılı işyerinde 30, ürün kirasında 60, diğer kiralarda 10 gün ödeme süresi verilir. Ödemenin icra dosyasına yapılması ispat bakımından en güvenli yoldur.
İtiraz yoksa: Kiracı itiraz etmez ve ihtar süresi içinde borcu ödemezse, ihtar süresinin bitimini takip eden altı ay içinde alacaklının talebi üzerine icra mahkemesince tahliyeye karar verilir (İİK m.269/a). Tahliye kendiliğinden gerçekleşmez; icra dairesi mahkeme kararı olmadan tahliye yapamaz.
İtiraz varsa: Takip durur. İtirazın tebliğinden itibaren altı ay içinde itirazın kaldırılmasını istemeyen alacaklı, aynı alacak için bir daha ilamsız icra yoluyla takip yapamaz (İİK m.269/3).
Kararın uygulanması: İcra mahkemesinin tahliye kararının infazı için kesinleşmesi beklenmez; kararın tefhim veya tebliğinden itibaren on gün geçmesi yeterlidir (İİK m.269/c). Kiracı istinafa başvurup teminat göstererek icranın geri bırakılmasını isteyebilir (İİK m.36).
Borca İtiraz mı, Sözleşmeye İtiraz mı?
Borca itiraz: Kiracı sözleşmeyi kabul eder, ancak ödediğini veya borcun doğmadığını ileri sürer. Kiraya veren icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını ister. Kiracı ödeme savunmasını burada ancak İİK m.269/c'de sayılan belgelerle (noterce düzenlenmiş veya onaylanmış belge, kiraya verenin ikrar ettiği belge, resmî makbuz) ispatlayabilir.
Sözleşmeye veya imzaya itiraz: Sözleşmenin imzası noterce onaylıysa icra mahkemesinden itirazın kaldırılması ve tahliye istenebilir (İİK m.269/b). Sözleşme adi yazılıysa kiraya veren, arabuluculuk şartını yerine getirdikten sonra sulh hukuk mahkemesinde itirazın iptali ve tahliye davası açar.
Adım | Dayanak | Süre |
İhtar veya Örnek 13 ödeme emri | TBK m.315, 362/2; İİK m.269 | Konut ve çatılı işyerinde 30, ürün kirasında 60, diğerlerinde 10 gün |
Ödeme emrine itiraz | İİK m.269/2 | Tebliğden itibaren 7 gün |
İtiraz yoksa tahliye talebi | İİK m.269/a | İhtar süresinin bitiminden itibaren 6 ay |
İtirazın kaldırılması talebi | İİK m.269/3 | İtirazın tebliğinden itibaren 6 ay |
Tahliye kararının infazı | İİK m.269/c | Tefhim veya tebliğden 10 gün sonra |
İhtarlı yolda tahliye davası | TBK m.315; 6325 s. Kanun m.18/B | Önce arabuluculuk, sonra sulh hukuk mahkemesi |
Eksik Ödeme ve Kira Artışı
İhtar veya ödeme emrinde istenen borcun tamamı süresinde ödenmelidir. Yargıtay, banka kesintisi nedeniyle 1 TL eksik yatırıldığı ve kiracının bundan haberdar olduğu bir dosyada, kanunda cüzi eksiklik hâlinde tahliye kararı verilmemesi için hâkime takdir yetkisi tanınmadığını belirtmiştir (Yargıtay 6. HD, E.2014/6315, K.2014/7722). Kiracı bakımından güvenli yol, istenen tutarın kuruşu kuruşuna ve süresinde ödenmesidir.
Sözleşmede geçerli bir artış şartı varsa, artış uygulanmadan yapılan ödeme eksik ödemedir. Ancak konut ve çatılı işyerinde artış, bir önceki kira yılında TÜFE'nin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçemez (TBK m.344/1); Yargıtay, sözleşmede daha yüksek oran yazılı olsa bile bu sınırın uygulanması gerektiğini kabul etmiştir (Yargıtay 3. HD, E.2024/2072, K.2025/962). “TEFE/TÜFE oranında” gibi bir endekse bağlanan şart belirli sayılır ve TÜFE oranı uygulanır (Yargıtay 12. HD, E.2022/2729, K.2022/6662). Artışsız ödemelerin bir süre ihtirazi kayıt konulmadan kabul edilmesi, kiraya verenin artış şartından vazgeçtiği şeklinde yorumlanmaz (Yargıtay 6. HD, E.2014/10125, K.2014/11871); kiracı zamanaşımı def'inde bulunursa fark son beş yıl için istenebilir (TBK m.147/1; Yargıtay 3. HD, E.2023/4816, K.2024/2912).
Sözleşmede yenilenen yıllar için artış şartı yoksa kira kendiliğinden artmaz; kiracı önceki bedeli ödediği sürece temerrüde düşmez. Bu durumda kiraya verenin yolu kira tespit davasıdır (TBK m.344/2-3).
Birikmiş borç varken açıklamasız yapılan ödeme, kiracının kastettiği ay yerine muaccel olan başka bir borca sayılabilir (TBK m.102). Bu nedenle dekont açıklamasına ilgili dönem yazılmalıdır. Ödenmeyen kiraya temerrüt tarihinden itibaren faiz işler; sözleşmeyle kararlaştırılan temerrüt faizi kural olarak kanuni faizin yüzde yüz fazlasını aşamaz (TBK m.120/2).
İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye
Kiracı, bir yıldan kısa süreli sözleşmelerde kira süresi içinde, bir yıl ve daha uzun süreli sözleşmelerde bir kira yılı içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa, kiraya veren kira süresinin veya ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde dava açarak sözleşmeyi sona erdirebilir (TBK m.352/2). Hukuk Genel Kurulu'na göre bunun için aynı süre içinde muaccel iki ayın kirasının ödenmemesi ve ödenmeyen her ay için ayrı ayrı ihtar gönderilmesi gerekir; aylar üst üste gelse bile tek ihtar yetmez ve ihtarların o kira yılı içinde tebliğ edilmesi gerekir. İhtarın tebliğinden sonra yapılan ödeme kiraya verenin haklılığını ortadan kaldırmaz (Yargıtay HGK, E.2017/1289, K.2021/1314). Bu dava arabuluculuğa tabidir; arabulucuya başvurudan son tutanağa kadar hak düşürücü süre işlemez (6325 sayılı Kanun m.18/A-15).
Kiralanan Satıldıysa Kira Kime Ödenir?
Kiralananı edinen yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur (TBK m.310). Yargıtay'a göre yeni malikin önceden kiracıya bildirim göndererek kiranın kendisine ödenmesini istemesi gerekir; aksi hâlde önceki malike yapılan ödemeler geçerlidir ve kiracı borcundan kurtulur (Yargıtay 6. HD, E.2015/6670, K.2016/2139). Yeni malikin temerrüt nedeniyle tahliye isteyebilmesi için önce taşınmazı edindiğini bildirip kiranın kendisine ödenmesini istemesi, bu bildirim sonuçsuz kalırsa TBK m.315'e uygun ihtar göndermesi gerekir (Yargıtay 6. HD, E.2013/6427, K.2013/8182, T.08.05.2013). Aynı kural, Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'nin daha yeni bir kararında genel ilke olarak tekrarlanmıştır (Yargıtay 3. HD, E.2023/1504, K.2023/3287, T.22.11.2023). Ayrıntılar için ev sahibi evi satarsa yazımıza bakabilirsiniz.
Kiracının İleri Sürebileceği Savunmalar
Ödeme: İspat yükü kiracıdadır. İcra mahkemesinde ödeme yalnız İİK m.269/c'deki belgelerle ispatlanabilir; sulh hukuk mahkemesinde genel ispat kuralları uygulanır.
Usulsüz tebligat: İhtar veya ödeme emri usulsüz tebliğ edilmişse, kiracının tebliği öğrendiğini beyan ettiği tarih tebliğ tarihi sayılır ve süre o tarihten itibaren işler (Tebligat Kanunu m.32).
Borcun muaccel olmaması: Ödeme günü gelmemiş kira için gönderilen ihtar temerrüt sonucunu doğurmaz.
Depozitodan mahsup: Depozito kira ilişkisi sona erdiğinde hesaplaşılacak bir güvencedir. Yargıtay, sözleşme yürürlükteyken depozitonun kira bedelinden mahsup edilemeyeceğini, bunun için kiralananın tahliye edilip anahtarın teslim edilmesi gerektiğini belirtmiştir (Yargıtay 6. HD, E.2014/468, K.2014/739).
Kiraya verenin ödemeyi almaması: Kiraya veren ödemeyi kabul etmiyorsa kiracı, hâkimin belirleyeceği yere kira bedelini tevdi ederek borcundan kurtulabilir (TBK m.107). Yalnızca ödemeye hazır olunduğunu söylemek temerrüdü önlemeye kural olarak yetmez.
Görevli ve Yetkili Mahkeme
Kira ilişkisinden doğan alacak ve tahliye davalarında görevli mahkeme, dava değerine bakılmaksızın sulh hukuk mahkemesidir (HMK m.4/1-a). İcra takibine yapılan itirazın kaldırılması ve icra yoluyla tahliye talepleri icra mahkemesine yöneltilir. Tahliye davasında kesin yetki kuralı yoktur; davalının yerleşim yeri mahkemesi genel yetkilidir (HMK m.6) ve sözleşmenin ifa yeri mahkemesinde de dava açılabilir (HMK m.10). Yargıtay, kiralananın bulunduğu yeri kira sözleşmesinin ifa yeri saymış ve tahliye davasının orada da açılabileceğini kabul etmiştir (Yargıtay 6. HD, E.2010/8895, K.2010/11948).
Ankara'da sulh hukuk mahkemeleri Dışkapı'daki ek hizmet binasında görev yapar. Etimesgut ve Sincan gibi Ankara Batı Adliyesi'nin yargı çevresindeki ilçeler bakımından yetki kurallarına göre Ankara Batı Adliyesi'ndeki mahkemeler yetkili olabilir. Kira uyuşmazlıklarına ilişkin çalışmalarımız için Ankara kira avukatı sayfamıza bakabilirsiniz.
Sık Sorulan Sorular
Kaç ay kira ödenmezse tahliye edilir?
Belirli bir ay sayısı aranmaz. Tek bir ayın kirası ödenmediğinde de yazılı ihtar veya Örnek 13 ödeme emriyle konut ve çatılı işyerinde 30 gün süre verilir; bu sürede borç eksiksiz ödenmezse tahliye istenebilir (TBK m.315).
Kira kaç gün gecikirse ihtar çekilir?
Kanunda gecikme payı yoktur; ödeme günü geçtiğinde ihtar gönderilebilir. İhtarda konut ve çatılı işyerinde en az 30 gün, ürün kirasında en az 60 gün, diğer kiralarda en az 10 gün süre verilmelidir.
Kiracı kiranın bir kısmını eksik öderse tahliye edilebilir mi?
Evet, olabilir. İhtar veya ödeme emrinde istenen borcun süresinde tam ödenmemesi temerrüt için yeterli sayılmaktadır; Yargıtay cüzi eksiklikte hâkime takdir yetkisi tanınmadığını belirtmiştir (Yargıtay 6. HD, E.2014/6315, K.2014/7722). Artış şartına uyulmadan yapılan ödeme de, TÜFE tavanını aşmayan kısım bakımından eksik ödemedir.
Ödeme emrine itiraz edilmezse kiracı kendiliğinden tahliye edilir mi?
Hayır. İhtar süresinin bitimini takip eden altı ay içinde icra mahkemesinden tahliye kararı istenmesi gerekir (İİK m.269/a); icra dairesi mahkeme kararı olmadan tahliye yapamaz.
Yazılı kira sözleşmesi yoksa tahliye istenebilir mi?
Evet. Sözlü kira sözleşmesi de geçerlidir ve buna dayanarak takip yapılabilir. Ancak kiracı kira ilişkisini inkâr ederse icra mahkemesi itirazı kaldıramaz; arabulucuya başvurulduktan sonra sulh hukuk mahkemesinde dava açılır ve kira ilişkisi ödeme dekontları gibi delillerle ispatlanır.
Kira alacağı kaç yılda zamanaşımına uğrar?
Kira bedelleri beş yıllık zamanaşımına tabidir (TBK m.147/1). Zamanaşımı her ayın kirası için o kiranın muaccel olduğu tarihten itibaren ayrı ayrı işler (TBK m.149/1).
Kiracı tahliye kararına rağmen çıkmazsa ne olur?
Tahliye icra dairesi eliyle zorla gerçekleştirilir. Sözleşme sona erdiği hâlde kiralananın kullanılmaya devam edildiği dönem için şartları varsa ecrimisil istenebilir.
İlgili Yazılar
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır. Süre ve usul hataları haklı bir tahliye talebinin bile reddine yol açabildiğinden, ihtar veya takipten önce bir avukattan destek alınması önerilir.
Av. Murat Akman — Ankara Kira Avukatı. Detaylı bilgi ve randevu için: www.muratakman.com
Son güncelleme: 16 Ekim 2026
