Yeniden Kiralama Yasağı Nedir? TBK 355 ve Tazminat Şartları
Güncelleme tarihi: 2 gün önce
Kısa cevap: Kiraya veren, kiralananı gereksinim ya da yeniden inşa ve imar sebebiyle boşalttırdığında, haklı bir sebep bulunmadıkça üç yıl geçmeden taşınmazı eski kiracısından başkasına kiralayamaz (TBK m.355). Yasağa aykırılığın yaptırımı, eski kiracıya son kira yılında ödenen bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminattır. Yargıtay, tazminat için tahliyenin mahkeme kararına dayanmasını ve bu kararın icra yoluyla uygulanmasını aramaktadır; ihtarname üzerine veya icra işlemi olmadan kendiliğinden yapılan tahliyede tazminat koşullarının oluşmadığını kabul etmektedir.
Yasağın Dayanağı ve Amacı
TBK m.355/1'e göre kiraya veren, gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı sebep olmaksızın, kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz. Kiraya verenin gereksinim veya yeniden inşa ve imar sebebiyle kira ilişkisini sona erdirebilmesi kiracıyı koruyan kira düzeninde istisnai bir imkândır; yasak, bu imkânın yalnızca kiracıyı çıkarmak için bir araç olarak kullanılmasını önlemeye yöneliktir.
Yasağın Uygulandığı Tahliye Sebepleri
Yeniden kiralama yasağı her tahliyede değil, kanunun saydığı sebeplerle sağlanan boşaltmalarda uygulanır:
Kiraya verenin gereksinimi: Kiralananın kiraya verenin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri olarak kullanılma zorunluluğu (TBK m.350/1). Ayrıntı için İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası yazımıza bakabilirsiniz.
Yeni malikin gereksinimi: Kiralananı sonradan edinen kişinin gereksinimi (TBK m.351). TBK m.355/1 gereksinim sebebiyle yapılan tahliyeler arasında ayrım yapmadığından, yeni malikin gereksinim sebebiyle sağladığı tahliyede de yasak uygulanabilir. Yargıtay da yeni malikin açtığı dava ve icra yoluyla sağlanan bir tahliyede TBK m.355'i uygulamıştır (Yargıtay 6. HD, E.2015/7078, K.2016/2653).
Yeniden inşa ve imar: Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli olup bu işler sırasında kullanımı imkânsızsa (TBK m.350/2).
Buna karşılık tahliye yazılı tahliye taahhüdüne, iki haklı ihtara, kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe ya da belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutunun bulunmasına (TBK m.352), kira bedelinin ödenmemesine ya da on yıllık uzama süresinin sonunda kiraya verenin bildirimine (TBK m.347/1) dayanıyorsa yeniden kiralama yasağı uygulanmaz.
Tazminat İçin Mahkeme Kararı ve İcra Yoluyla Tahliye Şartı
Kanun metni “boşaltılmasını sağladığında” ifadesini kullanır. Yargıtay bu ifadeyi madde gerekçesiyle birlikte yorumlamakta ve tazminat için tahliyenin mahkeme kararına dayanmasını, kararın icra yoluyla uygulanmasını aramaktadır. Yargıtay kararında madde gerekçesinin, kiraya verenin kanundaki sebeplerden birine dayanarak aldığı mahkeme kararını uygulatmak suretiyle kiracının tahliyesini sağlamasını öngördüğü belirtilmiş ve kiracının bu hükümden yararlanabilmesi için kiralananın mahkeme kararıyla tahliye edilmesi gerektiği vurgulanmıştır (Yargıtay 6. HD, E.2014/9261, K.2015/6839).
Yargıtay'ın ifadesiyle: “Yasa ile kiralananın tahliyesi için dava açılması ve tahliye davasında verilecek olan kiralananın tahliyesine dair hükmün ilamlı icra yolu ile infazı sonucunda kiralananın tahliye edilmesi hali öngörülmüştür.” (Yargıtay 6. HD, E.2015/6530, K.2015/10458). Güncel kararlarda da icra marifeti olmaksızın yapılan tahliyede TBK m.355'te öngörülen tazminat koşullarının oluşmadığı kabul edilmektedir (Yargıtay 3. HD, E.2026/483, K.2026/3680).
İhtarname Üzerine Kendiliğinden Boşaltma
Kiraya verenin gereksinimini sözlü olarak bildirmesi veya noter ihtarnamesi göndermesi üzerine taşınmazı kendiliğinden boşaltan kiracı, taşınmaz sonradan başkasına kiralansa bile kural olarak TBK m.355'e dayanarak tazminat isteyemez. Yargıtay, kiraya verenin gereksinim amacıyla tahliye davası açmadığı ve kiracının taşınmazı bir yargı kararı veya icra marifetiyle boşaltmadığı olayda tazminat koşullarının oluşmadığına karar vermiştir (Yargıtay 3. HD, E.2017/4956, K.2019/871).
Kiracının, tahliye davasına sebebiyet vermemek için çıktığını ileri sürdüğü bir dosyada da Yargıtay, kiracının herhangi bir yargı kararı veya icra marifeti olmaksızın kiralananı boşalttığını belirterek tazminat istemini reddeden kararı onamıştır (Yargıtay 3. HD, E.2023/4399, K.2024/2384).
Tahliye Davası veya Kararından Sonra İcra Olmadan Boşaltma
Yargıtay bu şartı, tahliye kararı verildikten sonra kiracının icra yoluyla çıkarılmadan taşınmazı kendisi boşalttığı durumlarda da uygulamaktadır. Ankara'dan gelen ve gereksinim nedeniyle verilen bir tahliye kararına ilişkin dosyada karar kesinleşmiş, kiracı taşınmazı boşaltmıştı. Kiracı, aleyhine ilamlı icra takibi başlatıldığı için çıktığını ileri sürmüştü. İlk derece mahkemesi tazminat istemini kısmen kabul etmiş, bölge adliye mahkemesi bu kararı kaldırarak davayı reddetmiştir. Yargıtay, madde gerekçesine göre yasağın başlayabilmesi için kiraya verenin aldığı mahkeme kararını uygulatarak tahliyeyi sağlaması gerektiğini ve kiracının icra marifeti olmaksızın taşınmazı boşalttığını belirterek ret kararını onamıştır (Yargıtay 3. HD, E.2024/3099, K.2025/3540).
Yeniden inşa ve imar sebebiyle açılan bir tahliye davasından sonra taşınmazı tahliye ve teslim tutanağıyla, icra işlemi olmadan kiraya verene teslim eden kiracı bakımından da Yargıtay, tazminat koşullarının oluşmadığını kabul etmiş; bölge adliye mahkemesi kararını kaldırarak ilk derece mahkemesinin ret kararını bu gerekçeyle düzelterek onamıştır (Yargıtay 3. HD, E.2023/3548, K.2024/3863).
Bu içtihat karşısında, gereksinim iddiasının samimi olmadığını düşünen kiracı bakımından boşaltmanın biçimi tazminat hakkını belirleyebilmektedir. Kiracının taşınmazda kaldığı süre için kira veya kullanım bedeli ödemeye devam etmesi gerekeceği ve dava ile icra sürecinin yargılama giderleri ve vekâlet ücreti riski taşıdığı dikkate alınarak, taşınmazı boşaltmadan önce somut durumun değerlendirilmesi yararlı olur.
Yeniden İnşa ve İmar Hâlinde Yasak ve Öncelik Hakkı
TBK m.355/2'ye göre yeniden inşa ve imar amacıyla boşaltılması sağlanan taşınmazlar, eski hâli ile, haklı sebep olmaksızın üç yıl geçmedikçe başkasına kiralanamaz. “Eski hâli ile” ifadesi, yasağın taşınmazın tadilat öncesi durumuyla yeniden kiraya verilmesine ilişkin olduğunu gösterir. Esaslı bir yeniden inşa veya imar yapılmadan ya da göstermelik bir onarımla taşınmazın başkasına kiralanması yasağa aykırılık oluşturabilir.
Aynı fıkra eski kiracıya, yeniden inşa ve imarı gerçekleştirilen taşınmazı yeni durumu ve yeni kira bedeliyle kiralama konusunda öncelik hakkı tanır. Bu hak, kiraya verenin yapacağı yazılı bildirimi izleyen bir ay içinde kullanılmalıdır; öncelik hakkı sona erdirilmedikçe taşınmaz üç yıl geçmeden başkasına kiralanamaz. Öncelik hakkı yalnızca yeniden inşa ve imar hâline özgüdür; gereksinim sebebiyle boşaltılan taşınmazda kanun eski kiracıya böyle bir hak tanımaz.
Yasağın Süresi, Kapsamı ve Haklı Sebep
Kanun metnine göre yasak, kiralananın boşaltılmasının sağlanmasıyla başlar ve üç yıl sürer. Kanun yalnızca taşınmazın başkasına kiralanmasını yasaklar; taşınmazın satılması veya boş bırakılması metinde sayılmamıştır. Kiraya verenin taşınmazı başka bir kişi ya da şirket aracılığıyla dolaylı yoldan kiraya vermesi gibi durumlar ise somut olayın özelliklerine göre değerlendirilir.
Kanun haklı sebepleri saymamış, değerlendirmeyi hâkime bırakmıştır. Yargıtay, kiracıdan kaynaklanan bir sebeple kiracıya yeniden kiralamanın olanaksız hâle gelmesi veya taşınmazın mücbir sebep sonucu kullanılamayacak derecede zarar görmesi durumunda haklı sebebin bulunduğunun kabul edilmesi gerektiğini belirtmiş; aynı kararda, kiralananın orta duvarının kaldırılamaması nedeniyle gereksinimde kullanılamaması gibi kiraya verenin kendi alanındaki bir engeli haklı sebep saymamıştır (Yargıtay 6. HD, E.2015/7078, K.2016/2653). Kiraya verenin fikir değiştirmesi veya taşınmazı daha yüksek bedelle kiralamak istemesi gibi sebeplerin haklı sebep sayılması güçtür. Haklı sebebe dayanan kiraya veren, bunun varlığını ispatlamalıdır.
Yasağa Aykırılığın Yaptırımı: Tazminat
Kiraya veren yasağa aykırı davranırsa eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür (TBK m.355/3). Kanun bu tutarı tazminatın alt sınırı olarak belirlemiştir. Bir yıllık kira bedelini aşan zararı ise eski kiracı ispatlamalıdır; Yargıtay, bir yıllık kira bedelinden fazla zararını ispatlayamayan kiracının bu yöndeki temyiz itirazlarını reddetmiştir (Yargıtay 3. HD, E.2023/4785, K.2025/230).
Tüzel kişi tacir olan kiracı lehine bir yıllık kira bedeli tutarında tazminata hükmedilen bir dosyada Yargıtay, tazminatın kanun hükmüne uygun belirlendiğini belirtmiş; uyuşmazlık ticari iş niteliğinde olduğundan yasal faiz yerine ticari (avans) faize hükmedilmesi gerektiğini belirterek ilk derece kararını düzelterek onamıştır (Yargıtay 3. HD, E.2025/16, K.2025/3387).
Tazminat Davasında Usul ve İspat
Tazminat talebi kira ilişkisinden kaynaklandığından kira uyuşmazlıklarına bakan sulh hukuk mahkemesinde görülür (HMK m.4/1-a). Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır (6325 sayılı Kanun m.18/B-1-a); bu nedenle tazminat davasından önce arabulucuya başvurulmalıdır.
Genel yetki kuralı gereği davalı kiraya verenin yerleşim yeri mahkemesi yetkilidir (HMK m.6); sözleşmenin ifa edileceği yer mahkemesi de yetkili olabilir (HMK m.10). Ankara'da sulh hukuk mahkemeleri Ankara Adliyesi'nin Dışkapı'daki ek hizmet binasında görev yapmaktadır. Etimesgut ve Sincan gibi Ankara Batı Adliyesi'nin yargı çevresindeki ilçeler bakımından yetki kurallarına göre Ankara Batı Adliyesi'ndeki mahkemeler yetkili olabilir.
Taşınmazın üç yıl içinde başkasına kiralandığını eski kiracı ispatlar. Yeni kira sözleşmesi, adres kayıtları, elektrik, su ve doğalgaz abonelik kayıtları, site veya apartman yönetimi kayıtları, kiralık ilanları ve tanık beyanları bu konuda başvurulabilecek delillerdendir. Delillerin zamanla kaybolabileceği dikkate alınarak tazminat talebinin gecikmeden ileri sürülmesi yararlıdır.
Sık Sorulan Sorular
İhtiyaç nedeniyle tahliye edilen ev kaç yıl kiraya verilemez?
Haklı bir sebep yoksa, kiralananın boşaltılmasından itibaren üç yıl geçmeden eski kiracıdan başkasına kiraya verilemez (TBK m.355/1).
Ev sahibi ihtar çekti, ben de çıktım; tazminat isteyebilir miyim?
Yargıtay uygulamasına göre kural olarak hayır. Tahliye bir mahkeme kararı ve icra yoluyla gerçekleşmediğinde, taşınmaz sonradan başkasına kiralansa bile TBK m.355'teki tazminat koşullarının oluşmadığı kabul edilmektedir.
Tahliye kararından sonra kendim çıkarsam tazminat hakkım olur mu?
Yargıtay, kesinleşmiş tahliye kararından sonra icra marifeti olmaksızın taşınmazı boşaltan kiracının tazminat istemini reddeden kararı onamıştır. Bu nedenle tahliyenin biçimi tazminat hakkını doğrudan etkileyebilir.
Yeniden kiralama yasağına aykırılıkta ne kadar tazminat alınır?
En az, son kira yılında ödenen bir yıllık kira bedeli kadar. Bundan fazla bir zarar varsa eski kiracının bu zararı ispatlaması gerekir (TBK m.355/3).
Ev sahibi evi satarsa veya boş bırakırsa yasak ihlal edilmiş olur mu?
Kanun yalnızca taşınmazın başkasına kiralanmasını yasaklar. Taşınmazın satılması veya boş bırakılması metinde sayılmamıştır; dolaylı yollarla kiraya verme iddiaları ise somut olaya göre değerlendirilir.
Tahliye taahhüdü veya kira borcu nedeniyle çıkarılan kiracı tazminat isteyebilir mi?
Hayır. Yasak yalnızca gereksinim ve yeniden inşa ya da imar sebebiyle yapılan tahliyelere ilişkindir; yazılı tahliye taahhüdü, iki haklı ihtar veya kira borcu nedeniyle yapılan tahliyelerde uygulanmaz.
Tazminat davası için arabulucuya gitmek gerekir mi?
Evet. Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda arabuluculuk dava şartı olduğundan, tazminat davası açmadan önce arabulucuya başvurulmalıdır.
İlgili Yazılar
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır. Tazminat hakkı tahliyenin biçimine ve somut olayın özelliklerine göre değişebileceğinden, taşınmazı boşaltmadan veya tazminat talebinde bulunmadan önce bir avukattan destek alınması önerilir.
Av. Murat Akman — Ankara Kira Avukatı. Detaylı bilgi ve randevu için: www.muratakman.com
Son güncelleme: 15 Ekim 2026
