Ecrimisil Davası (Haksız İşgal Tazminatı) 2026: Şartları, Hesaplama, Zamanaşımı
Güncelleme tarihi: 6 Eyl
Kısa cevap: Ecrimisil (haksız işgal tazminatı), başkasına ait bir taşınmazı hukuki bir hakkı ve malikin rızası olmaksızın kötüniyetle kullanan kişinin, bu haksız kullanım karşılığında ödemek zorunda olduğu tazminattır (TMK m. 995). Miktarı en az emsal kira bedeli kadardır ve bilirkişi eliyle belirlenir.
Ecrimisil, dava tarihinden geriye doğru en fazla beş yıl için istenebilir; sonraki yıllar için ilk yıl bedeline ÜFE artışı uygulanır. Dava asliye hukuk mahkemesinde açılır. Paydaşlar ve mirasçılar arasında ise önce intifadan men (ihtar) koşulunun gerçekleşmesi gerekir. 31 Temmuz 2026'dan itibaren belirsiz alacak davası kaldırıldığından dava, kısmi dava olarak açılıp HMK m. 109/4 ile bir defaya mahsus artırılır.
Bu rehber, Ankara Barosu'na kayıtlı ve gayrimenkul ile miras hukuku alanında çalışan Av. Murat Akman tarafından hazırlanmıştır; ecrimisilin hukuki niteliğini, şartlarını, hesaplama yöntemini, zamanaşımını, dava usulünü ve 31 Temmuz 2026'da yürürlüğe giren 7589 sayılı Kanun değişikliklerinin ecrimisil davalarına etkisini, Yargıtay'ın 2026 yılı kararlarıyla birlikte anlatır.
Ecrimisil Davası Bir Bakışta
Konu | Kural |
Yasal dayanak | TMK m. 995 (kötüniyetli zilyedin tazminat borcu); TBK m. 147/1 (zamanaşımı); HMK m. 266 (bilirkişi) |
Hukuki nitelik | Haksız fiil niteliğinde özel bir zarar giderim biçimi (08.03.1950 T., 22/4 s. İBK) |
Davacı | Malik, paydaş, elbirliği ortağı (mirasçı), cebri icrada alıcı |
Davalı | Taşınmazı haksız ve kötüniyetle kullanan kişi (fuzuli şagil) |
Temel şart | Rızaya veya hukuki bir hakka dayanmayan kullanım + kötüniyet |
Paydaşlar arasında | İntifadan men (ihtar/dava) koşulu; içtihadi istisnalar saklı |
Hesaplama | Bilirkişi + emsal kira (en az kira geliri, en çok tam kâr mahrumiyeti); sonraki dönemler ÜFE artışı |
Zamanaşımı | TBK m. 147/1 ve 25.05.1938 T., 29/10 s. İBK: dava tarihinden geriye 5 yıl; def'i olarak ileri sürülmeli |
Faiz | Dönem sonlarından kademeli yasal faiz; talep yoksa dava tarihinden, ihtar varsa ihtar tebliğinden |
Görevli / yetkili mahkeme | Asliye hukuk mahkemesi (HMK m. 2) / davalının yerleşim yeri, taşınmazın bulunduğu yer veya davacının yerleşim yeri (HMK m. 6, 16); el atmanın önlenmesiyle birlikte açılırsa taşınmazın bulunduğu yer (HMK m. 12) |
Dava türü (31.07.2026 sonrası) | Kısmi dava + HMK m. 109/4 tek seferlik talep artırımı |
Arabuluculuk | Mülkiyete dayalı ecrimisilde dava şartı değil |
Kamu taşınmazı | 2886 sayılı Kanun m. 75 – idari ecrimisil, idari yargı |
Ecrimisil Nedir? Haksız İşgal Tazminatı Ne Anlama Gelir?
Ecrimisil, Osmanlı hukukundan gelen bir terimdir; "ecr" (ücret, karşılık) ve "misil" (benzer, emsal) kelimelerinin birleşiminden oluşur ve sözlük anlamıyla "emsal ücret" demektir. Bir malın haksız kullanımının karşılığı, o malın benzerlerinin piyasadaki kullanım bedeli, yani emsal kirası üzerinden takdir edildiği için bu adı almıştır. Günümüz hukukunda haksız işgal tazminatı ile eş anlamlı kullanılır.
Türk Medeni Kanunu'nun 995. maddesine göre iyiniyetli olmayan zilyet, geri vermekle yükümlü olduğu şeyi haksız olarak alıkoymuş olması yüzünden hak sahibine verdiği zararlardan ve elde ettiği ya da elde etmeyi ihmal ettiği ürünlerden sorumludur. Ecrimisil, bu hükmün uygulamadaki karşılığıdır: başkasının taşınmazını hukuki bir dayanak olmadan kullanan kişi, taşınmazı iade etmekle kalmaz, kullanım süresi boyunca hak sahibinin yoksun kaldığı geliri de öder.
Ecrimisilin kira alacağından temel farkı, taraflar arasında bir sözleşme ilişkisinin bulunmamasıdır. Kira bedeli sözleşmeden doğar; ecrimisil ise sözleşme olmaksızın, mülkiyet hakkının ihlalinden doğar. Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulu'nun 08.03.1950 tarihli ve 22/4 sayılı kararına göre fuzuli işgal, tarafların karşılıklı ve birbirine uygun iradeleriyle kurulan kira sözleşmesine benzetilemez; niteliği itibarıyla haksız bir eylemdir ve haksız işgal nedeniyle oluşan zararın tazmini gerekir. Yargıtay 7. Hukuk Dairesi bu ilkeyi 2023 ve 2024 tarihli kararlarında yinelemiştir. Ecrimisilin haksız fiil tazminatı niteliğinin bir sonucu olarak, alacağın yabancı para birimi üzerinden istenmesi kurumun niteliğine aykırı kabul edilmektedir.
Ecrimisilin Hukuki Niteliği ve Kapsamı
Yargıtay'ın yerleşik içtihadına göre ecrimisil, zilyet olmayan hak sahibinin, hak sahibi olmayan kötüniyetli zilyetten isteyebileceği kendine özgü bir tazminattır. TMK m. 995'ten hareketle kurumun üç kurucu unsuru vardır: (1) hak sahibinin rızasının veya geçerli bir hukuki sebebin bulunmaması, (2) zilyedin iyiniyetli olmaması, (3) bir zararın doğması ya da elde edilen veya elde edilmesi ihmal edilen ürünlerin bulunması. Tazminatın kapsamı ise şu kalemleri içerir:
Olumlu zarar (eskime): Haksız kullanım sonucu taşınmazda normal kullanmadan kaynaklanan yıpranma.
Diğer olumlu zararlar: Kullanımdan doğan somut hasar ve masraflar.
Olumsuz zarar (yoksun kalınan kâr): Malikin taşınmazı kendisi kullanamaması veya kiraya verememesi nedeniyle elde edemediği gelir.
Yargıtay'ın istikrarlı formülüyle ecrimisil, en azı kira geliri karşılığı zarardır; üst sınırı ise hak sahibinin uğradığı tam kâr mahrumiyetidir. Uygulamada mahkemeler çoğunlukla emsal kira bedeli üzerinden hesap yapar; taşınmazda ayrıca kanıtlanabilir fiziki bir hasar varsa bu, ayrı bir tazminat kalemi olarak istenebilir.
Adli Ecrimisil ile İdari (Kamu) Ecrimisili Farkı
"Ecrimisil" kelimesi iki farklı hukuki rejimi ifade eder ve bunların karıştırılması yanlış yargı yoluna başvurulmasına yol açar:
Ölçüt | Adli ecrimisil (özel hukuk) | İdari ecrimisil (2886 s.K. m. 75) |
Taşınmazın maliki | Gerçek veya özel hukuk tüzel kişisi | Hazine, özel bütçeli idareler, Vakıflar Genel Müdürlüğü ve mazbut vakıflar |
Bedeli kim belirler | Mahkeme, bilirkişi raporuna göre | İdare, üç kişilik komisyonla, mahkeme kararı olmaksızın |
Kusur / zarar şartı | Kötüniyet aranır | İdarenin zarara uğraması ve şagilin kusuru aranmaz |
Geriye dönük süre | Dava tarihinden geriye 5 yıl (zamanaşımı) | Tespit tarihinden geriye en fazla 5 yıl |
İndirim | Yok | İtiraz edilmezse %20, peşin ödenirse ayrıca %15 |
Tahsil | İlamlı icra | 6183 sayılı Kanun (kamu alacağı) |
Yargı yolu | Asliye hukuk mahkemesi | İdare mahkemesi (iptal davası) |
Bu yazının konusu adli ecrimisildir. Hazine veya belediyeden gelen bir ecrimisil ihbarnamesi aldıysanız yazının sonundaki idari ecrimisil bölümüne bakınız.
Kimler Ecrimisil Davası Açabilir, Kime Karşı Açılır?
Davacı olabilecekler
Taşınmazın maliki: Tapuda kayıtlı malik, TMK m. 683'ten doğan mülkiyet hakkına dayanarak dava açar.
Paylı mülkiyette paydaş: Kendi payı oranında ecrimisil isteyebilir; diğer paydaşların davaya katılması gerekmez. Kural olarak intifadan men koşulu aranır.
Elbirliği mülkiyetinde ortak (mirasçılar): Mirasçılardan biri, miras taşınmazını tek başına kullanan veya kiraya verip gelirini alan diğer mirasçıdan miras payı oranında ecrimisil isteyebilir. Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, mirasçılar arasında tarlaların ve dükkânların kullanımından doğan ecrimisilin payı oranında hüküm altına alınmasını 2026 yılında onamıştır.
Cebri icrada taşınmazı satın alan alıcı: İhalenin kesinleşmesiyle mülkiyeti kazanır; taşınmazda oturmaya devam eden eski malikten ihale tarihinden itibaren ecrimisil isteyebilir. Yargıtay'a göre bu durumda İİK m. 135/2 uyarınca ayrıca ihtar çekilmesine gerek yoktur.
Davalı olabilecekler
Davalı, taşınmazı hukuki bir hak veya rızaya dayanmadan fiilen kullanan kişidir (fuzuli şagil). Bu kişi bir üçüncü kişi olabileceği gibi, bir paydaş, bir mirasçı, boşanma sonrası taşınmazda kalmaya devam eden eski eş veya ihale sonrası taşınmazı boşaltmayan eski malik de olabilir. Taşınmazı fiilen kullanmayan ancak kiraya vererek gelirini alan paydaş da kiraya verdiği oranda davalı sıfatını taşır.
Ecrimisil Davasının Şartları
Ecrimisil davasının kabulü için beş şartın birlikte bulunması gerekir: davacının hak sahibi olması, kullanımın hukuki dayanaktan ve rızadan yoksun olması, zilyedin kötüniyetli olması, paydaşlar arasında intifadan men koşulunun sağlanması ve bu olguların davacı tarafından ispatlanması.
1. Hak sahipliği: mülkiyet veya pay
Davacının taşınmaz üzerinde mülkiyet hakkı ya da payı bulunmalıdır. Tapu kaydı bu hakkın karinesidir. Tapu iptali ve tescil davası ile birlikte ecrimisil istenmesi mümkündür; bu hâlde ecrimisil talebi tescil talebinin sonucuna bağlıdır.
2. Haksız kullanım: hukuki dayanağın ve rızanın bulunmaması
Kullanım bir kira, ariyet, intifa hakkı, oturma hakkı veya malikin açık ya da örtülü rızasına dayanıyorsa haksız işgalden söz edilemez. Rızaya dayanan kullanımda ecrimisil, ancak malikin bu rızayı geri aldığı, yani ihtarname çektiği veya dava açtığı tarihten itibaren işlemeye başlar.
3. Kötüniyet
TMK m. 995 yalnızca iyiniyetli olmayan zilyedi sorumlu tutar. İyiniyetli zilyet (TMK m. 993-994) elde ettiği ürünlerden sorumlu değildir ve ecrimisil ödemez. Kötüniyet, zilyedin zilyetliğinin haksız olduğunu bildiği veya gerekli özeni gösterseydi bilebilecek durumda olduğu andan itibaren vardır; sözleşmenin feshi, rızanın geri alınması veya ihtarname tebliği gibi olgular bu anı belirler. Aşağıdaki tablo, uygulamada en sık karşılaşılan durumlarda kötüniyetin ve ecrimisilin başlangıç anını gösterir:
Durum | Kötüniyetin (ecrimisilin) başlangıcı |
Hiçbir ilişki olmadan işgal | İşgalin başladığı tarih (5 yıllık zamanaşımı sınırında) |
Malikin rızasıyla oturan yakın (ariyet) | İhtarnamenin tebliği veya dava tarihi |
Paydaşlar / mirasçılar arası kullanım | İntifadan men ihtarının tebliği veya dava tarihi (istisnalar hariç) |
Cebri icra ile satılan taşınmazda eski malik | İhalenin kesinleşmesi; ayrıca ihtar gerekmez (İİK m. 135/2) |
Süresi biten kira sözleşmesi | Kural olarak ecrimisil değil, TBK kira hükümleri uygulanır |
4. Paydaşlar arasında intifadan men koşulu
Paylı veya elbirliği mülkiyetinde her paydaş taşınmazın tamamından yararlanma hakkına sahiptir (TMK m. 693). Bu nedenle bir paydaşın taşınmazı kullanması tek başına haksız sayılmaz. Yargıtay'ın yerleşik uygulamasına göre paydaşlar, diğer paydaşı intifadan men etmedikçe, yani kullanımdan yararlanmasına izin vermediklerini ihtar veya dava yoluyla bildirmedikçe, ondan ecrimisil isteyemez. Yargıtay 8. Hukuk Dairesi'nin ifadesiyle intifadan men koşulunun gerçekleşmesi, ecrimisil istenen süreden önce davacı paydaşın taşınmazdan ya da gelirinden yararlanma isteğinin davalı paydaşa bildirilmiş olmasına bağlıdır. Ecrimisil, intifadan men tarihinden sonraki dönem için hesaplanır ve bu koşul mahkemece kendiliğinden gözetilir.
Yargıtay içtihadıyla kabul edilen istisnalarda intifadan men koşulu aranmaz:
Taşınmazın fındıklık, zeytinlik, çayır gibi kendiliğinden doğal ürün veren ya da fabrika, işyeri gibi hukuksal semere getiren bir yer olması.
Kullanan paydaşın taşınmazın tamamında hak iddia etmesi ve diğerlerinin paydaşlığını inkâr etmesi.
Paydaşlar arasında yapılan kullanım anlaşması veya fiilî taksimle her paydaşın yararlanacağı bölümün önceden belirlenmiş olması.
Davacının aynı taşınmaz için daha önce el atmanın önlenmesi, ortaklığın giderilmesi veya ecrimisil davası açmış olması.
5. İspat yükü davacıdadır
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 06.05.2026 tarihli kararına göre ecrimisil davasında ispat yükü TMK m. 6 ve HMK m. 190 gereğince davacıya aittir. Davacı, davalının taşınmaza geçerli bir hakka dayanmadan el attığını, hangi bağımsız bölümün kim tarafından ve hangi dönemde kullanıldığını, kiraya verildiyse kira bedelinin kim tarafından tahsil edildiğini ispatlamak zorundadır. Aynı kararda, tanık deliline dayandığı hâlde tanık listesi sunmayan davacının, kiraya verildiğini iddia ettiği dairelerle ilgili talebi reddedilmiş; buna karşılık davalının cevap dilekçesinde kiraya verdiğini ikrar ettiği dükkân bakımından ticari emsallere göre hesap yapılması gerektiğine hükmedilmiştir.
Ecrimisil Nasıl Hesaplanır?
Ecrimisil, keşif yapılarak bilirkişi eliyle hesaplanır: ilk dönem için taşınmazın serbest şartlarda getirebileceği emsal kira bedeli belirlenir, sonraki dönemlere ÜFE artış oranı yansıtılır; doğal ürün veren taşınmazlarda ise net ürün geliri esas alınır.
Bilirkişi incelemesi ve emsal kira araştırması
Ecrimisil hesabı uzmanlık gerektirir. Mahkeme, taşınmazın niteliğine uygun bilirkişi (emlak değerleme uzmanı, ziraat mühendisi, inşaat mühendisi) eşliğinde keşif yapar. HMK m. 266 uyarınca çözümü özel veya teknik bilgiyi gerektiren bu konuda bilirkişi incelemesi zorunludur. Rapor somut bilgi ve belgeye dayanmalı, tarafların ve hâkimin denetimine açık olmalı, değerlendirme gerekçeleri bilimsel verilere uygun olmalıdır (Yargıtay 7. HD, E. 2023/824, K. 2023/1434). Hesap, taleple bağlı kalınarak yapılır; Yargıtay Hukuk Genel Kurulu bu ilkeleri 2026 yılında bir kez daha vurgulamıştır.
Kira esasına göre hesapta taraflardan emsal kira sözleşmeleri istenir; gerekirse benzer taşınmazların işgal tarihindeki kira bedelleri resen araştırılır. İlk dönem ecrimisili, taşınmazın serbest şartlarda getirebileceği kira parası esas alınarak; büyüklük, nitelik, konum ve çevre özellikleri karşılaştırılarak yöredeki rayice göre belirlenir.
Kritik bir ayrıntı: emsal, taşınmazın fiilî kullanım biçimine göre seçilmelidir. Tapuda konut görünen bir bağımsız bölüm fiilen dükkân olarak kullanılıyorsa, Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'na göre konut kira geliri üzerinden değil, ticari emsaller üzerinden hesap yapılmalıdır. Taşınmazın niteliğine göre iki yöntem ayrılır: getirisi kira olan taşınmazlarda (konut, işyeri, arsa) emsal kira yöntemi; doğal ürün veren taşınmazlarda (tarla, bağ, bahçe) TMK m. 995 gereği elde edilen veya elde edilmesi ihmal edilen ürünlerin bedeli üzerinden net gelir (semere) yöntemi uygulanır; ekilebilir alan, ürün deseni, verim ve üretim giderleri esas alınır.
Sonraki dönemler: ÜFE artışı
Birden fazla yılı kapsayan taleplerde sonraki dönemlerin ecrimisili, ilk dönem için belirlenen bedele TÜİK ÜFE (Yİ-ÜFE) artış oranının tamamı yansıtılarak bulunacak miktardan az olmamak üzere takdir edilir. Aynı taşınmaz için daha önce kesinleşmiş bir ecrimisil kararı varsa, kural olarak o kararla belirlenen son dönem bedeline ÜFE yansıtılır.
İstisna: Kesinleşen dönem ile yeni dava konusu ilk dönem arasında beş yıl geçmişse (TBK m. 344'teki kira tespiti süresine kıyasen) veya bölgede imar, sanayileşme, ulaşım gibi nedenlerle rayiç önemli ölçüde değişmişse, kesinleşen bedele bağlı kalınmadan güncel rayice göre yeniden hesap yapılır. Konuyla ilgili ayrıntılar için kira tespit davası rehberimize bakabilirsiniz.
Örnek hesaplama
Aşağıdaki tablo yöntemi gösteren varsayımsal bir örnektir; gerçek bedeller taşınmaza ve bilirkişi raporuna göre değişir.
Dönem | Yöntem | Aylık bedel (varsayım) | Yıllık ecrimisil |
1. yıl | Emsal kira araştırması | 10.000 TL | 120.000 TL |
2. yıl | 1. yıl × (1 + ÜFE %40) | 14.000 TL | 168.000 TL |
3. yıl | 2. yıl × (1 + ÜFE %35) | 18.900 TL | 226.800 TL |
Toplam | — | — | 514.800 TL |
Paydaşlar arasındaki davada bulunan toplam, davacının payı oranında hüküm altına alınır. Örneğin 1/4 paydaş için hüküm 128.700 TL olur.
Ecrimisil Davasında Zamanaşımı
Ecrimisil davasında zamanaşımı beş yıldır ve dava tarihinden geriye doğru hesaplanır. Ecrimisil haksız fiil niteliğinde olmakla birlikte, 25.05.1938 tarihli ve 29/10 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı ile haksız zilyetlikten doğan tazminat alacağı kira alacağına benzetilmiş ve TBK m. 147/1'de kira bedelleri ile diğer dönemsel edimler için öngörülen beş yıllık zamanaşımı ecrimisile de uygulanmıştır. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu (E. 2017/2407, K. 2021/502) ve Yargıtay 8. Hukuk Dairesi (E. 2018/5919, K. 2020/7070) bu esası teyit etmiştir. Dava veya icra takibi tarihinden geriye doğru en fazla beş yıllık dönem için ecrimisil istenebilir; daha eski dönemler zamanaşımına uğrar. İşgal hâlen sürüyorsa dava tarihinden sonraki dönem için ayrı dava açılması gerekir. El atmanın önlenmesi talebi mülkiyet hakkına dayalı aynî bir talep olduğundan zamanaşımına tabi değildir; ancak onunla birlikte açılan ecrimisil talebi şahsi nitelikte olduğu için beş yıllık sınır ecrimisil bakımından aynen geçerlidir. Aynı sınır, idarenin özel mülke kamulaştırma yapmaksızın fiilen el atmasından doğan ecrimisil davalarında da uygulanmaktadır.
Zamanaşımı bir def'idir: davalı süresi içinde cevap dilekçesinde ileri sürmezse mahkeme kendiliğinden uygulayamaz. Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, 29.06.2026 tarihli kararında davalının süresinde zamanaşımı def'inde bulunmamış olması nedeniyle temyiz aşamasındaki zamanaşımı itirazını dikkate almamış ve kararı onamıştır. Davalı vekilinin cevap süresini kaçırması bu nedenle telafisi güç sonuç doğurur.
Ecrimisile Faiz Hangi Tarihten İşler?
Dönem sonu (kademeli) faiz: Ecrimisil dönemsel bir alacak kabul edildiğinden, her döneme ait bedel için o dönemin sona erdiği tarihten itibaren kademeli yasal faiz işletilmesi esastır; Yargıtay 7. Hukuk Dairesi bu şekilde kurulan bir hükmü 03.06.2026 tarihinde onamıştır.
Talep yoksa: Dönem sonu faizi istenmemişse faiz dava tarihinden itibaren yürütülür.
İhtar varsa: Davadan önce usulüne uygun bir ihtarname tebliğ edilmişse faiz ihtarın tebliğ tarihinden istenebilir.
Faiz talebi ve başlangıç tarihi dava dilekçesinde açıkça yazılmalıdır; talep edilmeyen faize hükmedilmez.
Ecrimisil Davası Nasıl Açılır? Usul Kuralları
Görevli ve yetkili mahkeme
Ecrimisil kira sözleşmesine değil mülkiyet hakkının ihlaline dayandığından, miktar ve değere bakılmaksızın asliye hukuk mahkemesi görevlidir (HMK m. 2). Yetki bakımından dikkat edilmesi gereken bir ayrım vardır: ecrimisil, taşınmazın aynına ilişkin bir dava değil şahsi hak doğuran bir tazminat davasıdır. HMK m. 12, kesin yetkiyi taşınmaz üzerindeki aynî hakka ilişkin, aynî hak sahipliğinde değişikliğe yol açabilecek ya da taşınmazın zilyetliğine veya alıkoyma hakkına ilişkin davalarla sınırlamıştır; salt tazminat niteliğindeki ecrimisil bu kapsama girmez. Bu nedenle tek başına açıldığında kesin yetki kuralı uygulanmaz; davacı şu mahkemelerden birini seçebilir: davalının yerleşim yeri mahkemesi (HMK m. 6) veya haksız fiile ilişkin özel yetki kuralı gereği haksız fiilin işlendiği yer, yani taşınmazın bulunduğu yer, zararın meydana geldiği yer ya da zarar gören davacının yerleşim yeri mahkemesi (HMK m. 16). Uygulamada keşif ve emsal araştırması taşınmazın bulunduğu yerde yapılacağından, çoğu zaman en elverişli seçenek taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Ecrimisil, taşınmazın aynına ilişkin el atmanın önlenmesi veya tapu iptali talebiyle birlikte açıldığında ise davaların yığılması için ortak yetkili mahkeme gerektiğinden (HMK m. 110) dava, kesin yetkili olan taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde açılır. Ankara'daki bir taşınmaz için bu uygulamada Ankara Asliye Hukuk Mahkemelerinden birine denk gelir.
Dava türü: HMK m. 107 kaldırıldı, kısmi dava ve tek seferlik artırım
Uygulamada ecrimisil davaları uzun süre bilirkişi raporu beklendiği için belirsiz alacak davası olarak açılırdı. 16.07.2026 tarihli ve 7589 sayılı Kanun ile HMK m. 107 (belirsiz alacak davası) 31 Temmuz 2026'dan itibaren yürürlükten kaldırıldı. Aynı Kanun'la HMK m. 109'a eklenen 4. fıkra uyarınca alacağın bir kısmı dava edildiğinde talep konusu, aynı davada bir defaya mahsus olmak üzere, iddianın genişletilmesi yasağına tabi olmaksızın tahkikat sona erinceye kadar artırılabilir ve artırılan kısım bakımından zamanaşımı dava tarihinden itibaren kesilmiş sayılır.
Buna göre 31 Temmuz 2026 sonrasında ecrimisil davası, fazlaya ilişkin haklar saklı tutularak kısmi dava olarak açılmalı; bilirkişi raporu geldikten sonra HMK m. 109/4 ile talep tek seferde rapordaki miktara çıkarılmalıdır. Artırım hakkı bir kez kullanılabildiğinden, ek rapor ihtimali varsa artırım için ek rapor beklenmesi stratejik olarak daha doğrudur.
Harç
Harç, talep edilen ecrimisil tutarı üzerinden nispi olarak hesaplanır. Ecrimisil, el atmanın önlenmesi veya tapu iptali gibi taşınmazın aynına ilişkin bir taleple birlikte ileri sürülürse 492 sayılı Harçlar Kanunu m. 16 uyarınca taşınmazın değeri ile ecrimisil tutarının toplamı üzerinden harç ödenir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 01.04.2026 tarihli kararında, el atmanın önlenmesi ve ecrimisil taleplerinin birlikte ileri sürüldüğü davada kesinlik sınırının da bu iki değerin toplamına göre belirleneceğini kabul etmiştir.
Arabuluculuk dava şartı mı?
6325 sayılı Kanun m. 18/B'de sayılan dava şartı arabuluculuk uyuşmazlıkları arasında mülkiyete dayalı ecrimisil yer almaz; bu nedenle doğrudan dava açılabilir. Ancak talep kira ilişkisinden kaynaklanıyorsa (m. 18/B-1-a) veya ortaklığın giderilmesi talebiyle birlikte ileri sürülüyorsa (m. 18/B-1-b) önce arabulucuya başvurulması zorunludur. İhtiyari arabuluculuk her durumda mümkündür ve paydaşlar arasındaki uyuşmazlıklarda çoğu zaman mahkemeden hızlı sonuç verir.
Birlikte açılabilecek davalar
El atmanın önlenmesi (müdahalenin men'i): İşgal sürüyorsa aynı dilekçeyle istenir; davaların yığılması (HMK m. 110) söz konusu olur.
Tapu iptali ve tescil: Örneğin muris muvazaası davalarında, tescil talebiyle birlikte geriye dönük ecrimisil istenebilir.
Ortaklığın giderilmesi: Paydaşlıktan çıkmak isteyen paydaş, ecrimisili ayrı bir davada veya aynı süreçte talep edebilir.
Yargılama süresi
Keşif ve bilirkişi aşamaları nedeniyle ecrimisil davaları ilk derecede ortalama 12-24 ay sürer. 7589 sayılı Kanun'la HMK m. 147'ye eklenen 3. fıkra, duruşmalar arasındaki sürenin kural olarak üç ayı geçemeyeceğini düzenlemiştir; bilirkişi incelemesinin uzaması gibi zorunlu hâllerde hâkim gerekçesini belirterek daha uzun süre verebilir.
Dava masrafları
Ecrimisil davasının başlıca gider kalemleri; talep tutarı üzerinden nispi başvurma ve karar harcı (dörtte biri peşin), keşif ve bilirkişi ücreti (Adalet Bakanlığı'nın her yıl yayımladığı Bilirkişilik Asgari Ücret Tarifesine göre, taşınmaz sayısı ve uzman sayısıyla artar), tebligat ve gider avansı ile vekâlet ücretidir. Dava kabul edilirse yargılama giderleri ve tarifeye göre hesaplanan nispi vekâlet ücreti davalıya yükletilir; kısmen kabulde giderler kabul ve ret oranına göre paylaştırılır. Kısmi dava açıldığında harç, önce dava edilen kısım üzerinden ödenir; HMK m. 109/4 ile talep artırılırken artırılan kısmın harcı tamamlanır.
Ankara'da ecrimisil davası
Ankara'daki bir taşınmaz için ecrimisil davası, yetki kuralları çerçevesinde Ankara Adliyesi'ndeki asliye hukuk mahkemelerinde açılır; Çankaya, Keçiören, Yenimahalle, Mamak, Etimesgut ve Sincan gibi merkez ilçelerdeki taşınmazlar Ankara Adliyesi'nin yargı çevresindedir. Emsal kira araştırmasında Ankara'da ilçeler ve mahalleler arasındaki rayiç farkı büyüktür; bilirkişi raporunda emsallerin aynı mahalle ve benzer nitelikteki taşınmazlardan seçilip seçilmediği özellikle denetlenmelidir. İstinaf incelemesi Ankara Bölge Adliye Mahkemesi'nde yapılır.
Adım Adım Ecrimisil Davası Süreci
Tapu kaydı ve fiilî durum tespiti: Taşınmazın tapu kaydı, pay oranları ve kim tarafından, ne amaçla kullanıldığı belgelenir.
İhtarname (intifadan men): Rızaya dayalı kullanımda veya paydaşlar arasında noter ihtarnamesiyle kullanımdan men edilir; ihtar, ecrimisilin ve faizin başlangıcını belirler.
Delillerin toplanması: Emsal kira sözleşmeleri, fotoğraf, tanık listesi, varsa önceki dava dosyaları hazırlanır.
Dava dilekçesi: Yetkili asliye hukuk mahkemesinde, kısmi dava olarak ve fazlaya ilişkin haklar saklı tutularak açılır; faiz başlangıcı açıkça yazılır.
Keşif ve bilirkişi raporu: Mahkeme heyeti taşınmazı yerinde inceler; rapor tebliğinden itibaren iki hafta içinde itiraz edilebilir (HMK m. 281).
Talep artırımı: HMK m. 109/4 uyarınca talep bir defaya mahsus rapordaki miktara çıkarılır ve tamamlama harcı yatırılır.
Karar, istinaf ve icra: Karar sonrası kesinleşme beklenmeden ilamlı icra takibi başlatılabilir; istinaf ve temyiz sınırları kararın toplam değerine göre belirlenir.
Davalı Açısından: Ecrimisil Davasına Karşı Savunmalar
Kendisine ecrimisil davası açılan kişi cevap süresi içinde şu savunmaları değerlendirmelidir:
Zamanaşımı def'i: Beş yıldan eski dönemler için mutlaka cevap dilekçesinde ileri sürülmelidir; sonradan ileri sürülemez.
Rıza / hukuki ilişki savunması: Kullanımın malikin muvafakatine, ariyete, kira sözleşmesine veya kullanım anlaşmasına dayandığı ispatlanırsa kötüniyet unsuru ortadan kalkar.
İntifadan men koşulunun yokluğu: Paydaşlar arasında ihtar yoksa ve istisna hâllerinden biri bulunmuyorsa ihtar öncesi dönem için ecrimisil istenemez.
Ödeme ve mahsup: Davacıya veya yakınlarına yapılmış ödemeler belgelenerek mahsup istenir.
Zorunlu giderlerin mahsubu (TMK m. 995/2): Kötüniyetli zilyet dahi, taşınmazın korunması veya yıkılmasının önlenmesi gibi hak sahibi için de zorunlu olan giderlerin tazminini isteyebilir; bu giderler ecrimisil bedelinden mahsup edilebilir. Faydalı ve lüks giderler bu kapsama girmez.
Hesaplama itirazı: Emsallerin niteliği, alan ölçümü ve ÜFE uygulaması bilirkişi raporuna itirazla denetletilir.
Hapis hakkı iddiası dikkatle değerlendirilmeli: Yargıtay 7. Hukuk Dairesi 30.06.2026 tarihli kararında, alacağı icra dosyasına yatırılarak ödenen eski zilyedin hapis hakkına dayanarak taşınmazı teslimden kaçınmasını haklı görmemiş; tahliye ve ecrimisil kararını onamıştır.
İdari Ecrimisil: Hazine ve Kamu Taşınmazlarında Süreç
2886 sayılı Devlet İhale Kanunu m. 75'e göre Devletin özel mülkiyetinde veya hüküm ve tasarrufu altındaki taşınmazlar ile özel bütçeli idarelerin ve Vakıflar Genel Müdürlüğü'nün taşınmazlarının işgali hâlinde idare, taşınmaz ve değerleme konusunda uzman üç kişilik komisyon aracılığıyla, tespit tarihinden geriye en fazla beş yıl için ecrimisil takdir eder. İdarenin zarara uğraması ve işgalcinin kusuru aranmaz.
Ecrimisil ihbarnamesine itiraz edilmezse %20, bedel peşin ödenirse ayrıca %15 indirim uygulanır.
Rızaen ödenmeyen ecrimisil, 6183 sayılı Amme Alacaklarının Tahsil Usulü Hakkında Kanun hükümlerine göre tahsil edilir.
İşgal edilen taşınmaz, idarenin talebi üzerine mülki amir tarafından en geç 15 gün içinde tahliye ettirilir.
İhbarnameye karşı önce ilgili idareye itiraz edilir; itirazın reddi veya ihbarnamenin kesinleşmesi üzerine idare mahkemesinde iptal davası açılır. Süreler kısa olduğundan tebliğ tarihinden itibaren derhâl hukuki destek alınmalıdır.
Konuyla İlgili Güncel Yargıtay Kararları (2026)
Aşağıdaki kararların tamamı karar metinleri üzerinden doğrulanmıştır. Önce 2026 tarihli güncel kararlar, ardından ilkeyi oluşturan yerleşik içtihat sıralanmıştır:
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, E. 2025/553, K. 2026/301, T. 06.05.2026: Paylı mülkiyette taşınmazdan yararlanamayan paydaş, engel olan paydaştan ecrimisil isteyebilir. İspat yükü davacıdadır; tanık listesi sunmayan davacının kiraya verildiğini iddia ettiği bağımsız bölümlere ilişkin talebi reddedilmiştir. Fiilen dükkân olarak kullanılan bölüm için konut kira geliri değil, ticari emsaller esas alınmalıdır.
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, E. 2025/225, K. 2026/196, T. 01.04.2026: El atmanın önlenmesi ve ecrimisil talepleri aynı davada ileri sürüldüğünde harç ve kanun yolu kesinlik sınırı, taşınmazın değeri ile ecrimisil tutarının toplamına göre belirlenir (Harçlar Kanunu m. 16, HMK m. 110).
Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, E. 2026/3636, K. 2026/3493, T. 29.06.2026: Paydaşlar arasında fabrika binasının kiraya verilmesinden doğan ecrimisil davasında, davalı süresinde zamanaşımı def'inde bulunmadığından temyizdeki zamanaşımı itirazı dinlenmemiş; karar onanmıştır.
Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, E. 2025/4280, K. 2026/2939, T. 03.06.2026: Cebri icra ihalesiyle taşınmazı satın alan alıcı, ihale tarihinden tahliye tarihine kadar eski malikten ecrimisil isteyebilir; İİK m. 135/2 gereği ayrıca ihtar gerekmez. Her dönem için dönem sonundan itibaren yasal faiz yürütülmesi onanmıştır.
Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, E. 2025/4375, K. 2026/3566, T. 30.06.2026: Taşınmazı satın alan yeni malikin ihtarname ile tahliye istemesine rağmen hapis hakkı iddiasıyla teslimden kaçınan zilyet aleyhine verilen el atmanın önlenmesi, tahliye ve ecrimisil kararı onanmıştır.
Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, E. 2025/4425, K. 2026/3279, T. 16.06.2026: Murisin ölümünden sonra elbirliği mülkiyetindeki tarlaları ve dükkânları tek başına kullanan ve kiraya veren mirasçıdan, diğer mirasçının payı oranında ecrimisil istemi kabul edilmiş; karar onanmıştır.
İlkeyi oluşturan yerleşik içtihat
Yargıtay İBK, T. 08.03.1950, E. 22, K. 4: Fuzuli işgal kira sözleşmesine benzetilemez; haksız eylem niteliğindedir ve zararın tazmini gerekir. Yargıtay 8. HD (E. 2018/15887, K. 2021/2446, T. 18.03.2021) ve 7. HD (E. 2023/4021, K. 2024/4387, T. 09.10.2024; E. 2024/2734, K. 2024/4568, T. 16.10.2024) bu ilkeyi aynen tekrarlamıştır.
Yargıtay İBK, T. 25.05.1938, E. 29, K. 10: Haksız zilyetlikten doğan tazminat alacağı, zamanaşımı bakımından kira alacağına benzetilir; beş yıllık süre uygulanır. Yargıtay HGK, E. 2017/2407, K. 2021/502, T. 15.04.2021 ve Yargıtay 14. HD, E. 2017/5897, K. 2018/2610, T. 03.04.2018: beş yıllık süre dava tarihinden geriye doğru hesaplanır.
Yargıtay 8. Hukuk Dairesi, E. 2018/5919, K. 2020/7070, T. 11.11.2020: Men edilmedikçe paydaşlar birbirlerinden ecrimisil isteyemez; intifadan men koşulu, ecrimisil istenen süreden önce davacı paydaşın taşınmazdan veya gelirinden yararlanma isteğini davalı paydaşa bildirmesine bağlıdır.
Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, E. 2023/749, K. 2023/4863, T. 18.10.2023; E. 2022/5738, K. 2023/1066, T. 22.02.2023: İlk dönem ecrimisili, taşınmazın serbest şartlarda getirebileceği kira parasının emsal kira sözleşmeleriyle karşılaştırılması ve büyüklük, nitelik, çevre özelliklerinin gözetilmesiyle yöredeki rayice göre belirlenir; sonraki dönemler için ÜFE artış oranının tamamı yansıtılır.
Yargıtay 7. Hukuk Dairesi, E. 2023/824, K. 2023/1434, T. 09.03.2023: Bilirkişi raporu somut bilgi ve belgeye dayanmalı, tarafların ve hâkimin denetimine açık ve HMK m. 266 vd. hükümlerine uygun olmalıdır.
Yargıtay 1. Hukuk Dairesi, E. 2015/4196, K. 2016/9109, T. 06.10.2016; Yargıtay 7. HD, E. 2022/7104, K. 2024/447, T. 24.01.2024; E. 2022/5730, K. 2023/879, T. 15.02.2023: Ecrimisil, haksız işgal nedeniyle özel bir zarar giderim biçimi olduğundan en azı kira geliri karşılığı zarardır; hesap taleple bağlı kalınarak ve uzman bilirkişi marifetiyle yapılır.
Örnek İntifadan Men İhtarnamesi (Paydaşlar Arası)
Paydaşlar ve mirasçılar arasında ecrimisilin başlangıç tarihini belirleyen ihtarname, noter aracılığıyla gönderilir. Aşağıdaki metin örnek niteliğindedir:
İHTAR KONUSU: Ankara ili … ilçesi … ada … parselde … oranında paydaşı bulunduğum taşınmazı, rızam ve muvafakatim olmaksızın tek başınıza kullanmakta / kiraya vererek gelirini almaktasınız. İşbu ihtarnamenin tebliğinden itibaren taşınmazdan payım oranında yararlanmak istediğimi, kullanımınıza ve gelirinden yararlanmanıza muvafakatimin bulunmadığını, taşınmazın payıma düşen kısmının derhâl tarafıma teslimini ya da payıma düşen kira gelirinin ödenmesini, aksi hâlde tebliğ tarihinden itibaren işleyecek ecrimisil ile el atmanın önlenmesi talebiyle yasal yollara başvuracağımı ihtar ederim.
Örnek Talep Sonucu (Dava Dilekçesi)
Aşağıdaki metin, 31 Temmuz 2026 sonrası usule uygun bir ecrimisil dava dilekçesinin talep bölümü için örnek niteliğindedir; somut olaya göre uyarlanmalıdır.
NETİCE-İ TALEP: Yukarıda açıklanan ve re'sen gözetilecek nedenlerle; fazlaya ilişkin haklarımız saklı kalmak kaydıyla, Ankara ili Çankaya ilçesi … ada … parselde kayıtlı taşınmazın davalı tarafından haksız ve kötüniyetli olarak kullanılması nedeniyle, dava tarihinden geriye doğru beş yıllık dönem için şimdilik 50.000,00 TL ecrimisilin, … Noterliği'nin …/…/2026 tarih ve … yevmiye numaralı ihtarnamesinin tebliğ tarihinden itibaren işleyecek yasal faiziyle birlikte davalıdan tahsiline; davalının taşınmaza el atmasının önlenmesine; yargılama giderleri ile vekâlet ücretinin davalıya yükletilmesine karar verilmesini saygıyla arz ve talep ederim.
Sık Sorulan Sorular
Ecrimisil ne demek?
Ecrimisil, başkasına ait bir taşınmazı hukuki dayanağı ve hak sahibinin rızası olmaksızın kullanan kötüniyetli kişinin, bu haksız kullanım karşılığında ödemek zorunda kaldığı tazminattır. Uygulamada "haksız işgal tazminatı" olarak da adlandırılır ve en az, o taşınmazın serbest piyasada getirebileceği kira bedeli kadardır.
Ecrimisil davası kaç yıl geriye dönük açılabilir?
Dava tarihinden geriye doğru en fazla beş yıllık dönem için ecrimisil istenebilir. Beş yıllık zamanaşımı bir def'idir; davalı süresinde ileri sürmezse mahkeme kendiliğinden dikkate almaz.
Ecrimisil nasıl hesaplanır?
Taşınmazın niteliğine uygun bilirkişi eliyle keşif yapılır; ilk dönem için benzer taşınmazların emsal kira bedelleri esas alınır, sonraki dönemler için ilk dönem bedeline ÜFE artışı yansıtılır. Ticari kullanım varsa ticari emsal, konut kullanımı varsa konut emsali araştırılır.
Ecrimisil için ihtarname şart mı?
Malikle işgalci arasında hiçbir hukuki ilişki yoksa ihtar zorunlu değildir. Ancak kullanım başlangıçta rızaya dayanıyorsa veya taraflar paydaşsa, ihtar (intifadan men) kötüniyetin ve dolayısıyla ecrimisilin başlangıç tarihini belirlediği için fiilen zorunlu hâle gelir.
Paydaşlar birbirinden ecrimisil isteyebilir mi?
Evet. Ancak kural olarak paydaşın, taşınmazı kullanan diğer paydaşı önceden ihtar veya dava yoluyla kullanımdan men etmiş olması (intifadan men) gerekir. Taşınmazın doğal ürün vermesi, kullanan paydaşın diğerlerinin paydaşlığını inkâr etmesi veya önceden kullanım anlaşması bulunması gibi hâllerde bu koşul aranmaz.
Ecrimisil davasında görevli mahkeme hangisidir?
Miktara bakılmaksızın asliye hukuk mahkemesi görevlidir (HMK m. 2). Ecrimisil şahsi bir tazminat alacağı olduğundan tek başına açıldığında HMK m. 12'deki kesin yetki uygulanmaz; davalının yerleşim yeri (HMK m. 6) veya haksız fiile ilişkin yetki kuralı gereği taşınmazın bulunduğu yer ya da davacının yerleşim yeri (HMK m. 16) mahkemesi seçilebilir. El atmanın önlenmesi ile birlikte açıldığında ise dava, kesin yetkili olan taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde görülür.
Ecrimisil davasında arabuluculuk zorunlu mu?
Hayır. 6325 sayılı Kanun'un 18/B maddesindeki dava şartı arabuluculuk listesinde mülkiyete dayalı ecrimisil yer almaz. Uyuşmazlık kira ilişkisinden kaynaklanıyorsa veya ortaklığın giderilmesi talebiyle birlikte ileri sürülüyorsa arabuluculuk gündeme gelir.
Ecrimisil alacağına faiz hangi tarihten işler?
Ecrimisil dönemsel bir alacak kabul edildiğinden uygulamada her dönemin bedeline o dönemin sonundan itibaren kademeli yasal faiz işletilmesi esastır. Bu yönde talep yoksa faiz dava tarihinden; davadan önce ihtarname tebliğ edilmişse ihtar tarihinden istenebilir. Faiz talebi ve başlangıcı dilekçede açıkça yazılmalıdır.
Belirsiz alacak davası olarak ecrimisil davası açılabilir mi?
Hayır. HMK m. 107, 7589 sayılı Kanun'la 31 Temmuz 2026'dan itibaren yürürlükten kaldırıldı. Ecrimisil artık fazlaya ilişkin haklar saklı tutularak kısmi dava olarak açılır; HMK m. 109/4 uyarınca bilirkişi raporundan sonra talep bir defaya mahsus artırılabilir.
Kiracı kira sözleşmesi bitince ecrimisil öder mi?
Kural olarak hayır. Sözleşme sona ermesine rağmen taşınmazda kalan kiracı ile kiraya veren arasındaki ilişki Türk Borçlar Kanunu'nun kira hükümlerine göre çözülür; alacak kira bedeli niteliğindedir ve sulh hukuk mahkemesi görevlidir. Ecrimisil, aralarında sözleşme bulunmayan taraflar içindir.
Hazine arazisini kullanan kişiden alınan ecrimisil farklı mı?
Evet. Devletin veya kamu idarelerinin taşınmazlarındaki işgalde 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu m. 75 uygulanır: idare mahkeme kararı olmaksızın komisyonla ecrimisil takdir eder, itiraz edilmezse %20, peşin ödenirse ayrıca %15 indirim yapılır ve ödenmezse 6183 sayılı Kanun'a göre tahsil edilir. Uyuşmazlık idari yargıda görülür.
Ecrimisil davasında harç nasıl hesaplanır?
Harç, talep edilen ecrimisil tutarı üzerinden nispi olarak alınır. Ecrimisil, el atmanın önlenmesi veya tapu iptali davasıyla birlikte istenirse Harçlar Kanunu m. 16 gereği taşınmazın değeri ile ecrimisil tutarının toplamı üzerinden harç ödenir.
Ecrimisil davası ne kadar sürer?
Keşif ve bilirkişi aşaması nedeniyle ilk derecede ortalama 12-24 ay sürer. 31 Temmuz 2026'da yürürlüğe giren HMK m. 147/3 uyarınca duruşmalar arası süre kural olarak üç ayı geçemez; bu düzenlemenin süreleri kısaltması beklenmektedir.
Mirasçılar arasında ecrimisil istenebilir mi?
Evet. Elbirliği mülkiyetine tabi miras taşınmazını tek başına kullanan veya kiraya verip gelirini alan mirasçıdan, diğer mirasçılar intifadan men koşulunu sağlayarak payları oranında ecrimisil isteyebilir.
Sonuç
Ecrimisil davası, mülkiyet hakkının haksız kullanımdan doğan zararını gideren, kendine özgü bir tazminat davasıdır. Başarı; kötüniyetin başlangıç tarihinin doğru belirlenmesine, paydaşlar arasında intifadan men koşulunun usulüne uygun sağlanmasına, ispat yükünün gereği gibi karşılanmasına ve bilirkişi raporunun doğru emsallerle denetlenmesine bağlıdır. 31 Temmuz 2026'dan itibaren belirsiz alacak davası yolunun kapanması, davanın kısmi dava olarak açılıp HMK m. 109/4 ile tek seferlik artırım hakkının doğru zamanda kullanılmasını zorunlu kılmaktadır.
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır ve hukuki tavsiye niteliği taşımaz. Taşınmazınızın haksız kullanımı, mirasçılar arasında ecrimisil veya size tebliğ edilen bir ecrimisil ihbarnamesiyle ilgili somut durumunuz için Ankara gayrimenkul avukatı sayfamızdan bize ulaşabilirsiniz.
