Kira artış oranı nasıl hesaplanır? TÜFE sınırı ve örnek

Kısa cevap

Konut ve çatılı işyeri kiralarında yenilenen kira döneminde kira artışı, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki (TÜFE) oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçemez (Türk Borçlar Kanunu (TBK) m.344/1). Sözleşmedeki artış oranı bundan yüksekse TÜFE oranı uygulanır; sözleşmedeki oran daha düşükse sözleşmedeki oran uygulanır.

✅ Üst sınır, bir önceki kira yılının TÜFE oniki aylık ortalamalara göre değişim oranıdır.

✅ Sözleşmeye daha yüksek bir oran yazılsa bile fazla kısım uygulanmaz.

✅ Sözleşmede daha düşük bir oran varsa o oran uygulanır.

✅ Artış konusunda anlaşma yoksa kira bedelini hâkim, kiralananın durumunu gözeterek hakkaniyete göre ve TÜFE oranını aşmamak koşuluyla belirler (TBK m.344/2).

✅ Kira ilişkisi beş yılı geçtiyse, beş yılın sonundaki yeni kira yılı için taraflardan biri dava açarak bedelin hâkimce hakkaniyete göre belirlenmesini isteyebilir; bu belirlemede TÜFE tek ölçüt değildir (TBK m.344/3).

Bu yazı kimin için?

Konut veya çatılı işyeri kiralayan ve yenilenen dönem için kira artışını hesaplamak isteyen kiraya verenler ve kiracılar için hazırlandı. Yazıdaki kurallar, yenilenen dönemlerde uygulanacak azami artışı gösterir. Yazı, kira bedelinin Türk lirası olarak kararlaştırıldığı durumu ele alır; yabancı para kirası için TBK m.344/4 ayrıca düzenleme getirir. Hazır bir hesaplama için Kira Artış Oranı Hesaplama sayfasını kullanabilirsiniz.

Kira artışının yasal üst sınırı nedir?

Yasal üst sınır, bir önceki kira yılında TÜFE'deki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranıdır (TBK m.344/1). Bu kural bir yıldan uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.

Konut ve çatılı işyeri kiralarında bu sınır emredicidir; tarafların anlaşmasıyla aşılamaz.

Yargıtay Uygulaması: Sözleşmedeki yüksek oran uygulanmaz

Tespit (gerekçe): TBK m.344/1'deki sınır, Yargıtay kararlarının gerekçesinde de aynı biçimde ifade edilir: konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşmedeki artış oranı kanundaki oranı aşıyorsa artışta TÜFE'deki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı uygulanır; sözleşmedeki oran daha düşükse kira bedeli o orana göre artırılır. (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2026/1213, K. 2026/1751, T. 30.03.2026, gerekçe; kararın konusu, sözleşmedeki artış oranının uyarlanmasına ilişkin Bölge Adliye Mahkemeleri kararları arasındaki uyuşmazlığın giderilmesidir. Üst sınır yönünden aynı ilke için ayrıca Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2025/893, K. 2025/3205, T. 10.06.2025, gerekçe; bu karar hakem kararının iptali davasına ilişkindir.)

Pratik sonuç: Kira sözleşmesindeki yüksek bir artış maddesi, TÜFE sınırını aşan kısım yönünden uygulanmaz.

Kira artışı nasıl hesaplanır?

Hesap iki adımda yapılır: önce uygulanacak oran belirlenir, sonra mevcut kira bu oranla artırılır.

1. Oranı belirleyin. Sözleşmedeki oran TÜFE sınırından düşükse sözleşmedeki oran, yüksekse TÜFE sınırı uygulanır.

2. Yeni kirayı hesaplayın. Yeni kira = mevcut kira × (1 + oran ÷ 100).

TÜİK, TÜFE'nin oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını her ay açıklar; her ay açıklanan oran bir önceki aya ait veridir. Kanun, "bir önceki kira yılında" TÜFE'deki değişim oranını esas alır; oranın hangi aya ait verisinin kullanılacağını ayrıca göstermez. Hesaplama sayfası, hesaplama yöntemi olarak kira yenileme ayında TÜİK'in açıkladığı oranı esas alır; örneğin Ekim'de yenilenen kira için Ekim'in başında açıklanan Eylül verisi kullanılır. Sözleşmede ya da uyuşmazlıkta farklı bir yöntem söz konusuysa dosyadaki hesaba ve bilirkişi raporuna bakılmalıdır.

Kurgusal örnek — Aylık kirası 20.000 TL olan bir konutun sözleşmesinde "kira her yıl TÜFE oranında artırılır" yazıyor. Yenilenen dönem için esas alınacak TÜFE oniki aylık ortalamalara göre değişim oranının %30 olduğunu varsayalım. Artış 20.000 × 0,30 = 6.000 TL, yeni kira 26.000 TL olur.

Artış maddesi yoksa: Aynı örnekte sözleşmede artış hükmü bulunmasaydı 26.000 TL, kiraya verenin kendiliğinden isteyebileceği tutar değil, hâkimin geçemeyeceği tavan olurdu. Anlaşma yoksa bedeli hâkim belirler ve hakkaniyete göre bu tavanın altında bir bedel de belirleyebilir (TBK m.344/2).

Sözleşmede farklı bir artış oranı yazıyorsa hangisi uygulanır?

Sözleşmedeki durum	Uygulanacak oran	Dayanak
Artış oranı TÜFE sınırından yüksek	TÜFE sınırı; fazla kısım uygulanmaz	TBK m.344/1
Artış oranı TÜFE sınırından düşük	Sözleşmedeki oran	TBK m.344/1
Artış "TÜFE oranında" yapılacak	TÜFE sınırı	TBK m.344/1
Artış yapılacağı yazılı, oran belirtilmemiş	Bedel anlaşmayla ya da mahkemece belirlenir; yeni dönem sonuna kadar açılan dava dönem başından etkilidir	TBK m.344/2, m.345/3
Artış hükmü yok, taraflar anlaşamıyor	Hâkim hakkaniyete göre ve TÜFE sınırını aşmamak üzere belirler	TBK m.344/2

Kurgusal örnek — Sözleşmede yıllık %50 artış yazıyor ve esas alınacak TÜFE oranı %30. Kira 20.000 TL ise yeni dönem kirası 26.000 TL olur; %50'ye göre hesaplanan 30.000 TL uygulanamaz.

Beş yıllık süre dolmadıkça sözleşmede TÜFE sınırının altında bir artış oranı yazılıysa kira bu oranla artırılır (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2026/1213, K. 2026/1751, T. 30.03.2026, gerekçe).

Sözleşmede artış hükmü yoksa kira artırılabilir mi?

Sözleşmede artış hükmü bulunmaması ve tarafların yenilenen dönem için ayrıca anlaşmamış olması, TBK m.344/2'deki "taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa" durumudur. Bu durumda da yenilenen dönem için kira bedelinin belirlenmesi talep edilebilir (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2026/1213, K. 2026/1751, T. 30.03.2026). Taraflar anlaşamazsa bedeli hâkim, kiralananın durumunu göz önünde tutarak hakkaniyete göre ve TÜFE oranını geçmemek koşuluyla belirler (TBK m.344/2).

Artış hükmü yoksa kiraya veren, TÜFE kadar artışı kendiliğinden isteyemez; bedeli anlaşma ya da mahkeme belirler.

Kira bedelinin belirlenmesi davası her zaman açılabilir (TBK m.345/1). Belirlenen bedel, yeni dönemin başlangıcından itibaren kiracıyı iki durumda bağlar: dava yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önce açılmışsa ya da kiraya veren bu süre içinde kira bedelinin artırılacağını kiracıya yazılı olarak bildirmiş ve dava izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açılmışsa (TBK m.345/2). Yargıtay bu süre bakımından ihtarnamenin veya dava dilekçesinin kiracıya tebliğ tarihini önemli saymaktadır (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2017/5586, K. 2019/435, T. 23.01.2019; 21.11.1966 tarihli, 19/10 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararına atıfla). Sözleşmede artış hükmü yoksa ve bu koşullar gerçekleşmezse belirlenen bedel o yeni dönemin başından itibaren kiracıyı bağlamaz; bedel ancak sonraki kira dönemi için belirlenebilir (aynı karar).

Sözleşmede yeni dönemde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni dönem sonuna kadar açılan davada belirlenen bedel de yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur (TBK m.345/3); artış talebinin ayrıca yazılı bildirilmesi gerekmez (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2025/2321, K. 2025/5468, T. 19.11.2025). Artış yapılacağı yazılı olup oranı belirtilmemiş sözleşmeler de bu kapsamdadır (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2017/8251, K. 2019/5094, T. 29.05.2019; E. 2018/6800, K. 2018/13001, T. 19.12.2018).

Dava yoluna gidilecekse

• Görevli mahkeme: Kira bedelinin belirlenmesi davasına sulh hukuk mahkemesi bakar (Hukuk Muhakemeleri Kanunu (HMK) m.4/1-a).

• Arabuluculuk: Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda (ilamsız icra yoluyla tahliye hariç) dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır (6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu m.18/B/1-a). Arabulucuya başvurulmadan dava açıldığı anlaşılırsa mahkeme herhangi bir işlem yapmaksızın davayı usulden reddeder. Başvuru yapılmış ama son tutanak dilekçeye eklenmemişse tutanağın sunulması için bir haftalık kesin süre verilir (6325 sayılı Kanun m.18/A/2).

• Otuz günlük koşul: Arabulucu, başvuruyu görevlendirildiği tarihten itibaren üç hafta içinde sonuçlandırır; bu süre zorunlu hâllerde en fazla bir hafta uzatılabilir (6325 sayılı Kanun m.18/A/9). Sözleşmede artış hükmü yoksa süreci bu süreleri hesaba katarak erken başlatmak gerekir. Arabuluculuk başvurusunun TBK m.345'teki yazılı bildirimin yerine geçeceği varsayılmamalıdır; yeni dönemden en geç otuz gün önce kiracıya tebliğ edilmiş olacak şekilde, ayrıca ve ispatı kolay bir yolla (örneğin noter aracılığıyla) yazılı bildirim yapılması süre bakımından güvenli yoldur.

• Bedel: Mahkemenin belirleyeceği tutar hâkimin takdirindedir. Taraflar arasında kira bedeline ilişkin anlaşma yoksa TÜFE oranı hâkimin aşamayacağı sınırdır (TBK m.344/2); beş yılın sonunda yapılan belirlemede ise TÜFE ölçütlerden yalnızca biridir (TBK m.344/3).

Konutlarda yüzde 25 sınırı ne zaman uygulandı?

Güncel durum: Konut kiralarında 11 Haziran 2022 ile 1 Temmuz 2024 (bu tarih dâhil) arasında yenilenen kira dönemlerinde artış, bir önceki kira bedelinin %25'ini geçemiyordu; TÜFE oranı %25'in altındaysa TÜFE oranı uygulanıyordu (TBK geçici m.1 ve geçici m.2). Hüküm, tarafların anlaşmalarını ve TBK m.344/2 uyarınca verilecek hâkim kararlarını kapsıyordu. 2 Temmuz 2024 ve sonrasında yenilenen dönemlerde bu sınır uygulanmaz; yalnızca TBK m.344 uygulanır. Yüzde 25 sınırı işyeri kiralarını kapsamıyordu. Son güncelleme: 2 Kasım 2026.

Geçmiş dönemlere ait kira farkını hesaplıyorsanız, ilgili dönemin yenileme tarihine bakarak bu sınırın uygulanıp uygulanmadığını kontrol edin. 2019 yılından önceki yenilemelerde TBK m.344'teki üst sınır TÜFE değil, üretici fiyat endeksindeki (ÜFE) artış oranıydı (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2025/893, K. 2025/3205, T. 10.06.2025, gerekçe).

İşyeri kiralarında da aynı sınır geçerli mi?

Çatılı işyeri kiralarında da TBK m.344 uygulanır. Kiracının tacir veya tüzel kişi olduğu işyeri kiralarında TBK m.344, 1 Temmuz 2012'den itibaren sekiz yıl uygulanmamıştı (6217 sayılı Kanun geçici m.2; bu hüküm m.344 dâhil birkaç maddeyi kapsar). Bu süre 1 Temmuz 2020'de sona ermiştir ve sınır bu kiralarda da uygulanır. Geçmiş dönem farkını hesaplıyorsanız, bu kiralarda 1 Temmuz 2020'den önce yenilenen dönemlerde artışın kural olarak sözleşme hükmüne göre belirlendiğini, ancak 2019 yılından itibaren TÜFE esasının bu kiraların yenilenmesinde de uygulandığını göz önünde tutun (6217 sayılı Kanun geçici m.2, son fıkra; Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2025/6193, K. 2026/2965, T. 12.05.2026).

TBK m.344'ün sınırı konut ve çatılı işyeri kiraları içindir. Konut ve çatılı işyeri niteliğinde olmayan kiralarda bu sınır uygulanmaz; sözleşmede kararlaştırılan artış şartı, irade sakatlığı ve TBK m.138'deki aşırı ifa güçlüğü hâlleri saklı kalmak üzere tarafları bağlar (ürün kirası için Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2025/1622, K. 2025/5008, T. 21.10.2025; adi kira ve ürün kirası için Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2025/893, K. 2025/3205, T. 10.06.2025, gerekçe).

Beş yıl dolduğunda kira bedeli nasıl belirlenir?

Beş yılın sonundaki yeni kira yılı için TÜFE oranı tek ölçüt olmaktan çıkar: hâkim TÜFE oranını dikkate alır, ancak onunla bağlı değildir ve belirlenen bedel TÜFE oranının üzerinde çıkabilir. Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılının bedeli, anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın hâkim tarafından belirlenir. Bu belirleme, kira bedelinin belirlenmesi davası üzerine yapılır. Hâkim TÜFE oranını, kiralananın durumunu ve emsal kira bedellerini gözeterek hakkaniyete uygun bir bedel belirler (TBK m.344/3). Sözleşmede artış hükmü varsa, yeni dönem sonuna kadar açılan davada belirlenen bedel dönem başından geçerli olur (TBK m.345/3; Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2025/2321, K. 2025/5468, T. 19.11.2025); artış hükmü yoksa TBK m.345/2'deki koşullar aranır. Bu şekilde belirlenen bedel, sonraki kira yıllarında TBK m.344/1 ve 2'deki ilkelere göre değiştirilebilir (TBK m.344/3, son cümle). Beş yılın sonundaki yeni kira yılı için TÜFE tek ölçüt değildir (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2026/1213, K. 2026/1751, T. 30.03.2026, gerekçe). Ayrıntılar için kira tespit davası (kira bedelinin belirlenmesi davası) yazımıza bakabilirsiniz.

Enflasyon yükseldiyse sözleşmedeki artış oranı değiştirilebilir mi?

Konut ve çatılı işyeri kiralarında kira enflasyonu ve ekonomik koşullar, TBK m.344 kapsamındaki kira bedelinin belirlenmesi davasının konusunu oluşturur; bu sebepler tek başına aşırı ifa güçlüğüne dayalı uyarlama davasının (TBK m.138) sebebi sayılamaz. Sözleşme yapıldığında öngörülmeyen ve öngörülmesi beklenmeyen olağanüstü bir durumun ortaya çıkması gibi TBK m.138'in diğer şartları gerçekleşirse sözleşmedeki artış oranı uyarlama davasına konu olabilir (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2026/1213, K. 2026/1751, T. 30.03.2026; bu karar, Bölge Adliye Mahkemeleri kararları arasındaki uyuşmazlığı gidermiştir).

Uygulamada sık yapılan hatalar

• Artış hükmü yokken kendiliğinden artış istemek. Anlaşma yoksa bedeli hâkim belirler (TBK m.344/2); kiracının kabulü ya da mahkeme kararı olmadan TÜFE kadar artış istemek kira bedelini kendiliğinden artırmaz.

• Arabuluculuk şartını ve otuz günlük koşulu gözden kaçırmak. Arabulucuya başvurulmadan açılan dava usulden reddedilir (6325 sayılı Kanun m.18/A/2). Arabuluculuk başvurusunun TBK m.345'teki yazılı bildirimin yerine geçeceği de varsayılmamalıdır.

• Sözleşmedeki yüksek oranı kendiliğinden geçerli saymak. TÜFE sınırını aşan kısım uygulanmaz.

• Yıllık enflasyon oranıyla oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını karıştırmak. Kanun, oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını esas alır.

• Artış hükmü yok diye artırım yapılamayacağını düşünmek. Bedelin belirlenmesi talep edilebilir; bildirim ve dava koşulları TBK m.345'e tabidir.

• Beş yılın sonundaki yeni kira yılı için de TÜFE oranını tek ölçüt sanmak. Beş yıl dolmuşsa taraflardan biri dava açarak bedelin hâkimce emsal kira bedelleri de gözetilerek belirlenmesini isteyebilir.

• Yenileme tarihine bakmamak. Konut kiralarında 11 Haziran 2022 – 1 Temmuz 2024 arasında yenilenen dönemlerde farklı bir sınır uygulanmıştır.

Kontrol listesi

☐ Sözleşmedeki artış hükmü (varsa) ve kira başlangıç tarihi

☐ Kira döneminin yenilenme tarihi ve kira ilişkisinin kaç yıldır sürdüğü

☐ Esas alınan TÜFE oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı ve hangi aya ait olduğu

☐ Konut mu işyeri mi; yenileme tarihinin 11 Haziran 2022 – 1 Temmuz 2024 aralığında olup olmadığı

☐ Dava gerekiyorsa son tutanakla birlikte arabuluculuk başvurusu; artış hükmü yoksa yeni dönemden en geç otuz gün önce kiracıya yapılan yazılı bildirim ve tebliğ belgesi

☐ Ödeme dekontları ve önceki dönem kira bedeli

Sık sorulan sorular

Kira artış oranı en fazla ne kadar olabilir?

Konut ve çatılı işyeri kiralarında yenilenen dönemde artış, bir önceki kira yılının TÜFE oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçemez (TBK m.344/1). Beş yılın sonundaki yeni kira yılı için TBK m.344/3 ayrıca uygulanır.

Ev sahibi sözleşmede yazan oranı isteyebilir mi?

Sözleşmedeki oran TÜFE sınırından düşük veya ona eşitse isteyebilir. Sözleşmedeki oran sınırdan yüksekse yalnızca TÜFE sınırı kadar artış uygulanır. Bu, beş yıl dolmadan yenilenen dönemler için geçerlidir; beş yılın sonundaki yeni kira yılının bedelini hâkim sözleşmedeki oranla bağlı kalmaksızın belirler (TBK m.344/3).

Sözleşmede artış oranı yoksa ne olur?

Artış hükmü bulunmasa da yenilenen dönem için kira bedelinin belirlenmesi talep edilebilir. Taraflar anlaşamazsa bedeli hâkim, kiralananın durumunu gözeterek hakkaniyete göre ve TÜFE oranını aşmamak koşuluyla belirler (TBK m.344/2).

Kira artışı hangi tarihten itibaren uygulanır?

Sözleşmedeki artış oranı sınırı aşmıyorsa yeni dönemin başlangıcından itibaren uygulanır. Sözleşmede artış hükmü varsa mahkemece belirlenen bedel, dava yeni dönem sonuna kadar açılmışsa dönem başından geçerli olur (TBK m.345/3). Artış hükmü yoksa, bedel ancak TBK m.345/2'deki koşullar gerçekleşmişse (dava yeni dönemden en geç otuz gün önce açılmışsa ya da bu süre içinde yazılı bildirim yapılıp dava yeni dönem sonuna kadar açılmışsa) yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur.

Kira bedelinin belirlenmesi davasını nasıl açarım?

Dava, kira ilişkisinden doğan davalara bakan sulh hukuk mahkemesinde açılır; dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır ve başvurulmadan açılan dava usulden reddedilir. Sözleşmede artış hükmü yoksa, yeni dönemden en geç otuz gün önce kiracıya tebliğ edilmiş olacak şekilde ayrıca yazılı bildirim yapılması süre bakımından güvenli yoldur.

İşyeri kiralarında da aynı sınır geçerli mi?

Evet, çatılı işyeri kiralarında da TBK m.344 uygulanır. Tacir ve tüzel kişi kiracılar için tanınan sekiz yıllık geçiş süresi 1 Temmuz 2020'de sona ermiştir.

Konutlarda yüzde 25 sınırı hâlâ var mı?

Hayır. Konut kiralarındaki yüzde 25 sınırı 2 Temmuz 2024 ve sonrasında yenilenen dönemlerde uygulanmaz; bu dönemlerde TBK m.344 uygulanır.

Beş yıl dolduysa kira artışı nasıl belirlenir?

Beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde ve her beş yılın sonunda yeni dönemin kira bedelini, kira bedelinin belirlenmesi davası üzerine hâkim, TÜFE oranını, kiralananın durumunu ve emsal kira bedellerini gözeterek hakkaniyete uygun biçimde belirler (TBK m.344/3).

Enflasyon nedeniyle sözleşmedeki artış oranı değiştirilebilir mi?

Konut ve çatılı işyeri kiralarında kira enflasyonu ve ekonomik koşullar tek başına TBK m.138'e dayalı uyarlama sebebi sayılamaz (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, E. 2026/1213, K. 2026/1751, T. 30.03.2026); bu sebepler TBK m.344 kapsamındaki kira bedelinin belirlenmesi davasının konusudur. TBK m.138'in diğer şartları gerçekleşirse sözleşmedeki artış oranı uyarlama davasının konusu olabilir.

Kira artışını nasıl hesaplarım?

Uygulanacak oranı belirleyip mevcut kiraya bu oranda artış ekleyin: yeni kira = mevcut kira × (1 + oran ÷ 100). Hazır hesaplama için Kira Artış Oranı Hesaplama sayfası kullanılabilir.

Kiracı olarak haklarımı nerede öğrenebilirim?

Tahliye, kira zammı ve depozito konularında genel bilgi için Kiracı Hakları Rehberi yazımıza bakabilirsiniz.

Genel hukuki değerlendirme notu

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; somut olayın özellikleri sonucu değiştirebilir.

Yazar

Av. Murat Akman, Ankara Barosu (Sicil No: 42294)

Son güncelleme: 2 Kasım 2026