İhtiyaç sebebiyle tahliye talebi, dava yoluyla kullanılması gereken, kira ilişkisini sona erdiren bozucu yenilik doğuran hak niteliğindedir. Yeniden kiralama yasağının ihlali sonucunda tazminat davası açılabilmesi için Yargıtay “tahliyeye zorlama” şartını aramaktadır. Yargıtay yerleşmiş kararlarında tahliye konusunda bir mahkeme kararının varlığı ve bu karara ilişkin icra emrinin kiracıya tebliğ edilmiş olma şartına vurgu yapılmıştır. Kanun gerekçesinde de tahliyenin mahkeme kararına dayalı olması gerekliliği yer almıştır. Yani kiraya verenin sadece sözlü olarak ihtiyaç nedeni ile tahliye talep etmesi ve hatta ihtarname göndermiş olması dahi tazminata hak kazanmak için yeterli sayılmamakta, tahliyeye zorlama şartının ancak mahkeme kararının icraya konması ile sağlanmış olacağı kabul edilmektedir. Kısacası kiracının kiraya verenden TBK m. 355/3 çerçevesinde tazminat talep edebilmesi için “tahliye kararının verilmesi ve cebri icra yoluyla tahliyenin gerçekleşmesi” zorunlu unsurdur.
Bu husus salt Yargıtay görüşü değil aynı zamanda kanunun gerekçesinde kanun koyucunun gerçek iradesinde yer almaktadır. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu m. 355/1 gerekçesi "Fıkraya göre, kiraya veren, gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı sebep olmaksızın, kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamayacaktır. Fıkrada söz konusu edilen "haklı sebep", kiraya verenin kanunda öngörülen sebeplerden birine dayanarak aldığı mahkeme kararını uygulatmak suretiyle, kiracının kiralanandan tahliyesini sağladıktan sonra, üç yıl süreyle kiralananı başkalarına kiraya verme yasağının bir istisnasını oluşturmaktadır şeklindedir.
***
HERHANGİ BİR MAHKEME KARARI VE İCRA İŞLEMİ OLMADAN TAŞINMAZI KENDİ RIZASIYLA TAHLİYE EDEN MADDİ TAZMİNAT İSTEYEMEZ
(Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, E. 2015/6530 K. 2015/10458 T. 26.11.2015)
Dava, konut ihtiyacı nedeniyle tahliye edilen taşınmazın ihtiyaca tahsis edilmeyip üçüncü kişiye kiralanmasından kaynaklanan tazminat istemine ilişkindir. Mahkemece davanın kısmen kabulüne karar verilmesi üzerine hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Davacı vekili dava dilekçesinde; Müvekkilinin davalıya ait mecurda kiracı iken davalı tarafından ihtiyaç nedeni ile tahliye istemi ile gönderilen ihtarname üzerine kiralananı tahliye ettiğini, Müvekkilinin kiralananı tahliye etmesinden sonra davalının taşınmazı 3. Kişiye kiraladığını bu sebeple müvekkilinin zarara uğradığını belirterek fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydı ile toplam 18.684,20 TL maddi tazminatın tahliye tarihinden itibaren işleyecek faiziyle birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesini talep etmiştir. Davalı vekili ise davanın reddine karar verilmesini savunmuştur. Mahkemece davalının ihtiyaç sebepli ihtarnamesi doğrultusunda davacının kiralananı tahliye etmesinden sonra davalının Borçlar Kanunu’nun 355. maddesine aykırı olarak mecuru başkasına kiraladığı belirtilerek davanın kısmen kabulü ile 1 yıllık kira bedeli olan 12.000,00 TL tazminatın dava tarihinden itibaren yasal faizi ile birlikte davalıdan tahsiline karar verilmiştir.
Dava 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 355. maddesi gereğince açılan tazminat davasıdır. Belirtilen yasa hükmüne göre kiraya veren ihtiyaç sebebiyle kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı sebep olmaksızın, kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamayacağı düzenlenmiş olup benzer düzenleme mülga 6570 sayılı yasanın 15. Maddesinde de bulunmaktadır. Yasa ile kiralananın tahliyesi için dava açılması ve tahliye davasında verilecek olan kiralananın tahliyesine dair hükmün ilamlı icra yolu ile infazı sonucunda kiralananın tahliye edilmesi hali öngörülmüştür. Eldeki davada davacı, davalı tarafından gönderilen ve kiralananın konut ihtiyacı nedeni ile tahliyesi isteğini içeren ihtarname üzerine herhangi bir mahkeme kararı ve icra işlemi olmadan, taşınmazı kendi rızasıyla tahliye etmiştir. Bu nedenle koşulları oluşmayan maddi tazminat isteminin reddi gerekirken, yazılı şekilde kısmen kabulüne karar verilmesi doğru görülmediğinden hükmün bu sebeple bozulması gerekmiştir.
***
KİRACI TAŞINMAZI BİR YARGI KARARI VEYA İCRA MARİFETİYLE TAHLİYE ETMEDİĞİNDEN TAZMİNAT KOŞULLARI OLUŞMAMIŞTIR
(Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2017/4956 K. 2019/871 T. 07.02.2019)
Davacı; davaya konu taşınmaz kiraladığını ancak davalının ihtiyaç nedeniyle kiralananın tahliye ve teslim edilmesini ihtar etmesi üzerine evi tahliye ettiğini, daha sonra davalının evi üçüncü kişiye kiraladığını ileri sürerek, bir yıllık kira bedeli olan 6.480 TL tazminatın tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
Davalı; sağlık sorunları nedeniyle dava konusu eve taşınmaktan vazgeçtiğini savunarak, davanın reddine karar verilmesini istemiştir.
Mahkemece; davanın kabulü ile 6.480 TL tazminatın davalıdan tahsili ile davacıya verilmesine karar verilmiş, hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
6100 sayılı Türk Borçlar Kanununun yeniden kiralama yasağı başlıklı 355. maddesinde; " Kiraya veren, gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı sebep olmaksızın, kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz. ... Kiraya veren, bu hükümlere aykırı davrandığı takdirde, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kirabedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür." düzenlemesi bulunmaktadır.
Somut olayda; davacı, 01.06.2011 başlangıç tarihli ve iki yıl süreli kira sözleşmesi ile taşınmazda kiracı iken, davalı tarafından 17.12.2013 tarihli ihtarname ile eve ihtiyacı olduğu gerekçesiyle davacının evden tahliyesinin talep edildiği, davacı kiracı tarafından 2014 yılının mayıs ayında evin tahliye edildiği ve taşınmazın tahliye edildikten sonra üçüncü kişiye kiralandığı hususlarında uyuşmazlık bulunmamaktadır. Davalı kiraya verenin, gereksinim amacıyla bir tahliye davası açmadığı anlaşılmakta olup davacı kiracı taşınmazı bir yargı kararı veya icra marifetiyle tahliye etmemiştir. Bu durumda 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 355. maddesi uyarınca tazminat koşulları oluşmamıştır.
***
KİRALANANIN MAHKEME KARARI İLE TAHLİYE EDİLMESİ GEREKTİĞİNDEN MADDİ TAZMİNAT İSTEMİNİN REDDİ GEREKMEKTEDİR
(Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, E. 2014/9261 K. 2015/6839 T. 02.07.2015)
Dava 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 355. maddesi gereğince açılan tazminat davasıdır. Belirtilen yasa hükmüne göre kiraya veren ihtiyaç sebebiyle kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı sebep olmaksızın, kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamayacağı düzenlenmiş olup benzer düzenleme mülga 6570 sayılı yasanın 15. Maddesinde de bulunmaktadır. Yasa ile kiralananın tahliyesi için dava açılması ve tahliye davasında verilecek olan kiralananın tahliyesine dair hükmün ilamlı icra yolu ile infazı sonucunda kiralananın tahliye edilmesi hali öngörülmüştür. Anılan maddenin gerekçesinde de bu husus, kiralayanın kanunda öngörülen sebeplerden birine dayanarak aldığı mahkeme kararını uygulatmak suretiyle kiracının kiralanandan tahliyesinin sağlanması, şeklinde belirtilmektedir. Eldeki davada davacı, davalılar tarafından gönderilen ve kiralananın işyeri ihtiyacı nedeni ile tahliyesi isteğini içeren ihtarname üzerine herhangi bir mahkeme kararı ve icra işlemi olmadan, taşınmazı kendi rızasıyla tahliye etmiştir. Davacı kiracının anılan madde hükmünden yararlanabilmesi için kiralananın mahkeme kararı ile tahliye edilmesi gerekir. Bu nedenle maddi tazminat isteminin reddi gerekirken, yazılı şekilde kısmen kabulüne karar verilmesi doğru görülmediğinden hükmün bu nedenle bozulması gerekmiştir."
***
DAVACININ, DAVALININ İHTARI ÜZERİNE KİRALANANI KENDİLİĞİNDEN BOŞALTTIĞI ANLAŞILDIĞINDAN TAZMİNAT İSTEMİNİN REDDİNE KARAR VERİLMİŞTİR
(İzmir Bölge Adliye Mahkemesi 6. Hukuk Dairesi Esas No: 2017/211 Karar No: 2017/307 Karar Tarihi: 21.02.2017)
Davacı, davalının ihtiyaç sebebiyle tahliye istemli ihtarı üzerine taşınmazı boşalttığını, yasal süre geçmeden başkasına kiraya verdiğini beyanla tazminat istemi ile dava açmıştır.
Mahkemece, davanın kabulüne karar verilmiştir.
Davalı, davacının Mahkeme kararı ile tahliye edilmediğini belirterek istinaf kanun yoluna başvurmuştur.
TMK.'nun 355.maddesinde; kiraya veren, gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı sebep olmaksızın kiralananı 3 yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamayacağı düzenlenmiştir.
Yargıtay 6.HD'nin 2015/6530 Esas ve 10458 Karar sayılı içtihadı ile yerleşik yargısal uygulamaya göre, TBK.'nun 355.maddesindeki, "sağlandığında " ifadesi, kiracının mahkeme kararıyla tahliyesi ve icrası olarak değerlendirilmektedir.
Eldeki dosyada davacının, davalının ihtarı üzerine kiralananı kendiliğinden boşalttığı anlaşıldığından, davalının istinaf isteminin kabulü ile kararın kaldırılmasına, tazminat isteminin reddine karar verilmiştir.
***