İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası (2026 Güncel Rehber)

"Kendim oturacağım ama kiracı çıkmak istemiyor", "yeni ev aldım, kiracı ne zaman çıkar" ya da "çocuğum evleniyor, tahliye sebebi olur mu" — bu sorular hep aynı noktada birleşir: süre. İhtiyaç nedeniyle tahliye, Türk hukukunda hak düşürücü sürelere bağlı, ayrıntıda hata affetmeyen bir dava türüdür.

Kısa Cevap: Mülk sahibi; kendisi, eşi, çocukları, anne-babası ya da bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut veya işyeri ihtiyacı varsa, TBK m. 350 uyarınca kiracıyı tahliye davasıyla çıkarabilir. Taşınmazı sonradan satın alan yeni malik ise TBK m. 351'e göre, tapuyu devraldığı tarihten itibaren 1 ay içinde kiracıya yazılı bildirim yaparak 6 ay sonra dava açabilir. Mahkeme, ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunu arar; ispat yükü davacı mülk sahibindedir. Dava açılmadan önce dava şartı arabuluculuğa başvurulması zorunludur (6325 sayılı Kanun m. 18/B); bu adım atlanırsa dava usulden reddedilir. Anlaşma sağlanamazsa dava, kiralananın bulunduğu Sulh Hukuk Mahkemesi'nde açılır. Tüm süreler hak düşürücüdür — kaçırılması dava hakkının kaybı anlamına gelir.

⚠️ Kritik Uyarı: Aşağıdaki bilgiler genel bilgilendirme amaçlıdır; somut kira sözleşmeniz, ihtarname tarihleriniz ve dosyanızın özel koşulları davanın sonucunu belirler. Süre hesabında tereddüt varsa harekete geçmeden önce +90 312 911 67 90 danışmanız önerilir.

Bu rehberde neler var:

• İhtiyaç nedeniyle tahliye davasının tanımı ve yasal dayanağı (TBK m. 350, m. 351)

• Kimlerin dava açabileceği ve "gerçek, samimi, zorunlu ihtiyaç" ölçütü

• TBK 350 ile TBK 351 arasındaki farklar (tablo)

• Gerekli deliller, süreler ve mahkeme aşamaları (tablolar + dikey akış şeması)

• 2025-2026 Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'nden güncel emsal kararlar

• Dava açılmadan önce zorunlu dava şartı arabuluculuk süreci ve usulden ret riski

• Tahliye kararının kesinleşmeden icraya konulabilmesi ve kiracının tehiri icra hakkı

• Tahliye sonrası yeniden kiralama yasağı (TBK m. 355) ve tazminat riski — ve bu riskin yalnızca yargı kararı/icra ile tahliyede doğduğu

• En sık yapılan hatalar, hukuki kontrol listesi ve 30+ soruluk Sık Sorulan Sorular bölümü

💡 Mülk Sahipleri İçin Kritik Savunma Noktası: Tahliyeden sonra taşınmazı 3 yıl içinde başkasına kiralarsanız TBK m. 355 uyarınca en az bir yıllık kira bedeli tutarında tazminat riski doğar — ancak bu risk yalnızca kiracının bir yargı kararı veya cebrî icra yoluyla tahliye edilmiş olmasına bağlıdır. Kiracı, dava açılmadan yalnızca ihtarname üzerine kendiliğinden (rızaen) tahliye etmişse, bu tazminat koşulları hiç oluşmaz. Ayrıntılar için aşağıdaki "Tahliye Sonrası Yeniden Kiralama Yasağı" bölümüne bakınız.

İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası Nedir?

İhtiyaç nedeniyle tahliye davası, bir konut veya işyerinin maliki ya da yeni malikinin, taşınmazı kendisi, eşi, çocukları, anne-babası veya bakmakla yükümlü olduğu kişiler için kullanma zorunluluğu doğduğunda, kira sözleşmesini mahkeme kararıyla sona erdirip kiracıyı çıkarmasını sağlayan dava türüdür. Yasal dayanağı Türk Borçlar Kanunu (TBK) m. 350 ve m. 351'dir ve dava, kiralananın bulunduğu Sulh Hukuk Mahkemesi'nde açılır.

Bu dava, kiracının kusuruna dayanmaz — kira bedelini düzenli ödeyen, sözleşmeye tamamen uyan bir kiracı da bu yolla tahliye edilebilir. Bu yönüyle, kira borcunu ödemeyen kiracının tahliyesini konu alan Kirayı Ödemeyen Kiracı Nasıl Tahliye Edilir? sürecinden tamamen farklıdır. Kanun bu nedenle mülk sahibine sıkı ispat yükü ve hak düşürücü süreler getirerek dengeyi korur.

Kimler İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası Açabilir?

Dava açma hakkı iki farklı sıfata bağlıdır: sözleşmenin tarafı olan mevcut kiraya veren (TBK 350) ve taşınmazı sonradan satın alan yeni malik (TBK 351). Her ikisinde de ihtiyaç; davacının kendisi, eşi, altsoyu (çocukları), üstsoyu (anne-babası) veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için olmalıdır.

TBK Madde 350 — Kiraya Verenin (Mevcut Malikin) İhtiyacı

MADDE 350 — Kiraya veren, kira sözleşmesini; 1. Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, 2. Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.

Sadeleştirilmiş anlatım: kiralananın maliki (kiraya veren), sözleşme süresinin bitiminden itibaren 1 ay içinde dava açarak kiracıyı çıkarabilir. İkinci bir tahliye sebebi de kiralananın esaslı onarım, yeniden inşa veya imar nedeniyle kullanılamaz hâle gelmesidir. Uzun süreli (örneğin 10 yıl ve üzerinde devam eden) kira ilişkilerinde gündeme gelebilecek farklı bir tahliye imkânı için ayrıca 10 Yıllık Kira Süresi ve Tahliye Hakkı rehberimize bakabilirsiniz.

TBK Madde 351 — Yeni Malikin İhtiyacı

MADDE 351 — Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir. Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.

Yeni malik kiracıyı nasıl çıkarabilir? Taşınmazı satın alan kişinin iki yolu vardır:

1. Bildirim + 6 ay yolu: Tapuyu devraldığı (edindiği) tarihten itibaren 1 ay içinde kiracıya yazılı bildirim yapar; bildirimden 6 ay sonra dava açabilir.

2. Sözleşme süresi sonu yolu: Bildirim yapmadan, mevcut sözleşme süresinin bitiminden itibaren 1 ay içinde doğrudan dava açabilir.

Uygulamada Dikkat Edilmesi Gereken Hususlar: Uygulamada en sık karşılaşılan sorun, yeni malikin edinme tarihini ve buna bağlı 1 aylık bildirim süresini doğru tespit edememesidir. Mahkemeler, tapudaki tescil tarihini esas alır ve bildirimin bu tarihten itibaren usulüne uygun şekilde (yazılı olarak) yapılıp yapılmadığını titizlikle inceler. Bildirimin geç yapılması veya hiç yapılmaması, 6 aylık dava yolunun kapanmasına yol açabilir.

İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Şartları Nelerdir?

İhtiyaç nedeniyle tahliye davasının kabul edilebilmesi için ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olması, davanın hak düşürücü süre içinde açılması, yeni malikte yazılı bildirim yapılması ve iddianın delillerle ispatlanması gerekir. Bu şartların tamamı aşağıda özetlenmiştir:

• İhtiyaç, davacının kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişiler için olmalıdır.

• İhtiyaç; gerçek, samimi ve zorunlu olmalıdır (bkz. aşağıdaki bölüm).

• Dava, kanunda öngörülen hak düşürücü süre içinde açılmalıdır.

• Dava açılmadan önce dava şartı arabuluculuğa başvurulmuş olmalıdır (6325 sayılı Kanun m. 18/B); aksi hâlde dava usulden reddedilir.

• Yeni malik ise, edinme tarihinden itibaren 1 ay içinde yazılı bildirim koşulu yerine getirilmelidir.

• İspat yükü davacıdadır; iddia tanık, sağlık raporu, tapu kaydı gibi delillerle desteklenmelidir.

• Dava, kiralananın bulunduğu Sulh Hukuk Mahkemesi'nde açılmalıdır.

Gerçek, Samimi ve Zorunlu İhtiyaç Ne Demektir?

Gerçek, samimi ve zorunlu ihtiyaç; Yargıtay'ın yerleşik içtihadına göre ihtiyacın fiilen var olmasını (gerçek), bahane olarak uydurulmamış olmasını (samimi) ve başka makul bir seçenek bırakmamasını (zorunlu) ifade eder. Kanun metnindeki "gereksinim" ifadesi tek başına yeterli değildir; mahkeme bu üç unsurun birlikte ispatlanmasını arar.

Hangi Durumlar Gerçek İhtiyaç Sayılır?

Durum	Açıklama
Evlilik / aile birleşmesi	Çocuğun evlenip ayrı konuta ihtiyaç duyması; evlilik tarihinin dava ile makul yakınlıkta ve gerçekçi olması aranır
Memuriyet tayini	Kamu görevlisinin başka bir şehre atanması ve o ilde kiralananın bulunması
Kirada oturma durumu	Malikin kendisinin başka bir yerde kirada oturması, kendi mülküne yerleşmek istemesini samimi kılan klasik delildir
Sağlık gerekçesi	İleri yaş, ağır hastalık veya tedavi süreci nedeniyle ailenin bir arada yaşama zorunluluğu
İşyeri ihtiyacı	Malikin kendi işini büyütme, taşıma veya doğrudan işletme amacı; ihtiyacın ciddi ve sürekli olması aranır

Hangi Durumlar Yeterli Görülmeyebilir?

Durum	Neden Zayıf Değerlendirilir
Soyut, belgesizce ileri sürülen "ileride ihtiyacım olabilir" iddiası	Gerçek ve güncel bir ihtiyacı göstermez
Davacının aynı yerleşim yerinde kullanıma elverişli başka bir taşınmazının bulunması	Tek başına davayı kaybettirmez; mahkeme ihtiyacın gerçekliğini, zorunluluğunu ve mevcut taşınmazın ihtiyacı karşılamaya elverişli olup olmadığını birlikte değerlendirir
İhtiyaç iddiası ile dava arasında mantıksal bağlantının (illiyet bağının) kurulamaması	İddianın dava stratejisi olarak kurgulandığı izlenimi doğurabilir
Tanık ve belge ile desteklenmeyen beyan	İspat yükü davacıda olduğundan, desteksiz iddia tek başına yeterli sayılmaz

Bu tablo, mahkemelerin somut olayda dikkate aldığı genel eğilimleri özetler; her dosyanın sonucu kendi delil durumuna göre değişir.

Uygulamada Dikkat Edilmesi Gereken Hususlar: Sağlık veya işyeri gerekçeli ihtiyaç iddialarında, ilgili belgenin (doktor raporu, tayin yazısı) güncel tarihli olmaması sıkça karşılaşılan bir eksikliktir; belgenin dava tarihine yakın olması ispatı güçlendirir.

TBK 350 ile TBK 351 Arasındaki Fark

TBK 350 mevcut malikin, TBK 351 ise taşınmazı sonradan satın alan yeni malikin ihtiyaç nedeniyle tahliye hakkını düzenler; iki madde arasındaki temel fark bildirim zorunluluğu ve dava açma süreleridir.

Kriter	TBK m. 350 (Mevcut / Eski Malik)	TBK m. 351 (Yeni Malik)
Kimin ihtiyacı sayılır	Kiraya verenin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya bakmakla yükümlü olduğu kişiler	Taşınmazı sonradan edinen kişinin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya bakmakla yükümlü olduğu kişiler
Sözleşme türü şartı	Hem belirli hem belirsiz süreli sözleşmelerde uygulanır	Mevcut/devam eden sözleşmeler; edinme (satın alma) fiili şarttır
İhtar / bildirim zamanı	Kanunen zorunlu bildirim yoktur (ihtarname ispat için önerilir)	Edinme (tapu) tarihinden itibaren 1 ay içinde yazılı bildirim zorunludur
Dava açma süresi – Seçenek 1	Sözleşme süresinin bitiminden itibaren 1 ay içinde	Bildirimden sonra 6 ay bekleme, ardından dava
Dava açma süresi – Seçenek 2	— (tek seçenek)	Bildirim yapılmadıysa, sözleşme süresi bitiminden itibaren 1 ay içinde
Hak düşürücü süre niteliği	1 aylık dava süresi hak düşürücüdür	Hem 1 aylık bildirim hem 6 aylık/1 aylık dava süreleri hak düşürücüdür
Ek usul şartı	Kira ilişkisi ve mülkiyetin ispatı yeterlidir	Tapu kaydı, edinme tarihi ve bildirimin usulüne uygunluğu ayrıca ispatlanır

TBK 350 mi TBK 351 mi Uygulanır? (Karar Ağacı)

Taşınmazı sonradan mı edindiniz (satın aldınız)?⬇HAYIR → TBK 350 uygulanır (sözleşme süresi bitiminden itibaren 1 ay içinde dava)⬇EVET → TBK 351 uygulanır ⬇Edinme tarihinden itibaren 1 ay içinde yazılı bildirim yaptınız mı?⬇HAYIR → Sözleşme süresinin sonunu bekleyin, bitiminden itibaren 1 ay içinde dava açın⬇EVET → Bildirimden 6 ay sonra dava açabilirsiniz

İhtarname Zorunlu mudur?

TBK 350 kapsamında (mevcut malik) kanunen zorunlu bir ihtar şartı yoktur; ancak ihtiyacı ve niyeti önceden bildiren bir noter ihtarnamesi, ispat açısından güçlü bir delil oluşturur. TBK 351 kapsamında (yeni malik) ise yazılı bildirim kanunen zorunludur ve bu bildirim olmadan 6 aylık dava yolu işletilemez.

Dava Açmadan Önce Arabuluculuğa Başvurmak Zorunlu mudur?

Evet. 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu'nun 18/B maddesi uyarınca, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır; ihtiyaç nedeniyle tahliye davası da bu kapsamdadır.

MADDE 18/B — (Ek: 28/3/2023-7445/37 md.) (1) Aşağıdaki uyuşmazlıklarda, dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır: a) Kiralanan taşınmazların 2004 sayılı Kanuna göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler hariç olmak üzere, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar. [...]

Kanun yalnızca ilamsız icra yoluyla tahliye yolunu (örn. ödenmeyen kira bedeli nedeniyle yürütülen icra takibi) bu zorunluluğun dışında tutmuştur. İhtiyaç nedeniyle tahliye davası ise Sulh Hukuk Mahkemesi'nde adli bir dava olarak açıldığından bu istisna kapsamına girmez ve arabuluculuk süreci işletilmeden dava açılamaz.

⚠️ Kritik Süre ve Hak Kaybı Uyarısı: Arabuluculuğa başvurmadan doğrudan dava açılması, davanın dava şartı yokluğu nedeniyle usulden reddine yol açar (HMK m. 114, m. 115). Bu durum, davanın doğru usulle yeniden açılması gerektiği ve zaman kayı anlamına gelir; bu esnada hak düşürücü sürelerin dolması riski de doğabilir.

Uygulamada Dikkat Edilmesi Gereken Hususlar: Uygulamada arabuluculuk süreci, taraflar anlaşamazsa düzenlenen bir anlaşmama tutanağı ile sona erer ve bu tutanağın dava dilekçesine eklenmesi gerekir; tutanak sunulmadan açılan dava mahkemece dava şartı yokluğundan reddedilir. Taraflar arabuluculukta anlaşırsa, düzenlenen anlaşma belgesine icra edilebilirlik şerhi alınarak dava açılmadan da sonuç elde edilebilir (m. 18/B, f. 2-3).

Dava Hangi Sürede Açılmalıdır?

Dava açma süresi; TBK 350'de sözleşme süresinin bitiminden itibaren 1 ay, TBK 351'de bildirimden itibaren 6 ay ya da bildirim yapılmamışsa sözleşme süresi bitiminden itibaren 1 aydır. Tüm bu süreler hak düşürücüdür — yani kaçırıldığında o dönem için dava hakkı tamamen düşer, süre yeniden başlamaz. Kendi durumunuza uyan senaryoyu aşağıdan bulabilirsiniz.

Aşağıdaki üç tablo, hangi durumda hangi sürenin işlediğini tek bakışta karşılaştırmanız için yan yana özetlenmiştir; ayrıntılı hesaplama örnekleri tabloların altında yer alır.

Durum 1 — TBK 350 kapsamındaysanız (mevcut malik):

Sözleşme Türü	Sürenin Başlangıcı	Dava Açma Süresi
Belirli süreli sözleşme	Sözleşme süresinin bitim tarihi	1 ay
Belirsiz süreli sözleşme	Yasal fesih dönemi sonu (hesaplama için aşağıya bakınız)	1 ay

Durum 2 — TBK 351 kapsamındaysınız ve bildirim yaptıysanız (yeni malik, Yol 1):

Adım	Süre
Edinme (tapu) tarihinden itibaren kiracıya yazılı bildirim	1 ay
Bildirimden sonra bekleme, ardından dava açma	6 ay

Durum 3 — TBK 351 kapsamındaysanız ve bildirim yapmadıysanız (yeni malik, Yol 2):

Adım	Süre
Sözleşme süresinin bitiminden itibaren dava açma	1 ay

Not: Tahliye sonrası yeniden kiralama yasağının süresi (3 yıl, TBK m. 355) bir dava açma süresi değildir; ayrı bir yükümlülüktür ve bu rehberdeki "Tahliye Sonrası Yeniden Kiralama Yasağı" bölümünde ayrıca ele alınmıştır.

Belirsiz Süreli Sözleşmelerde Fesih Dönemi ve Bildirim Süresi Nasıl Hesaplanır?

TBK m. 350, belirsiz süreli sözleşmelerde (Durum 1'deki ikinci satır) dava açma süresinin başlangıcını "kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere" bağlar. Taşınmaz kiralarında bu genel hükümler TBK m. 328 ve m. 329'dur:

MADDE 329 — Taraflardan her biri, bir taşınmaza veya taşınır bir yapıya ilişkin kira sözleşmesini yerel âdette belirlenen kira döneminin sonu için veya böyle bir âdetin bulunmaması durumunda, altı aylık kira döneminin sonu için, üç aylık fesih bildirim süresine uyarak feshedebilir.

MADDE 328 — Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde taraflardan her biri, daha uzun bir fesih bildirim süresi veya başka bir fesih dönemi kararlaştırılmış olmadıkça, yasal fesih dönemlerine ve fesih bildirim sürelerine uyarak sözleşmeyi feshedebilir. Fesih dönemlerinin hesabında, kira sözleşmesinin başlangıç tarihi esas alınır. Sözleşmede veya kanunda belirtilen fesih dönemine veya bildirim süresine uyulmamışsa, bildirim bir sonraki fesih dönemi için geçerli olur.

Hesaplama adımları (yerel âdet yoksa):

1. Kira sözleşmesinin başlangıç tarihinden itibaren 6 aylık dönemler hesaplanır; dönem sonları bu tarihe göre her yıl tekrar eder.

2. Hedeflenen dönem sonundan en az 3 ay önce yazılı fesih bildirimi (ihtarname) yapılmalıdır.

3. Bildirim bu 3 aylık süreye yetişmezse, bir sonraki 6 aylık dönem sonuna öteler (TBK m. 328/2).

4. Dava, geçerli dönem sonu tarihinden itibaren 1 ay içinde açılır (TBK m. 350).

Örnek: Kira sözleşmesi 1 Mart 2020'de başlamış, belirsiz süreli ve yerel âdet yoksa dönem sonları her yıl 1 Mart ve 1 Eylül'dür. Malik 1 Eylül 2026 dönem sonunu hedefliyorsa, en geç 1 Haziran 2026'ya kadar (3 ay önce) yazılı bildirim yapmalıdır. Bildirim bu tarihten sonra (örneğin 15 Temmuz 2026'da) yapılırsa süre yetişmediğinden bildirim bir sonraki döneme (1 Mart 2027) öteler. Bildirim süresinde yapılmışsa, dava 1 Eylül 2026'dan itibaren 1 ay içinde (en geç 1 Ekim 2026) açılmalıdır.

Not: Sözleşmede veya yerel âdette farklı bir fesih dönemi/bildirim süresi öngörülmüşse, kanundaki 6 ay/3 ay kuralı yerine o süreler esas alınır. Somut sözleşmenizdeki tarihlerin doğru hesaplanması için bir avukata danışmanız önerilir.

İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davasında Hangi Deliller Gerekir?

İhtiyaç nedeniyle tahliye davasında ispat yükü davayı açan mülk sahibindedir; başlıca deliller noter ihtarnamesi, ihtiyacı gösteren belgeler (sağlık raporu, tayin yazısı vb.), tanık beyanı ve tapu kaydıdır.

İspat Yükü Kimdedir?

Hukuk Muhakemeleri Kanunu (HMK) m. 190 uyarınca, bir vakıaya bağlanan hukuki sonuçtan kendi lehine hak çıkaran taraf, o vakıayı ispatla yükümlüdür. İhtiyaç nedeniyle tahliye davasında tahliye sonucundan yararlanacak taraf davacı mülk sahibi olduğundan, ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunu ispat yükü de davacı üzerindedir. Davalı kiracının ayrıca bir kusuru aranmaz; kiracı yalnızca davacının iddialarına karşı delil sunarak itiraz edebilir.

Uygulamada mahkemelerin dikkate aldığı başlıca deliller şunlardır:

Delil	Hangi İhtiyaç Türünde Kullanılır
Noter ihtarnamesi	Tüm ihtiyaç iddialarında niyetin önceden bildirildiğini gösterir
Sağlık raporu / doktor belgesi	Sağlık gerekçeli konut ihtiyacında
Tayin / atama yazısı	Memuriyet tayini gerekçesinde
Evlilik cüzdanı / nişan-evlilik belgesi	Çocuğun evliliği gerekçesinde
Tapu kaydı	Davacının başka taşınmazı olup olmadığının tespitinde (her iki tarafça da kullanılır)
Tanık beyanı	İhtiyacın fiilen yaşandığının doğrulanmasında
Kira sözleşmesi	Kiralananın maliki, tarafları ve sözleşme süresinin ispatında

Uygulamada Dikkat Edilmesi Gereken Hususlar: Uygulamada en sık eksik sunulan deliller, ihtiyacı güncel tarihle gösteren belgelerdir; örneğin dava tarihinden çok önce alınmış bir doktor raporu veya net bir tarih içermeyen tanık beyanı, mahkemece yeterli görülmeyebilir. Delillerin dava tarihine yakın ve somut olayla doğrudan bağlantılı olması, ispatın gücünü artırır.

Mahkeme Hangi Kriterleri İnceler?

Mahkeme, ihtiyaç iddiasını değerlendirirken şu noktalara odaklanır:

• Tanık beyanlarının tutarlılığı ve ihtiyacı doğrulayıp doğrulamadığı

• Sunulan belgelerin (sağlık raporu, tayin yazısı vb.) güncelliği ve ihtiyaçla doğrudan ilgisi

• Tapu kayıtları üzerinden davacının aynı yerleşim yerinde başka taşınmazı olup olmadığı ve bu taşınmazın ihtiyacı karşılamaya elverişli olup olmadığı (tek başına belirleyici değildir, diğer unsurlarla birlikte değerlendirilir)

• İhtiyaç iddiası ile dava arasındaki illiyet bağının (nedensel bağlantının) tutarlılığı

• İhtarname ve dava açma tarihlerinin kanuni sürelere uygunluğu

Bu unsurlardan biri eksik veya çelişkili ise, mahkeme ihtiyacın samimi olmadığı kanaatine varıp davayı reddedebilir.

2025-2026 Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'nden Güncel Emsal Kararlar

Aşağıdaki iki karar, Adalet Bakanlığı'nın resmî içtihat veri tabanından doğrulanmıştır; esas-karar numaraları ve tarihler değiştirilmemiştir.

Emsal Karar 1 — Sağlık Gerekçesiyle Konut İhtiyacı (Onama)

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 2025/927 E. - 2025/6060 K. (Karar Tarihi: 10.12.2025)

21 yıldır süren bir kira ilişkisinde malik; ağır sağlık sorunları (meme kanseri tedavisi) nedeniyle ailece bir arada yaşama ihtiyacı doğduğunu, İstanbul'da başka konutu bulunmadığını ve kira sözleşmesinin yenilenmeyeceğini noter ihtarnameleriyle bildirdiğini ileri sürerek tahliye talep etmiştir. Davalı kiracı, ihtiyacın samimi olmadığını ve malikin başka ilde mülk ve işletmesi bulunduğunu savunmuştur.

İlk derece mahkemesi ve İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi, tanık beyanları, doktor raporları ve tapu kayıtlarına dayanarak davacının konut ihtiyacının gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun ispatlandığı gerekçesiyle tahliyeye karar vermiştir. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi de "davacı tarafça özellikle sağlık durumunu gösterir belgeler ile tapu kayıtları kapsamında ihtiyacın samimi ve gerçek olduğunun ispatlandığı" tespitiyle kararı onamıştır.

Pratik çıkarım: Sağlık temelli ihtiyaç iddialarında somut tıbbî belge ve tapu kaydı sunmak, davanın kaderini belirleyen başlıca unsurdur.

Emsal Karar 2 — Kesinlik Sınırı ve Temyiz Yolu (Usul Emsali)

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 2025/4191 E. - 2025/6398 K. (Karar Tarihi: 24.12.2025)

Bu kararda Daire, ihtiyaç nedeniyle tahliye davalarında üç aylık kira tutarının, Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun öngördüğü temyiz kesinlik sınırının (dava tarihi itibarıyla 78.630,00 TL) altında kalması hâlinde, Bölge Adliye Mahkemesi kararının kesinleşeceğine ve temyiz yolunun kapalı olduğuna hükmetmiştir.

Pratik çıkarım: Düşük kiralı taşınmazlarda istinaf aşamasındaki karar genellikle son sözdür. Temyizde "düzeltme" şansı olmayacağı için dosyanın istinaf aşamasında eksiksiz hazırlanması kritik önem taşır.

En Sık Yapılan Hatalar

Uygulamada ihtiyaç nedeniyle tahliye davalarının reddine yol açan başlıca hatalar şunlardır:

• Dava şartı arabuluculuğa başvurmadan dava açmak: 6325 sayılı Kanun m. 18/B uyarınca zorunlu olan arabuluculuk süreci atlanarak doğrudan dava açılması, davanın usulden reddine yol açar.

• Süre hesaplama hatası: 1 aylık veya 6 aylık hak düşürücü sürenin yanlış hesaplanması ya da kaçırılması.

• TBK 350 ile TBK 351'i karıştırmak: Yeni malikin, bildirim yükümlülüğünü yerine getirmeden doğrudan dava açması.

• Yetersiz delil sunumu: İhtiyaç iddiasının yalnızca sözlü beyanla, tanık veya belge desteği olmadan ileri sürülmesi.

• Tapu durumunu netleştirmemek: Davacının kendi üzerine kayıtlı başka taşınmazların davadan önce değerlendirilmemesi.

• İhtarname göndermemek: Zorunlu olmasa da (TBK 350'de), niyetin önceden yazılı olarak bildirilmemesi ispatı zayıflatır.

• Kesinlik sınırını gözetmemek: Düşük kiralı dosyalarda istinaf sonrası temyiz yolunun kapalı olabileceğinin dikkate alınmaması (bkz. Emsal Karar 2).

Tahliye Sonrası Yeniden Kiralama Yasağı (TBK m. 355)

TBK m. 355 uyarınca, ihtiyaç nedeniyle tahliye gerçekleştikten sonra mülk sahibi, haklı bir sebep olmadıkça taşınmazı 3 yıl boyunca eski kiracısından başkasına kiralayamaz. İhtiyaç nedeniyle tahliyeyi kazanmak için yalnızca yarışıdır; kanun bu yolun kötüye kullanılmasını önlemek için mülk sahibine ağır bir yükümlülük getirmiştir.

MADDE 355 — Kiraya veren, gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı sebep olmaksızın, kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz. [...] Kiraya veren, bu hükümlere aykırı davrandığı takdirde, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür.

Sadeleştirilmiş anlatım: kiracıyı ihtiyaç nedeniyle çıkardıktan sonra, malik taşınmazı 3 yıl boyunca, haklı bir sebep olmadıkça, eski kiracısından başka birine kiraya veremez. Aksi hâlde eski kiracıya, son kira yılında ödenen bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlü olur.

Önemli bir nüans — tazminat riski ne zaman doğar? Yargıtay'ın yerleşik içtihadına göre bu tazminat yükümlülüğü, kiracının bir yargı kararı veya cebrî icra (icra marifeti) yoluyla tahliye edilmiş olmasına bağlıdır. Kiracı dava açılmaksızın, yalnızca ihtarname üzerine kendiliğinden (rızaen) tahliye etmişse, TBK m. 355 kapsamındaki tazminat koşulları oluşmaz.

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, $2023/4399\ E. - 2024/2384\ K.$ (Karar Tarihi: 18.09.2024) — Kiraya veren, kızının konut ihtiyacı nedeniyle noter ihtarıyla sözleşmeyi yenilemeyeceğini bildirmiş, dava açmamıştır; kiracı kendiliğinden tahliye etmiş, taşınmaz sonradan üçüncü kişiye kiralanmıştır. Yargıtay, kiraya verenin kiralananın boşaltılmasını "sağlaması" hâlinde yasağın işleyeceğini, ancak "davacının herhangi bir yargı kararı veya icra marifeti olmaksızın kiralananı tahliye etmesi nedeniyle tazminat koşullarının oluşmadığı" gerekçesiyle davanın reddini onamıştır. Karar, aynı yöndeki dört önceki emsale (2017/4122 E. - 2019/282 K. dahil) atıfla bu yorumun yerleşik içtihat olduğunu teyit eder.

⚠️ Kritik Uyarı: 3 yıllık yasak süresi içinde taşınmazı yeniden kiralamayı düşünüyorsanız, "haklı sebep" kavramının sınırları dardır ve hatalı değerlendirme doğrudan tazminat riski doğurur.

Uygulamada Dikkat Edilmesi Gereken Hususlar: Uygulamada mülk sahiplerinin en çok gözden kaçırdığı nokta, "haklı sebep" kavramının dar yorumlanmasıdır; ihtiyacın sonradan ortadan kalkması (örneğin taşınılan kişinin fikir değiştirmesi) tek başına yeterli bir haklı sebep sayılmayabilir. Ayrıca, kiracının dava açılmadan kendiliğinden tahliye ettiği dosyalarda mülk sahibinin tazminattan kurtulabilmesi, sürecin (ihtarname, dava açılmadığı, tahliyenin rızaen gerçekleştiği) somut belgelerle ispatlanabilir olmasına bağlıdır; bu nedenle yazışma ve tarihlerin özenle saklanması önerilir.

Süreç Mimarisi: İhtiyaçtan Tahliyeye Kadar Dikey Akış

1. İHTİYACIN DOĞMASI VE BELGELENMESİ   (Sağlık raporu, tayin yazısı, evlilik belgesi, tapu kaydı vb. kanıtların toplanması)⬇2. NOTER İHTARNAMESİ GÖNDERİLMESİ (TBK 350'de önerilir, TBK 351'de zorunlu)   Yeni malik ise: edinme (tapu) tarihinden itibaren 1 AY içinde yazılı bildirim şart⬇3. SÖZLEŞME SÜRESİNİN BEKLENMESİ / BİLDİRİM SONRASI SÜRENİN İŞLEMESİ   TBK 350: sözleşme süresinin sonu beklenir   TBK 351: bildirimden itibaren 6 AY beklenir (ya da süre sonu seçilir)⬇4. DAVA ŞARTI ARABULUCULUĞA BAŞVURU (ZORUNLU — 6325 sayılı Kanun m. 18/B)   Anlaşma sağlanamazsa arabulucu tarafından anlaşmama tutanağı düzenlenir⬇5. DAVA AÇMA SÜRESİNİN BAŞLAMASI — 1 AYLIK HAK DÜŞÜRÜCÜ SÜRE   Bu 1 aylık süre kaçırılırsa o dönem için dava hakkı tamamen düşer⬇6. SULH HUKUK MAHKEMESİNDE DAVANIN AÇILMASI   Dilekçe, anlaşmama tutanağı ve deliller (tanık, sağlık raporu, tapu, ihtarname) sunulur⬇7. YARGILAMA VE İSPAT AŞAMASI   Mahkeme "gerçek, samimi, zorunlu ihtiyaç" kriterini tanık ve belge üzerinden inceler⬇8. İLK DERECE MAHKEMESİ KARARI (Kabul / Ret)⬇9. İSTİNAF (Bölge Adliye Mahkemesi) İNCELEMESİ   Kira tutarına göre bu aşama kesinleşme sınırına takılabilir (bkz. Emsal Karar 2)⬇10. TEMYİZ (Yargıtay) — yalnızca kesinlik sınırının üzerindeki dosyalarda mümkündür⬇11. İLAMLI İCRA YOLUYLA TAHLİYE    Karar kesinleşmeden de icraya konulabilir; kiracı teminat yatırıp tehiri icra kararı getirmezse tahliye gerçekleştirilir (aşağıdaki bölüme bakınız)

Tahliye Kararı Kesinleşmeden İcraya Konulabilir mi?

Evet. İhtiyaç nedeniyle tahliye ilamının icraya konulabilmesi için kesinleşmesi şart değildir. Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 350 ve 367. maddeleri uyarınca istinaf veya temyiz yoluna başvurulması kararın icrasını durdurmaz; kesinleşme yalnızca kişiler hukuku, aile hukuku ve taşınmaz mal ile ilgili ayni haklara ilişkin kararlar için aranır. İhtiyaç nedeniyle tahliye, kira sözleşmesinden doğan şahsi bir hakka dayandığından bu istisna kapsamına girmez.

HMK MADDE 350 — (1) İstinaf yoluna başvurma, kararın icrasını durdurmaz. İcra ve İflas Kanununun icranın geri bırakılmasıyla ilgili 36 ncı maddesi hükmü saklıdır. [...] (2) Kişiler hukuku, aile hukuku ve taşınmaz mal ile ilgili aynı haklara ilişkin kararlar kesinleşmedikçe yerine getirilemez. (Temyiz için aynı kural HMK m. 367'de tekrarlanır.)

Bu nedenle mülk sahibi, ilk derece mahkemesi kararını — kiracı istinafa başvurmuş olsa dahi — icra dairesine vererek ilamlı icra yoluyla tahliye takibi başlatabilir. Kiracı bu icrayı durdurmak istiyorsa, İcra ve İflas Kanunu'nun 36. maddesi uyarınca hükmolunan değer tutarında teminat göstererek icra mahkemesinden tehiri icra (icranın geri bırakılması) kararı getirmesi gerekir; aksi hâlde kesinleşme beklenmeden tahliye gerçekleştirilebilir.

⚠️ Kritik Uyarı: Kiracı iseniz, tahliye kararına istinaf veya temyiz başvurusunda bulunmuş olmanız tek başına icrayı durdurmaz; icranın durması için ayrıca teminat yatırıp icra mahkemesinden tehiri icra kararı almanız gerekir. Mülk sahibi iseniz, kesinleşmeyi beklemeden icra takibi başlatma hakkınız olduğunu bilmeniz süreci hızlandırabilir.

Dava Ne Kadar Sürer?

Kesin bir süre vermek doğru değildir; süre şu değişkenlere göre farklılışır:

• Dosyanın ilk derece mahkemesindeki celse sayısı ve delil toplama süreci (tanık dinletme, bilirkişi incelemesi vb.)

• İstinaf başvurusunun yapılıp yapılmadığı

• Kira tutarının kesinlik sınırının üzerinde olup olmadığı — üzerindeyse dosya temyiz aşamasına da taşınabilir (bkz. Emsal Karar 2)

• Kararın icraya konulmasından (bunun için kesinleşme şart değildir) sonra kiracının gönüllü tahliye edip etmeyeceği, etmezse icra ve varsa tehiri icra sürecinin işleyişi

Sık Sorulan Sorular

Aşağıdaki 34 soru, kolay gezinebilmeniz için 7 konu başlığı altında gruplandırılmıştır; kendi durumunuza en yakın başlığa doğrudan geçebilirsiniz.

Genel Tanım ve Kapsam

İhtiyaç nedeniyle tahliye davası nedir?

Mülk sahibinin veya yeni malikin, kendisi ya da yakınları için konut/işyeri ihtiyacı nedeniyle kira sözleşmesini mahkeme kararıyla sona erdirip kiracıyı çıkarmasını sağlayan dava türüdür.

İhtiyaç nedeniyle tahliye davası hangi kanunla düzenlenir?

Yasal dayanağı 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 350 ve 351. maddeleridir; tahliye sonrası yeniden kiralama yasağı ise aynı Kanun'un 355. maddesinde düzenlenir.

Kira sözleşmesi yazılı olmak zorunda mıdır?

Kira sözleşmesinin geçerliliği için genel olarak yazılı şekil şartı aranmaz; ancak yazılı sözleşme, kiralananın tarafları, süresi ve bedeli konusunda ispatı kolaylaştırır.

Sözlü kira sözleşmesinde de ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açılabilir mi?

Evet. Kira sözleşmesinin geçerliliği için yazılı şekil şartı aranmadığından sözlü kira ilişkilerinde de dava açılabilir; ancak sözleşmenin taraflarını ve süresini ispatlamak yazılı sözleşmeye göre daha güç olabilir.

Kira sözleşmesinde "ihtiyaç halinde tahliye edilir" maddesi varsa ayrıca dava açmak gerekir mi?

Evet. Sözleşmedeki böyle bir madde, kanundaki dava şartlarının ve sürelerin yerine geçmez, ihtiyaç nedeniyle tahliye için yine TBK m. 350 veya m. 351'deki usul ve sürelere uyularak dava açılması gerekir.

Kimler Dava Açabilir? (Mevcut Malik / Yeni Malik)

Ev sahibi ihtiyaç nedeniyle kiracıyı çıkarabilir mi?

Evet, TBK m. 350 uyarınca gerçek, samimi ve zorunlu bir konut veya işyeri ihtiyacı varsa ve dava süresine uyulursa mümkündür.

Kendim oturacağım, kiracıyı çıkarabilir miyim?

Evet; bu, TBK 350'nin doğrudan kapsadığı klasik senaryodur. Sözleşme süresinin bitiminden itibaren 1 ay içinde dava açmanız gerekir.

Çocuğum oturacak, kiracı çıkar mı?

Evet, çocuk (altsoy) için konut ihtiyacı kanunda açıkça sayılan sebeplerdendir. İhtiyacın gerçek ve güncel olduğunu gösteren deliller (örneğin evlilik) önemlidir.

Almanya'dan (yurt dışından) oğlum/kızım dönecek, bu tahliye sebebi midir?

Olabilir, ancak dönüşün gerçek ve yakın zamanlı olduğunun somut belgelerle (iş sözleşmesi feshi, ikamet iptali vb.) desteklenmesi gerekir. Soyut "belki gelir" iddiası yeterli görülmez.

Yeni malik kiracıyı çıkarabilir mi?

Evet, TBK m. 351 uyarınca; tapuyu devraldığı tarihten itibaren 1 ay içinde yazılı bildirim yaparak 6 ay sonra, ya da sözleşme süresi bitiminden itibaren 1 ay içinde dava açabilir.

Yeni ev aldım, kiracı ne zaman çıkar?

TBK 351 uygulanır. Tapuyu devraldığınız tarihten itibaren 1 ay içinde yazılı bildirim yaparsanız, bildirimden 6 ay sonra dava açabilirsiniz.

Birden fazla malik varsa (paylı mülkiyet), dava kim tarafından açılmalıdır?

Paylı mülkiyette dava açma ehliyeti somut olayın koşullarına göre değerlendirilir; bu durumdaki dosyalarda dava açmadan önce hukuki danışmanlık alınması önerilir.

Süreler, İhtarname ve Arabuluculuk (Usul Şartları)

İhtarname göndermeden doğrudan dava açabilir miyim?

TBK 350 kapsamında kanunen zorunlu bir ihtar şartı yoktur, ancak ispat açısından önerilir. TBK 351 kapsamında yazılı bildirim kanunen zorunludur.

Kiracı tahliye taahhüdü vermişse süre yine mi işler?

Tahliye taahhüdü ayrı bir hukuki müessesedir (TBK m. 352) ve kendine özgü süreleri vardır; ihtiyaç nedeniyle tahliyeyle karıştırılmamalıdır. Detaylar için Tahliye Taahhüdü Nedir, Nasıl Uygulanır? rehberimize bakabilirsiniz.

Kira sözleşmesi belirsiz süreliyse dava açma süresi nasıl hesaplanır?

TBK m. 328 ve m. 329 uyarınca, yerel âdet yoksa fesih dönemi sözleşme başlangıç tarihinden itibaren 6 ayda bir tekrar eder ve fesih bildirimi bu dönem sonundan en az 3 ay önce yapılmalıdır; dava, geçerli olan dönem sonu tarihinden itibaren 1 ay içinde açılır. Adım adım hesaplama ve tarihli bir örnek için yukarıdaki "Belirsiz Süreli Sözleşmelerde Fesih Dönemi ve Bildirim Süresi Nasıl Hesaplanır?" bölümüne bakınız.

İhtiyaç nedeniyle tahliye davası açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunlu mudur?

Evet. 6325 sayılı Kanun m. 18/B uyarınca kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda arabuluculuk dava şartıdır ve ihtiyaç nedeniyle tahliye davası da bu kapsamdadır. Arabuluculuğa başvurulmadan açılan dava, dava şartı yokluğu nedeniyle usulden reddedilir.

Arabuluculukta taraflar anlaşırsa dava açmaya gerek kalır mı?

Hayır. Taraflar arabuluculuk sürecinde anlaşırsa uyuşmazlık dava açılmadan sona erebilir; düzenlenen anlaşma belgesine Sulh Hukuk Mahkemesi'nden icra edilebilirlik şerhi alınarak belge doğrudan icra edilebilir hale getirilebilir.

Dava hangi mahkemede açılır?

Konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin ihtiyaç nedeniyle tahliye davaları, kiralananın bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesi'nde açılır.

İhtiyacın İspatı ve Deliller

Kiracı, benim başka evim olduğunu öne sürerse dava kaybedilir mi?

Hayır, tek başına kaybettirmez. Mahkeme; davacının başka bir taşınmazının bulunup bulunmadığını, bu taşınmazın ihtiyacı karşılamaya elverişli olup olmadığını ve ihtiyacın bütün olarak gerçek, samimi ve zorunlu olup olmadığını birlikte değerlendirir.

Kiracı ihtiyaç iddiasına itiraz ederse ne olur?

Mahkeme, tarafların sunduğu tüm delilleri (tanık, belge, tapu kaydı) birlikte değerlendirir; itiraz tek başına davayı düşürmez ama ispat tartışmasını derinleştirir.

Kiracı, ihtiyaç iddiasının asılsız olduğunu nasıl ispat edebilir?

Kiracı; davacının başka bir taşınmazı olduğunu, ihtiyaç iddiasının güncel veya samimi olmadığını gösteren tapu kaydı, tanık beyanı ve benzeri delilleri mahkemeye sunarak iddiaya itiraz edebilir; nihai değerlendirme mahkemeye aittir.

Mahkeme Süreci, Temyiz ve İcra

Dava açtım ama kiracı süresinden önce çıkarsa ne olur?

Kiracı kendiliğinden tahliye ederse dava konusuz kalabilir; yargılama giderleri ve vekalet ücreti ayrıca değerlendirilir.

Dava sürerken kiracı kira ödemeye devam etmeli mi?

Evet. Kiracı taşınmazda fiilen oturmaya devam ettiği sürece kira ödeme yükümlülüğü sona ermez. Bu yükümlülüğün sona ermesi kararın kesinleşmesine değil, kiracının fiilen tahliye edilmesine (ya da gönüllü çıkmasına) bağlıdır — nitekim tahliye ilamı, kesinleşmeden de icraya konulabilir (bkz. "Tahliye Kararı Kesinleşmeden İcraya Konulabilir mi?" bölümü). Kira bedelinin güncellenmesi ayrı bir hukuki süreçtir; bu konuda Kira Tespit Davası ve Kira Uyarlama Davası rehberlerimize bakabilirsiniz.

Yargıtay'a temyiz her zaman mümkün müdür?

Hayır. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'nin güncel kararına göre (2025/4191 E. - 2025/6398 K.), üç aylık kira tutarı kanuni kesinlik sınırının altında kalan dosyalarda Bölge Adliye Mahkemesi kararı kesinleşir ve temyiz yolu kapalıdır.

Düşük kiralı taşınmazlarda da ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açılabilir mi?

Evet, kira bedelinin düşük olması davanın açılmasına engel değildir. Ancak üç aylık kira tutarının kanuni kesinlik sınırının altında kalması, olası bir temyiz başvurusunu etkileyebilir (bkz. Emsal Karar 2).

Tahliye kararı kesinleşmeden icraya konulabilir mi?

Evet. İhtiyaç nedeniyle tahliye ilamının icraya konulabilmesi için kesinleşmesi şart değildir; ilk derece veya istinaf kararıyla ilamlı icra takibi başlatılabilir. Kiracı, İİK m. 36 uyarınca teminat yatırıp tehiri icra kararı getirmedikçe, kesinleşme beklenmeden zorla tahliye gerçekleştirilebilir.

İhtiyaç nedeniyle tahliye davası kazanılırsa kiracı hemen mi çıkmak zorundadır?

Kiracı, icra dairesince gönderilecek tahliye emrinde belirtilen süre içinde çıkmakla yükümlü olur; bunun için kararın kesinleşmesini beklemek gerekmez. Kiracı icrayı durdurmak istiyorsa teminat yatırarak icra mahkemesinden tehiri icra kararı getirmesi gerekir (bkz. "Tahliye Kararı Kesinleşmeden İcraya Konulabilir mi?" bölümü).

İhtiyaç nedeniyle tahliye davası ne kadar sürer?

Sabit bir süre yoktur; celse sayısı, delil toplama süreci, istinaf/temyiz aşamalarının işletilip işletilmediği gibi etkenlere bağlı olarak değişir.

Yeniden Kiralama Yasağı ve Tazminat Riskleri

Tahliyeden sonra evi kendim kullanmazsam ne olur?

TBK 355 uyarınca 3 yıl içinde haklı sebep olmaksızın başkasına kiralarsanız, eski kiracınıza en az bir yıllık kira bedeli tutarında tazminat ödemekle yükümlü olursunuz.

Kiracı dava açılmadan, sadece ihtarı alıp kendiliğinden çıkarsa yeniden kiralama yasağı ve tazminatı yine de doğar mı?

Hayır. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'nin yerleşik içtihadına göre (2023/4399 E. - 2024/2384 K.), TBK m. 355'teki tazminat yükümlülüğü yalnızca kiracının bir yargı kararı veya icra marifetiyle tahliye edilmiş olması hâlinde doğar. Kiracı dava açılmaksızın, ihtarname üzerine kendiliğinden tahliye etmişse, tazminat koşulları oluşmaz.

Kiracı, ihtiyaç nedeniyle tahliye davasında tazminat ödemek zorunda mıdır?

Hayır. Bu dava kiracının bir kusuruna dayanmadığından, kiracıya yönelik bir tazminat yükümlülüğü doğmaz. Tazminat yükümlülüğü, tahliye sonrası yeniden kiralama yasağını ihlal eden mülk sahibi için söz konusudur (TBK m. 355).

Kiracı, ihtiyaç nedeniyle tahliye davasına karşı tazminat talep edebilir mi?

Davanın kendisinde böyle bir talep söz konusu değildir; ancak TBK m. 355 uyarınca mülk sahibi taşınmazı 3 yıl içinde haklı sebep olmaksızın başkasına kiralarsa, eski kiracı bu maddeye dayanarak tazminat talep edebilir.

Masraf ve Pratik Konular

İhtiyaç nedeniyle tahliye davası açmak için avukat tutmak zorunlu mudur?

Sulh Hukuk Mahkemesi'nde açılan davalarda avukatla temsil kanunen zorunlu değildir; ancak sürelerin hak düşürücü niteliği ve usul şartlarının karmaşıklığı nedeniyle avukatla takip edilmesi önerilir.

Dava harç ve masrafları var mıdır?

Diğer hukuk davalarında olduğu gibi dava açılırken harç ve gider avansı yatırılması gerekir; güncel tutarlar değişkenlik gösterebileceğinden ilgili adliye veznesinden veya avukatınızdan teyit almanız önerilir. Hukuki Kontrol Listesi

İhtiyaç nedeniyle tahliye davası açmadan önce aşağıdaki noktaları kontrol edin:

• ✓ TBK 350 mi TBK 351 mi uygulanıyor? (Mevcut malik mi, yeni malik mi?)

• ✓ Dava açılmadan önce zorunlu dava şartı arabuluculuğuna başvuruldu mu? (6325 sayılı Kanun m. 18/B)

• ✓ Dava açma süresi doğru hesaplandı mı? (1 ay / 6 ay)

• ✓ Yeni malikte 1 aylık yazılı bildirim yapıldı mı?

• ✓ İhtiyacı destekleyen deliller (sağlık raporu, tayin yazısı, tanık vb.) hazır mı?

• ✓ Tapu kaydı incelendi mi, davacının başka taşınmazı var mı?

• ✓ Başka taşınmaz varsa, bu taşınmazın ihtiyacı karşılamaya elverişliliği değerlendirildi mi?

• ✓ Noter ihtarnamesi gönderildi mi? (TBK 350'de önerilir, TBK 351'de zorunlu)

• ✓ Dava, kiralananın bulunduğu Sulh Hukuk Mahkemesi'nde açılacak mı?

• ✓ Üç aylık kira tutarı kesinlik sınırının altında mı, üstünde mi? (temyiz yolunu etkiler)

• ✓ Kararın icraya konulması için kesinleşmenin şart olmadığı (kiracı için: tehiri icra imkânı) değerlendirildi mi?

• ✓ Tahliye sonrası 3 yıllık yeniden kiralama yasağı (TBK m. 355) dikkate alındı mı?

• ✓ Tahliyenin yargı kararı/icra marifetiyle mi, yoksa kiracının kendiliğinden çıkmasıyla mı gerçekleştiği belgeleniyor mu? (tazminat riskini etkiler)

İlgili Rehberler

Bu konuyla bağlantılı diğer kira hukuku rehberlerimiz:

• Tahliye Taahhüdü Nedir, Nasıl Uygulanır?

• 10 Yıllık Kira Süresi ve Tahliye Hakkı

• Kirayı Ödemeyen Kiracı Nasıl Tahliye Edilir?

• Kira Tespit Davası Nedir?

• Kira Uyarlama Davası Nedir?

• Ev Sahibi Kiracıyı Hangi Hallerde Çıkarabilir?

• Yeni Malikin Tahliye Hakkı (TBK 351 Detaylı İnceleme)

Kaynaklar

• 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu — Resmî Gazete Tarihi: 04.02.2011

• 6325 Sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu, m. 18/B — Resmî Gazete Tarihi: 22.06.2012 (18/B maddesini ekleyen 7445 sayılı Kanun m. 37, RG Tarihi: 05.04.2023, yürürlük: 01.09.2023)

• 6100 Sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu, m. 350 ve m. 367 (istinaf/temyizin icraya etkisi) — Resmî Gazete Tarihi: 04.02.2011

• 2004 Sayılı İcra ve İflas Kanunu, m. 36 (tehiri icra / icranın geri bırakılması)

• Mevzuat Bilgi Sistemi (mevzuat.gov.tr) — Türk Borçlar Kanunu, Hukuk Muhakemeleri Kanunu, İcra ve İflas Kanunu ve Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu tam metinleri

• Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 2025/927 E. - 2025/6060 K. — Adalet Bakanlığı içtihat veri tabanı (mevzuat.adalet.gov.tr/ictihat/1205482000)

• Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 2025/4191 E. - 2025/6398 K. — Adalet Bakanlığı içtihat veri tabanı (mevzuat.adalet.gov.tr/ictihat/1207916800)

• Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 2023/4399 E. - 2024/2384 K. (yeniden kiralama yasağı / rızaen tahliye) — Adalet Bakanlığı içtihat veri tabanı (mevzuat.adalet.gov.tr/ictihat/1096365000)

Sonuç

İhtiyaç nedeniyle tahliye davası, mülk sahibine güçlü bir hak tanısa da bu hak sıkı şekil şartlarına ve hak düşürücü sürelere bağlıdır: doğru madde (TBK 350 veya 351), doğru bildirim, doğru dava açma tarihi ve mahkemede ihtiyacın gerçek-samimi-zorunlu olduğunun ispatı. Tahliye sonrası 3 yıllık yeniden kiralama yasağının ihlali de ayrıca ciddi bir tazminat riski taşır.

Bu rehber genel bilgilendirme amaçlıdır ve somut bir hukuki danışmanlığın yerini tutmaz; her kira ilişkisinin kendine özgü koşulları, sözleşme hükümleri ve süre hesaplamaları davanın sonucunu doğrudan etkiler. Kendi dosyanıza özel değerlendirme için Av. Murat Akman ile +90 312 911 67 90 numarasından iletişime geçebilirsiniz.

İlgili hizmet sayfamız: Ankara Kira Avukatı