ECRİMİSİL DAVASI (HAKSIZ İŞGAL TAZMİNATI)
- 15 Kas 2023
- 7 dakikada okunur
Güncelleme tarihi: 7 gün önce
Kısa cevap: Ecrimisil, bir taşınır veya taşınmaza kötüniyetle zilyet olan kişinin, malı hak sahibine iade etmesinin yanında, bu haksız kullanım nedeniyle hak sahibinin uğradığı zararı (kullanım bedelini) tazmin etmesidir. Ecrimisil miktarı, taşınmazın niteliğine uygun bilirkişi incelemesiyle, benzer taşınmazların rayiç kira bedelleri esas alınarak belirlenir. Talep, 5 yıllık zamanaşımı süresine tabidir ve malın hak sahibine iadesinden bağımsız olarak açılabilir.
Ecrimisil Nedir?
Ecrimisil kelimesi, "bir malın kullanılmasından doğan menfaatin para ölçüsüyle takdiri" anlamına gelir; örneğin kira bedeli tayin edilmeden bir yerin kiralanması hâlinde, vasıf, konum ve kullanma tarzı bakımından o yere benzeyen taşınmazların kira bedeli, o yerin ecrimisilidir.
Başkasına ait bir taşınır veya taşınmaza kötüniyetle zilyet olan kişi, öncelikle o malı hak sahibine geri vermek zorundadır. Bunun yanında, kötüniyetli haksız işgali nedeniyle meydana gelen zararı da gidermek zorundadır. Uygulamada bu tazminat talebine ecrimisil davası veya ecrimisil tazminatı davası denir.
Ecrimisilin Hukuki Niteliği
Ecrimisil, zilyet olmayan malikin, malik olmayan kötüniyetli zilyetten isteyebileceği kendine özgü bir tazminat türüdür. 08.03.1950 tarih ve 22/4 sayılı İnançları Birleştirme Kararı'na göre, fuzuli işgal tarafların karşılıklı iradesiyle kurulan bir kira sözleşmesine benzetilemez; niteliği itibarıyla haksız bir eylem sayılır ve bu haksız eylem nedeniyle oluşan zararın tazmini gerekir.
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'na göre ecrimisilin kapsamı üç unsurdan oluşur:
Haksız işgalden doğan normal kullanma sonucu eskime şeklindeki olumlu zarar.
Kullanmadan kaynaklanan diğer olumlu zararlar.
Malikin veya zilyedin yoksun kaldığı fayda (olumsuz zarar).
Ecrimisil, bu üç unsurun tazmini olduğundan, en azı kira geliri karşılığı zarardır.
Ecrimisil Davası Açma Şartları
Malik veya Paydaş Olmak
Ecrimisil talebi, kural olarak taşınmazın maliki veya paydaşı tarafından, taşınmazı haksız kullanan kişiye karşı ileri sürülür. Talep hakkı, TMK m. 683'teki mülkiyet hakkından (istihkak ve haksız elatmanın önlenmesi davası açma hakkından) kaynaklanır.
Zilyetliğin Kötüniyetli (Haksız) Olması Gerekir
TMK m. 995 ve yukarıda anılan İnançları Birleştirme Kararı uyarınca, başkasına ait bir şeyi haksız olarak kullanan ve bu kullanımı iyiniyete dayanmayan kişi, elinde tutmuş olmasından doğan zararları tazminle yükümlüdür. Kullanım, sahibinin muvafakatine (rızasına) dayanıyorsa haksız işgalden söz edilemez; ancak malik bu muvafakati ihtar çekerek veya dava açarak geri aldığı andan itibaren, kullanım kötüniyetli hâle gelir ve ecrimisil işlemeye başlar.
Paydaşlar Arası Ecrimisilde "İntifadan Men" Koşulu
Paydaşlar, kural olarak birbirlerinden intifadan men edilmedikçe (yani kullanımdan menedildiklerini bildiren bir ihtar veya dava olmadıkça) ecrimisil isteyemezler. Bu, dava şartı niteliğinde olduğundan mahkemece kendiliğinden gözetilir.
Bu kuralın Yargıtay içtihadıyla kabul edilmiş istisnaları şunlardır:
Ecrimisil istenen taşınmazın fındıklık, çayır gibi kendiliğinden doğal ürün veren ya da fabrika gibi hukuksal semere getiren bir işletme olması.
Paylı taşınmazı işgal eden paydaşın, taşınmazın tamamında hak iddia etmesi ve diğer paydaşların paydaşlığını inkâr etmesi.
Paydaşlar arasında yapılan kullanım anlaşması sonucu her paydaşın yararlanacağı taşınmaz veya bölümün önceden belirli olması.
Davacı tarafından diğer paydaşlar aleyhine daha önce aynı taşınmaza ilişkin elatmanın önlenmesi, ortaklığın giderilmesi veya ecrimisil davası açılmış olması.
Ecrimisil ile Kira Alacağı Davası Arasındaki Fark
Bu iki kavram sık karıştırılır ama farklı hukuki temellere dayanır:
Kira alacağı davası: Taraflar arasında geçerli bir kira sözleşmesi vardır; talep bu sözleşmeden doğar.
Ecrimisil davası: Taraflar arasında herhangi bir sözleşmesel ilişki yoktur; talep, bir malın haksız ve kötüniyetli kullanımından doğar ve niteliği itibarıyla haksız fiil tazminatına yakındır.
Ecrimisil Miktarı Nasıl Hesaplanır?
Bilirkişi İncelemesi ve Emsal Kira Araştırması
Ecrimisil hesabı uzmanlık gerektiren bir husustur. Taşınmazın niteliğine uygun bilirkişi marifetiyle keşif ve inceleme yapılmalı, alınan rapor somut bilgi ve belgeye dayanmalı, tarafların ve hâkimin denetimine açık olmalı ve HMK m. 266 vd. hükümlerine uygun biçimde bilimsel verilerle gerekçelendirilmelidir.
Kira esasına göre talep varsa, taraflardan emsal kira sözleşmeleri istenmeli; gerekirse benzer nitelikli yerlerin işgal tarihindeki kira paraları araştırılıp emsal kira sözleşmeleri resen getirtilerek dava konusu taşınmazla somut karşılaştırma yapılmalıdır. İlk dönem ecrimisili, taşınmazın serbest şartlarda getirebileceği kira parası esas alınarak, büyüklük, nitelik ve çevre özellikleri gözetilerek yöredeki rayice göre belirlenir.
Sonraki Dönemler İçin Artış (ÜFE)
Sonraki dönemler için ecrimisil, ilk dönem için belirlenen miktara ÜFE artış oranının tamamının yansıtılmasıyla bulunacak miktardan az olmamak üzere takdir edilir. Aynı taşınmaza ilişkin önceki dönem ecrimisil bedeline dair kesinleşmiş davalar varsa, kural olarak önceki dönemin son miktarına ÜFE'nin yansıtılmasıyla bulunan miktar esas alınır.
İstisna: Daha önce rayice göre belirlenen dönem ile dava konusu ilk dönem arasında 5 yıllık süre geçmişse (TBK m. 344'teki kira tespiti süresine kıyasen) veya taşınmazın bulunduğu yerde imar, sanayileşme, yerleşim gibi özel nedenlerle rayiç önemli ölçüde artmışsa, kesinleşen döneme bağlı kalınmadan yeniden bilirkişi incelemesiyle güncel rayice göre hesap yapılır.
Ecrimisilin Kapsamı: Hangi Zararlar Talep Edilebilir?
Yukarıda belirtildiği gibi ecrimisil üç unsuru kapsar: normal kullanma sonucu eskime (olumlu zarar), diğer kullanım kaynaklı olumlu zararlar ve yoksun kalınan fayda (olumsuz zarar). Uygulamada bu üç unsur genellikle tek bir kira karşılığı bedel üzerinden hesaplanır; ayrıca somut bir fiziksel hasar varsa bu, ayrı bir tazminat kalemi olarak talep edilebilir.
Ecrimisil Davasında Zamanaşımı Süresi
Ecrimisil talebi, en az kira geliri karşılığı bir zarar olarak kabul edildiğinden, Yargıtay'ın yerleşik uygulamasında kira alacaklarına ilişkin 5 yıllık zamanaşımı süresine tabi tutulur. Bu nedenle, dava veya icra takibi tarihinden geriye doğru 5 yıllık dönem için ecrimisil talep edilebilir; bu süreyi aşan dönemler için talepte bulunulamaz. Zamanaşımı def'i, davalı tarafça ileri sürülmesi gereken bir husustur; hâkim tarafından kendiliğinden gözetilmez.
Ecrimisil Alacağına Faiz — Hangi Tarihten İşler?
Ecrimisil alacağına, kural olarak dava tarihinden itibaren yasal faiz işletilir. Ancak davadan önce işgalciye usulüne uygun bir ihtarname gönderilmişse, faiz talebi ihtarın tebliğ tarihinden itibaren de istenebilir. Faizin başlangıcı, somut olayda ihtarnamenin varlığına ve içeriğine göre değişebileceğinden, dava dilekçesinde bu husus açıkça belirtilmelidir.
Görevli ve Yetkili Mahkeme
Ecrimisil davaları, bir kira sözleşmesine değil mülkiyet hakkına dayandığından, kural olarak Asliye Hukuk Mahkemesi görevlidir. Taşınmaza ilişkin bir dava olduğundan, HMK m. 12 uyarınca taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir; taraflar bu yetkiyi sözleşmeyle değiştiremez.
Muvafakate Dayalı Kullanımda Ecrimisil (Aile Bireyleri, Yakınlar)
Uygulamada sık karşılaşılan bir durum, bir taşınmazın malik tarafından yakınına (örneğin gelinine, oğluna) rıza göstererek kullandırılmasıdır. Bu durumda taraflar arasında Borçlar Kanunu anlamında bir ariyet (kullanım ödüncü) ilişkisi kurulmuş sayılabilir.
Yargıtay'a göre, malikin ihtar çekmesi veya dava açması, mevcut muvafakatini geri aldığı ve ariyet ilişkisini feshettiği anlamına gelir. Bu tarihten itibaren kullanım haksız hâle gelir ve ecrimisile hükmedilmesi gerekir. Önemli bir ayrıntı: muvafakatin geri alınması belirli bir şekle bağlı değildir, ancak kullanıma rıza gösterilmediğine dair açık bir irade beyanı içermelidir; örneğin sadece başka bir amaçla verilen bir vekaletname, muvafakatin geri alındığı anlamına gelmez.
Evlilik birliği içindeki eşlerden birinin, diğerinin yakınına ait taşınmazı kullanması hâlinde de aynı ilke uygulanır: taraflar arasında ayrı bir hukuki ilişki kurulmadıkça, akrabalık veya evlilik ilişkisinin devam etmesi tek başına haklı bir kullanım nedeni sayılmaz.
Ecrimisil ile İdari (Kamu Arazisi) Ecrimisili Karıştırılmamalı
Bu yazıda anlatılan ecrimisil, özel hukuk kişileri arasındaki mülkiyet uyuşmazlıklarına ilişkindir ve Asliye Hukuk Mahkemelerinde görülür. Buna karşılık, Hazine'ye veya diğer kamu kurumlarına ait taşınmazların izinsiz kullanılması hâlinde uygulanan idari ecrimisil, 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu'nun 75. maddesi kapsamında farklı bir usule tabidir:
İdari ecrimisil, mahkeme kararı beklenmeksizin idare tarafından tek taraflı olarak tespit ve takdir edilir.
Bu tespite karşı itiraz, adli yargıda değil idare mahkemesinde açılan iptal davasıyla yapılır.
Bu iki kurumu birbirine karıştırmamak, doğru dava türünü ve doğru yargı yolunu (adli/idari) seçmek açısından önemlidir.
Konu Hakkında Emsal Kararlar
Yargıtay 8. Hukuk Dairesi, E. 2018/6511, K. 2020/5432, T. 28.09.2020: Ecrimisil hesabı, taşınmazın niteliğine uygun bilirkişi incelemesiyle ve talep ile bağlı kalınarak yapılmalıdır.
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 25.02.2004, E. 2004/1-120, K. 2004/96: Ecrimisil, normal kullanma sonucu eskime (olumlu zarar) ile yoksun kalınan fayda (olumsuz zarar) unsurlarından oluşur; haksız işgal, haksız eylem niteliğindedir.
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, E. 2009/1-401, K. 2009/473: Akrabalık ilişkisinin devam etmesi, malikin muvafakatini geri aldığı taşınmazın kullanımı için haklı neden sayılmaz.
Yargıtay 1. Hukuk Dairesi, E. 2012/5783, K. 2012/9542: İhtar çekmek veya dava açmak, mevcut muvafakatin geri alındığı ve ariyet hakkının feshedildiği anlamına gelir.
Yargıtay 1. Hukuk Dairesi, E. 2013/18045, K. 2014/4117: Muvafakatin geri alınması şekle bağlı değildir, ancak açık bir irade beyanı içermelidir; salt bir vekaletname bu amaçla yeterli sayılmaz.
Yargıtay 1. Hukuk Dairesi, E. 2013/19298, K. 2014/5195, T. 10.03.2014: Boşanma davası süren eşler arasında, boşanma kararının kesinleşmesine kadar haksız işgalden söz edilemez; kötüniyet, kesinleşme tarihinden itibaren başlar.
Sık Sorulan Sorular
Ecrimisil davası açmak için taşınmazın maliki olmak şart mıdır?
Ecrimisil talebi genellikle taşınmazın maliki veya paydaşı tarafından, taşınmazı haksız kullanan kişiye karşı ileri sürülür. Paydaşlar arası ecrimisil talepleri de mümkündür, ancak paydaşın önce "intifadan men" koşulunu yerine getirmiş olması gerekir.
Ecrimisil miktarı nasıl hesaplanır?
Ecrimisil miktarı, taşınmazın niteliğine uygun bilirkişi marifetiyle keşif ve inceleme yapılarak, benzer nitelikteki taşınmazların rayiç kira bedelleri esas alınarak belirlenir; sonraki dönemler için ÜFE artışı uygulanır.
Ecrimisil davası kaç yıllık geçmişe dönük açılabilir?
Ecrimisil talebi, kira alacaklarına ilişkin 5 yıllık zamanaşımı süresine tabidir. Dava veya icra takibi tarihinden geriye doğru en fazla 5 yıllık dönem için ecrimisil talep edilebilir.
Ecrimisil alacağına faiz işler mi, hangi tarihten başlar?
Evet. Kural olarak dava tarihinden itibaren yasal faiz işler; davadan önce usulüne uygun bir ihtarname gönderilmişse, faiz ihtarın tebliğ tarihinden itibaren de talep edilebilir.
Ecrimisil davasında görevli ve yetkili mahkeme neresidir?
Ecrimisil davaları mülkiyet hakkına dayandığından Asliye Hukuk Mahkemesi görevlidir. Taşınmaza ilişkin olduğundan, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi HMK m. 12 uyarınca kesin yetkilidir.
Ecrimisil ile kira alacağı davası aynı şey midir?
Hayır. Kira alacağı geçerli bir kira sözleşmesine dayanırken, ecrimisil sözleşmesel ilişki olmaksızın bir malın haksız ve kötüniyetli kullanımı nedeniyle talep edilen tazminattır.
Hazineye ait bir arazinin izinsiz kullanılması da bu yazıdaki ecrimisil kapsamına girer mi?
Hayır. Kamu arazilerinin izinsiz kullanımında 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu m. 75 kapsamında idari ecrimisil uygulanır; bu, idare tarafından tek taraflı belirlenir ve itirazı idare mahkemesinde açılır. Bu yazı, özel hukuk kişileri arasındaki adli yargı ecrimisilini konu almaktadır.
Sonuç
Ecrimisil davası, mülkiyet hakkının haksız kullanım nedeniyle uğradığı zararı gidermeyi amaçlayan, kendine özgü nitelikte bir tazminat davasıdır. Davanın kabulü için zilyetliğin kötüniyetli olması, paydaşlar arasında ise ayrıca intifadan men koşulunun gerçekleşmesi aranır. Hesaplama bilirkişi incelemesine dayanır ve emsal kira karşılaştırmasıyla yapılır. Talep 5 yıllık zamanaşımına tabidir ve Asliye Hukuk Mahkemesinde, taşınmazın bulunduğu yerde açılmalıdır. Kamu arazilerindeki idari ecrimisil ile karıştırılmaması, doğru yargı yolunun seçilmesi açısından önemlidir.
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; somut bir uyuşmazlıkta hak kaybı yaşanmaması için bir avukata danışılması önerilir. Ecrimisil davanız veya taşınmazınızın haksız kullanımıyla ilgili Ankara Gayrimenkul Avukatı sayfamızdan bilgi alabilirsiniz.
İlgili Yazılarımız
Kira hukukuna ilişkin diğer rehberlerimize aşağıdan ulaşabilirsiniz:
