Yeniden Kiralama Yasağı Nedir? TBK 355 ve Tazminat Şartları
- 14 Kas 2023
- 4 dakikada okunur
Güncelleme tarihi: 23 Tem
Kısa cevap: Yeniden kiralama yasağı, kiraya verenin ihtiyaç sebebiyle tahliye ettirdiği taşınmazı, haklı bir sebep olmadıkça 3 yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamamasıdır (TBK m. 355). Yasağa aykırı davranan kiraya veren, eski kiracısına son kira yılında ödenen bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat öder. Ancak Yargıtay'a göre bu tazminat hakkının doğması için taşınmazın mahkeme kararı ve cebri icra yoluyla tahliye edilmiş olması şarttır; kiracının salt bir ihtarname üzerine kendi rızasıyla tahliye etmesi tazminat hakkı doğurmaz.
Yeniden Kiralama Yasağı Nedir? (TBK m. 355)
İhtiyaç sebebiyle tahliye talebi, dava yoluyla kullanılması gereken, kira ilişkisini sona erdiren bozucu yenilik doğuran bir haktır. Kiraya veren bu hakkı kullanarak taşınmazı geri aldığında, kanun ona karşılığında bir yükümlülük de getirir:
Kiraya veren, gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı sebep olmaksızın, kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz.
Bu düzenlemenin bir benzeri, mülga 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun'un 15. maddesinde de yer alıyordu; kural yeni değil, uzun süredir Türk kira hukukunun bir parçası.
Yasağın Amacı ve Yasal Dayanağı
Kanun koyucunun amacı, ihtiyaç sebebini kötüye kullanarak kiracıyı tahliye ettirip ardından taşınmazı daha yüksek bedelle üçüncü bir kişiye kiralamanın önüne geçmektir. TBK m. 355/1'in gerekçesinde bu amaç açıkça belirtilir:
Kiraya veren, kanunda öngörülen sebeplerden birine dayanarak aldığı mahkeme kararını uygulatmak suretiyle, kiracının kiralanandan tahliyesini sağladıktan sonra, üç yıl süreyle kiralananı başkalarına kiraya verme yasağının bir istisnasını oluşturmaktadır.
Gerekçedeki bu ifade kritik bir noktaya işaret eder: yasağın işleyebilmesi için tahliyenin mahkeme kararının uygulatılması suretiyle gerçekleşmiş olması beklenir.
Tazminat İçin Aranan Şart: "Tahliyeye Zorlama"
Yeniden kiralama yasağının ihlali sonucunda tazminat davası açılabilmesi için Yargıtay, yerleşik içtihadıyla "tahliyeye zorlama" şartını aramaktadır. Bu, kanun metninde açıkça yazmayan ama gerekçeden ve içtihattan süzülen bir uygulama koşuludur.
İhtarname Tek Başına Yeterli midir?
Hayır. Kiraya verenin yalnızca sözlü olarak ihtiyaç nedeniyle tahliye talep etmesi, hatta ihtarname göndermiş olması dahi, kiracının tazminata hak kazanması için yeterli sayılmaz.
Mahkeme Kararı ve Cebri İcra Zorunluluğu
Yargıtay'ın yerleşik uygulamasına göre, TBK m. 355'teki "boşaltılmasını sağladığında" ifadesi, kiracının mahkeme kararıyla tahliyesi ve bu kararın icra yoluyla infazı olarak değerlendirilmektedir. Kısacası, kiracının kiraya verenden tazminat talep edebilmesi için şu iki unsurun birlikte gerçekleşmesi zorunludur:
Tahliye konusunda bir mahkeme kararının varlığı.
Bu karara ilişkin icra emrinin kiracıya tebliğ edilmiş ve tahliyenin cebri icra yoluyla gerçekleşmiş olması.
Kiracı Kendi Rızasıyla Tahliye Ederse Tazminat İstenebilir mi?
Hayır. Kiracı, kiraya verenin ihtiyaç sebebiyle gönderdiği bir ihtarname üzerine, herhangi bir dava açılmadan veya icra işlemi yapılmadan, taşınmazı kendi rızasıyla boşaltmışsa, sonradan taşınmazın üçüncü bir kişiye kiralanmış olması tazminat hakkı doğurmaz. Yargıtay bu sonucu istikrarlı biçimde tekrarlamıştır: kiracının TBK m. 355'ten yararlanabilmesi için kiralananın mahkeme kararıyla tahliye edilmiş olması gerekir.
Yeniden Kiralama Yasağının Süresi: 3 Yıl
Kiraya veren, gereksinim amacıyla tahliye ettirdiği taşınmazı, haklı bir sebep olmadıkça, tahliyeden itibaren 3 yıl boyunca eski kiracısından başka birine kiralayamaz. Bu süre içinde haklı bir sebep varsa (örneğin ihtiyacın devam ettiği hâlde farklı bir aile bireyinin taşınmaza yerleşmesi gibi kanunda öngörülen istisnai durumlar), yasağın uygulanmayacağı kabul edilir; ancak bu istisnaların varlığı kiraya veren tarafından ispatlanmalıdır.
Yasağa Aykırılığın Yaptırımı: Tazminat Miktarı
Kiraya veren, yeniden kiralama yasağına aykırı davrandığı takdirde, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür. Bu, kanunda öngörülen bir asgari tutardır; somut olayın koşullarına göre daha yüksek bir tazminata hükmedilmesi mümkündür.
Konu Hakkında Emsal Kararlar
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, E. 2015/6530, K. 2015/10458, T. 26.11.2015: Herhangi bir mahkeme kararı ve icra işlemi olmadan taşınmazı kendi rızasıyla tahliye eden kiracı maddi tazminat isteyemez.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2017/4956, K. 2019/871, T. 07.02.2019: Kiracı taşınmazı bir yargı kararı veya icra marifetiyle tahliye etmediğinden tazminat koşulları oluşmamıştır.
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, E. 2014/9261, K. 2015/6839, T. 02.07.2015: Kiralananın mahkeme kararıyla tahliye edilmesi gerektiğinden, ihtarname üzerine kendiliğinden yapılan tahliyede maddi tazminat isteminin reddi gerekir.
İzmir Bölge Adliye Mahkemesi 6. Hukuk Dairesi, E. 2017/211, K. 2017/307, T. 21.02.2017: TBK m. 355'teki "sağlandığında" ifadesi, kiracının mahkeme kararıyla tahliyesi ve icrası olarak değerlendirilir; ihtar üzerine kendiliğinden tahliyede tazminat istemi reddedilir.
Sık Sorulan Sorular
Kiraya veren ihtiyaç sebebiyle tahliye ettirdiği taşınmazı ne zamana kadar yeniden kiralayamaz?
TBK m. 355 gereğince kiraya veren, haklı sebep olmaksızın taşınmazı 3 yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz.
Yeniden kiralama yasağına aykırılığın yaptırımı nedir?
Yasağa aykırı davranan kiraya veren, eski kiracısına son kira yılı kira bedelinin en az bir yıllık tutarından az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlü olur; ancak bunun için tahliyenin mahkeme kararına dayalı cebri icra yoluyla gerçekleşmiş olması gerekir.
Kiraya verenin ihtarname göndermesi, kiracıya tazminat hakkı verir mi?
Hayır. Sadece ihtarname gönderilmiş olması yeterli değildir; kiracının tazminat isteyebilmesi için tahliyenin mahkeme kararı ve cebri icra yoluyla gerçekleşmiş olması gerekir.
Kiracı ihtarname üzerine kendi rızasıyla taşınmazı boşaltırsa ne olur?
Bu durumda "tahliyeye zorlama" şartı gerçekleşmediğinden, taşınmaz daha sonra üçüncü bir kişiye kiralansa dahi kiracı tazminat talep edemez.
Sonuç
Yeniden kiralama yasağı, ihtiyaç sebebiyle tahliye hakkının kötüye kullanılmasını önlemeyi amaçlayan, TBK m. 355'te düzenlenmiş 3 yıllık bir yasaktır. Ancak Yargıtay'ın yerleşik içtihadına göre bu yasağın ihlalinden doğan tazminat hakkı, yalnızca tahliyenin mahkeme kararı ve cebri icra yoluyla gerçekleştiği durumlarda doğar. İhtarname üzerine kendi rızasıyla tahliye eden kiracılar, taşınmazın sonradan başkasına kiralanması hâlinde bu hükümden yararlanamaz. Bu nedenle ihtiyaç nedeniyle tahliye talebiyle karşılaşan kiracıların, haklarını korumak için süreç boyunca hukuki destek almaları önemlidir.
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; somut bir uyuşmazlıkta hak kaybı yaşanmaması için bir avukata danışılması önerilir. Kira hukuku uyuşmazlıklarınız hakkında Ankara Kira Avukatı sayfamızdan bilgi alabilirsiniz.
İlgili Yazılarımız
Kira hukukuna ilişkin diğer rehberlerimize aşağıdan ulaşabilirsiniz:
