İcradan Ev ve Araç Nasıl Alınır? UYAP E-Satış İhalesi Rehberi

Kısa cevap: İcradan ev veya araç almak için e-Devlet şifresiyle UYAP Elektronik Satış Portalı'na girilir, ilan ve şartname incelenir, malın muhammen değerinin yüzde onu kadar teminat yatırılıp teklif verilir. İhaleyi kazanan, sonuç tutanağının portalda ilanından itibaren yedi gün içinde ihale bedelini öder; tapu tescili ve teslim, ihale kesinleştikten sonra yapılır.

✅ Teminat, teklif edilen bedele göre değil muhammen değere göre hesaplanır; nakit teminat en geç artırma bitiminden önceki gün saat 23.30'a kadar yatırılmalıdır (İİK m.114).

✅ Her iki artırma da kural olarak muhammen değerin yüzde ellisi üzerinden başlar; yalnız mirasçılar arasında yapılan birinci artırmada teklifler muhammen değerin yüzde yüzünü geçmelidir (İİK m.114, m.115).

✅ İhale bedelini süresinde yatırmayanın teminatı iade edilmez; 31.07.2026 ve sonrasında ilanı yapılan artırmalarda ayrıca teklif bedelinin yüzde beşi oranında idari para cezası verilir (İİK m.114).

✅ İhalenin feshi kural olarak ihale tarihinden itibaren yedi gün içinde icra mahkemesinden (İİK m.134), ortaklığın giderilmesi satışlarında ise Yargıtay uygulamasına göre kararı veren sulh hukuk mahkemesinden istenir; fesih talebi tapu tescilini geciktirir.

✅ Taşınmazda borçlu veya hacizden (ipotekli satışlarda ipotekten) önceki resmî bir belgeye dayanmayan biri oturuyorsa, tescilden sonra on beş günlük tahliye emri istenebilir (İİK m.135).

Bu rehber, icra dairelerinin ve satış memurluklarının UYAP Elektronik Satış Portalı'nda satışa çıkardığı ev, arsa, dükkân veya aracı almak isteyenler için hazırlanmıştır. Teminattan teklif vermeye, ödeme süresinden tapu ve tahliyeye kadar süreç; İcra ve İflas Kanunu (İİK), İcra ve İflâs Kanunu Uyarınca Elektronik Ortamda Yapılacak Satışların Usulü Hakkında Yönetmelik (Yönetmelik), Türk Borçlar Kanunu (TBK) ve Türk Medeni Kanunu (TMK) hükümleri ile Yargıtay kararları esas alınarak anlatılmıştır.

İcra ihalesi nedir, neden elektronik ortamda yapılır?

İcra ihalesi, borcunu ödemeyen kişinin haczedilen veya rehinli malının alacaklının talebiyle icra dairesince açık artırmayla satılmasıdır; bu artırmalar UYAP'a entegre Elektronik Satış Portalı üzerinden yapılır. Elde edilen para alacaklılara, ortaklığın giderilmesi satışlarında ise paydaşlara dağıtılır.

7343 sayılı Kanunla 2021'de yapılan değişiklik ve 2022'de yayımlanan Yönetmelikle taşınır ve taşınmaz satışları elektronik ortama taşınmıştır; teklifler yalnızca portal üzerinden verilir. Satışın esasları İİK m.114, 115, 118, 126, 129, 130 ve 134 ile Yönetmelikte düzenlenmiştir. Portalda, ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davaları sonucunda satış memurluklarınca yapılan satışlar da yer alır; bu satışlar da kural olarak İİK hükümlerine göre yapılır (HMK m.322/2). Bu rehberde "satışı yapan icra dairesi" ifadesi, ortaklığın giderilmesi satışlarında satış memurluğunu da kapsar. Yargıtay uygulamasına göre bu satışlarda ihalenin feshi talebi ve satış memurunun işlemlerine karşı şikâyetler, ortaklığın giderilmesine karar veren sulh hukuk mahkemesinde incelenir.

Güncel durum: ihale kurallarındaki son değişiklikler

31.07.2026 tarihli ve 33326 sayılı Resmî Gazete'de yayımlanan 7589 sayılı Kanunla İİK m.114'te şu değişiklikler yapılmıştır: İhale bedelini süresinde yatırmayan alıcıya teklif ettiği bedelin yüzde beşi oranında idari para cezası verilir; tüm malikleri mirasçı olan taşınmazlarda ortaklığın satış yoluyla giderilmesinde birinci artırma bir defaya mahsus yalnızca malik mirasçılar arasında yapılır; satış isteyen alacaklının teminat muafiyeti ile Hazinenin teminattan muaf olduğu yeniden düzenlenmiştir. Bu değişiklikler, 31.07.2026'dan önce ilanı yapılmış açık artırmalara uygulanmaz (7589 sayılı Kanun geçici madde 1).

Aynı Kanunla vesayet altındaki kişilerin taşınır ve taşınmazlarının açık artırmayla satışının da elektronik satış portalında yapılması öngörülmüştür (TMK m.440, m.444). Bu satışlar icra satışı değildir; ihale vesayet makamının onamasıyla tamam olur ve onama kararının ihale gününden başlayarak on gün içinde verilmesi gerekir (TMK m.444). Hüküm 31.10.2026'da yürürlüğe girmiştir ve bu tarihten önce ilanı yapılmış artırmalara uygulanmaz (7589 sayılı Kanun m.26, geçici madde 1). Bu rehberde anlatılan icra satışına özgü kurallar vesayet satışlarına doğrudan uygulanmayabilir.

İcra ihalesinde teminat, süre ve bedel kuralları nelerdir?

Teminat muhammen değerin yüzde onu, teklif verme süresi yedi gün, ödeme süresi ise sonuç tutanağının ilanından itibaren yedi gündür. Temel kurallar şöyledir:

UYAP e-satış ihalesine nasıl girilir?

E-Devlet şifresiyle Elektronik Satış Portalı'na girilir, ilan ve şartname incelenir, teminat süresinde yatırılır ve artırma süresi içinde teklif verilir.

Portala giriş ve kullanıcı sözleşmesi

Elektronik Satış Portalı'na (esatis.uyap.gov.tr) e-Devlet şifresiyle girilir. Teklif verebilmek için Adalet Bakanlığının hazırladığı sözleşmenin sistem üzerinden kabul edilmesi gerekir (Yönetmelik m.14/2).

İlanı ve şartnameyi incelemek

İcra dairelerinin ve satış memurluklarının ilanları portalda yayımlanır ve il, ilçe, mal türü ile fiyat aralığına göre filtrelenebilir. Toplam muhammen değeri kanundaki eşiği aşan satışlar ayrıca gazete veya internet haber sitesinde ilan edilir ve bu ilanlar eş zamanlı olarak Basın İlân Kurumunun İlan Portalı'nda (ilan.gov.tr) da duyurulur; eşik tutarlar her yıl güncellenir (İİK m.114). İlan metinleri arasında fark varsa portaldaki metin esas alınır.

Teklif veren herkes, şartnameyi bütün ekleriyle birlikte görmüş ve içeriğini kabul etmiş sayılır (İİK m.114). Bu nedenle şartnamede özellikle şunlara bakılmalıdır (Yönetmelik m.7):

• Tapu kaydı, yüzölçümü ve niteliği (arsa, mesken, işyeri vb.),

• Taşınmaz üzerindeki irtifak hakları, ipotekler, şerhler ve alıcıya intikal edeceği belirtilen yükler,

• Son imar durumu,

• Hangi giderlerin alıcıya ait olduğu.

Malı yerinde görmek

İlandaki fotoğraflar ve kıymet takdiri raporu, malın bugünkü durumunu her zaman tam yansıtmayabilir. Taşınmazda kimin oturduğunu, kiracı olup olmadığını ve binanın genel durumunu yerinde görmek; araçta ise aracın bulunduğu otoparkı ziyaret etmek, ihale sonrası sürprizlerin önüne geçer.

Teminatı yatırmak

Teminat, muhammen değerin yüzde onudur ve iki şekilde gösterilebilir (İİK m.114; Yönetmelik m.13):

• Nakit teminat: Portal üzerinden, satışı yapan icra dairesinin banka hesabına, artırma süresinin bitiminden önceki gün saat 23.30'a kadar yatırılır.

• Banka teminat mektubu: Kesin ve süresiz banka teminat mektubu, artırma süresinin bitiminden önceki iş günü mesai bitimine kadar satışı yapan icra dairesine teslim edilir.

Artırmanın son günü teminat yatırılamaz. Son gün fark edilen bir ilanın o artırmasına katılma imkânı kalmamış olabilir.

Teklif vermek

Artırma süresi içinde, ilanda belirtilen asgari ihale bedelinin üzerinde teklif verilir. Her yeni teklif, bir önceki en yüksek teklifi en az muhammen değerin binde beşi kadar ve her hâlde en az bin Türk lirası aşmalıdır (Yönetmelik m.14/4).

Sonucu takip etmek ve bedeli ödemek

İcra müdürü, artırma bittikten sonraki ilk iş günü artırma sonuç tutanağını düzenler ve aynı gün portalda ilan eder (İİK m.115). İhale size kaldıysa ihale bedelini bu ilandan itibaren yedi gün içinde icra dairesinin hesabına nakden yatırmanız gerekir; bu süre, ihalenin feshi istenmiş olsa bile işler (İİK m.130). Nakit yatırılan teminatın ihale bedelinden düşülüp düşülmediği ve yatırılması gereken tutar, artırma sonuç tutanağından ve satışı yapan icra dairesinden teyit edilmelidir.

Artırma sırasında neler olur?

Artırma yedi gün sürer; bu sürede teklif verenlerin kimliği gizli tutulur ve en yüksek teklif geri çekilemez.

• Kimlik gizliliği: Teklif verenlerin kişisel bilgileri, artırma süresi içinde, sistemi işleten kamu görevlileri dışında kimse tarafından görülemez (Yönetmelik m.14/3).

• Teklifin bağlayıcılığı: En yüksek teklifi veren, kendisinden yüksek bir teklif gelmedikçe teklifini çekemez ve teminatını alamaz (Yönetmelik m.14/5).

• Teminatın iadesi: Sizden yüksek teklif gelirse nakit teminatın iadesi sistem üzerinden istenebilir (Yönetmelik m.19/1). Yeniden teklif vermek için teminatın tekrar yatırılması gerekir; artırmanın son günü teminat yatırılamadığından o gün iadesi alınan teminatla artırmaya dönülemeyebilir.

• Son dakika uzatması: Son on dakika içinde yeni teklif gelirse artırma üç dakika uzar; her yeni teklifte bu süre yeniden başlar. Uzamaların toplamı bir saati geçemez; ancak Adalet Bakanlığının kararıyla bu süre kısaltılabilir, uzatılabilir veya kaldırılabilir (Yönetmelik m.14/6).

• Teknik arıza: Portaldan kaynaklanan bir sorun nedeniyle son on dakikada teklif verilemediği kayıtlardan anlaşılırsa, icra müdürü artırma süresinin bir gün uzatılmasına karar verir (İİK m.115).

• Borcun ödenmesi: Teklif verme süresi bitmeden borç tamamen ödenirse satış durdurulur (İİK m.115).

Asgari ihale bedeli nasıl belirlenir?

Her iki artırmada da teklifler muhammen değerin yüzde ellisi üzerinden başlar; ancak ihalenin gerçekleşmesi için teklifin, muhammen değerin yüzde ellisi ile o malla güvence altına alınmış ve satışı isteyen alacaklının alacağından önce gelen (rüçhanlı) alacakların toplamından hangisi fazlaysa o tutarı ve ayrıca satış masraflarını geçmesi gerekir (İİK m.115).

Taşınmazda satışı isteyen alacaklıdan önce gelen yüksek bir ipotek varsa, asgari ihale bedeli muhammen değerin yarısının çok üzerine çıkabilir. Bu nedenle portaldaki ilan dikkatle incelenmeli; rüçhanlı alacakların tutarı ilanda rakamla gösterilmemişse asgari ihale bedeli satışı yapan icra dairesinden öğrenilmelidir.

Birinci artırmada asgari ihale bedelini karşılayan teklif gelmezse ya da en yüksek teklifi veren bedeli ödemezse, ikinci artırma birinci artırmadaki şartlarla daha önce ilan edilen tarihte başlar (İİK m.115). İkinci artırmada daha düşük bir başlangıç bedeli söz konusu değildir; yalnız birinci artırması malik mirasçılar arasında yapılan satışlarda ikinci artırmadaki eşik, muhammen değerin yüzde yüzünden yüzde ellisine iner; rüçhanlı alacak ve masraflara ilişkin genel asgari bedel kuralı ikinci artırmada da uygulanır (İİK m.114).

Mirasçılar arasındaki satışlarda birinci artırma

Tüm maliklerin taşınmazı miras yoluyla edindiği ve mirasçılar dışında kimsenin payının bulunmadığı taşınmazlarda ortaklığın satış yoluyla giderilmesine karar verilirse, birinci artırma yalnızca malik mirasçılar arasında yapılır ve teklifler muhammen değerin yüzde yüzünü geçmelidir. Bu usul bir defaya mahsus uygulanır (İİK m.114). Dışarıdan bir alıcının bu tür ilanlara katılım imkânı kural olarak ikinci artırmada doğar.

Teklif dışında hangi masraflar çıkar?

Teklif edilen bedel, ödenecek toplam tutarın tamamı değildir; damga vergisi ve satış KDV'ye tabiyse katma değer vergisi alıcı tarafından ödenir, diğer giderlerin kime ait olduğu şartnamede yazar.

Damga vergisi ve varsa katma değer vergisi ödenmedikçe tescil ve teslim yapılmaz (İİK m.114); icra dairesinin bu vergiler için verdiği süreye uyulmalıdır. İlan veya şartnamede alıcıya yüklenen KDV oranı, damga vergisi veya tapu harcı gibi kalemlere itiraz edilecekse bu, öğrenmeden itibaren yedi gün içinde şikâyet yoluyla yapılmalıdır (İİK m.16); Yargıtay uygulamasına göre ihale şartları kesinleştikten sonra bu kalemlere itiraz edilemez.

Vekil, ortak alım ve teminat iadesinde hangi kurallar uygulanır?

Temsilci aracılığıyla veya birlikte (hisseli) alım için artırma süresinin bitiminden önceki iş günü mesai bitimine kadar satışı yapan icra dairesine başvurmak gerekir.

• Temsilci ile katılım: Artırmaya temsilci aracılığıyla katılacak olanlar, en geç artırma süresinin bitiminden önceki iş günü mesai bitimine kadar satışı yapan icra dairesine başvurmak zorundadır. Noterlerin, resmî dairelerin veya yetkili makamların usulüne göre verdiği vekâletnameyi bulunduran temsilcinin başvurusu yeterlidir; vekâletnamede ihaleye katılma ve teklif verme yetkisinin açıkça yer alması uygulamada önem taşır. Bu durumda teminat başvuru anında icra dairesi hesabına yatırılır veya teminat mektubu teslim edilir (İİK m.114; Yönetmelik m.13/4).

• Birlikte (hisseli) satın alma: Hisseli satışın mümkün olduğu hâllerde malı belirli paylarla birlikte almak isteyenler, aynı süre içinde icra dairesine başvurarak pay oranlarını ve adlarına teklif verecek kişiyi bildirmelidir (Yönetmelik m.13/5).

• Satışı isteyen alacaklı ve Hazine: Satışı isteyen alacaklı, süresi içinde icra dairesine başvurursa alacağının teminatı karşıladığı ölçüde kendisinden teminat alınmaz; Hazine açık artırmalarda teminat göstermekten muaftır (İİK m.114). 7589 sayılı Kanunla değişen bu hükümde ortaklığın giderilmesi satışlarında pay sahibinin teminat muafiyeti yer almamaktadır; Yönetmelik ise artırmaya katılmak isteyen pay sahibinden, payının teminatı karşıladığı ölçüde teminat alınmayacağını öngörmeye devam etmektedir (Yönetmelik m.13/3). Uygulama henüz yerleşmediğinden, ilanı 31.07.2026 ve sonrasında yapılan satışlara katılacak paydaşların teminat yükümlülüğünü satış memurluğundan teyit etmeleri gerekir.

• Teminatın iadesi: İhaleyi kazanamayan katılımcıların nakit teminatı, sonuç tutanağının portalda ilanından sonra UYAP üzerinden iade edilir; teminat mektubunun geri alınması için icra dairesine başvurulur (Yönetmelik m.19).

İhaleyi kazandıktan sonra mülkiyet ve tapu ne zaman geçer?

Artırmanın sona erdiği anda şartlar sağlanmışsa mal en yüksek teklifi verene ihale edilmiş olur ve mülkiyet alıcıya geçer (İİK m.115, m.134). Bu sonuç, ihale bedelinin süresinde ödenmesine ve ihalenin kesinleşmesine bağlıdır; bedel ödenmezse ihale iptal edilir, ihale feshedilirse ortadan kalkar. Alıcı, taşınmaz adına tescil edilmedikçe tapuda satış veya ipotek gibi tasarruf işlemleri yapamaz (TMK m.705/2). Satılan mal ihale kesinleşmeden teslim edilmez ve resmî sicilde alıcı adına tescil edilmez; tescil ve teslim, ayrıca damga vergisi ile varsa katma değer vergisinin yatırılmasından sonra yapılır (İİK m.114, m.118; Yönetmelik m.20).

Yargıtay Uygulaması: Mülkiyet tescilden önce kazanılır

İhaleyle taşınmazı satın alan kişi, ihale kesinleştiğinde mülkiyeti ihale tarihinde kazanmış olur; sonradan yapılan tapu tescili kurucu değil, bildirici niteliktedir. (Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, 14.03.2023, E. 2022/6200, K. 2023/1531)

Pratik sonuç: Ortaklığın giderilmesi yoluyla satılan bir taşınmaza ilişkin bu dosyada, tapu hâlâ önceki malik adına kayıtlı olmasına rağmen ihale alıcısının mirasçıları ecrimisil hesabında taşınmazın tamamının maliki gibi değerlendirilmiştir. İhale tarihi, kira, kullanım bedeli ve kira hukukundaki süreler bakımından önem taşıyabilir.

İhale kesinleşinceye kadar, alıcının talebi üzerine icra dairesi, taşınmazda kira sözleşmesine dayanarak oturan kişiye kira bedelini, diğer kullanıcılara ise bilirkişiyle belirlenen aylık kullanım bedelini icra dairesine yatırmalarını emreder; yatırılan bedel ihalenin sonucuna göre hak sahibine ödenir (İİK m.134). İhale konusu mal alıcıya teslim edilemeyecek veya teslime hazır hâle getirilemeyecek durumdaysa icra müdürü ihaleyi iptal eder ve ihale bedeli alıcıya ödenir (İİK m.134).

İhale bedelini ödemezseniz ne olur?

İhale bedelini yedi gün içinde yatırmayan alıcının teminatı iade edilmez ve 31.07.2026 ve sonrasında ilanı yapılan artırmalarda ayrıca teklif ettiği bedelin yüzde beşi oranında idari para cezası verilir (İİK m.114).

• Teminat: Önce satış masraflarına, kalanı hak sahiplerinin alacaklarına mahsup edilir. Bedeli ödemeyen alıcı satışı isteyen alacaklıysa muhammen değerin yüzde onu kendi alacağından mahsup edilir ve bu satış için yapılan masraf borçluya yüklenmez.

• İdari para cezası: Satışı yapan icra dairesince veya satış memurunca verilir ve 6183 sayılı Kanun hükümlerine göre tahsil edilmek üzere tahsil dairesine bildirilir.

• Ortaklığın giderilmesi satışları: Teminat, satış masrafları düşüldükten sonra paydaşlara payları oranında ödenir; bedeli ödemeyen kişi paydaşsa teminatın tamamı diğer paydaşlara dağıtılır.

Satışı isteyen alacaklı ve ortaklığın giderilmesi satışlarına ilişkin bu özel mahsup ve dağıtım kuralları da 7589 sayılı Kanunla getirilmiştir ve 31.07.2026 ve sonrasında ilanı yapılan artırmalara uygulanır; daha önce ilanı yapılan artırmalarda teminat, satış masrafları düşüldükten sonra hak sahiplerine alacaklarına mahsuben ödenir.

Bu nedenle finansman netleşmeden teklif vermek ciddi bir mali kayba yol açabilir. Bedel birinci artırmada ödenmezse ikinci artırma aynı şartlarla yapılır; artırmada alıcı çıkmazsa veya şartlar gerçekleşmezse alacaklı, kalan satış isteme süresi içinde yeniden satış günü verilmesini isteyebilir (İİK m.115).

İhalenin feshi nedir, alıcıyı nasıl etkiler?

İhalenin feshi, satış sürecindeki usulsüzlükler, ihaleye fesat karıştırılması veya satılan malın esaslı niteliklerinde hata gibi sebeplerle ihalenin ortadan kaldırılması için şikâyet yoluyla yapılan taleptir ve kural olarak ihale tarihinden itibaren yedi gün içinde icra mahkemesinden istenir (İİK m.134). Ortaklığın giderilmesi için satış memurluğunca yapılan satışlarda ise Yargıtay uygulamasına göre talep, ortaklığın giderilmesine karar veren sulh hukuk mahkemesine yöneltilir.

• Kimler isteyebilir: Yalnızca satışı isteyen alacaklı, borçlu, malın resmî sicilinde kayıtlı ilgililer, sınırlı ayni hak sahipleri ve artırmaya teklif vererek katılanlar; talepte bulunanın yurt içinde bir adres göstermesi gerekir. Bu sayılanlar dışındaki kişilerin talebi dosya üzerinden ve kesin olarak reddedilir.

• Menfaat şartı: Fesih isteyen kişi, usulsüzlük nedeniyle kendi menfaatinin zarar gördüğünü ispatlamak zorundadır.

• Harç ve teminat: Satışı isteyen alacaklı, borçlu, sicilde kayıtlı ilgililer ve sınırlı ayni hak sahipleri dışında kalan talep sahipleri (ihaleye pey sürerek katılanlar dâhil), fesih isterken ihale bedeli üzerinden nispi harcın yarısını peşin yatırmak ve ihale bedelinin yüzde beşi oranında teminat göstermek zorundadır. Teminat veya harç eksikse mahkeme iki haftalık kesin süre verir; süresinde tamamlanmazsa talep reddedilir. Talep reddedilirse peşin yatırılan harç iade edilmez ve kalan yarısı da talep edenden tahsil edilir; talep kabul edilirse harç istem hâlinde iade edilir. Teminat, ilgililerin uğrayabileceği zarara karşılık alınır: Talep reddedilir ve ret kararının kesinleşmesinden itibaren bir ay içinde tazminat davası açılmazsa, hükmedilen para cezası bu teminattan tahsil edilmek üzere tahsil dairesine bildirilir; tahsil dairesi üç ay içinde tahsil etmezse teminat istem hâlinde iade edilir (İİK m.134).

• Para cezası: Mahkeme talebi esastan reddederse, talep hakkı olmayan kişinin başvurusunu reddederse veya teklif veren katılımcı talebinden feragat ederse, talep edeni feshi istenen ihale bedelinin yüzde onuna kadar para cezasına mahkûm eder. Konut finansmanından doğan alacakların ve Toplu Konut İdaresinin rehinle temin edilmiş alacaklarının takibinde bu üst sınır yüzde yirmidir.

İcra mahkemesi, talep tarihinden itibaren yirmi gün içinde duruşma yapar; usulden reddi gereken hâllerde duruşma yapılmadan da karar verilebilir. Bu süre kararın kesinleşmesine değil duruşmanın yapılmasına ilişkindir ve uygulamada duruşma günü mahkemenin iş yüküne göre daha ileri bir tarihe verilebilir. İhale alıcısı yargılamada karşı taraf olarak yer alır ve savunma yapabilir; karara karşı istinaf süresi tebliğden itibaren iki haftadır (İİK m.363). Değer sınırını aşan kararlara karşı istinaf ve temyiz yoluna başvurulabildiğinden ve tescil ancak kararın kesinleşmesinden sonra yapılabildiğinden, fesih talebi ihalenin kesinleşmesini ve tapu tescilini aylarca, kimi zaman daha uzun süre geciktirebilir (İİK m.134, m.363, m.364). Bu sürede ödenen ihale bedeli bankada nemalandırılır; karar kesinleşince bedel nemasıyla birlikte hak sahibine ödenir, ihale feshedilmişse alıcıya iade edilir (İİK m.134).

Yargıtay Uygulaması: İhalenin feshi sebepleri

Kanunda sınırlı sayıda gösterilmeyen ihalenin feshi sebepleri Yargıtay uygulamasında dört grupta toplanmaktadır: ihaleye fesat karıştırılması, artırmaya hazırlık aşamasındaki hatalı işlemler, ihalenin yapılması sırasındaki hatalı işlemler ve alıcının malın önemli nitelikleri hakkında hataya düşürülmesi. (Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 28.01.2026, E. 2025/171, K. 2026/28)

Pratik sonuç: Fesih talebinin bu gruplardan hangisine dayandığı ve usulsüzlüğün talep edenin menfaatini nasıl etkilediği somut olarak gösterilmelidir; her usul tartışması ihalenin feshine yol açmaz.

Yargıtay Uygulaması: Ortaklığın giderilmesi satışlarında fesih mercii

Ortaklığın satış yoluyla giderilmesi satışlarında satış memurunun işlemlerine karşı şikâyetleri ve ihalenin feshi talebini, ortaklığın giderilmesine karar vermiş olan sulh hukuk mahkemesi inceler; teklif vererek ihaleye katılanların fesih talebi ihale bedeli üzerinden nispi harca tabidir ve bu kişilerin teminat göstermesi gerekir. (Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 08.05.2024, E. 2023/958, K. 2024/226; Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 11.02.2026, E. 2025/207, K. 2026/54)

Pratik sonuç: Mirasçılar arasındaki veya diğer ortaklığın giderilmesi satışlarında fesih talebi icra mahkemesine değil, kararı veren sulh hukuk mahkemesine yöneltilmelidir; yanlış mercie başvuru, dosyanın görevli mahkemeye gönderilmesi nedeniyle zaman kaybına yol açabilir. 2026 tarihli kararda, verilen iki haftalık kesin süre içinde nispi harcın yarısını yatırmayan şikâyetçinin talebinin usulden reddedilmesi yerinde bulunmuştur.

İlanda yanlış bilgi varsa alıcı ne yapabilir?

İlan veya şartnamede malın önemli bir niteliği (yüzölçümü, imar durumu, aracın kilometresi gibi) gerçeğe aykırı gösterilmişse ve alıcı bu nedenle yanılmışsa, bu durum ihalenin feshi sebebi olabilir. Alıcı hatayı ihaleden sonra öğrenirse fesih süresi öğrenme tarihinden itibaren yedi gündür; ancak bu süre, ihalenin yapıldığına ilişkin kararın portalda ilan edildiği tarihten itibaren bir yılı geçemez (İİK m.134).

Cebrî artırmalarda zapttan ve ayıptan sorumluluğa ilişkin hükümler uygulanmaz; alıcı malı tapu sicili, satış şartları veya kanuna göre belirli olan durumu, hakları ve yükleri ile birlikte edinir (TBK m.280). Bu nedenle ihaleden sonra fark edilen bir kusur için ayıp hükümlerine dayanılamaz; ilan ve şartnamede esaslı bir nitelik gerçeğe aykırı gösterilmişse başvurulacak yol kural olarak süresi içinde ihalenin feshidir.

Yargıtay Uygulaması: İlandaki kilometrenin gerçeği yansıtmaması

İlan ve şartnamede gösterilen kilometre ile aracın gerçek kilometresi arasında fark bulunması hâlinde satılan malın esaslı niteliklerinde hata söz konusu olur ve bu durum ihalenin feshine yol açabilir; gerçek kilometre bilirkişi incelemesiyle araştırılmadan talep reddedilemez. (Yargıtay 12. Hukuk Dairesi, 08.10.2024, E. 2024/5808, K. 2024/8231)

Pratik sonuç: Kilometre, yüzölçümü veya imar durumu gibi esaslı bir niteliğin ilandakinden farklı olduğunu gösteren belgeler (muayene raporu, ölçüm, imar belgesi) öğrenme tarihinden itibaren yedi gün içinde fesih talebine eklenmelidir.

İcradan alınan evde oturan varsa nasıl tahliye edilir?

Taşınmazda borçlu veya hacizden önceki bir tarihte düzenlenmiş resmî bir belgeye dayanmayan başka biri oturuyorsa, alıcının talebiyle bu kişilere on beş gün içinde tahliye etmeleri için tahliye emri tebliğ edilir; bu sürede çıkmazlarsa zorla çıkarılarak taşınmaz alıcıya teslim edilebilir (İİK m.135). Tahliye emri, icra dairesinin satışlarında icra dairesinden, ortaklığın giderilmesi satışlarında satış memurluğundan istenir. Tahliye emri tebliğ edilen kişi tebliğden itibaren yedi gün içinde şikâyet yoluna başvurabilir; şikâyet, icra dairesinin satışlarında icra mahkemesine, ortaklığın giderilmesi satışlarında sulh hukuk mahkemesine yapılır ve tahliye şikâyetin sonucuna göre gecikebilir (İİK m.16).

Alıcıdan satın alan kişi ve ecrimisil

Taşınmazı alıcı adına tescilden sonra, henüz tahliye yapılmadan alıcıdan satın alan kişi de bu yola başvurabilir (İİK m.135). Taşınmazı haksız olarak kullanmaya devam eden kişiden, şartları varsa ecrimisil (haksız işgal tazminatı) de istenebilir.

Yargıtay Uygulaması: Tahliye emrinin zamanı

Tahliye emri; ihale bedelinin yatırılması, ihalenin kesinleşmesi ve taşınmazın alıcı adına tescilinden sonra, alıcının talebiyle gönderilir; ihalenin feshine karar verilip bu karar kesinleşmişse tahliye işlemlerine devam edilemez. (Yargıtay 12. Hukuk Dairesi, 11.02.2025, E. 2024/7250, K. 2025/993)

Pratik sonuç: Tahliye emri istenmeden önce tescilin tamamlandığı kontrol edilmelidir; ihale sonradan feshedilip karar kesinleşirse tahliye süreci durur.

İpotekli satışlarda esas alınan tarih

Kanun haciz tarihini esas almakla birlikte, Yargıtay uygulamasında ipoteğin paraya çevrilmesi yoluyla yapılan satışlarda haciz tarihi yerine ipotek tarihi esas alınmaktadır. Taşınmazda oturan kişi, kira ilişkisinin ipotekten önce kurulduğunu resmî bir belgeyle (örneğin ipotekten önce tapuya şerh verilmiş ya da noterde düzenlenmiş veya onaylanmış bir kira sözleşmesiyle) ispat edemezse, tahliye emrine karşı kira sözleşmesine dayanamaz. Kanun resmî belge aradığından adi yazılı bir kira sözleşmesi bu ispat için kural olarak yeterli sayılmaz.

Yargıtay Uygulaması: İpotekten sonra yapılan kira sözleşmesi

İpoteğin kira sözleşmesinden önce tesis edildiği ve kiracının ipotekten önceki tarihli resmî bir belgeye dayanmadığı durumda, kiracı kira sözleşmesinden doğan şahsi hakkını ihale alıcısına karşı ileri süremez. (Yargıtay 12. Hukuk Dairesi, 29.02.2024, E. 2023/4817, K. 2024/1945)

Pratik sonuç: İpoteğin 2011'de, kira sözleşmesinin 2014'te yapıldığı bu dosyada tahliye emrini iptal eden karar bozulmuştur. İhaleden önce tapu kaydındaki ipotek tarihi ile taşınmazda oturanın dayandığı belgenin tarihi karşılaştırılmalıdır.

Kiracı varsa

Taşınmazda hacizden (ipotekli satışlarda ipotekten) önceki tarihli resmî bir belgeye dayanan bir kiracı oturuyorsa, bu kişi İİK m.135'teki tahliye emriyle çıkarılamayabilir. Kira sözleşmesi adi yazılı olsa bile, kira ilişkisini gösteren hacizden önceki tarihli noter ihtarnamesi, icra takibi veya mahkeme kararı resmî belge sayılabilir (Yargıtay 12. Hukuk Dairesi, 20.02.2025, E. 2024/8101, K. 2025/1435). Kiralanan herhangi bir sebeple el değiştirdiğinde yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur (TBK m.310). Bu durumda tahliye, kira hukukundaki yollarla gündeme gelir.

Yeni malik, kendisi veya kanunda sayılan yakınları için konut ya da işyeri gereksinimi varsa, edinme tarihinden itibaren bir ay içinde kiracıya yazılı bildirimde bulunarak sözleşmeyi altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir; dilerse sözleşme süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde de dava açabilir (TBK m.351). Mülkiyet ihale tarihinde kazanılmış sayıldığından, bir aylık bildirim süresinin ihale tarihinden itibaren işleyebileceği gözetilerek ihtarname geciktirilmemelidir. Ayrıntı için ihtiyaç nedeniyle tahliye davası yazımıza bakabilirsiniz.

Ortaklığın giderilmesi satışlarında kiracı

Ortaklığın giderilmesi satışlarında haciz bulunmadığından "hacizden önceki resmî belge" ölçütü aynen uygulanmaz. Taşınmazı paydaşlardan birinin veya birkaçının doğruladığı bir kira sözleşmesine dayanarak kullanan kişi, sözleşmenin tarihine bakılmaksızın tahliye emriyle çıkarılamaz; alıcının Türk Borçlar Kanunu hükümlerine göre mahkemeden tahliye istemesi gerekir (Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu, 13.04.1955, E. 1955/5, K. 1955/8). Kira sözleşmesini doğrulayan paydaş ihale alıcıları arasındaysa adi yazılı sözleşme de bu sonuç için yeterli görülebilir. Buna karşılık ortaklığın giderilmesi davası açıldıktan sonra diğer paydaşların onayı olmadan yapılan bir kira sözleşmesinin bu korumadan yararlanmayabileceği gözetilmelidir.

Hisseli taşınmaz almadan önce nelere dikkat edilmeli?

Cebrî artırmayla yapılan satışlarda önalım (şufa) hakkı kullanılamaz (TMK m.733/1); bu nedenle diğer paydaşlar, ihaleyle alınan payı önalım davasıyla alıcıdan alamaz.

Bununla birlikte bir paya sahip olan kişi paylı mülkiyetin içine girer. Taşınmazda diğer paydaş ya da onun kiracısı oturuyorsa bu kişiler İİK m.135'teki tahliye emriyle çıkarılamayabilir. Yargıtay, paydaşların üçüncü kişi sayılmadığını, bu nedenle haklarında İİK m.135'e göre icra yoluyla tahliye istenemeyeceğini ve paydaşın tahliye emrine karşı şikâyetinin süreye bağlı olmadığını kabul etmektedir (Yargıtay 12. Hukuk Dairesi, 27.06.2022, E. 2021/13371, K. 2022/7829). Alıcı bu durumda Türk Borçlar Kanunu hükümlerine göre mahkemeden tahliye talebinde bulunabilir (Yargıtay 12. Hukuk Dairesi, 21.05.2018, E. 2016/32605, K. 2018/4795). Diğer paydaşlarla anlaşılamazsa ortaklığın giderilmesi davası gündeme gelebilir ve taşınmazın tamamı yeniden satışa çıkabilir. Hisseli taşınmazlarda fiilî kullanım (kimin hangi bölümü kullandığı) çoğu zaman tapudan anlaşılmaz; yerinde inceleme bu nedenle daha da önemlidir.

Yargıtay Uygulaması: Paylı taşınmazda tahliye emri

Alıcının talebi üzerine icra müdürü, İİK m.135'teki koşullar varsa tahliye emrini göndermek zorundadır; taşınmazın paylı mülkiyete konu olduğu ve tahliyenin istenemeyeceği itirazı, tahliye emri tebliğ edilen borçlu veya üçüncü kişinin yedi gün içinde yapacağı şikâyette değerlendirilir. (Yargıtay 12. Hukuk Dairesi, 21.12.2021, E. 2021/6230, K. 2021/11682)

Pratik sonuç: Taşınmazı borçlu veya bir üçüncü kişi kullanıyorsa tahliye emri gönderilir ve paylı mülkiyete ilişkin itiraz yedi günlük şikâyette incelenir. Taşınmazı diğer paydaş kullanıyorsa ona karşı İİK m.135'teki tahliye emri uygulanmaz ve paydaşın şikâyeti süreye bağlı değildir. Payı alırken taşınmazı kimin kullandığı önceden öğrenilmelidir.

İcradan araç alırken nelere dikkat edilir?

Araç ihalelerinde teminat, teklif, ödeme ve ihalenin feshine ilişkin temel kurallar taşınmazlardakiyle büyük ölçüde aynıdır; farklar aracın kendisinde ortaya çıkar.

• Aracı bulunduğu yerde görün: Haczedilen araçlar çoğunlukla yediemin otoparkında tutulur. İlandaki kilometre, hasar ve donanım bilgilerini yerinde kontrol edin; ilandaki kilometrenin gerçeği yansıtmaması ihalenin feshi sebebi olabilir.

• Ruhsat, anahtar ve plakayı sorun: Bunların bulunup bulunmadığı ilanda veya şartnamede yazmıyorsa satışı yapan icra dairesinden bilgi alın.

• Araca ait borç ve giderleri kontrol edin: Motorlu taşıtlar vergisi, trafik cezaları ve otopark (yediemin) ücreti gibi kalemlerin alıcıya yüklenip yüklenmediği şartnamede ve icra dosyasında araştırılmalıdır.

• Teslim ve tescil ihale kesinleştikten sonra yapılır: Araç, ihale kesinleşip damga vergisi ile varsa katma değer vergisi ödendikten sonra alıcıya teslim edilir ve sicilde alıcı adına tescil edilir (İİK m.114, m.118).

İlandan tapuya süreç nasıl işler?

Süreç ilanla başlar, ihalenin kesinleşmesi ve tescil ile tamamlanır:

1. İlan → Satış portalda en az on beş gün önce ilan edilir.

2. İnceleme → Şartname, tapu kaydı ve mal yerinde incelenir.

3. Teminat → Nakit teminat artırma bitiminden önceki gün saat 23.30'a kadar yatırılır.

4. Artırma → Yedi gün boyunca teklif verilir; en yüksek teklif sahibi belirlenir.

5. Sonuç tutanağı → Artırmadan sonraki ilk iş günü portalda ilan edilir.

6. Fesih süresi → İhale tarihinden, yani artırmanın sona erdiği günden itibaren yedi gün içinde ilgililer ihalenin feshini isteyebilir; bu süre ödeme süresinden önce başlar.

7. Ödeme → Tutanağın ilanından itibaren yedi gün içinde ihale bedeli yatırılır.

8. Kesinleşme → İhale bedeli ödenmişse, fesih talebi yoksa süre dolunca, varsa talep sonuçlanıp karar kesinleşince ihale kesinleşir ve tescil için tapuya yazı yazılır.

9. Vergiler → Damga vergisi ve varsa katma değer vergisi ödenir.

10. Tescil ve teslim → Taşınmaz tapuda alıcı adına tescil edilir, taşınır alıcıya teslim edilir.

11. Tahliye → Gerekirse tescilden sonra icra dairesinden, ortaklığın giderilmesi satışlarında satış memurluğundan tahliye emri istenir.

Hangi durumda hangi yola başvurulur?

1. İlanı artırmanın son günü fark ettiyseniz → O artırmaya katılamazsınız; nakit teminatın son anı önceki gün saat 23.30, teminat mektubunun son anı önceki iş günü mesai bitimidir. Bu birinci artırmaysa ve mal satılmaz veya bedel ödenmezse, ikinci artırmaya süresinde teminat yatırarak katılabilirsiniz.

2. İhaleyi kazandıysanız → Sonuç tutanağının ilanından itibaren yedi gün içinde ihale bedelini yatırın; fesih istenmiş olsa da süre işler (İİK m.130).

3. İlandaki bilgi gerçeğe aykırıysa → Aykırılığı ihaleden sonra öğrendiyseniz öğrenmeden itibaren, aksi hâlde ihale tarihinden itibaren yedi gün içinde ve her hâlde ihalenin yapıldığına ilişkin kararın portalda ilanından itibaren bir yıl içinde icra mahkemesinden, ortaklığın giderilmesi satışlarında sulh hukuk mahkemesinden ihalenin feshini isteyin; menfaatinizin zarar gördüğünü ispat yükünü, harç, teminat ve para cezası riskini hesaba katın (İİK m.134).

4. İhale kesinleşinceye kadar taşınmazda oturan varsa → Kira veya kullanım bedelinin icra dairesine yatırılmasını isteyin (İİK m.134).

5. Taşınmazda borçlu veya belgesiz biri oturuyorsa → Tescilden sonra satışı yapan icra dairesinden, ortaklığın giderilmesi satışlarında satış memurluğundan tahliye emri isteyin (İİK m.135).

6. Hacizden (ipotekli satışlarda ipotekten) önceki resmî belgeye dayanan bir kiracı varsa → Kira sözleşmesinin tarafı olursunuz (TBK m.310); gereksinim varsa bir aylık yazılı bildirim süresini kaçırmayın (TBK m.351).

7. Ortaklığın giderilmesi satışında taşınmazı paydaşlardan biriyle kira sözleşmesi yapmış biri kullanıyorsa → Tahliye emriyle sonuç alınamayabilir; tahliye, Türk Borçlar Kanunu hükümlerine göre mahkemeden istenir.

Kurgusal örnekler

Kurgusal örnek — Son gün fark edilen ilan: A, artırmanın son gününün sabahında portalda beğendiği bir daireyi görür ve teminat yatırıp teklif vermek ister. Ancak nakit teminatın en geç artırma bitiminden önceki gün saat 23.30'a kadar yatırılması gerektiğinden birinci artırmaya katılamaz. Daire bu artırmada satılmazsa, aynı şartlarla yapılacak ikinci artırmaya süresinde teminat yatırarak katılabilir.

Kurgusal örnek — Ödenemeyen ihale bedeli: B, ilanı 31.07.2026'dan sonra yapılan bir artırmada, banka kredisiyle ödemeyi planlayarak muhammen değeri iki milyon lira olan bir dükkân için 1.600.000 TL teklif verir ve ihaleyi kazanır. Kredi yedi gün içinde kullandırılmaz ve bedeli ödeyemez. Yatırdığı 200.000 TL teminat iade edilmez; ayrıca teklif ettiği bedelin yüzde beşi olan 80.000 TL idari para cezasıyla karşılaşır.

Kurgusal örnek — Kiracılı daire: C ihaleyle bir daire satın alır. Dairede, borçluyla hacizden önce noterde kira sözleşmesi yapmış bir kiracı oturmaktadır. Bu kiracı tahliye emriyle çıkarılamayabileceğinden, C'nin kira sözleşmesinin tarafı olduğunu dikkate alarak kira hukukundaki süreleri gözetmesi gerekir. Daireyi kendisi kullanmayı planlıyorsa, ihale tarihinden itibaren işleyebilecek bir aylık bildirim süresini kaçırmaması önemlidir.

Kurgusal örnek — İlandaki yanlış metrekare: D, ilan ve şartnamede net kullanım alanı 140 metrekare olarak gösterilen bir daireyi satın alır. İhaleden sonra yaptırdığı ölçümde net kullanım alanının 95 metrekare olduğunu öğrenir. Mahkeme farkın aynı ölçü esasına göre bulunup bulunmadığını genellikle bilirkişi incelemesiyle araştırır; ilandaki alanın brüt, ölçülen alanın net olması gibi farklar hata sayılmayabilir. Bu fark önemli bir nitelik hatası olabileceğinden, D öğrendiği tarihten itibaren yedi gün içinde icra mahkemesinden ihalenin feshini isteyebilir; fesih talebinde bulunması, ihale bedelini sonuç tutanağının ilanından itibaren yedi gün içinde ödeme yükümlülüğünü ortadan kaldırmaz. Teklif veren katılımcı olarak harç ve teminat yükümlülüğünü, menfaatinin zarar gördüğünü ispat yükünü ve talebin esastan reddi hâlindeki para cezası riskini de hesaba katması gerekir. D bedeli süresinde ödemezse, fesih talebi sürse bile teminatını kaybeder ve ilan tarihine göre idari para cezasıyla karşılaşabilir.

Uygulamada sık yapılan hatalar

• Teminatı son güne bırakmak: Artırmanın son günü nakit teminat yatırılamaz.

• Teminatı teklif bedeline göre hesaplamak: Teminat, teklife değil muhammen değere göre belirlenir.

• Şartnameyi okumadan teklif vermek: Teklif veren, şartnameyi kabul etmiş sayılır; alıcıya geçen yükler ve masraflar şartnamede yazar.

• Finansmanı hazırlamadan teklif vermek: Yedi günlük ödeme süresi kanundan doğar; ödenmeyen ihale teminat kaybı ve idari para cezası doğurur.

• İkinci artırmanın daha ucuz olacağını sanmak: Mirasçılar arasındaki satışlar dışında iki artırmada da başlangıç ve asgari ihale bedeli kuralları aynıdır.

• Rüçhanlı ipoteği gözden kaçırmak: Önce gelen yüksek bir ipotek, asgari ihale bedelini muhammen değerin yarısının çok üzerine çıkarabilir.

• Taşınmazı görmeden almak: Kiracı, işgalci veya fiziki sorunlar ihaleden sonra ek maliyet ve süre kaybı doğurabilir.

• Tapu tescilinin hemen yapılacağını düşünmek: Tescil için ihalenin kesinleşmesi gerekir; fesih talebi varsa süreç uzayabilir.

• Fesih talebinde menfaat ihlalini göstermemek: İhalenin feshini isteyen, usulsüzlüğün kendi menfaatini zedelediğini ispatlamak zorundadır.

• Fesih süresini ödeme süresiyle karıştırmak: İhalenin feshi süresi artırmanın sona erdiği günden, ödeme süresi ise sonuç tutanağının ilanından başlar.

• Ortaklığın giderilmesi satışında fesih için icra mahkemesine başvurmak: Yargıtay uygulamasına göre bu satışlarda fesih talebi, ortaklığın giderilmesine karar veren sulh hukuk mahkemesinde incelenir.

• Sonradan çıkan kusur için ayıp hükümlerine dayanmak: Cebrî artırmada ayıptan sorumluluk hükümleri uygulanmaz; esaslı nitelikteki hata için başvurulacak yol kural olarak süresinde ihalenin feshidir.

• Hisseli taşınmazda tahliye emriyle sonuç alınacağını sanmak: Diğer paydaş veya onun kiracısı tahliye emriyle çıkarılamayabilir.

• Kira hukukundaki süreleri kaçırmak: Kiracılı taşınmazlarda yeni malikin yazılı bildirim süresi bir aydır.

• Ortaklığın giderilmesi satışında paydaşın kiracısını tahliye emriyle çıkarmayı beklemek: Paydaşlardan birinin doğruladığı kira sözleşmesiyle oturan kişi, sözleşmenin tarihine bakılmaksızın tahliye emriyle çıkarılamaz.

• Şartnamedeki vergi ve harç kayıtlarına ihaleden sonra itiraz etmek: Bu kalemler ilan aşamasında süresinde şikâyet edilmezse ihaleden sonra kural olarak tartışılamaz.

• Fesih talebindeki teminatın mutlaka geri alınacağını sanmak: Talep reddedilirse para cezası bu teminattan tahsil edilebilir.

• Tahliyeyi beklemeden taşınmaza kendiliğinden girmek: Taşınmaz, tahliye emri süresi dolduktan sonra icra dairesi veya satış memurluğu eliyle teslim edilir; kendiliğinden girmek ayrıca hukuki sorumluluk doğurabilir.

Dikkat: Teminat ve ihale bedeli yalnızca Elektronik Satış Portalı üzerinden veya satışı yapan icra dairesinin hesabına yatırılır. İhaleyi "ayarlayabileceğini" söyleyen ya da şahsi hesaba para isteyen kişilere ödeme yapılmamalı; ilanlar yalnızca esatis.uyap.gov.tr üzerinden doğrulanmalıdır.

İhaleye girmeden önce kontrol listesi

☐ E-Devlet ile portala girdim, kullanıcı sözleşmesini onayladım.

☐ Şartnameyi ve tüm eklerini okudum.

☐ Tapu kaydını, ipotek ve şerhleri, imar durumunu kontrol ettim.

☐ Malı yerinde gördüm; içinde kimin oturduğunu öğrendim.

☐ Portaldaki asgari ihale bedelini not ettim.

☐ Teminatı son günden önce yatırdım.

☐ İhale bedelini yedi gün içinde ödeyebileceğimi teyit ettim; nakit teminatın bu bedelden düşülüp düşülmeyeceğini icra dairesinden öğrendim.

☐ Damga vergisi, varsa katma değer vergisi ve şartnamede alıcıya yüklenen masrafları hesapladım.

☐ Kiracı veya işgalci varsa izleyeceğim yolu önceden planladım.

☐ Vekil aracılığıyla katılacaksam icra dairesine başvuru süresini takvime işledim.

Sık sorulan sorular

İcra ilanları nerede yayımlanır?

Ev, arsa, dükkân ve araç satış ilanları UYAP Elektronik Satış Portalı'nda (esatis.uyap.gov.tr) yayımlanır ve il, ilçe ile mal türüne göre aranabilir. Toplam muhammen değeri kanundaki eşiği aşan satışlar ayrıca gazete veya internet haber sitesinde ve Basın İlân Kurumunun İlan Portalı'nda da duyurulur.

İcra ihalesine katılmak için önce ne yapılmalı?

E-Devlet ile portala girilip kullanıcı sözleşmesi kabul edilir, ardından teminat yatırılır; teminat yatırılmadan teklif verilemez. Artırma süresi devam eden bir ihaleye de katılınabilir, ancak nakit teminatın artırma bitiminden önceki gün saat 23.30'a kadar yatırılması gerekir.

Teminat ne kadardır ve nasıl yatırılır?

Teminat, satışa çıkarılan malın muhammen değerinin yüzde onudur ve teklif edilen bedele göre değişmez. Nakit teminat portal üzerinden icra dairesinin banka hesabına yatırılır; alternatif olarak kesin ve süresiz banka teminat mektubu, artırma bitiminden önceki iş günü mesai bitimine kadar icra dairesine teslim edilebilir.

İhaleyi kazanamazsam teminatım ne olur?

Sonuç tutanağı portalda ilan edildikten sonra nakit teminat UYAP üzerinden iade edilir. Artırma devam ederken sizden yüksek teklif gelirse teminatın iadesini sistem üzerinden de isteyebilirsiniz; ancak yeniden teklif verebilmek için teminatı tekrar yatırmanız gerekir ve artırmanın son günü teminat yatırılamadığından o gün iade alan katılımcı artırmaya dönemeyebilir.

Teklifimi geri çekebilir miyim?

En yüksek teklif sizdeyken teklifinizi geri çekemez ve teminatınızı alamazsınız. Sizden daha yüksek bir teklif gelirse teminatınızın iadesini isteyebilirsiniz.

İkinci artırmada fiyat düşer mi?

Kural olarak hayır. İki artırmada da teklifler muhammen değerin yüzde ellisi üzerinden başlar ve asgari ihale bedeli kuralları aynıdır. Yalnız tüm malikleri mirasçı olan taşınmazlarda ortaklığın giderilmesi için mirasçılar arasında yapılan birinci artırmada teklifler muhammen değerin yüzde yüzünü geçmelidir; ikinci artırmada bu eşik yüzde elliye iner.

İhaleyi kazanırsam parayı ne zaman ödemeliyim?

Artırma sonuç tutanağının portalda ilan edildiği tarihten itibaren yedi gün içinde ihale bedelini icra dairesinin hesabına nakden ödemeniz gerekir. Bu süre, ihalenin feshi istenmiş olsa bile işler.

İhale bedelini ödeyemezsem ne olur?

Teminatınız iade edilmez; 31.07.2026 ve sonrasında ilanı yapılan artırmalarda ayrıca teklif ettiğiniz bedelin yüzde beşi oranında idari para cezası uygulanır. Bu durum birinci artırmada yaşanırsa ikinci artırma aynı şartlarla yapılır.

İhaleye ilişkin yeni kurallar hangi ihalelere uygulanır?

İdari para cezası, mirasçılar arası birinci artırma, teminat muafiyeti ve teminatın paylaştırılmasına ilişkin yeni kurallar, 31.07.2026 ve sonrasında ilanı yapılan açık artırmalara uygulanır. Bu tarihten önce ilanı yapılmış artırmalarda önceki hükümler uygulanmaya devam eder.

Kredi ile icradan ev alınabilir mi?

Mümkün olabilir; ancak ödeme süresi sonuç tutanağının ilanından itibaren yedi gündür ve bu süre kanundan doğar. Taşınmaz bu sürede henüz alıcı adına tescil edilmediğinden kredinin bu taşınmaz üzerine ipotek kurularak kullandırılması kural olarak mümkün olmaz; kredinin başka bir teminatla bu süreye yetişip yetişmeyeceği ihaleden önce bankayla netleştirilmelidir.

Tapuyu ne zaman alırım?

İhale kesinleştikten ve damga vergisi ile varsa katma değer vergisi ödendikten sonra icra dairesi tapuya tescil yazısı gönderir. İhale bedeli ödenmiş ve süresinde fesih talebi yapılmamışsa ihale kesinleşir; talep varsa kararın kesinleşmesi beklenir. Vergilerin ödenmesi ve tapuya yazı yazılması da zaman aldığından, fesih talebi olmasa bile tescil birkaç haftayı bulabilir; tarih için satışı yapan icra dairesinden bilgi alınmalıdır. Satış ilanı tebliğ edilmemişse ya da fesat veya esaslı hata sonradan öğrenilmişse fesih, öğrenmeden itibaren yedi gün ve her hâlde ihalenin yapıldığına ilişkin kararın portalda ilanından itibaren bir yıl içinde istenebileceğinden tescilden sonra da gündeme gelebilir.

İhalenin feshi istenirse param ne olur?

Ödediğiniz bedel, karar kesinleşene kadar bankada nemalandırılır. İhale feshedilirse bedel nemasıyla birlikte size iade edilir. İstinaf ve temyiz aşamalarıyla birlikte bu süreç aylarca, kimi zaman daha uzun sürebilir. Fesih istendiğinde yargılamada karşı taraf olarak savunma yapabilir, feshe karar verilirse tebliğden itibaren iki hafta içinde istinaf yoluna başvurabilirsiniz.

Evde borçlu oturuyorsa nasıl çıkarılır?

İhale kesinleşip taşınmaz adınıza tescil edildikten sonra icra dairesinden, ortaklığın giderilmesi satışlarında satış memurluğundan tahliye emri istenir. Borçluya on beş gün süre verilir; bu sürede çıkmazsa zorla tahliye edilebilir. Tahliye emrine karşı yedi gün içinde şikâyet yoluna başvurulursa tahliye şikâyetin sonucuna göre gecikebilir.

Evde kiracı varsa ne olur?

Kiracı hacizden (ipotekli satışlarda ipotekten) önceki tarihli resmî bir belgeye dayanıyorsa tahliye emriyle çıkarılamayabilir ve yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur. Bu durumda kira hukukundaki tahliye yollarına başvurulur; yeni malikin gereksinim bildirimi için süre bir aydır ve ihale tarihinden itibaren işleyebileceği gözetilmelidir. Ortaklığın giderilmesi satışlarında paydaşlardan birinin veya birkaçının doğruladığı kira sözleşmesiyle oturan kiracı, sözleşmenin tarihine bakılmaksızın tahliye emriyle çıkarılamaz; tahliye mahkemeden istenir.

Evin vergi ve masraf borçları bana mı kalır?

Damga vergisi ve varsa katma değer vergisi alıcı tarafından ödenir. Tapu harcı gibi tescil giderlerinin ve ihale tarihine kadar birikmiş vergilerin kim tarafından karşılanacağı artırma şartnamesinde yazılır; site aidatı gibi borçlar için ayrıca yönetimden bilgi alınması yararlı olur.

İlanda yazanla taşınmaz uyuşmuyorsa ne yapabilirim?

Malın önemli bir niteliği ilanda gerçeğe aykırı gösterilmişse ihalenin feshi istenebilir. Hata ihaleden sonra öğrenilirse süre öğrenmeden itibaren yedi gündür ve her hâlde ihalenin yapıldığına ilişkin kararın portalda ilan edildiği tarihten itibaren bir yılı geçemez; fesih isteyen, menfaatinin zarar gördüğünü de ispatlamalıdır.

Hisseli tapu alırsam diğer ortaklar önalım hakkı kullanabilir mi?

Hayır. Cebrî artırmayla yapılan satışlarda önalım hakkı kullanılamaz. Ancak paylı mülkiyette kalındığı için ileride ortaklığın giderilmesi davası gündeme gelebilir. Taşınmazda diğer paydaş veya onun kiracısı oturuyorsa bu kişiler tahliye emriyle çıkarılamayabilir; paydaşın tahliye emrine karşı şikâyeti süreye bağlı değildir.

Avukat veya vekil aracılığıyla ihaleye girilebilir mi?

Evet. Temsilcinin, artırma süresinin bitiminden önceki iş günü mesai bitimine kadar satışı yapan icra dairesine başvurması ve teminatı başvuru anında yatırması gerekir. Noterlerin, resmî dairelerin veya yetkili makamların usulüne göre verdiği vekâletname bu başvuru için yeterlidir; vekâletnamede ihaleye katılma ve teklif verme yetkisinin açıkça yer alması önem taşır.

Mirasçılar arasındaki satışlarda dışarıdan alıcı katılabilir mi?

Tüm malikleri mirasçı olan taşınmazlarda ortaklığın giderilmesi için yapılan birinci artırma yalnızca malik mirasçılar arasında yapılır. Dışarıdan alıcılar için katılım imkânı kural olarak ikinci artırmada doğar.

İcradan alınan araçtaki vergi, ceza ve otopark borcu kime kalır?

Bu kalemlerin alıcıya yüklenip yüklenmediği artırma şartnamesinde ve icra dosyasında yer alır. Araç ihalesinde teminat, teklif, ödeme ve feshe ilişkin temel kurallar taşınmazlarla büyük ölçüde aynıdır; araç, ihale kesinleştikten ve damga vergisi ile varsa katma değer vergisi ödendikten sonra teslim edilir.

İlgili yazılarımız

• Haczedilen Malımı Kendim Satabilir miyim? Rızai Satış (İİK 111/a)

• Ev Sahibi Evi Satarsa Kiracı Çıkmak Zorunda mı?

• İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası: Şartlar, Süreler ve Yargıtay Kararları

• Kiracı Hakları Rehberi

• Ecrimisil Davası (Haksız İşgal Tazminatı)

• İhtarname Nedir, Nasıl Çekilir? Noter İhtarnamesi ve Ücreti

İcra hukukuna ilişkin genel bilgi için Ankara İcra Avukatı sayfamıza bakabilirsiniz.

Genel hukuki değerlendirme

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; somut olayın özellikleri sonucu değiştirebilir. Her ihalenin şartnamesi, tapu kaydı, ilan tarihi ve taşınmazın fiilî durumu ayrıca incelenmelidir.

Yazar: Av. Murat Akman — Ankara Barosu (Sicil No: 42294).

Adres: Korkutreis Mah., Strazburg Cd., Belgin İş Merkezi No:17/1, 06430 Çankaya/Ankara

Telefon: +90 312 911 67 90 · E-posta: av.muratakman@gmail.com

Son güncelleme: 1 Kasım 2026