Kirasını Ödemeyen veya Eksik Ödeyen Kiracı Nasıl Tahliye Edilir?
Güncelleme tarihi: 5 gün önce
Kısa cevap: Tahliye için birkaç ay beklemek gerekmez. Tek bir ayın kirası ödenmediğinde de kiraya veren, icra dairesinde haciz ve tahliye talepli ilamsız takip başlatarak kiracıya Örnek 13 ödeme emri gönderebilir. Ödeme emrinde konut ve çatılı işyerinde en az 30 gün, ürün kirasında en az 60 gün, diğer kiralarda en az 10 gün süre verilir. Bu süre içinde borç eksiksiz ödenmezse icra hukuk mahkemesinden tahliye istenir (İcra ve İflas Kanunu (İİK) m.269, m.269/a; Türk Borçlar Kanunu (TBK) m.315, m.362/2). Aynı sonuca noter ihtarı ve sulh hukuk mahkemesinde açılacak tahliye davasıyla da ulaşılabilir.
✅ Tek ayın kirası veya bir kısmı yeterlidir; belirli sayıda ayın birikmesi aranmaz.
✅ Uygulamada en çok kullanılan yol Örnek 13 ödeme emridir: ayrıca ihtarname gerekmez, icra aşamasında arabuluculuk aranmaz, kira alacağı ve tahliye aynı takipte istenir.
✅ İstenen kira ve yan gider borcunun tamamı süresinde ödenmelidir; küçük bir eksiklik de yeter. Faiz ve icra masrafının ödenmemesi ise tek başına tahliye sebebi değildir.
✅ Kira borcu nedeniyle tahliye kendiliğinden gerçekleşmez; icra hukuk veya sulh hukuk mahkemesinin tahliye kararı olmadan kiracı zorla çıkarılamaz.
Bu rehber, kirası ödenmeyen ev veya işyeri sahipleri ile kirasını geciktiren ya da eksik ödeyen kiracılar için hazırlanmıştır.
Kiracı kirayı ödemezse ne olur?
Kiracı sözleşmedeki ödeme gününde kirayı ödemezse temerrüde düşer ve temerrüt faizi işlemeye başlar (TBK m.117/2, m.120). Tahliyenin şartı ise bundan farklıdır: kiraya verenin ödeme emrinde veya ihtarda verdiği süre içinde de ödeme yapılmamasıdır (TBK m.315; İİK m.269). Kiraya veren bunun için iki yoldan birini seçer:
Konu | Haciz ve tahliye talepli icra takibi (Örnek 13) | Noter ihtarı ve tahliye davası |
Başlangıç | İcra dairesine tahliye istemli takip talebi | Yazılı ihtar (uygulamada noter ihtarnamesi) |
Kiracıya verilen süre | Konut ve çatılı işyerinde en az 30 gün, ürün kirasında en az 60 gün, diğerlerinde en az 10 gün | Aynı süreler ihtarda gösterilir |
Arabuluculuk | İcra dairesi ve icra hukuk mahkemesi aşamasında aranmaz | Dava şartıdır (6325 sayılı Kanun m.18/B) |
Tahliyeye karar veren | İcra hukuk mahkemesi (İİK m.269/a, m.269/c) | Sulh hukuk mahkemesi (Hukuk Muhakemeleri Kanunu (HMK) m.4/1-a) |
Kira alacağının tahsili | Aynı takipte haciz yoluyla | Aynı davada istenebilir |
Uygulamada haciz ve tahliye talepli icra takibi tercih edilir. Ödeme emri, TBK m.315'teki ihtarın yerine geçer; kiracı itiraz etmezse veya itirazı kaldırılırsa tahliye kararını icra hukuk mahkemesi verir. Sulh hukuk mahkemesi ise ihtarlı yolda açılan tahliye davasında, iki haklı ihtar davasında ve ödeme emrine itiraz üzerine kiraya verenin icra hukuk mahkemesi yerine açtığı alacak ve tahliye ya da itirazın iptali ve tahliye davasında görevlidir.
Kaç ay kira ödenmezse tahliye istenebilir?
Kanun belirli bir ay sayısı aramaz. Kiralananın tesliminden sonra muaccel olmuş tek bir kira bedelinin, hatta bir kısmının, verilen süre içinde ödenmemesi tahliye için yeterlidir (TBK m.315/1); bu nedenle 1, 2, 3 veya 6 ay kira ödenmemesinde izlenecek yol aynıdır. Kanunda gecikme payı da yoktur; ödeme günü geçtiğinde takip başlatılabilir.
Durum | Tahliye istenebilir mi? |
Bir ayın kirası ödenmedi, ödeme emrindeki veya ihtardaki sürede de ödenmedi | Evet (İİK m.269; TBK m.315) |
Bir ayın kirası ödenmedi, süre içinde tamamı ödendi | Bu sebeple hayır |
Süre geçtikten sonra ödendi | Evet; sonradan ödeme doğmuş tahliye hakkını ortadan kaldırmaz |
Kira süre içinde eksik ödendi | Evet |
Aynı kira yılında iki ayrı ay için iki haklı ihtar veya ödeme emri gönderildi | Evet, dava yoluyla; borç sonradan ödense de (TBK m.352/2) |
Değerlendirme yalnız ödeme emrinde veya ihtarda istenen aylar için yapılır; sonradan muaccel olan aylar için yeni bir takip veya ihtar gerekir.
Haciz ve tahliye talepli icra takibiyle (Örnek 13) tahliye nasıl yapılır?
Kiraya veren icra dairesine kira alacağının tahsili ve kiralananın tahliyesi istemiyle ilamsız takip talebinde bulunur; icra dairesi kiracıya Örnek 13 ödeme emri gönderir. Bu ödeme emri TBK m.315'teki ihtarın yerine geçer; ayrıca noter ihtarı gerekmez ve icra dairesi ile icra hukuk mahkemesi aşamasında arabuluculuk aranmaz.
Yargıtay Uygulaması: Takip talebinde tahliye istenmelidir
Kiraya veren takip talebinde yalnız kiranın ödenmesini istemekle yetinmiş ve tahliye talebinde bulunmamışsa, icra dairesi Örnek 13 ödeme emri göndermiş olsa bile alacaklı bu ödeme emrine dayanarak icra mahkemesinden tahliye isteyemez; bu takip genel haciz yoluyla takiptir. (Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 01.06.2021, E. 2017/1842, K. 2021/648)
İcra dairesine kira alacağının tahsili ve tahliye istemli takip talebinde bulunun; tahliye isteminin takip talebinde açıkça yazılmasını sağlayın (İİK m.269).
Ödeme emrinin Örnek 13 olduğunu, 30, 60 veya 10 günlük ödeme süresini ve süresinde ödenmezse icra mahkemesinden tahliye isteneceği ihtarını içerdiğini kontrol edin. Kanuni süreden kısa süre verilen ödeme emrine dayanarak tahliye istenemez (Yargıtay 12. Hukuk Dairesi, 07.11.2024, E. 2024/6219, K. 2024/9386).
Tebliği bekleyin; kiracı yedi gün içinde itiraz edebilir; itirazında kira sözleşmesini ve varsa sözleşmedeki imzasını açık ve kesin olarak inkâr etmezse sözleşmeyi kabul etmiş sayılır (İİK m.269/2).
Kiracı itiraz etmez ve süresinde ödemezse, ödeme süresinin bitiminden itibaren altı ay içinde icra hukuk mahkemesinden tahliye isteyin (İİK m.269/a).
Kiracı itiraz ederse takip durur; ödeme süresi dolduktan sonra ve itirazın tebliğinden itibaren altı ay içinde icra hukuk mahkemesinden itirazın kaldırılmasını ve tahliyeyi birlikte isteyin (İİK m.269/3; Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 21.06.2023, E. 2021/996, K. 2023/642). Kiracı borcun bir kısmına itiraz etse de kabul ettiği kısmı ödeme süresi içinde ödemezse bu kısım için temerrüt gerçekleşir (Yargıtay 12. Hukuk Dairesi, 16.01.2024, E. 2023/8027, K. 2024/402).
Tahliye kararının tefhim veya tebliğinden itibaren on gün geçmesini bekleyin; kesinleşme beklenmez (İİK m.269/c).
Tahliyeyi icra dairesi eliyle yaptırın; kiracı tahliye kararına karşı kanun yoluna başvurup İİK m.36'daki teminatı gösterirse icranın geri bırakılmasını isteyebilir (İİK m.269/c, m.36).
Kiracı itiraz ettiğinde kiraya veren icra hukuk mahkemesine gitmek zorunda değildir; ödeme süresi geçtikten sonra arabulucuya başvurup sulh hukuk mahkemesinde alacak ve tahliye ya da itirazın iptali ve tahliye davası da açabilir. Bu davada ödeme emri, TBK m.315'teki ihtar yerine geçer (İİK m.269/b; Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 21.06.2023, E. 2021/996, K. 2023/642; Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 02.11.2021, E. 2017/980, K. 2021/1302). Kiracı sözleşmeyi veya imzayı açıkça inkâr eder ve sözleşme noterce düzenlenmemiş ya da onaylanmamışsa icra hukuk mahkemesi itirazı kaldıramaz; bu durumda da dava yoluna gidilir.
İtiraz üzerine icra hukuk mahkemesinde kiracı ödemeyi; noterce düzenlenmiş veya imzası onaylanmış ya da kiraya verence ikrar edilmiş bir belge yahut resmî dairelerin veya yetkili makamların yetkileri içinde ve usulüne göre verdikleri bir makbuz veya belgeyle ispat etmek zorundadır (İİK m.269/c). Kiraya verenin banka hesabına yapılan ödemelerin dekontları da değerlendirilir; ancak dekonttaki ödemenin takip konusu aylara ait olduğu anlaşılmalıdır (Yargıtay 12. Hukuk Dairesi, 07.03.2023, E. 2022/13237, K. 2023/1432).
Kira eksik ödenirse tahliye istenebilir mi?
Evet. Ödeme emrinde veya ihtarda istenen asıl kira ve yan gider borcunun tamamı süresinde ödenmelidir; süre içinde borcun yalnız bir kısmının ödenmesi temerrüdü önlemez ve küçük bir tutarın eksik kalması da tahliye sebebidir (Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 02.07.2025, E. 2024/785, K. 2025/426; Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 02.11.2021, E. 2017/980, K. 2021/1302).
Yargıtay Uygulaması: Az miktarda borç da tahliye sebebidir
Kira bedelinin kiraya verenin banka hesabına yatırılması durumunda banka tarafından kesilen havale giderinden kiracı sorumludur. Açıklanan şekilde yapılmayan ödemeler yasal ödeme olarak kabul edilemez. Bu nedenle mahkemece, takibe konu eksik ödenen kira bedelleri üzerinden itirazın iptali ile kiralananın tahliyesine karar verilmesi gerekir. (Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 02.11.2021, E. 2017/980, K. 2021/1302)
Pratik sonuç: Kiracı, istenen kira tutarını kuruşu kuruşuna ve süresinde, tercihen icra dosyasının hesabına yatırmalı; dekonta ödenen ayları yazmalıdır.
Eksik ödeme sayılan başlıca durumlar şunlardır:
Havale masrafının kiradan düşülmesi: Havale ücreti kiracıya aittir; kiraya verenin hesabına net tutar ulaşmazsa ödeme eksik kalır (Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 02.11.2021, E. 2017/980, K. 2021/1302).
Geçerli artış şartının uygulanmaması: Sözleşmede artış şartı varsa eski bedelle yapılan ödeme eksiktir. Konut ve çatılı işyerinde artış, TÜFE'nin on iki aylık ortalamasındaki değişimi geçemez (TBK m.344/1; Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 19.02.2025, E. 2024/2072, K. 2025/962). Konut kiralarında yüzde yirmi beş sınırı, 7409 sayılı Kanunla eklenen TBK geçici m.1 ve 7456 sayılı Kanunla eklenen geçici m.2 uyarınca 01.07.2024 (dâhil) tarihine kadar yenilenen kira dönemlerinde uygulanmıştır. Artışsız ödemelerin bir süre kabul edilmesi artıştan vazgeçme sayılmaz (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 09.10.2024, E. 2023/4816, K. 2024/2912). Sözleşmede artış şartı yoksa kira kendiliğinden artmaz; kiraya verenin yolu kira tespit davasıdır. Tespit kararıyla belirlenen kira farkı ise karar kesinleşmeden muaccel olmaz ve takip edilemez (Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu, 12.11.1979, E. 1979/1, K. 1979/3; Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 09.11.2021, E. 2017/1847, K. 2021/1376).
Açıklamasız ödeme: Kiracı ödemenin hangi aya ait olduğunu bildirmemiş ve makbuzda da açıklık yoksa ödeme muaccel borca; birden çok muaccel borç varsa ilk takip edilen borca, takip yoksa vadesi ilk gelen aya sayılır (TBK m.102).
Yargıtay Uygulaması: Ferîlerin ödenmemesi tahliye sebebi değildir
İhtar süresi içinde kira alacağının aslının ödenmesi hâlinde ferîlerin ödenmemesi temerrüde neden olmayacağından temerrüt nedeniyle tahliyeye karar verilemez. (Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 22.04.2015, E. 2013/1759, K. 2015/1249)
Pratik sonuç: Süre içinde istenen kira ve yan gider borcunun aslı ödenmişse faiz, icra masrafı ve vekâlet ücreti bakiyesi yüzünden tahliye istenemez; bunlar için takip ayrıca sürer.
Ödeme emrinde gerçek borçtan fazla tutar istenmesi tek başına tahliyeyi engellemez; kiracı itirazında kabul ettiği borcu ödeme süresi içinde ödemezse bu kısım için tahliye şartı gerçekleşir (Yargıtay 12. Hukuk Dairesi, 16.01.2024, E. 2023/8027, K. 2024/402). Ödeme emrine süresinde itiraz edilmezse istenen kira borcu kesinleşir ve icra hukuk mahkemesi yalnız bu tutarın ödeme süresi içinde ödenip ödenmediğini inceler (Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 16.03.2021, E. 2017/2340, K. 2021/261). "Bir ay ödenmezse bütün yılın kirası muaccel olur" gibi şartlar ise konut ve çatılı işyeri kiralarında geçersizdir ve bu yolla istenen gelecek aylar hesaba katılmaz (TBK m.346). Kiracısı tacir veya tüzel kişi olan işyerlerinde bu yasak 01.07.2020'den itibaren uygulanmaktadır (6217 sayılı Kanun geç. m.2; Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 28.05.2025, E. 2024/2951, K. 2025/3118).
Yan giderler ödenmezse tahliye istenebilir mi?
Evet, kiracının kiraya verene ödemesi gereken yan giderler kira bedeli gibi tahliyeye yol açabilir; yalnız ortak gider alacağı için yapılan takipte de tahliyeye karar verilebilir (Yargıtay 12. Hukuk Dairesi, 26.03.2026, E. 2025/9995, K. 2026/1943). Kiracının kendi adına abone olduğu elektrik ve su borçları ise kiraya verene karşı bir borç olmadığından tahliye sebebi değildir.
Yargıtay Uygulaması: Yan gider borcu da tahliye sebebidir
Kiracı kira bedelini veya yan giderleri ifada temerrüde düştüğünde hukuki sonuç aynıdır; ödeme emrine itiraz edilmediği için kesinleşen yan gider borcu otuz günlük süre içinde ödenmezse temerrüt gerçekleşir ve tahliyeye karar verilmesi gerekir. (Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 02.07.2025, E. 2024/785, K. 2025/426)
Noter ihtarı ve tahliye davası yolu nasıl işler?
Kiraya veren icra takibi yerine kiracıya yazılı ihtar gönderip süre verebilir ve sürede ödenmezse sözleşmeyi feshedeceğini bildirir. Süre, yazılı bildirimin kiracıya yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren işler (TBK m.315/2). Konut ve çatılı işyeri kiralarında en az otuz gün, arsa gibi çatısız alanların kiralanmasında en az on gün, ürün kirasında en az altmış gün süre verilir (TBK m.315/2, m.362/2). İhtarda ödenmeyen dönemler ve tutarlar, verilen süre ve sürede ödenmezse sözleşmenin feshedileceği açıkça yazılmalıdır; ayrıntılar için ihtarname nasıl çekilir yazımıza bakabilirsiniz.
Yargıtay Uygulaması: Eksik süre verilen ihtar sonuç doğurmaz
Temerrüt ihtarında talep edilen kiranın otuz gün içinde ödenmesinin yazılması ve bu süre içinde ödenmezse sözleşmenin feshiyle tahliye davası açılacağının ihtar edilmesi zorunludur; çatılı işyeri kiracısına otuz gün süre verilmeyen ihtar hukuki sonuç doğurmaz. (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 26.04.2017, E. 2017/2294, K. 2017/6035)
Süre dolduktan sonra önce arabuluculuk bürosuna başvurulur; anlaşma sağlanamazsa son tutanakla sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açılır (6325 sayılı Kanun m.18/A, m.18/B). Dava, davalının yerleşim yerinde veya kiralananın bulunduğu yerde açılabilir (HMK m.6, m.10). Bu yol icra takibine göre genellikle daha uzun sürer.
Yargıtay Uygulaması: Arabuluculuk olmadan açılan tahliye davası reddedilir
05.04.2023 tarihli Resmi Gazete'de yayımlanan 7445 sayılı … 6325 sayılı Kanunun 18/B maddesi ile kiralanan taşınmazların 2004 sayılı Kanuna göre ilamsız icra yolu ile tahliyesine ilişkin hükümler hariç olmak üzere, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar bakımından 01.09.2023 tarihinden itibaren dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartı olarak öngörülmüştür. (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 14.05.2025, E. 2024/3408, K. 2025/2823)
İki haklı ihtar nedeniyle tahliye nedir?
Konut ve çatılı işyerinde kiracı, bir kira yılı içinde (bir yıldan kısa sözleşmelerde kira süresi içinde) kirayı ödemediği için iki haklı ihtara sebep olmuşsa, kiraya veren kira süresinin veya o kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde dava açarak sözleşmeyi sona erdirebilir (TBK m.352/2). Kiracı borcu sonradan ödese de sonuç değişmez. İcra takibinde gönderilen Örnek 13 ödeme emri de TBK m.315'teki yazılı ihtarı içerir (İİK m.269/1); ihtarın haklı sayılması için ihtar yapıldığında kira bedelinin muaccel olması gerekir (Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 02.11.2021, E. 2017/1289, K. 2021/1314); ancak takip konusu kira ödeme emri tebliğ edilmeden önce ödenmişse o ödeme emri haklı ihtar olmaz. Bu tahliye sebebi icra yoluyla değil, sulh hukuk mahkemesinde dava yoluyla işletilir; dava arabuluculuğa tabidir ve arabuluculuk süresince bir aylık hak düşürücü süre işlemez (6325 sayılı Kanun m.18/A-15).
Yargıtay Uygulaması: Her ay için ayrı ihtar gerekir
İki haklı ihtar nedeniyle tahliye için aynı süre içinde muaccel iki ayın kirasının ödenmemesi ve ödenmeyen her ay için ayrı ayrı ihtar gönderilmesi gerekir; aylar üst üste gelse bile tek ihtar yetmez, ihtarların o kira yılı içinde tebliğ edilmesi zorunludur ve ihtarın tebliğinden sonra yapılan ödeme kiraya verenin haklılığını ortadan kaldırmaz. (Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 02.11.2021, E. 2017/1289, K. 2021/1314)
Ödeme emri veya ihtar kime gönderilmeli?
Takip veya ihtar sözleşmedeki bütün kiracılara karşı yapılmalı, tahliye de hepsine karşı istenmelidir. Aile konutunda kiracının eşi bildirimle sözleşmenin tarafı olmuşsa (Türk Medeni Kanunu m.194/4), ödeme süresi veren bildirim kiracıya ve eşine ayrı ayrı yapılmalıdır (TBK m.349/3). Kiraya veren birden fazla kişiyse ihtar veya takip hepsi tarafından yapılmalı, tahliye de hepsi tarafından istenmelidir; ödeme emrindeki bu eksiklik sonradan giderilemez (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 22.11.2023, E. 2023/1504, K. 2023/3287). Kefilden yalnız kira alacağı istenebilir, tahliye istenemez.
Kiralanan satılmışsa yeni malik sözleşmenin tarafı olur (TBK m.310). Yeni malik önce kiracıya kiranın kendisine ödenmesini bildirmeli, bu bildirim sonuçsuz kalırsa takip başlatmalı veya ihtar göndermelidir; aksi hâlde tahliye talebi reddedilir; bu husus mahkemece kendiliğinden gözetilir (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 22.11.2023, E. 2023/1504, K. 2023/3287). Ayrıntılar için ev sahibi evi satarsa yazımıza bakabilirsiniz.
Kiracı hangi savunmaları ileri sürebilir?
Ödeme: İspat yükü kiracıdadır; icra hukuk mahkemesinde ödeme İİK m.269/c'deki belgelerle ispatlanır, sulh hukuk mahkemesinde genel ispat kuralları uygulanır. Ödeme emrinin tebliğinden önce yapılan ödeme, yedi günlük sürede itirazla bildirilmemişse icra hukuk mahkemesinde ileri sürülemez (Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 16.03.2021, E. 2017/2340, K. 2021/261).
Usulsüz tebligat: Ödeme emri veya ihtar usulsüz tebliğ edilmişse kiracının tebliği öğrendiğini beyan ettiği tarih tebliğ tarihi sayılır ve süre o tarihten işler (Tebligat Kanunu m.32; Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 09.06.2026, E. 2026/3196, K. 2026/3683). Ödeme emrinin usulsüz tebliği icra hukuk mahkemesine şikâyet yoluyla ileri sürülür (İİK m.16). Ödeme emri hiç tebliğ edilmemişse kiracı takibi haricen öğrenip itiraz etse bile ödeme süresi işlemez ve tahliye istenemez (Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 21.06.2023, E. 2021/996, K. 2023/642).
Kiraya verenin ödemeyi almaması: Usulüne uygun önerilen ödemeyi haklı sebep olmadan kabul etmeyen kiraya veren alacaklı temerrüdüne düşer; kiracı kira bedelini hâkimin belirleyeceği yere süresi içinde fiilen yatırarak borcundan kurtulabilir (TBK m.106, m.107).
Depozito: Sözleşme sürerken depozito kiraya sayılamaz; mahsup için kiralananın tahliye edilip anahtarın teslim edilmesi gerekir.
Kurgusal örnekler
Kurgusal örnek — Artışsız ödeme: K, sözleşmede yıllık artış şartı bulunduğu hâlde yeni kira yılında eski bedeli ödemeye devam eder. Kiraya veren, sözleşmedeki artış şartına göre ve TÜFE sınırını aşmadan hesaplanan farkı haciz ve tahliye talepli takiple ister. K ödeme emrine itiraz etmez ve süre içinde farkın yalnız bir kısmını öder. Ödenmeyen kısım küçük olsa da tahliye şartı gerçekleştiğinden kiraya veren, ödeme süresinin bitiminden itibaren altı ay içinde icra hukuk mahkemesinden tahliye isteyebilir.
Kurgusal örnek — Tahliye istenmeyen takip: N, ödenmeyen iki ayın kirası için icra takibi başlatır, ancak takip talebinde yalnız alacağı ister. Kiracı süresinde ödemez. Takip talebinde tahliye istenmediğinden N bu takibe dayanarak icra hukuk mahkemesinden tahliye isteyemez; alacak için takip ise sürer. Aynı aylar için tahliye, TBK m.315'e uygun ihtar, arabuluculuk ve sulh hukuk mahkemesinde dava yoluyla istenebilir; sonradan muaccel olan aylar için ise haciz ve tahliye talepli takip başlatılabilir.
Uygulamada sık yapılan hatalar
Ay biriktirmeyi beklemek: Tek ayın kirası için de takip başlatılabilir; beklemek alacağı büyütür.
Takip talebinde tahliye istememek: Yalnız alacak istenen takip genel haciz yoluyla takiptir; buna dayanarak tahliye istenemez.
Altı aylık süreleri kaçırmak: İcra hukuk mahkemesinden tahliye ve itirazın kaldırılması talepleri ödeme süresi dolduktan sonra ve altı aylık süre içinde yapılmalıdır.
Eksik süre vermek veya arabuluculuğu atlamak: İhtarlı yolda kanuni süreden (konut ve çatılı işyerinde otuz gün) kısa süre verilen ihtar ya da arabulucuya gidilmeden açılan dava sonuç vermez.
Kuruşu kuruşuna ödememek: Havale masrafını düşmek veya artışı uygulamamak eksik ödemedir.
Kiracıyı kendi başına çıkarmaya çalışmak: Kilidi değiştirmek veya elektrik ve suyu kesmek hukuka aykırıdır; tazminat ve ceza soruşturmasına yol açabilir.
☐ Kiraya veren için kontrol listesi
☐ Ödenmeyen aylar, tutarlar ve yan giderler belirlendi; artış kanuni sınıra göre hesaplandı.
☐ İzlenecek yol seçildi: haciz ve tahliye talepli icra takibi ya da noter ihtarı ve tahliye davası.
☐ Takip talebinde tahliye istemi açıkça yazıldı; Örnek 13 ödeme emrinde kiralananın türüne uygun süre (30, 60 veya 10 gün) yer aldı.
☐ Takip bütün kiracılara ve sözleşmeye taraf olmuş eşe karşı yapıldı.
☐ Tebliğ tarihi, yedi günlük itiraz süresi, ödeme süresi ve altı aylık talep süreleri takvime işlendi.
☐ Dava yoluna gidilecekse önce arabuluculuğa başvuruldu.
☐ Kiralanan yeni satın alındıysa kiracıya önce kiranın yeni malike ödenmesi bildirildi.
Sık sorulan sorular
Kiracı kirayı ödemezse ne olur?
Kiracı temerrüde düşer ve temerrüt faizi işler. Kiraya veren haciz ve tahliye talepli icra takibiyle Örnek 13 ödeme emri gönderir veya noter ihtarı çeker; konut ve çatılı işyerinde en az otuz gün içinde borç eksiksiz ödenmezse tahliye istenebilir (İİK m.269; TBK m.315).
Kaç ay kira ödenmezse tahliye edilir?
Belirli bir ay sayısı aranmaz. Tek bir ayın kirası ödenmediğinde de Örnek 13 ödeme emriyle veya ihtarla konut ve çatılı işyerinde otuz gün süre verilir; bu sürede borç eksiksiz ödenmezse tahliye istenebilir.
Kiracıyı tahliye için noter ihtarı mı, icra takibi mi kullanılır?
Uygulamada haciz ve tahliye talepli icra takibi (Örnek 13 ödeme emri) tercih edilir. Ödeme emri ihtar yerine geçer, icra aşamasında arabuluculuk aranmaz, alacak ve tahliye birlikte istenir ve kararı icra hukuk mahkemesi verir (İİK m.269, m.269/a). İhtarlı yolda ise süre dolduktan sonra arabuluculuk ve sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası gerekir.
İki ay üst üste kira ödenmezse ne olur?
Ödenmeyen kira ödeme emrindeki veya ihtardaki sürede de ödenmezse tahliye istenebilir. Aynı kira yılında iki ayrı ay için iki haklı ihtar veya ödeme emri gönderilmişse borç sonradan ödense bile dava yoluyla tahliye istenebilir; üst üste iki ay için tek ihtar yetmez (TBK m.352/2; Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 02.11.2021, E. 2017/1289, K. 2021/1314).
Kira kaç gün gecikirse ihtar çekilir?
Kanunda gecikme payı yoktur; ödeme günü geçtiğinde icra takibi başlatılabilir veya ihtar gönderilebilir. Konut ve çatılı işyerinde en az 30 gün, ürün kirasında en az 60 gün, diğer kiralarda en az 10 gün süre verilmelidir.
Kiracı kiranın bir kısmını eksik öderse tahliye edilebilir mi?
Evet. İstenen borcun süresinde tam ödenmemesi yeterlidir; miktarın az olması sonucu değiştirmez (Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 02.11.2021, E. 2017/980, K. 2021/1302). Faiz, icra masrafı ve vekâlet ücretinin ödenmemesi ise tek başına tahliye sebebi değildir (Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 22.04.2015, E. 2013/1759, K. 2015/1249).
Kiracıyı tahliye ettirmek ne kadar sürer?
Kesin bir süre verilemez; tebligatın zamanı, kiracının itiraz edip etmediği ve mahkemenin iş yükü belirleyicidir. Kanuni süreler; konut ve çatılı işyerinde otuz günlük ödeme süresi, yedi günlük itiraz süresi ve icra hukuk mahkemesinin tahliye kararının tefhim veya tebliğinden itibaren on günlük süredir (İİK m.269, m.269/c; TBK m.315). En kısa yol, itiraz edilmeyen icra takibidir; ihtarlı yolda arabuluculuk ve sulh hukuk yargılaması da gerekir.
Ödeme emrine itiraz edilmezse kiracı kendiliğinden tahliye edilir mi?
Hayır. Ödeme süresinin bitiminden itibaren altı ay içinde icra hukuk mahkemesinden tahliye kararı istenmesi gerekir (İİK m.269/a); icra dairesi mahkeme kararı olmadan tahliye yapamaz.
Kira ödenmezse tahliye için arabulucuya gitmek zorunlu mu?
Haciz ve tahliye talepli icra takibinde icra dairesi ve icra hukuk mahkemesi aşamasında aranmaz. Noter ihtarı üzerine açılacak tahliye davasından ve itiraz üzerine sulh hukuk mahkemesinde açılacak davadan önce zorunludur (6325 sayılı Kanun m.18/B; Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 14.05.2025, E. 2024/3408, K. 2025/2823).
Yazılı kira sözleşmesi yoksa tahliye istenebilir mi?
Evet. Sözlü kira sözleşmesi de geçerlidir ve icra takibi yapılabilir. Ancak kiracı kira ilişkisini inkâr ederse icra hukuk mahkemesi itirazı kaldıramaz; arabulucuya başvurulduktan sonra sulh hukuk mahkemesinde dava açılır. Kiracı yalnız kira bedeline itiraz eder ve kabul ettiği tutarı da ödeme süresi içinde ödemezse icra hukuk mahkemesi, kabul edilen tutar üzerinden temerrüt nedeniyle tahliyeye karar verebilir (Yargıtay 12. Hukuk Dairesi, 16.01.2024, E. 2023/8027, K. 2024/402).
Depozito ödenmeyen kiraya sayılabilir mi?
Sözleşme yürürlükteyken hayır. Depozito ancak kiralanan tahliye edilip anahtar teslim edildikten sonra kira borcundan mahsup edilebilir.
Kiracı tahliye kararına rağmen çıkmazsa ne olur?
Tahliye icra dairesi eliyle zorla gerçekleştirilir. Sözleşme sona erdiği hâlde kullanılmaya devam edilen dönem için şartları varsa ecrimisil istenebilir.
Ev sahibi kiracıyı kendisi çıkarabilir mi?
Hayır. Kiraya veren kilidi değiştirerek, eşyaları çıkararak veya elektrik ve suyu kestirerek kiracıyı çıkaramaz; tahliye ancak kanuni yollarla ve icra dairesi eliyle yapılır. Kira borcu nedeniyle tahliyede icra hukuk mahkemesinin veya sulh hukuk mahkemesinin tahliye kararı gerekir.
İlgili yazılarımız
Kira uyuşmazlıklarına ilişkin genel bilgi için Ankara Kira Avukatı sayfamıza bakabilirsiniz.
Genel hukuki değerlendirme
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; somut olayın özellikleri sonucu değiştirebilir. Süre ve usul hataları haklı bir tahliye talebinin bile reddine yol açabilir.
Yazar: Av. Murat Akman — Ankara Barosu (Sicil No: 42294).
Adres: Korkutreis Mah., Strazburg Cd., Belgin İş Merkezi No:17/1, 06430 Çankaya/Ankara
Telefon: +90 312 911 67 90 · E-posta: av.muratakman@gmail.com
Son güncelleme: 2 Kasım 2026
