Kiracı Sözleşme Süresi Dolmadan Çıkarsa Ne Olur? Erken Tahliye ve Makul Süre
Güncelleme tarihi: 16 saat önce
Kısa cevap: Kira sözleşmesinin süresi dolmadan veya fesih dönemine uymadan kiralananı geri veren kiracının kira sözleşmesinden doğan borçları hemen sona ermez; bu borçlar, kiralananın benzer koşullarla yeniden kiraya verilebileceği makul bir süre için devam eder (TBK m.325). Kiracı kural olarak kalan sürenin tamamının kirasından değil, anahtar teslim tarihine kadar işleyen kiralar ile bu makul süreye ait kira bedelinden sorumlu tutulur. Kiracı bu süre dolmadan kiraya verenden kabul etmesi beklenebilecek, ödeme gücüne sahip ve kira ilişkisini devralmaya hazır yeni bir kiracı bulursa borçları sona erer.
Sorumluluğun sınırını belirleyen başlıca etkenler; anahtarın ne zaman ve nasıl teslim edildiği, sözleşmede kiracıya tanınmış bir bildirim veya erken fesih hakkı bulunup bulunmadığı, kiracının önemli bir sebebe dayanıp dayanmadığı ve kiraya verenin kiralananı yeniden kiraya vermek için gereken çabayı gösterip göstermediğidir.
Erken Tahliyenin Söz Konusu Olduğu Durumlar
Erken tahliye, kiracının sözleşme süresine veya fesih dönemine uymaksızın kiralananı kiraya verene geri vermesidir. Kanun bu durumu “kiralananın sözleşmenin bitiminden önce geri verilmesi” başlığıyla TBK m.325'te düzenler. Kiracının çıkışının erken sayılıp sayılmadığı sözleşmenin türüne göre belirlenir:
Durum | Sonuç | Dayanak |
Belirli süreli konut veya çatılı işyeri kirası; kiracı süre bitiminden en az on beş gün önce yazılı bildirimde bulunmuş | Sözleşme süre sonunda sona erer; erken tahliye söz konusu olmaz. | TBK m.347/1, m.348 |
Belirli süreli konut veya çatılı işyeri kirası; on beş günlük bildirim yapılmamış | Sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzar; kiracı bu uzayan dönem içinde çıkarsa erken tahliye hükümleri uygulanır. | TBK m.347/1, m.325 |
Belirli süreli sözleşmenin süresi henüz dolmamış | Süre dolmadan çıkışta erken tahliye hükümleri uygulanır. | TBK m.325 |
Belirsiz süreli taşınmaz kirası | Kiracı her zaman feshedebilir; ancak yerel âdetteki kira döneminin, âdet yoksa altı aylık kira döneminin sonu için üç aylık fesih bildirim süresine uymalıdır. Bu sürelere uymadan çıkışta erken tahliye hükümleri uygulanır. | TBK m.347/2, m.329, m.325 |
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu da kiracının sözleşmedeki sürenin bitiminden önce kiralananı tahliye etmesini veya süresinde fesih bildiriminde bulunmadığı için uzayan kira dönemi içinde tahliye etmesini erken tahliye olarak nitelendirmiştir (Yargıtay HGK, E.2018/76, K.2023/989, T.25.10.2023). Bu nedenle bir yıllık sözleşmesi dolan kiracının, on beş gün önceden yazılı bildirim yapmadan çıkması sözleşmeyi kendiliğinden sona erdirmez; kiracı uzayan dönem bakımından makul süre kirasından sorumlu tutulabilir.
Kiracının Sorumluluğunun Kapsamı
Hukuk Genel Kurulu'na göre erken tahliye eden kiracı kural olarak iki kalemden sorumludur:
Anahtar teslim tarihine kadar işleyen kira bedeli,
Anahtar teslim tarihinden itibaren kiralananın aynı şartlarda kiraya verilebileceği makul süreye ait kira bedeli.
Aynı kararda, kiraya verenin kiralananı makul süreden daha uzun süre yeniden kiraya verememesi veya daha düşük bedelle kiralaması hâlinde kiracının makul süreyi aşan dönem bakımından sorumlu tutulamayacağı belirtilmiştir (Yargıtay HGK, E.2018/76, K.2023/989, T.25.10.2023). Yargıtay 3. Hukuk Dairesi de kiraya verenin zararının, tahliye tarihinden kiralananın aynı koşullarla yeniden kiraya verilebileceği tarihe kadar boş kaldığı süreye ilişkin kira bedelinden ibaret olduğunu kabul etmektedir (Yargıtay 3. HD, E.2020/10885, K.2020/7857, T.16.12.2020; E.2023/2841, K.2024/1036, T.06.03.2024).
Makul süre sorumluluğunun kural olarak sözleşmenin sonunu da aşmaması gerektiği kabul edilmektedir. Bir dosyada daha önce verilen ve sonraki düzelterek onama kararında aktarılan bozma ilamına göre kiracı, sözleşme sonunu geçmemek üzere, tahliye tarihinden kiralananın aynı koşullarda yeniden kiraya verilebileceği tarihe kadar kira bedelinden sorumludur (Yargıtay 3. HD, E.2024/3967, K.2025/2811, T.14.05.2025). Örneğin sözleşmenin bitmesine bir ay kala çıkan kiracının sorumluluğu, makul süre daha uzun belirlense bile kural olarak o bir ayı aşmaz.
Makul Sürenin Belirlenmesi
Kanun makul süre için gün veya ay olarak bir rakam öngörmez; süre her somut olayda ayrıca belirlenir.
Sözleşmede Bildirim Süresi Kararlaştırılmışsa
Hukuk Genel Kurulu, eski Borçlar Kanunu döneminde kurulan bir işyeri kira sözleşmesine ilişkin olayda, sözleşmede bir hüküm varsa ona göre hareket edilmesi gerektiğini belirtmiş ve sözleşmedeki bir aylık fesih bildirim süresini makul süre olarak esas almıştır (Yargıtay HGK, E.2019/550, K.2022/576, T.19.04.2022). Yargıtay 3. Hukuk Dairesi de sözleşmede bir aylık bildirim süresi kararlaştırılan bir olayda kiracının bir aylık makul süre kira bedelinden sorumlu tutulmasında isabetsizlik görmemiştir (Yargıtay 3. HD, E.2023/4195, K.2023/3844, T.20.12.2023). Kanun yararına bozma yoluyla verilen bir kararda da sözleşmede makul süre iki ay olarak belirlendiği için ayrıca keşif yapılmasına ihtiyaç bulunmadığı ve kiracının sorumluluğunun yeniden kiralama tarihini aşamayacağı belirtilmiştir (Yargıtay 3. HD, E.2023/3213, K.2023/3262, T.21.11.2023).
Bununla birlikte her bildirim maddesi makul süre kararlaştırması sayılmayabilir. Sözleşme bitiminde yapılacak feshe ilişkin bir bildirim maddesinin, süresinden önce fesihte makul sürenin belirlenmesiyle ilgisi bulunmadığını kabul eden ve makul sürenin keşif ve bilirkişi incelemesiyle belirlenmesi gerektiğini belirten bir karar da bulunmaktadır (Yargıtay 3. HD, E.2017/4429, K.2019/3552, T.18.04.2019). Sonuç, sözleşme maddesinin nasıl yorumlandığına göre değişebilir.
Sözleşmede Hüküm Yoksa: Bilirkişi İncelemesi
Sözleşmede bu konuda bir hüküm yoksa makul süre, mahkemece keşif ve bilirkişi incelemesiyle belirlenir. Yargıtay bu belirlemede kiralananın cinsini, özelliklerini, konumunu ve bölgede bu nitelikteki taşınmaza duyulan ihtiyacı gözeterek, kiraya verenin gereken çabayı göstermesi hâlinde kiralananı aynı koşullarla ne kadar sürede yeniden kiraya verebileceğini esas almaktadır (Yargıtay 3. HD, E.2017/4429, K.2019/3552, T.18.04.2019).
Bir olayda bilirkişi raporunda makul süre iki ay olarak belirlenmiş, ilk derece mahkemesi kiracıyı bu süreye ait kira bedelinden sorumlu tutmuş ve karar Yargıtay'ca onanmıştır (Yargıtay 3. HD, E.2024/1874, K.2025/2622, T.06.05.2025). Ancak bu süre her olay için ölçü değildir; aynı şehirde bile bir stüdyo daire ile büyük bir işyeri için belirlenecek süre farklı olabilir.
Kiralanan Yeniden Kiraya Verilirse Hesap
Hukuk Genel Kurulu, kiralananın yeniden kiraya verilip verilmemesine göre hesabın nasıl yapılacağını şu şekilde açıklamıştır (Yargıtay HGK, E.2018/76, K.2023/989, T.25.10.2023):
Durum | Kiracının sorumluluğu |
Kiralanan makul süre boyunca boş kalmış | Anahtar teslim tarihinden makul sürenin sonuna kadar olan kira bedeli. |
Kiralanan makul süre içinde yeniden kiraya verilmiş | Yeni kiraya verilme tarihine kadar olan kira bedeli. |
Kiralanan makul süre içinde daha düşük bedelle kiraya verilmiş | Yeni kiralama tarihine kadar kira bedeli; bu tarihten makul sürenin sonuna kadar ise eski ve yeni kira arasındaki fark. |
Kiralanan daha yüksek bedelle kiraya verilmiş | Aradaki fazlalık kiracının makul süre kirasından düşülmez. |
Kiralanan makul süreden daha uzun süre boş kalmış | Kiracı makul süreyi aşan dönemden sorumlu tutulamaz. |
Hukuk Genel Kurulu, daha yüksek bedelle yapılan yeni kiralamadan kiracının yararlanamayacağını, sözleşmeye aykırı ve kusurlu davranan kiracının, kiraya verenin daha fazla bedelle yeni kiracı bulmuş olmasından fayda sağlamasının hakkaniyete uygun düşmeyeceği gerekçesine dayandırmıştır. Aynı olayda iki aylık makul süre kira bedeli, kiracının depozito alacağından mahsup edilmiştir; bu hesabı Yargıtay 3. Hukuk Dairesi bozma kararında yapmış, Hukuk Genel Kurulu da bu bozma kararını benimsemiştir.
Kiraya Verenin Zararı Artırmama Yükümlülüğü
Erken tahliyede yalnızca kiracının değil, kiraya verenin de yükümlülükleri vardır. Kanuna göre kiraya veren; yapmaktan kurtulduğu giderleri, kiralananı başka biçimde kullanmakla elde ettiği yararları ve elde etmekten kasten kaçındığı yararları kira bedelinden indirmekle yükümlüdür (TBK m.325/2).
Yargıtay'a göre TBK m.112'nin göndermesiyle TBK m.52 uyarınca kiraya veren, kiralananın yeniden kiralanması konusunda gayret göstermeli ve böylece zararın artmasını önlemek için kendisine düşen ödevi yapmalıdır (Yargıtay HGK, E.2018/76, K.2023/989, T.25.10.2023; Yargıtay 3. HD, E.2020/10885, K.2020/7857, T.16.12.2020). Uygulamada ilan vermek, emlak danışmanlarına bildirmek ve gelen makul teklifleri değerlendirmek bu çabanın tipik örnekleridir. Kiralananı yüksek bir bedel beklentisiyle bilerek boş tutmak ise makul süreyi aşan boş kalma süresinin kiracıdan istenmesini zorlaştırır.
Yeni Kiracı Bulunması
TBK m.325/1'in ikinci cümlesine göre kiracı, makul süre dolmadan önce kiraya verene; kiraya verenden kabul etmesi beklenebilecek, ödeme gücüne sahip ve kira ilişkisini devralmaya hazır yeni bir kiracı bulursa kira sözleşmesinden doğan borçları sona erer. Bu üç şartın birlikte bulunması gerekir.
Yargıtay, kiralamaya talip olan kişinin taşınmazı kendi adına değil ortağı adına kiralamak istediği bir olayda, kiracının kira ilişkisini devralmaya hazır yeni bir kiracı bulduğunun kabul edilemeyeceğini belirterek ilk derece kararını bozmuştur (Yargıtay 3. HD, E.2017/8930, K.2018/1992, T.05.03.2018). Bu nedenle kiracının bulduğu adayı kiraya verene yazılı olarak bildirmesi; adayın kimlik, gelir ve iletişim bilgilerini ve sözleşmeyi mevcut koşullarla devralmaya hazır olduğunu gösteren belgeleri sunması önemlidir.
Anahtar Teslimi ve Tahliye Tarihi
Erken tahliye uyuşmazlıklarının büyük bölümü kiralananın hangi tarihte geri verildiği konusunda çıkar; çünkü hem tahliye tarihine kadar işleyen kiralar hem de makul sürenin başlangıcı bu tarihe bağlıdır.
Evi Boşaltmak Yetmez
Hukuk Genel Kurulu'na göre kiralananın fiilen boşaltılması yeterli değildir; anahtarın da kiraya verene teslim edilmesi gerekir. Tahliye tarihi taraflar arasında çekişmeliyse kiralananın boşaltıldığını ve anahtarın teslim edildiğini ispat yükü kiracıdadır (Yargıtay HGK, E.2018/708, K.2022/11, T.18.01.2022; E.2019/472, K.2022/386, T.24.03.2022).
Teslimin İspatı
Yıllık kira bedeli senetle ispat sınırının üzerindeyse ve kiraya verenin açık muvafakati yoksa, tahliye kiracı tarafından ancak yazılı delille ispatlanabilir (Yargıtay HGK, E.2019/472, K.2022/386, T.24.03.2022; Yargıtay 3. HD, E.2025/1155, K.2025/4415, T.29.09.2025). En güvenli yol, teslim tarihini ve kiralananın durumunu gösteren, iki tarafça imzalanmış bir anahtar teslim tutanağıdır.
Yargıtay, anahtarın emlakçıya bırakılmasını usulüne uygun teslim olarak kabul etmemiş; bununla birlikte usulüne uygun teslim olmasa bile kiralananın kiraya verenin hâkimiyetine girmesi hâlinde tahliyenin gerçekleştiğinin kabulü gerektiğini belirtmiştir (Yargıtay 3. HD, E.2023/2972, K.2023/3825, T.19.12.2023; kanun yararına bozma). Anahtarı kapıcıya, komşuya veya site yöneticisine bırakmak da benzer bir ispat riski taşır.
Kiraya Veren Anahtarı Teslim Almazsa
Kiraya veren anahtarı teslim almaktan kaçınırsa kiracı mahkemeden tevdi yeri belirlenmesini isteyebilir. Hukuk Genel Kurulu'na göre kiracı, anahtarın tevdi yerine teslim edildiğinin kiraya verene bildirilmesiyle geri verme borcundan kurtulur ve kiralanan bu tarihte teslim edilmiş sayılır (Yargıtay HGK, E.2019/472, K.2022/386, T.24.03.2022). Uygulamada anahtarın noterliğe emanet edilip bunun kiraya verene bildirilmesi de kabul görmektedir; bu durumda tahliye tarihi olarak noter tutanağının düzenlendiği gün değil, tutanağın kiraya verene tebliğ edildiği gün esas alınmaktadır (Yargıtay 3. HD, E.2025/1155, K.2025/4415, T.29.09.2025; E.2025/3642, K.2026/1143, T.03.03.2026). Tebliğin gecikmesi, kiracının birkaç gün veya hafta daha kira ödemesi anlamına gelebilir.
Sözleşmede Kiracıya Tanınan Erken Fesih Hakkı
Kira sözleşmelerinde sıkça “kiracı, ... ay önceden yazılı bildirimde bulunarak sözleşmeyi feshedebilir” gibi hükümler yer alır. Kiracı bu hakkı sözleşmede öngörülen şekilde ve sürede kullanmışsa makul süre kirasından sorumlu tutulmayabilir:
Sözleşmede iki ay önceden yazılı bildirim şartıyla fesih imkânı tanınan ve buna uyan kiracının, erken tahliye nedeniyle yoksun kalınan kira alacağından sorumlu olmadığı, ancak tahliye tarihine kadar ödenmeyen kiralardan sorumlu olduğu kabul edilmiştir (Yargıtay 3. HD, E.2021/598, K.2021/2830, T.17.03.2021).
Altı ay önceden bildirim koşuluyla fesih imkânı tanınan ve bu süreye uyarak kiralananı tahliye eden kiracının tazminat ödemekle yükümlü olmadığı, aynı dosyada verilen bozma ilamında belirtilmiş; bu ilama uyularak verilen ret kararı onanmıştır (Yargıtay 3. HD, E.2025/1825, K.2025/4862, T.15.10.2025).
Üç ay önceden ihbarla fesih hakkını usulüne uygun kullanan kiracının makul süre tazminatından sorumlu olmadığı, ancak tahliye tarihine kadar mevcut sözleşme hükümleriyle bağlı olduğu ve kira bedelinden sorumluluğunun anahtar teslimine kadar devam ettiği kabul edilmiştir (Yargıtay 3. HD, E.2025/3642, K.2026/1143, T.03.03.2026).
Konut ve çatılı işyeri kiralarında fesih bildiriminin geçerliliği yazılı şekle bağlıdır (TBK m.348). Bildirimin kiraya verene ulaştığı tarihin ispatı bakımından noter ihtarnamesi en güvenli yoldur; usul için ihtarname nasıl çekilir rehberimize bakabilirsiniz.
Kalan Kiralar ve Cezai Şart Hükümleri
Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında
Kanuna göre kiracıya, kira bedeli ve yan giderler dışında başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemez; özellikle kira bedelinin zamanında ödenmemesi hâlinde ceza koşulu ödeneceğine veya sonraki kira bedellerinin muaccel olacağına ilişkin anlaşmalar geçersizdir (TBK m.346). Bu nedenle konut ve çatılı işyeri kiralarında “kiracı süresinden önce çıkarsa kalan sürenin bütün kiralarını öder” veya “erken tahliyede kiracı üç aylık kira tutarında ceza öder” gibi hükümler kiracıyı bağlamayabilir.
Yargıtay, eşler arasındaki bir tasfiye protokolünde eczanenin aylık bedel karşılığında kullanımını düzenleyen ve kira niteliğinde sayılan hükümle bağlantılı cezai şartı, kiracı aleyhine düzenleme yasağı kapsamında geçersiz kabul etmiştir (Yargıtay 3. HD, E.2024/4303, K.2025/3385, T.18.06.2025). Bu hükümlerin geçersiz olması kiracının hiçbir şey ödemeyeceği anlamına gelmez; geçersiz hükmün yerine kural olarak TBK m.325'teki makul süre sorumluluğu uygulanır.
Tacir ve Tüzel Kişi İşyeri Kiracıları
6217 sayılı Kanun'un geçici 2. maddesi uyarınca kiracının tacir ya da özel hukuk veya kamu hukuku tüzel kişisi olduğu işyeri kiralarında TBK m.325, m.331 ve m.346 dâhil bazı kira hükümleri 01.07.2012 tarihinden itibaren sekiz yıl süreyle uygulanmamış; bu dönemde bu konularda kira sözleşmesi hükümleri, sözleşmede hüküm yoksa mülga Borçlar Kanunu hükümleri uygulanmıştır. Yargıtay, bu dönemde kurulan ve kiracısı özel hukuk tüzel kişisi olan bir işyeri kirasında “kalan tüm kiralar muaccel olur” hükmünü cezai şart niteliğinde kabul ederek kiracıyı bağlayıcı saymıştır (Yargıtay 3. HD, E.2023/1105, K.2024/567, T.12.02.2024). Uyuşmazlığın hangi döneme ait olduğu bu nedenle ayrıca incelenmelidir.
Cezai Şart ile Makul Süre Kirasının Birlikte İstenmesi
Cezai şart hükmünün uygulanabildiği durumlarda, örneğin 6217 sayılı Kanun'un geçici 2. maddesinin kapsadığı dönemdeki işyeri kiralarında, Yargıtay sözleşmede erken fesih için cezai şart kararlaştırılmışsa kiracının tazminat sorumluluğunun kararlaştırılan cezai şart tutarı kadar olduğunu ve ayrıca makul süre kira bedeline hükmedilmesinin doğru olmadığını kabul etmektedir (Yargıtay 3. HD, E.2021/6472, K.2022/5777, T.14.06.2022; E.2018/7991, K.2019/5788, T.25.06.2019).
Önemli Sebeple Fesih (TBK m.331)
Kiracının sözleşme bitmeden çıkması her zaman sözleşmeye aykırılık değildir. TBK m.331'e göre taraflardan her biri, kira ilişkisinin devamını kendisi için çekilmez hâle getiren önemli sebeplerin varlığı durumunda sözleşmeyi yasal fesih bildirim süresine uyarak her zaman feshedebilir. Yargıtay'a göre bu fesih hakkı, sözleşme belirli veya belirsiz süreli olsun, konut ve çatılı işyeri kirası dâhil her tür kira ilişkisinde kullanılabilir (Yargıtay 3. HD, E.2023/1504, K.2023/3287, T.22.11.2023).
Önemli Sebep ve Şartları
Yargıtay'a göre önemli sebep kapsamında çekilmezlik, tarafın sözleşmeye katlanamayacağı hâldir; buna örnek olarak kiracı memurun başka bir şehre atanması gösterilebilir (Yargıtay 3. HD, E.2023/1504, K.2023/3287, T.22.11.2023; E.2025/581, K.2025/4480, T.01.10.2025). Fesih için geçerli bir kira sözleşmesinin bulunması, sözleşmenin devamını beklenemez kılan haklı bir sebebin var olması ve yasal fesih bildirim süresine uyulması gerekir. Taşınmaz kiralarında yasal fesih bildirim süresi üç aydır (TBK m.329).
Kiracının yalnızca daha uygun veya daha ucuz bir ev bulması ya da kiralanandan memnun olmaması kural olarak bu kapsamda değerlendirilmez; önemli sebebin ağırlığı her olayda ayrıca değerlendirilir. Önemli sebep bulunsa bile kiracı ertesi gün anahtarı bırakıp çıkarak kural olarak sorumluluktan kurtulamaz; yazılı fesih bildiriminde bulunmalı ve yasal süreye uymalıdır.
Sonuçları
Yargıtay, sözleşmeyi haklı nedenle fesheden kiracının kiralananı kullandığı süre kira bedelinden sorumlu olduğunu, ancak erken tahliye nedeniyle makul süre kira bedelinden sorumlu olmadığını; bu nedenle öncelikle feshin haklı olup olmadığının tespit edilmesi gerektiğini belirtmiştir (Yargıtay 3. HD, E.2021/8037, K.2021/13254, T.20.12.2021). Feshin haklı olduğunu ileri süren kiracı bunu ispat etmelidir (TMK m.6). Ayrıca hâkim, durum ve koşulları göz önünde tutarak olağanüstü fesih bildiriminin parasal sonuçlarını karara bağlar (TBK m.331); bu nedenle önemli sebep ispatlansa bile kiraya veren lehine bir parasal sonuca hükmedilmesi ihtimali tamamen dışlanamaz.
Önemli sebebe dayanan kiracının, fesih bildiriminde sebebi açıkça yazması ve belgelendirmesi (atama kararı, iş yeri değişikliğini gösteren belge gibi) ispat bakımından önem taşır.
Depozitonun Akıbeti
Depozito (güvence bedeli), kiraya verenin kira sözleşmesinden doğan alacaklarına karşı bir güvencedir. Kira sözleşmesi devam ederken kiracı, son ayların kirasını tek taraflı olarak depozitodan düşerek kira borcunu kendiliğinden sona erdiremez; hesaplaşma kira ilişkisinin sona ermesi ve kiralananın teslimiyle yapılır.
Yargıtay, kiraya verenin makul süre kira bedeli alacağının depozitodan mahsup edilebileceğini kabul etmektedir (Yargıtay 3. HD, E.2017/7203, K.2019/3565, T.18.04.2019). Mahsuptan sonra artan bir miktar varsa kiraya veren bunu kiracıya iade etmekle yükümlüdür; makul süreyi aşan bir dönemin kirası veya geçersiz bir cezai şart depozitodan karşılanamaz. Depozitonun yatırılması ve iadesi için kiracı hakları rehberimize bakabilirsiniz.
Erken Çıkışta İzlenecek Adımlar
Kiracı Açısından
Sözleşmenin belirli veya belirsiz süreli olduğunu ve kiracıya önceden bildirimle çıkış hakkı tanıyan bir hüküm bulunup bulunmadığını kontrol edin.
Başka şehre atanma gibi sözleşmenin devamını çekilmez kılan bir durum varsa TBK m.331 yolunu değerlendirin ve üç aylık yasal bildirim süresine uyun.
Kiraya verenle sözleşmeyi belirli bir tarihte karşılıklı olarak sona erdirmeyi (ikale) yazılı olarak kararlaştırmaya çalışın; anlaşma o tarihten sonra borç kalmadığını açıkça göstermelidir.
Fesih veya çıkış bildirimini yazılı ve tarihi ispatlanabilir şekilde, tercihen noter aracılığıyla yapın.
Yeni kiracı adayı varsa bilgileriyle birlikte kiraya verene yazılı olarak bildirin.
Çıkıştan önce kiralananın durumunu tarihli fotoğraf ve videolarla belgeleyin; sayaç değerlerini kaydedin.
Anahtarı tutanakla teslim edin; kiraya veren almazsa tevdi yeri veya noter emaneti yolunu kullanın ve tebliği takip edin.
Teslim tarihine kadar işleyen kiraları ödeyin; makul süre tartışması bundan ayrı bir konudur.
Kiraya Veren Açısından
Anahtarı tutanakla teslim alın; teslim tarihini tartışmasız hâle getirmek makul sürenin başlangıcını netleştirir.
Kiralananı yeniden kiraya vermek için çaba gösterin; ilanları, emlak danışmanlarıyla yazışmaları ve gelen teklifleri saklayın.
Kiracının önerdiği adayı ciddiyetle değerlendirin; şartları taşıyan bir adayı haklı sebep olmadan reddetmek alacağı tehlikeye atabilir.
Talebinizi makul süre ve sözleşme sonu ile sınırlı tutun; kalan bütün kiraları veya geçersiz bir cezai şartı istemek uyuşmazlığı uzatır ve yargılama gideri riskini artırır.
Uyuşmazlık: Arabuluculuk, Görevli ve Yetkili Mahkeme
Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda, kiralanan taşınmazların ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler hariç olmak üzere, dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır (6325 sayılı Kanun m.18/B). Makul süre kira bedelinin tahsili veya depozitonun iadesi için dava açmadan önce arabuluculuk sürecinin tamamlanması gerekir. Kiraya veren alacağı için genel haciz yoluyla icra takibi de başlatabilir; takibe itiraz edilirse açılacak itirazın iptali davasından önce de arabuluculuk aranır.
Kira ilişkisinden doğan alacak davaları dâhil kira ilişkisinden kaynaklanan davalara sulh hukuk mahkemesi bakar (HMK m.4/1-a). Yetki bakımından genel kural davalının yerleşim yeri mahkemesidir (HMK m.6); sözleşmenin ifa edileceği yer mahkemesinde de dava açılabilir (HMK m.10). Ankara'da sulh hukuk mahkemeleri Ankara Adliyesi'nin Dışkapı'daki ek hizmet binasında görev yapmaktadır. Etimesgut ve Sincan gibi Ankara Batı Adliyesi'nin yargı çevresindeki ilçeler bakımından yetki kurallarına göre Ankara Batı Adliyesi'ndeki mahkemeler yetkili olabilir.
Sık Sorulan Sorular
Kiracı sözleşme bitmeden çıkarsa kalan bütün kiraları öder mi?
Kural olarak hayır. TBK m.325'e göre kiracının borçları, kiralananın benzer koşullarla yeniden kiraya verilebileceği makul bir süre için devam eder. Kiracı kural olarak anahtar teslim tarihine kadar işleyen kiralar ile teslimden itibaren makul süreye ait kira bedelinden sorumludur; bu sorumluluğun kural olarak sözleşmenin sonunu aşmaması gerektiği kabul edilmektedir.
Makul süre kaç aydır?
Kanunda belirli bir süre yoktur. Sözleşmede kararlaştırılmışsa uygulamada çoğu zaman o süre esas alınır; hüküm yoksa kiralananın niteliği, konumu ve bölgedeki talep gözetilerek keşif ve bilirkişi incelemesiyle belirlenir. Yargıtay'ca onanan kararlarda iki ay gibi süreler görülmekle birlikte bu her olay için ölçü değildir.
Ev sahibi evi daha yüksek kirayla kiraya verirse kiracı bundan yararlanır mı?
Hayır. Hukuk Genel Kurulu'na göre kiralananın daha yüksek bedelle kiraya verilmesinden doğan fazlalık kiracının makul süre kirasından düşülmez; sözleşmeye aykırı davranan kiracının bundan fayda sağlaması hakkaniyete uygun görülmemiştir.
Evi boşaltıp anahtarı emlakçıya bırakmak yeterli mi?
Kural olarak hayır. Kiralananın boşaltılması yanında anahtarın kiraya verene teslimi gerekir ve tahliye tarihi çekişmeliyse ispat yükü kiracıdadır. Yargıtay anahtarın emlakçıya bırakılmasını usulüne uygun teslim saymamış; ancak kiralananın kiraya verenin hâkimiyetine girmesi hâlinde tahliyenin gerçekleştiğinin kabulü gerektiğini belirtmiştir. En güvenli yol imzalı anahtar teslim tutanağıdır.
Ev sahibi anahtarı almazsa ne yapılır?
Kiracı mahkemeden tevdi yeri belirlenmesini isteyebilir; uygulamada anahtarın noterliğe emanet edilip kiraya verene bildirilmesi de kabul görmektedir. Tahliye tarihi olarak, tevdiin veya noter tutanağının kiraya verene bildirildiği ya da tebliğ edildiği gün esas alınmaktadır.
Sözleşmedeki “erken çıkarsa kalan kiraları öder” maddesi geçerli mi?
Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracıya kira bedeli ve yan giderler dışında ödeme yükümlülüğü getirilemediğinden (TBK m.346) bu tür hükümler kiracıyı bağlamayabilir ve makul süre kuralı uygulanır. Kiracısı tacir veya tüzel kişi olan işyeri kiralarında 01.07.2012–01.07.2020 dönemi bakımından ayrıca değerlendirme gerekir. Cezai şartın uygulanabildiği hâllerde Yargıtay, cezai şart yanında ayrıca makul süre kirasına hükmedilmesini doğru bulmamaktadır.
Başka şehre tayini çıkan kiracı ne yapmalı?
Yargıtay, kiracı memurun başka bir şehre atanmasını önemli sebebe örnek olarak göstermektedir. Atama somut olayda önemli sebep sayılırsa kiracı TBK m.331'e dayanarak sözleşmeyi feshedebilir; bunun için yazılı fesih bildiriminde bulunmalı, üç aylık yasal fesih bildirim süresine uymalı ve atama belgesini saklamalıdır. Haklı nedenle fesheden kiracı kural olarak makul süre kirasından sorumlu tutulmaz; hâkimin feshin parasal sonuçlarını belirleme yetkisi ise saklıdır.
Bir yıllık sözleşmem doldu, bildirim yapmadan çıkabilir miyim?
Belirli süreli konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, süre bitiminden en az on beş gün önce yazılı bildirimde bulunmazsa sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzar. Bildirim yapmadan çıkan kiracı, uzayan dönem bakımından makul süre kirasından sorumlu tutulabilir.
Son ayların kirasını depozitodan düşebilir miyim?
Kira sözleşmesi devam ederken kiracı depozitoyu tek taraflı olarak kira yerine sayamaz. Hesaplaşma sözleşmenin sona ermesi ve anahtarın tesliminden sonra yapılır; bu aşamada makul süre kira bedeli gibi alacaklar depozitodan mahsup edilebilir ve artan kısım kiracıya iade edilir.
İlgili Yazılar
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır. Erken tahliye uyuşmazlıklarında sonuç; sözleşmenin içeriğine, bildirimlerin şekline ve tarihine, anahtar teslimine ilişkin delillere ve kiralananın yeniden kiraya verilme sürecine göre farklılaşır.
Av. Murat Akman — Ankara Kira Avukatı. Detaylı bilgi ve randevu için: www.muratakman.com
Son güncelleme: 16 Ekim 2026
