Yeniden Kiralama Yasağı Nedir? TBK 355 ve Tazminat Şartları
Güncelleme tarihi: 15 saat önce
Kısa cevap: Yeniden kiralama yasağı, kiraya verenin ihtiyaç sebebiyle tahliye ettirdiği taşınmazı, haklı bir sebep olmadıkça 3 yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamamasıdır (TBK m. 355). Yasağa aykırı davranan kiraya veren, eski kiracısına son kira yılında ödenen bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat öder. Ancak Yargıtay'a göre bu tazminat hakkının doğması için taşınmazın mahkeme kararı ve cebri icra yoluyla tahliye edilmiş olması şarttır; kiracının salt bir ihtarname üzerine kendi rızasıyla tahliye etmesi tazminat hakkı doğurmaz.
Yeniden Kiralama Yasağı Nedir? (TBK m. 355)
İhtiyaç sebebiyle tahliye talebi, dava yoluyla kullanılması gereken, kira ilişkisini sona erdiren bozucu yenilik doğuran bir haktır. Kiraya veren bu hakkı kullanarak taşınmazı geri aldığında, kanun ona karşılığında bir yükümlülük de getirir:
Kiraya veren, gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı sebep olmaksızın, kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz.
Bu düzenlemenin bir benzeri, mülga 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun'un 15. maddesinde de yer alıyordu; kural yeni değil, uzun süredir Türk kira hukukunun bir parçası.
Yasağın Amacı ve Yasal Dayanağı
Kanun koyucunun amacı, ihtiyaç sebebini kötüye kullanarak kiracıyı tahliye ettirip ardından taşınmazı daha yüksek bedelle üçüncü bir kişiye kiralamanın önüne geçmektir. TBK m. 355/1'in gerekçesinde bu amaç açıkça belirtilir:
Kiraya veren, kanunda öngörülen sebeplerden birine dayanarak aldığı mahkeme kararını uygulatmak suretiyle, kiracının kiralanandan tahliyesini sağladıktan sonra, üç yıl süreyle kiralananı başkalarına kiraya verme yasağının bir istisnasını oluşturmaktadır.
Gerekçedeki bu ifade kritik bir noktaya işaret eder: yasağın işleyebilmesi için tahliyenin mahkeme kararının uygulatılması suretiyle gerçekleşmiş olması beklenir.
Tazminat İçin Aranan Şart: "Tahliyeye Zorlama"
Yeniden kiralama yasağının ihlali sonucunda tazminat davası açılabilmesi için Yargıtay, yerleşik içtihadıyla "tahliyeye zorlama" şartını aramaktadır. Bu, kanun metninde açıkça yazmayan ama gerekçeden ve içtihattan süzülen bir uygulama koşuludur.
İhtarname Tek Başına Yeterli midir?
Hayır. Kiraya verenin yalnızca sözlü olarak ihtiyaç nedeniyle tahliye talep etmesi, hatta ihtarname göndermiş olması dahi, kiracının tazminata hak kazanması için yeterli sayılmaz.
Mahkeme Kararı ve Cebri İcra Zorunluluğu
Yargıtay'ın yerleşik uygulamasına göre, TBK m. 355'teki "boşaltılmasını sağladığında" ifadesi, kiracının mahkeme kararıyla tahliyesi ve bu kararın icra yoluyla infazı olarak değerlendirilmektedir. Kısacası, kiracının kiraya verenden tazminat talep edebilmesi için şu iki unsurun birlikte gerçekleşmesi zorunludur:
Tahliye konusunda bir mahkeme kararının varlığı.
Bu karara ilişkin icra emrinin kiracıya tebliğ edilmiş ve tahliyenin cebri icra yoluyla gerçekleşmiş olması.
Kiracı Kendi Rızasıyla Tahliye Ederse Tazminat İstenebilir mi?
Hayır. Kiracı, kiraya verenin ihtiyaç sebebiyle gönderdiği bir ihtarname üzerine, herhangi bir dava açılmadan veya icra işlemi yapılmadan, taşınmazı kendi rızasıyla boşaltmışsa, sonradan taşınmazın üçüncü bir kişiye kiralanmış olması tazminat hakkı doğurmaz. Yargıtay bu sonucu istikrarlı biçimde tekrarlamıştır: kiracının TBK m. 355'ten yararlanabilmesi için kiralananın mahkeme kararıyla tahliye edilmiş olması gerekir.
Kiracı İçin Kritik Sonuç: İhtarname Üzerine Çıkmak Hak Kaybettirir
Yukarıdaki içtihadın kiracı bakımından doğrudan bir sonucu vardır ve çoğu zaman fark edilmez. Kiracı, ihtiyaç ihtarnamesini alır almaz taşınmazı boşaltırsa, kiraya veren daha sonra taşınmazı üçüncü bir kişiye kiralasa bile tazminat isteyemez; çünkü tahliyeye zorlama şartı gerçekleşmemiş olur.
Bu nedenle ihtiyaç iddiasının samimiyetinden şüphe eden kiracının, kendiliğinden boşaltmak yerine davayı beklemesi ve tahliyenin mahkeme kararına dayalı olarak gerçekleşmesini sağlaması, üç yıllık yasağa aykırılık hâlinde tazminat hakkını korur. Aksi hâlde haklı olsa bile eli boş kalır.
Aynı değerlendirme yeniden inşa ve imar sebebiyle yapılan tahliyeler için de geçerlidir; tahliyenin nasıl gerçekleştiği, sonradan ileri sürülecek tazminat talebinin akıbetini belirler.
Yasak Hangi Tahliye Sebeplerinde Uygulanır?
Yeniden kiralama yasağı her tahliyede değil, yalnızca kanunun saydığı belirli sebeplerle sağlanan boşaltmalarda uygulanır. Bu sebepler şunlardır:
Kiraya verenin gereksinimi (TBK m.350/1): kiraya verenin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi.
Yeni malikin gereksinimi (TBK m.351): kiralananı sonradan edinen kişinin aynı kapsamdaki gereksinimi. Bu hâlde yasağa aykırılıktan sorumlu olan, tahliyeyi sağlayan yeni maliktir.
Yeniden inşa ve imar (TBK m.350/2): kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise.
Buna karşılık tahliye; yazılı tahliye taahhüdü, iki haklı ihtar, kiracının aynı ilçede oturmaya elverişli konutunun bulunması veya kira bedelinin ödenmemesi sebebiyle gerçekleşmişse, yeniden kiralama yasağı gündeme gelmez. Yasak, gereksinim ve yeniden inşa iddialarının kötüye kullanılmasını önlemeye yöneliktir.
Yeniden İnşa ve İmar Hâlinde Yasak ve Eski Kiracının Öncelik Hakkı
TBK m.355'in ikinci fıkrası, yeniden inşa ve imar amacıyla boşaltılan taşınmazlar için ayrı bir kural getirir: bu taşınmazlar, eski hâli ile, haklı sebep olmaksızın üç yıl geçmedikçe başkasına kiralanamaz.
Buradaki "eski hâli ile" ifadesi belirleyicidir. Yasak, taşınmazın tadilat öncesi hâliyle yeniden kiraya verilmesine ilişkindir. Kiraya veren gerçekten esaslı bir yeniden inşa veya imar gerçekleştirmişse, taşınmazı yeni hâliyle kiraya verebilir; ancak hiçbir iş yapmadan ya da göstermelik bir onarımla taşınmazı eski hâliyle başkasına kiralaması yasağa aykırılık oluşturur.
Üçüncü fıkra ise doğrudan eski kiracı lehine bir hak tanır: eski kiracının, yeniden inşa ve imarı gerçekleştirilen taşınmazları yeni durumu ve yeni kira bedeli ile kiralama konusunda öncelik hakkı vardır. Tadilat tamamlandıktan sonra taşınmaz yeniden kiraya verilecekse, kiraya verenin bu önceliği gözetmesi gerekir.
Bu ayrımın gözden kaçan yönü şudur: öncelik hakkı yalnızca yeniden inşa ve imar hâline özgüdür. Gereksinim sebebiyle boşaltılan taşınmazda kanun eski kiracıya bir öncelik hakkı tanımaz; oradaki koruma, taşınmazın üç yıl boyunca başkasına kiralanamamasından ibarettir.
Yeniden Kiralama Yasağının Süresi: 3 Yıl
Kiraya veren, gereksinim amacıyla tahliye ettirdiği taşınmazı, haklı bir sebep olmadıkça, tahliyeden itibaren üç yıl boyunca eski kiracısından başka birine kiralayamaz. Kanun haklı sebepleri tek tek saymamış, değerlendirmeyi hâkime bırakmıştır.
Uygulamada haklı sebep olarak kabul edilen durumlar, gereksinimin tahliyeden sonra beklenmedik bir gelişme yüzünden ortadan kalkmasına dayanır: ihtiyaç sahibinin ölümü, ağır hastalığı, tayin veya iş değişikliği sebebiyle şehirden ayrılması ya da taşınmazda oturmayı imkânsız kılan ekonomik veya ailevi bir zorunluluğun doğması gibi.
Buna karşılık kiraya verenin fikir değiştirmesi, taşınmazı daha yüksek bedelle kiralama isteği veya ihtiyacın baştan samimi olmaması haklı sebep sayılmaz. Haklı sebebin varlığını ispat yükü kiraya verendedir.
Yasağa Aykırılığın Yaptırımı: Tazminat Miktarı
Kiraya veren, yeniden kiralama yasağına aykırı davrandığı takdirde, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür. Bu, kanunda öngörülen bir asgari tutardır; somut olayın koşullarına göre daha yüksek bir tazminata hükmedilmesi mümkündür.
Konu Hakkında Emsal Kararlar
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, E. 2015/6530, K. 2015/10458, T. 26.11.2015: Herhangi bir mahkeme kararı ve icra işlemi olmadan taşınmazı kendi rızasıyla tahliye eden kiracı maddi tazminat isteyemez.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2017/4956, K. 2019/871, T. 07.02.2019: Kiracı taşınmazı bir yargı kararı veya icra marifetiyle tahliye etmediğinden tazminat koşulları oluşmamıştır.
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, E. 2014/9261, K. 2015/6839, T. 02.07.2015: Kiralananın mahkeme kararıyla tahliye edilmesi gerektiğinden, ihtarname üzerine kendiliğinden yapılan tahliyede maddi tazminat isteminin reddi gerekir.
İzmir Bölge Adliye Mahkemesi 6. Hukuk Dairesi, E. 2017/211, K. 2017/307, T. 21.02.2017: TBK m. 355'teki "sağlandığında" ifadesi, kiracının mahkeme kararıyla tahliyesi ve icrası olarak değerlendirilir; ihtar üzerine kendiliğinden tahliyede tazminat istemi reddedilir.
Tazminat Davasında Usul: Arabuluculuk, Görevli ve Yetkili Mahkeme
Zorunlu arabuluculuk: Yeniden kiralama yasağına aykırılıktan doğan tazminat talebi, kira ilişkisinden kaynaklanan bir uyuşmazlıktır. Bu nedenle 6325 sayılı Kanun m.18/B uyarınca dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır. Bu aşama atlanırsa dava, esasa girilmeden usulden reddedilir.
Görevli mahkeme: Kira ilişkisinden doğan davalar, dava konusunun değer ve miktarına bakılmaksızın sulh hukuk mahkemesinde görülür. Tazminat miktarı ne olursa olsun görevli mahkeme değişmez.
Yetkili mahkeme: Genel kural gereği davalının yerleşim yeri mahkemesi yetkilidir; sözleşmeden doğan davalarda sözleşmenin ifa edileceği yer mahkemesinde de dava açılabilir. Talep taşınmazın aynına ilişkin olmadığından kesin yetki söz konusu değildir.
Ankara bakımından: sulh hukuk mahkemeleri Ankara Adliyesi'nin Dışkapı ek hizmet binasında görev yapmaktadır. Davalının yerleşim yeri Sincan veya Etimesgut ise Ankara Batı Adliyesi devreye girer.
İspat: Eski kiracının, taşınmazın üç yıl içinde başkasına kiralandığını ispatlaması gerekir. Tapu kayıtları, abonelik kayıtları, apartman yönetimi kayıtları, tanık beyanları ve ilan kayıtları uygulamada başvurulan delillerdir. Tazminatın alt sınırı kanunla belirlendiğinden, bu alt sınır bakımından ayrıca zarar ispatı aranmaz.
İlgili rehberler: İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası ve Kiracı Hakları Rehberi.
Sık Sorulan Sorular
Kiraya veren ihtiyaç sebebiyle tahliye ettirdiği taşınmazı ne zamana kadar yeniden kiralayamaz?
TBK m. 355 gereğince kiraya veren, haklı sebep olmaksızın taşınmazı 3 yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz.
Yeniden kiralama yasağına aykırılığın yaptırımı nedir?
Yasağa aykırı davranan kiraya veren, eski kiracısına son kira yılı kira bedelinin en az bir yıllık tutarından az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlü olur; ancak bunun için tahliyenin mahkeme kararına dayalı cebri icra yoluyla gerçekleşmiş olması gerekir.
Kiraya verenin ihtarname göndermesi, kiracıya tazminat hakkı verir mi?
Hayır. Sadece ihtarname gönderilmiş olması yeterli değildir; kiracının tazminat isteyebilmesi için tahliyenin mahkeme kararı ve cebri icra yoluyla gerçekleşmiş olması gerekir.
Kiracı ihtarname üzerine kendi rızasıyla taşınmazı boşaltırsa ne olur?
Bu durumda "tahliyeye zorlama" şartı gerçekleşmediğinden, taşınmaz daha sonra üçüncü bir kişiye kiralansa dahi kiracı tazminat talep edemez.
Sonuç
Yeniden kiralama yasağı, ihtiyaç sebebiyle tahliye hakkının kötüye kullanılmasını önlemeyi amaçlayan, TBK m. 355'te düzenlenmiş 3 yıllık bir yasaktır. Ancak Yargıtay'ın yerleşik içtihadına göre bu yasağın ihlalinden doğan tazminat hakkı, yalnızca tahliyenin mahkeme kararı ve cebri icra yoluyla gerçekleştiği durumlarda doğar. İhtarname üzerine kendi rızasıyla tahliye eden kiracılar, taşınmazın sonradan başkasına kiralanması hâlinde bu hükümden yararlanamaz. Bu nedenle ihtiyaç nedeniyle tahliye talebiyle karşılaşan kiracıların, haklarını korumak için süreç boyunca hukuki destek almaları önemlidir.
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; somut bir uyuşmazlıkta hak kaybı yaşanmaması için bir avukata danışılması önerilir. Kira hukuku uyuşmazlıklarınız hakkında Ankara Kira Avukatı sayfamızdan bilgi alabilirsiniz.
İlgili Yazılarımız
Kira hukukuna ilişkin diğer rehberlerimize aşağıdan ulaşabilirsiniz:
