Ecrimisil Davası (Haksız İşgal Tazminatı): Şartları, Hesaplama ve Zamanaşımı
Güncelleme tarihi: 2 Kas
Kısa cevap: Ecrimisil (haksız işgal tazminatı), başkasına ait bir taşınmazı hukuki bir dayanak ve hak sahibinin rızası olmaksızın kullanan iyiniyetli olmayan (kötüniyetli) zilyedin hak sahibine ödemekle yükümlü olduğu tazminattır (TMK m.995/1). Yargıtay'a göre ecrimisilin en azı kira bedeli, en fazlası mahrum kalınan gelir kaybıdır ve miktar bilirkişi eliyle belirlenir. Davalı süresinde (kural olarak cevap dilekçesinde) zamanaşımı def'inde bulunursa dava tarihinden geriye doğru beş yıllık dönemle sınırlı olarak istenebilir. Paydaşlar ve mirasçılar arasında kural olarak önce intifadan men koşulunun gerçekleşmesi gerekir. 31 Temmuz 2026 ve sonrasında açılan davalarda belirsiz alacak davası yolu kapandığından dava kısmi dava olarak açılabilir ve talep bir defaya mahsus artırılabilir.
Konu | Kısaca |
Dayanak | TMK m.995 (iyiniyetli olmayan zilyedin sorumluluğu) |
Miktar | En az emsal kira bedeli; bilirkişi incelemesiyle belirlenir |
Zamanaşımı | Beş yıl, dava tarihinden geriye; cevap dilekçesinde def'i olarak ileri sürülür |
Paydaşlar arasında | Kural olarak intifadan men koşulu; istisnalar var |
Görevli mahkeme | Kural olarak asliye hukuk mahkemesi |
Dava türü | Kısmi dava ve HMK m.109/4 ile tek seferlik artırım |
Ecrimisilin Tanımı ve Hukuki Niteliği
“Ecr” (ücret) ve “misil” (benzer) kelimelerinden oluşan ecrimisil, sözlük anlamıyla emsal ücret demektir. TMK m.995/1'e göre iyiniyetli olmayan zilyet, geri vermekle yükümlü olduğu şeyi haksız alıkoymuş olması yüzünden hak sahibine verdiği zararlar ve elde ettiği veya elde etmeyi ihmal eylediği ürünler karşılığında tazminat ödemek zorundadır. Ecrimisil bu hükmün uygulamadaki karşılığıdır.
Ecrimisil kira bedelinden farklıdır: Kira bedeli sözleşmeden doğar, ecrimisil ise sözleşme olmaksızın mülkiyet hakkının ihlalinden doğar. Yargıtay, 08.03.1950 tarihli ve 22/4 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı'na atıfla fuzuli işgalin kira sözleşmesine benzetilemeyeceğini, haksız bir eylem sayılması gerektiğini ve zararın tazmin edileceğini belirtmektedir. Taraflar arasında sözleşme bulunmadığından, ecrimisil yabancı para üzerinden değil Türk lirası üzerinden belirlenir (Yargıtay 7. HD, E.2023/5123, K.2023/5908).
Hukuk Genel Kurulu'nun ifadesiyle ecrimisil, “en azı kira bedeli, en fazlası mahrum kalınan gelir kaybı karşılığı zarardır.” Haksız işgalden doğan normal kullanma sonucu eskime şeklindeki olumlu zarar ile malik veya zilyedin yoksun kaldığı fayda ecrimisilin kapsamını belirler (Yargıtay HGK, E.2023/235, K.2024/195).
Davacı ve Davalı Taraflar
Malik: Tapuda kayıtlı malik, mülkiyet hakkına dayanarak dava açar (TMK m.683).
Paydaş: Paylı mülkiyette taşınmazdan yararlanamayan paydaş, engel olan paydaştan payı oranında ecrimisil isteyebilir (Yargıtay HGK, E.2025/553, K.2026/301). Davalı da paydaşsa kural olarak intifadan men koşulu aranır.
Mirasçı: Elbirliği mülkiyetinde ortaklardan biri, öteki ortakların olurunu almadan veya miras şirketine temsilci atanmadan tek başına, ortak taşınmazdan yararlanmasına engel olan ortak aleyhine payı oranında ecrimisil davası açabilir (Yargıtay 7. HD, E.2024/1475, K.2025/198).
İhale alıcısı: Cebri icrada taşınmazı satın alan kişi, ihale kesinleşirse ihale tarihinden itibaren taşınmazı kullanmaya devam eden eski malikten ecrimisil isteyebilir.
Davalı, taşınmazı hukuki bir hakka veya rızaya dayanmadan kullanan kişidir (fuzuli şagil). Bu kişi üçüncü bir kişi olabileceği gibi paydaş, mirasçı, boşanmadan sonra taşınmazda kalmaya devam eden eski eş veya ihaleden sonra taşınmazı boşaltmayan eski malik de olabilir.
Ecrimisil Davasının Şartları
Haksız Kullanım ve Kötüniyet
Kullanım kira, ariyet, intifa veya oturma hakkına ya da malikin açık veya örtülü rızasına dayanıyorsa haksız işgalden söz edilemez. İyiniyetle zilyedi bulunduğu şeyi karineyle mevcut hakkına uygun şekilde kullanan veya ondan yararlanan zilyet, o şeyi geri vermekle yükümlü olduğu kimseye karşı bu yüzden tazminat ödemek zorunda değildir (TMK m.993/1). Rızaya dayalı kullanımda ecrimisil, rızanın geri alındığının kullanana bildirilmesinden, bildirimde tahliye için süre verilmişse bu sürenin bitiminden sonraki dönem için istenebilir.
Ankara'dan gelen ve boşanmadan sonra taşınmazda oturmaya devam eden eski eşe ilişkin bir dosyada Yargıtay, ihtarnameyle tahliye için süre verildiğinden bu sürenin sonuna kadar kullanıma zımnen muvafakat edildiğini; ecrimisilin ancak ihtarnamenin tebliğine verilen sürenin eklenmesinden sonraki dönem için istenebileceğini belirtmiştir (Yargıtay 7. HD, E.2025/3068, K.2026/479). Muvafakate dayalı kullanımın ihtarnameyle sona erdiği durumda bedelin ihtarnamede öngörülen süreden itibaren hesaplanması gerektiği başka bir kararda da vurgulanmıştır (Yargıtay 7. HD, E.2024/517, K.2025/2447).
Paydaşlar Arasında İntifadan Men
Her paydaş, diğerlerinin hakları ile bağdaştığı ölçüde paylı maldan yararlanabilir (TMK m.693/1). Bu nedenle Yargıtay'a göre kural olarak, men edilmedikçe paydaşlar birbirlerinden ecrimisil isteyemez; intifadan men koşulunun gerçekleşmesi, ecrimisil istenen süreden önce davacı paydaşın taşınmazdan veya gelirinden yararlanma isteğinin davalı paydaşa bildirilmiş olmasına bağlıdır (Yargıtay 7. HD, E.2024/1475, K.2025/198). Bildirim örneğin ihtarnameyle yapılabilir. Davacı daha önce el atmanın önlenmesi veya ecrimisil gibi bir dava açmışsa, intifadan men koşulu o dava dilekçesinin davalı paydaşa tebliğinden sonraki dönem için gerçekleşmiş sayılır. İntifadan men koşulu mahkemece kendiliğinden gözetilir (Yargıtay 7. HD, E.2021/4254, K.2022/6044).
Yargıtay, aşağıdaki hâllerde intifadan men koşulunu aramamaktadır (Yargıtay 7. HD, E.2024/1475, K.2025/198):
Taşınmazın kamu malı olması.
Taşınmazın bağ, bahçe gibi doğal ürün veren ya da işyeri, konut gibi kiraya verilerek hukuki semere (kira geliri) elde edilen yerlerden olması (paydaşın bizzat oturduğu konutta bu istisna uygulanmaz; Yargıtay 7. HD, E.2023/2575, K.2023/3516); ayrıca biçilen ot, toplanan fındık veya çay gibi kendiliğinden oluşan ürünler ile murisin kurduğu işletmenin ya da başlı başına gelir getiren işletmelerin işgal edilmesi.
Taşınmazı kullanan paydaşın tamamında hak iddia etmesi ve diğerlerinin paydaşlığını inkâr etmesi.
Paydaşlar arasındaki kullanım anlaşmasıyla her paydaşın yararlanacağı bölümün belirli olması.
Davacının daha önce aynı taşınmaz için diğer paydaşlar aleyhine el atmanın önlenmesi, ortaklığın giderilmesi, ecrimisil veya benzeri bir dava açmış ya da icra takibi yapmış olması; bu hâlde intifadan men koşulu, önceki dava dilekçesinin davalı paydaşa tebliğinden sonraki dönem için gerçekleşmiş sayılır.
Buna karşılık paydaşın, payına karşılık çekişmesiz olarak kullandığı bir yer varsa açacağı ecrimisil davasının dinlenme olanağı bulunmadığı; payından az yer kullandığını ileri süren paydaşın sorununu taksim veya ortaklığın giderilmesi davasıyla çözmesi gerektiği kabul edilmektedir (Yargıtay 7. HD, E.2024/1475, K.2025/198).
İspat
İspat yükü kural olarak davacıdadır (TMK m.6; HMK m.190). Hukuk Genel Kurulu, kiraya verildiği iddia edilen bağımsız bölümlerin kimin kullanımında olduğu, kiraya verilip verilmediği ve kira bedellerinin kim tarafından tahsil edildiğinin ispatlanamadığı gerekçesiyle bu bölümler yönünden direnme kararını onamıştır; davacının tanık deliline dayandığı hâlde tanık listesi sunmadığı kararda tespit edilmiştir (Yargıtay HGK, E.2025/553, K.2026/301). İntifadan men koşulunun gerçekleştiği iddiası ise her türlü delille ispatlanabilir (Yargıtay 7. HD, E.2024/1475, K.2025/198).
Ecrimisilin Hesaplanması
Yargıtay'a göre ecrimisil hesabı uzmanlık gerektiren bir konudur; taşınmazın niteliğine uygun bilirkişiyle keşif ve inceleme yapılarak ve taleple bağlı kalınarak belirlenir. Bilirkişi raporu somut bilgi ve belgeye dayanmalı, tarafların ve hâkimin denetimine açık olmalıdır (Yargıtay HGK, E.2025/553, K.2026/301; HMK m.266).
Kira geliri esas alındığında ilk dönem için taşınmazın serbest şartlarda getirebileceği kira parası, emsal kira sözleşmeleriyle karşılaştırılarak ve taşınmazın büyüklüğü, niteliği ve çevre özellikleri gözetilerek yöredeki rayice göre belirlenir. Sonraki dönemler, ilk dönem bedeline ÜFE artış oranının tamamı yansıtılarak bulunacak miktardan az olmamak üzere takdir edilir (Yargıtay 7. HD, E.2023/5123, K.2023/5908; Yargıtay 7. HD, E.2024/1475, K.2025/198).
Emsal, taşınmazın fiilî kullanımına göre seçilmelidir. Hukuk Genel Kurulu, fiilen dükkân olarak kullanılan bağımsız bölüm için fiilî kullanım alanı ve ticari kullanımla ilgili emsaller yerine brüt alan ve konut amaçlı kira geliri üzerinden hesap yapılmasını doğru bulmamıştır (Yargıtay HGK, E.2025/553, K.2026/301). Tarım arazilerinde ürün esasına göre talep varsa ürünlerin ecrimisil istenen yıllara göre birim fiyatları ve dekara verim değerleri ile bölgede münavebeli ekim yapılıp yapılmadığı ve taşınmazın nadasa bırakılıp bırakılmadığı araştırılmalıdır (Yargıtay 7. HD, E.2023/5775, K.2024/368).
Aynı taşınmaz için önceki bir dönemin ecrimisili kesinleşmişse, kural olarak o kararla belirlenen son dönem bedeline ÜFE yansıtılır. Ancak sonraki dönemde taşınmazın bulunduğu yerde imar, sanayileşme veya yerleşim gibi özel nedenlerle rayiç ve emsal kiralar artmışsa, kesinleşen dönemin değerleri esas alınmadan yeniden bilirkişi incelemesiyle güncel rayice göre belirleme yapılabilir (Yargıtay 7. HD, E.2023/4355, K.2023/4712; Yargıtay 7. HD, E.2023/3793, K.2024/3686). Rayiç tespiti konusunda Kira Tespit Davası yazımıza da bakabilirsiniz.
Paydaşlar arasındaki davada bulunan toplam tutar davacının payı oranında hüküm altına alınır.
Zamanaşımı
Ecrimisil istekleri beş yıllık zamanaşımına tabidir ve bu süre dava tarihinden geriye doğru hesaplanır. Yargıtay bu sonucu, ecrimisil davalarına kira alacakları gibi beş yıllık zamanaşımının uygulanacağını kabul eden 25.05.1938 tarihli ve 29/10 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı'na dayandırmaktadır; bu süre bugün TBK m.147/1'deki beş yıllık süreye karşılık gelir (Yargıtay 7. HD, E.2022/6544, K.2023/724; Yargıtay 7. HD, E.2024/1475, K.2025/198). İşgal devam ediyorsa dava tarihinden sonraki dönem için ayrıca dava açılması gerekir. El atmanın önlenmesi talebi zamanaşımına tabi değildir; ancak onunla birlikte istenen ecrimisil bakımından beş yıllık sınır geçerlidir.
Zamanaşımı bir def'idir ve mahkemece kendiliğinden gözetilmez; davalı bunu yazılı yargılama usulünde cevap dilekçesinde, en geç ikinci cevap dilekçesinde ileri sürmelidir (HMK m.141). Bu dilekçelerde ileri sürülmeyen zamanaşımı def'i, sonradan ancak davacının açık muvafakatiyle ya da süresinde verilmiş cevap dilekçesinin ıslahı yoluyla ileri sürülebilir; süresinde cevap dilekçesi vermeyen davalı ıslah yoluyla da zamanaşımı def'inde bulunamaz (Yargıtay HGK, E.2018/984, K.2021/1182; Yargıtay HGK, E.2022/710, K.2024/488). Yargıtay, davalının süresinde zamanaşımı def'inde bulunmamış olmasını da gözeterek kararı onamıştır (Yargıtay 7. HD, E.2026/3636, K.2026/3493).
Faiz
Talep edilmesi hâlinde her yıl veya dönem için belirlenen ecrimisile o yılın veya dönemin sonundan (tahakkuk tarihinden) itibaren yasal faiz işletilir (Yargıtay 7. HD, E.2023/2576, K.2023/4083); hükümde hangi miktarın hangi döneme ait olduğu ve her miktara hangi tarihten itibaren faiz yürütüleceği ayrı ayrı gösterilmelidir (Yargıtay 7. HD, E.2023/2784, K.2024/2425). Yargıtay, dönemsel faiz talep edildiği hâlde dava tarihinden itibaren faize hükmedilmesini doğru bulmamıştır (Yargıtay 7. HD, E.2024/772, K.2024/2476). Mahkeme taleple bağlı olduğundan (HMK m.26) faiz talebi ve başlangıcı dava dilekçesinde açıkça yazılmalıdır.
Yasal faiz oranı 3095 sayılı Kanun m.1'e göre belirlenir; bu madde 7589 sayılı Kanunla değiştirilmiş olup 31.07.2026'dan itibaren oran, Merkez Bankasının önceki yılın 31 Aralık günü kısa vadeli kredi işlemlerinde uyguladığı reeskont oranının yüzde sekseni üzerinden belirlenmektedir. Ayrıntı için Yasal Faiz Oranı yazımıza bakabilirsiniz.
Görevli ve Yetkili Mahkeme
Ecrimisil kira sözleşmesine değil mülkiyet hakkının ihlaline dayandığından kural olarak asliye hukuk mahkemesi görevlidir (HMK m.2). Davalı kira ilişkisi savunmasında bulunsa da dava asliye hukuk mahkemesinde görülür; geçerli bir kira ilişkisi saptanırsa ecrimisil talebi reddedilir, aksi hâlde ecrimisile hükmedilir (Yargıtay HGK, E.2023/235, K.2024/195). Uyuşmazlık ticari dava niteliğindeyse dava asliye ticaret mahkemesinde görülür (TTK m.4, m.5).
Ecrimisil davası taşınmazın aynına ilişkin olmadığından HMK m.12'deki kesin yetki kuralı uygulanmaz. Davacı; davalının yerleşim yeri (HMK m.6), haksız fiilin işlendiği yer olan taşınmazın bulunduğu yer veya kendi yerleşim yeri mahkemesi (HMK m.16) arasında seçim yapabilir (Yargıtay 5. HD, E.2026/9269, K.2026/10031). Yetki kesin olmadığından davalı yetki itirazını cevap dilekçesinde usulüne uygun ileri sürmezse davanın açıldığı mahkeme yetkili hâle gelir (HMK m.19/4). Ecrimisil, el atmanın önlenmesi talebiyle birlikte istenirse el atmanın önlenmesi talebi bakımından taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkili olduğundan (HMK m.12/1) ve birlikte dava edilen talepler için ortak yetkili mahkeme gerektiğinden (HMK m.110), dava taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde açılır (Yargıtay 5. HD, E.2024/2831, K.2024/6073).
Emsal kira araştırmasında ilçeler ve mahalleler arasındaki rayiç farkı büyük olabileceğinden emsallerin aynı bölgeden ve benzer nitelikteki taşınmazlardan seçilip seçilmediği denetlenmelidir.
Arabuluculuk
6325 sayılı Kanun m.18/B'de sayılan dava şartı arabuluculuk uyuşmazlıkları arasında mülkiyete dayalı ecrimisil yer almaz; bu nedenle kural olarak doğrudan dava açılabilir. Uyuşmazlık ticari dava niteliğindeyse (TTK m.4) konusu para olan ecrimisil talebinde dava açmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır (TTK m.5/A). Yargıtay 11. Hukuk Dairesi, aralarında bağlantı bulunan ve miktara tabi olan ve olmayan talepleri birlikte içeren davaların arabuluculuğa tabi olmaksızın mahkemece çözülmesi gerektiğini kabul etmekte; tüzel kişi tacirler arasındaki bir dosyada da ecrimisilin tapu iptali ve tescil talebiyle birlikte açılması hâlinde arabuluculuğa başvurulmasının gerekmeyeceğini belirtmiştir (Yargıtay 11. HD, E.2022/1129, K.2023/4285; Yargıtay 11. HD, E.2025/5093, K.2026/1800). Davacı talebini bir kira sözleşmesine dayandırıyorsa ise uyuşmazlık kira alacağıdır; sulh hukuk mahkemesi görevlidir ve arabuluculuk dava şartıdır (6325 sayılı Kanun m.18/B-1-a).
Dava Türü, Harç ve Süreç
Ecrimisil davaları uzun süre belirsiz alacak davası olarak açılıyordu. 7589 sayılı Kanunla HMK m.107 (belirsiz alacak davası) 31.07.2026'dan itibaren yürürlükten kaldırıldı ve HMK m.109'a dördüncü fıkra eklendi. Buna göre alacağın sadece bir kısmının dava edildiği durumlarda talep, aynı davada bir defaya mahsus olmak üzere iddianın genişletilmesi yasağına tabi olmaksızın tahkikatın sona ermesine kadar artırılabilir; artırılan kısım bakımından da zamanaşımı dava tarihinden itibaren kesilmiş sayılır. Bu tarihten önce belirsiz alacak davası olarak açılan davalarda HMK m.107 uygulanmaya devam eder (7589 sayılı Kanun geçici m.1/10).
Ecrimisil alacağı bölünebilir nitelikte olduğundan alacağın bir kısmı kısmi dava olarak açılabilir (HMK m.109/1) ve bilirkişi raporundan sonra talep tek seferde artırılabilir. Artırım hakkı bir kez kullanılabildiğinden ek rapor ihtimali varsa zamanlama önemlidir. HMK m.109/4'e göre yapılan artırımda zamanaşımı, artırılan kısım için de dava tarihinde kesilmiş sayılır; buna karşılık talep ıslahla (HMK m.176) artırılır ve davalı ıslaha karşı süresinde zamanaşımı def'inde bulunursa, ıslahla artırılan kısım için beş yıllık süre ıslah tarihinden geriye doğru hesaplanır (Yargıtay 7. HD, E.2024/287, K.2024/1123).
Harç, talep edilen tutar üzerinden nispi olarak alınır. Ecrimisil, taşınmazın aynına ilişkin bir taleple birlikte istenirse harç, taşınmazın değeri ile ecrimisil tutarının toplamı üzerinden alınır (Harçlar Kanunu m.16/2). Hukuk Genel Kurulu, el atmanın önlenmesi ve ecrimisil talepleri birlikte ileri sürüldüğünde istinaf kesinlik sınırının da bu değerlerin toplamına göre belirlenmesi gerektiğini kabul etmiştir (Yargıtay HGK, E.2025/225, K.2026/196).
Yargılama süresi keşif ve bilirkişi incelemesine göre değişir. HMK m.147/3 uyarınca duruşmalar arasındaki süre üç aydan daha uzun olamaz; bilirkişi incelemesinin uzaması gibi zorunlu hâllerde hâkim gerekçesini belirterek daha uzun süre belirleyebilir. Bilirkişi raporuna tebliğinden itibaren iki hafta içinde itiraz edilebilir (HMK m.281). Taşınmaz mal ile ilgili aynî haklara ilişkin kararlar kesinleşmedikçe yerine getirilemez (HMK m.350/2, m.367/2); ecrimisil alacağına ilişkin hüküm ise kural olarak kesinleşmeden icraya konulabilir.
Cebri İcrada Taşınmazı Satın Alan Kişi
İhale ile taşınmazı satın alan kişi, ihalenin kesinleşmesi hâlinde mülkiyeti ihale tarihinde kazanmış olur (İİK m.134/1; TMK m.705). Yargıtay, ihalenin tarafı olan eski malikin taşınmazı tahliye etmeden kullanması hâlinde ihtar gerekmeksizin ecrimisilden sorumlu tutulması gerektiğini; taşınmaz kayıt maliki dışındaki kişilerce işgal ediliyorsa İİK m.135/2'deki açıklamaları içeren ihtarnameyle on beş günlük süre verilmesinden sonra ecrimisil istenebileceğini belirtmiştir (Yargıtay 7. HD, E.2024/3790, K.2025/1414). İhale alıcısının talebi üzerine icra dairesi, satışı yapılan taşınmazda kira sözleşmesine bağlı olarak oturan kişiye kira bedelini, diğer hâllerde taşınmazı kullanan kişiye bilirkişi marifetiyle tespit edilen aylık kullanım bedelini icra dairesine yatırmasını emreder; bu şekilde depo edilen bedel ihalenin sonucuna göre hak sahibine ödenir (İİK m.134/1). İhaleye katılım ile ihale sonrası tescil ve tahliye süreci için icradan ev ve araç alma rehberimize bakabilirsiniz.
Davalının Savunmaları
Zamanaşımı: Dava tarihinden beş yıldan eski dönemler için cevap dilekçesinde ileri sürülmelidir; talep ıslahla artırılırsa artırılan kısım için ıslaha karşı da süresinde ileri sürülebilir.
Rıza veya hukuki ilişki: Kullanımın kira, ariyet, muvafakat veya kullanım anlaşmasına dayandığı ispatlanırsa haksız işgal ve kötüniyetli kullanım bulunmadığından ecrimisil istenemez.
İntifadan men yokluğu: Paydaşlar arasında men yoksa ve istisnalardan biri bulunmuyorsa önceki dönem için ecrimisil istenemez; bu husus davalı ileri sürmese de mahkemece kendiliğinden gözetilir.
Zorunlu giderler: İyiniyetli olmayan zilyet, yaptığı giderlerden ancak hak sahibi için de zorunlu olanların tazmin edilmesini isteyebilir (TMK m.995/2).
Hesaplama itirazı: Emsallerin niteliği, alan ölçümü ve ÜFE uygulaması bilirkişi raporuna itirazla denetletilebilir.
İdari Ecrimisil: Kamu Taşınmazları
Devletin özel mülkiyetinde veya hüküm ve tasarrufu altındaki taşınmazlar ile özel bütçeli idarelerin, Vakıflar Genel Müdürlüğünün ve mazbut vakıfların taşınmazlarının işgalinde 2886 sayılı Kanun m.75 uygulanır. İdare, üç kişilik komisyon aracılığıyla tespit tarihinden geriye beş yılı geçmemek üzere ecrimisil takdir eder; idarenin zarara uğraması ve işgalcinin kusuru aranmaz. Ecrimisile itiraz edilmezse yüzde yirmi, peşin ödenirse ayrıca yüzde on beş indirim uygulanır; rızaen ödenmeyen ecrimisil 6183 sayılı Kanuna göre tahsil edilir. İşgal edilen taşınmaz, idarenin talebi üzerine mülki amirce en geç on beş gün içinde tahliye ettirilir. Bu hükümler belediye taşınmazları hakkında da uygulanır (5393 sayılı Kanun m.15). İdari ecrimisil ihbarnamesi alındığında başvuru yolları ve süreler bakımından gecikmeden hukuki destek alınması yararlıdır.
Örnek İntifadan Men İhtarnamesi
Paydaşlar ve mirasçılar arasında ecrimisilin başlangıcını belirleyen bildirim, ispat kolaylığı için noter ihtarnamesiyle yapılabilir. Aşağıdaki metin örnek niteliğindedir ve somut olaya göre uyarlanmalıdır:
İHTAR KONUSU: Ankara ili … ilçesi … ada … parselde … oranında paydaşı bulunduğum taşınmazı, rızam olmaksızın tek başınıza kullanmakta / kiraya vererek gelirini almaktasınız. İşbu ihtarnamenin tebliğinden itibaren taşınmazdan payım oranında yararlanmak istediğimi, kullanımınıza ve gelirinden tek başınıza yararlanmanıza muvafakatimin bulunmadığını bildirir; payım oranında yararlanmama olanak tanınmasını veya payıma düşen gelirin ödenmesini, aksi hâlde ecrimisil ve el atmanın önlenmesi talebiyle yasal yollara başvuracağımı ihtar ederim.
Sık Sorulan Sorular
Ecrimisil ne demek?
Başkasına ait bir taşınmazı hukuki dayanak ve hak sahibinin rızası olmadan kullanan iyiniyetli olmayan (kötüniyetli) zilyedin hak sahibine ödemekle yükümlü olduğu tazminattır; uygulamada haksız işgal tazminatı olarak da anılır.
Ecrimisil kaç yıl geriye dönük istenebilir?
Zamanaşımı beş yıldır ve dava tarihinden geriye doğru hesaplanır. Zamanaşımı bir def'idir; mahkeme kendiliğinden dikkate almaz. Davalı bunu cevap dilekçesinde (yazılı yargılama usulünde en geç ikinci cevap dilekçesinde) ileri sürmezse, sonradan ancak davacının açık muvafakatiyle veya süresinde verilmiş cevap dilekçesinin ıslahıyla ileri sürebilir.
Ecrimisil için ihtarname şart mı?
Malik ile işgalci arasında hiçbir hukuki ilişki yoksa kural olarak şart değildir; cebri icrada taşınmaz kayıt maliki dışındaki kişilerce işgal ediliyorsa, Yargıtay'a göre İİK m.135/2'deki açıklamaları içeren ihtarla on beş günlük süre verilmesinden sonra ecrimisil istenebilir. Kullanım başlangıçta rızaya dayanıyorsa ecrimisil, rızanın geri alındığının bildirilmesinden (bildirimde tahliye için süre verilmişse bu sürenin sonundan) itibaren istenebilir. Taraflar paydaş veya mirasçıysa, istisnai hâller dışında yararlanma isteğinin davalıya bildirilmesi (intifadan men) gerekir; bu bildirimin noter ihtarnamesiyle yapılması ispatı kolaylaştırır.
Mirasçılar birbirinden ecrimisil isteyebilir mi?
Evet. Miras taşınmazını tek başına kullanan veya kiraya verip gelirini alan mirasçıdan diğer mirasçılar payları oranında ecrimisil isteyebilir. Kural olarak intifadan men koşulu aranır; taşınmazın kiraya verilerek gelir elde edilmesi, kendiliğinden ürün veren bir yer olması veya kullanan mirasçının diğerlerinin payını inkâr etmesi gibi istisnai hâllerde bu koşul aranmaz.
Ecrimisil davası hangi mahkemede açılır?
Kural olarak asliye hukuk mahkemesinde açılır. Tek başına açıldığında davalının yerleşim yeri, taşınmazın bulunduğu yer veya davacının yerleşim yeri mahkemesi seçilebilir; el atmanın önlenmesiyle birlikte açılırsa taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde açılır.
Ecrimisil davasında arabuluculuk zorunlu mu?
Mülkiyete dayalı ecrimisilde kural olarak zorunlu değildir. Uyuşmazlık ticari dava niteliğindeyse ve ecrimisil tek başına isteniyorsa TTK m.5/A uyarınca arabuluculuk dava şartıdır; talep kira sözleşmesine dayanıyorsa da arabuluculuk dava şartıdır.
Belirsiz alacak davası olarak ecrimisil davası açılabilir mi?
31.07.2026 ve sonrasında açılan davalar için hayır; HMK m.107 yürürlükten kaldırılmıştır. Dava kısmi dava olarak açılabilir ve talep HMK m.109/4 uyarınca bir defaya mahsus artırılabilir.
İlgili Yazılar
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır. Kötüniyetin başlangıcı, intifadan men ve zamanaşımı gibi konulardaki hatalar hak kaybına yol açabileceğinden, dava açmadan önce bir avukattan destek alınması önerilir.
Av. Murat Akman — Ankara Gayrimenkul Avukatı. Detaylı bilgi ve randevu için: www.muratakman.com
Son güncelleme: 2 Kasım 2026
