Kapora Nedir? Kapora Nasıl Geri Alınır?
Güncelleme tarihi: 2 gün önce
Kısa cevap: Kapora, sözleşme yapılırken sözleşmenin kurulduğuna kanıt olarak verilen paradır; Türk Borçlar Kanunu'nda bağlanma parası adıyla düzenlenmiştir (TBK m.177). Aksine sözleşme veya yerel âdet yoksa asıl bedelden düşülür. Kapora bir cayma bedeli değildir; bu nedenle taraflardan biri vazgeçti diye kendiliğinden karşı tarafta kalmaz. Uygulamada en sık görülen durum olan, tapuda resmî şekilde yapılmamış ev veya arsa satışlarında sözleşme geçersiz olduğundan, kim vazgeçmiş olursa olsun kapora sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre geri istenebilir. Geçerli bir sözleşmede ise kaporayı veren taraf haklı bir sebep olmadan vazgeçerse, kaporayı alan taraf ancak ispatladığı zarar ölçüsünde kaporayı alıkoyabilir.
Kaporanın Tanımı ve Hukuki Niteliği (TBK m.177)
TBK m.177'ye göre sözleşme yapılırken bir kimsenin vermiş olduğu bir miktar para, cayma parası olarak değil sözleşmenin yapıldığına kanıt olarak verilmiş sayılır. Aksine sözleşme veya yerel âdet olmadıkça bağlanma parası esas alacaktan düşülür. Örneğin satış bedelinin bir kısmı kapora olarak ödenmişse alıcı, kural olarak yalnızca kalan bakiyeyi öder.
Kanun bir karine koymuştur: sözleşme yapılırken verilen paranın niteliği kararlaştırılmamışsa bu para bağlanma parası sayılır. Paranın cayma parası olarak verildiğini iddia eden taraf bunu ispatlamakla yükümlüdür (Yargıtay HGK, E.2020/551, K.2022/1147). Kapora ile güvence (depozito), ceza koşulu ve cayma parası birbirinden farklı kurumlardır; sonuçları da farklıdır.
Günlük dildeki "kapora" ve "kaparo" ile eski kanundaki "pey akçesi", bağlanma parasının farklı adlarıdır. Mülga 818 sayılı Borçlar Kanunu'nun 156. maddesi pey akçesi ile cayma parasını aynı maddede düzenliyordu; 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu bu iki kurumu ayırarak bağlanma parasını m.177'de, cayma parasını m.178'de düzenlemiştir. Yargıtay da eski kanun döneminde açılan bir davada pey akçesine ilişkin talebin 818 sayılı Kanun'un 156. maddesi ile TBK m.177 kapsamında değerlendirilmesi gerektiğini belirtmiştir (Yargıtay 11. HD, E.2014/423, K.2014/2613).
Kapora, Cayma Parası ve Ceza Koşulu Arasındaki Fark
Kurum | Amacı | Vazgeçme hâlinde sonuç |
Bağlanma parası (kapora) — TBK m.177 | Sözleşmenin kurulduğunu kanıtlar; kural olarak asıl bedelden düşülür. | Taraflara vazgeçme hakkı vermez. Veren haklı sebep olmadan vazgeçerse alan, ancak ispatladığı zarar ölçüsünde alıkoyabilir. |
Cayma parası — TBK m.178 | Taraflara bedeli karşılığında sözleşmeden dönme imkânı verir. | Parayı veren cayarsa verdiğini bırakır; alan cayarsa aldığının iki katını geri verir. |
Ceza koşulu — TBK m.179 | Borcun hiç veya gereği gibi ifa edilmemesine karşı kararlaştırılan bedeldir. | Kural olarak sözleşmeden kurtulma imkânı vermez; hâkim aşırı cezayı kendiliğinden indirir (TBK m.182/3). |
Cayma parası ve ceza koşulu, asıl sözleşmeye bağlı yan borçlardır. Bu nedenle asıl sözleşme geçersizse bu kayıtlar da sonuç doğurmaz: asıl borç herhangi bir sebeple geçersizse cezanın ifası istenemez (TBK m.182/2). Hukuk Genel Kurulu da cayma parasının istenebilmesi için sözleşmenin geçerli olması gerektiğini, sözleşme geçersizse cayma parasından da söz edilemeyeceğini ve verilen paranın sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre iade edileceğini belirtmiştir (Yargıtay HGK, E.2020/551, K.2022/1147).
Sözleşmedeki "cayma akçesi" veya "vazgeçen taraf kaporayı kaybeder" gibi bir kayıt, sözleşme geçerliyse paranın cayma parası olarak kararlaştırıldığını gösterebilir; sözleşme resmî şekle uyulmadığı için geçersizse bu kayıt da sonuç doğurmaz (Yargıtay 3. HD, E.2022/5945, K.2023/1681).
Sözleşmenin Geçerliliği ve Kaporanın İadesi
Kaporanın akıbetini belirleyen ilk soru, kaporanın verildiği sözleşmenin geçerli olup olmadığıdır. Bu ayrım iadenin hukuki dayanağını, faizin başlangıcını ve zamanaşımını da etkiler.
Resmî Şekle Uyulmamış Taşınmaz Satışı
Taşınmaz satış sözleşmesi ve satış vaadi sözleşmesi resmî şekle tabidir (TMK m.706; TBK m.237; Tapu Kanunu m.26; Noterlik Kanunu m.60). Satış sözleşmesi tapu müdürlüğünde veya kanunun yetki verdiği hâllerde noterde, satış vaadi ise noterde düzenleme şeklinde yapılmamışsa, "harici satış" denilen bu sözleşme geçersizdir. Geçersiz sözleşme taraflarına geçerli sözleşmelerde olduğu gibi hak ve borç doğurmaz; taraflar verdiklerini sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre geri isteyebilir (Yargıtay 3. HD, E.2025/3372, K.2026/128).
Bu durumda kaporayı kimin vazgeçtiği kural olarak sonucu değiştirmez. İlk derece mahkemesinin alıcının vazgeçtiğini kabul ederek davayı reddettiği bir dosyada Yargıtay, geçersiz sözleşme dolayısıyla ödenen kaporanın sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre geri istenebileceğini belirterek kararı bozmuştur (Yargıtay 3. HD, E.2016/18662, K.2018/5321). Harici sözleşmede "kapora iade edilmez" anlamında bir cayma kaydı bulunan başka bir dosyada da bu kaydın geçersiz olduğu ve kaporanın iadesi gerektiği kabul edilmiştir (Yargıtay 3. HD, E.2022/5945, K.2023/1681). Harici satış sözleşmesindeki ceza koşulu da resmî şekle uyulmadığı için geçersiz sayılmaktadır (Yargıtay 3. HD, E.2025/483, K.2025/4022).
Yargıtay'ın yerleşik uygulamasına göre harici satış kapsamında ödenen paranın ödeme tarihinden itibaren faiziyle istenmesi, sebepsiz zenginleşme hükümleri ve denkleştirici adalet ilkesine göre tahsil istemi olarak değerlendirilebilmektedir (Yargıtay 3. HD, E.2023/305, K.2023/1848). Bu durumda ödeme tarihinden faiz yerine ödenen paranın, ödeme tarihindeki alım gücü dikkate alınarak güncellenmiş değeri gündeme gelebilir; temerrüt faizi ise aşağıda açıklandığı gibi temerrüt tarihinden itibaren işletilir.
Geçerli Sözleşmede Alıcının Vazgeçmesi
Sözleşme geçerliyse ve alıcı haklı bir sebep olmadan vazgeçmişse satıcı, gerekiyorsa uygun bir süre verdikten sonra (TBK m.123-124) ifayı ve gecikme tazminatını isteyebilir, ifadan vazgeçerek ifa edilmemeden doğan zararını isteyebilir ya da sözleşmeden dönebilir (TBK m.125). Bağlanma parası cayma bedeli olmadığından satıcı kaporayı ancak ispatladığı zarar ölçüsünde alıkoyabilir veya zararına mahsup edebilir; zarar ispatlanamazsa ya da kaporadan azsa aşan kısmın iadesi gerekir.
Hukuk Genel Kurulu, taşınır satışına ilişkin bir dosyada alıcının sözleşmeden vazgeçmesi üzerine zararını ispatlayamayan satıcının bağlanma parasını iade etmesi gerektiğine karar vermiştir (Yargıtay HGK, E.2019/722, K.2022/297). Olayları mülga Borçlar Kanunu dönemine ait bir işletme devrine ilişkin kararda da ifa, parayı verenin kusuru nedeniyle gerçekleşmese bile pey akçesinin iade edileceği, alan tarafın yalnızca ifa edilmemeden doğan tazminat hakkına ilişkin kısmı alıkoyabileceği belirtilmiştir (Yargıtay 11. HD, E.2014/423, K.2014/2613).
Geçerli Sözleşmede Satıcının Vazgeçmesi
Satıcı vazgeçerse aldığı kaporayı iade etmekle yükümlüdür. Sözleşme geçerliyse alıcı ayrıca ifayı veya uğradığı zararın giderilmesini isteyebilir (TBK m.125). Geçerli bir sözleşmede cayma parası kararlaştırılmışsa, cayan satıcı aldığının iki katını geri verir (TBK m.178). Resmî şekle uyulmamış taşınmaz satışlarında ise cayma parasına ilişkin kayıt da geçersiz olduğundan alıcı iki katını değil, ödediği parayı sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre geri isteyebilir (Yargıtay HGK, E.2020/551, K.2022/1147).
İfanın İmkânsızlaşması
Geçerli bir sözleşmenin ifası borçlunun sorumlu tutulamayacağı sebeplerle imkânsızlaşırsa borç sona erer; karşılıklı sözleşmelerde borçlu, karşı taraftan almış olduğu edimi sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre geri vermekle yükümlüdür (TBK m.136). Bu hâlde de kapora kural olarak iade edilir.
Kira, Araç, Emlakçı ve Müteahhit Kaporası
Kira kaporası: Kira sözleşmesi kural olarak şekle bağlı değildir; kurulurken verilen kapora kural olarak bağlanma parası sayılır ve aksine sözleşme veya yerel âdet yoksa kira bedelinden düşülür. Kira sözleşmesi kurulduktan sonra kiraya veren vazgeçerse kapora iade edilir; kiracı haklı bir sebep olmadan vazgeçerse kiraya veren ancak ispatladığı zarar kadarını alıkoyabilir. Kapora, güvence bedeliyle karıştırılmamalıdır: güvence, kiracının borçlarına karşı alınan teminattır; konut ve çatılı işyeri kiralarında üç aylık kira bedelini aşamaz ve para olarak verilmişse kiraya verenin onayı olmadan çekilmemek üzere vadeli bir tasarruf hesabına yatırılır (TBK m.342). Kira ilişkisi kurulduktan sonra kaporanın iadesine ilişkin uyuşmazlıklar sulh hukuk mahkemesinde görülür (HMK m.4/1-a) ve dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması zorunludur (6325 sayılı Kanun m.18/B). Kiracının diğer hakları için kiracı hakları yazımıza bakabilirsiniz.
Araç kaporası: Tescilli araçların satışı noterde yapılmalıdır; noterde yapılmayan her çeşit satış ve devir geçersizdir (Karayolları Trafik Kanunu m.20/d). Bu nedenle noter dışında yapılan bir anlaşma için ödenen para, sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre geri istenebilir (Yargıtay 3. HD, E.2018/4336, K.2020/2694). Satış noterde yapılmışsa sözleşme geçerlidir ve yukarıdaki alıcı ile satıcıya ilişkin kurallar uygulanır.
Emlakçıya verilen kapora: Kapora satıcı adına emlakçıya verilmişse iade talebi kural olarak satıcıya yöneltilir; bu nedenle paranın emlakçıya kimin adına, hangi sıfatla ve ne amaçla verildiği belgelenmelidir. Satış sözleşmesinin tarafı olmasa da bedeli makbuz karşılığında teslim alan ve satıcıyla işbirliği içinde hareket eden emlak komisyoncusu, satıcıyla birlikte iadeden sorumlu tutulabilir (Yargıtay 3. HD, E.2023/305, K.2023/1848). Ankara'dan bir dosyada da kaporayı bekleten emlakçı şirketin, alıcının sözleşmeden dönmesi üzerine kaporadan kalan tutarı ödemesi gerektiği kabul edilmiştir (Yargıtay 3. HD, E.2024/469, K.2025/171). Emlakçılık hizmet bedeli için emlakçı komisyonu ve kapora iadesi yazımıza bakabilirsiniz.
Emlakçı aracılığıyla yapılan satışlarda ödeme yöntemine ilişkin yeni bir düzenleme de bulunmaktadır: Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik'e 29.04.2026 tarihinde eklenen hükümle, taşınmaz satış bedelinin nakit, havale veya EFT ile ödenen kısmının, taşınmaz mülkiyeti ile satış bedelinin eş zamanlı el değiştirmesini sağlayan bir ödeme sistemi üzerinden ödenmesi öngörülmüştür. Yönetmeliğe göre 1 Aralık 2026 tarihine kadar yapılacak satışlarda bu sistemin kullanılması zorunlu değildir; Bakanlık bu tarihi üç aya kadar uzatabilir. Kaporanın bu sistem içinde nasıl ödeneceği yönetmelikte ayrıca düzenlenmemiştir.
Müteahhide verilen kapora: Tüketicinin konut niteliğindeki bir taşınmazın bedelini taşınmazın devir veya tesliminden önce peşin veya taksitle ödediği sözleşmeler, 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun'daki ön ödemeli konut satışı hükümlerine tabi olabilir. Yapı ruhsatı alınmadan tüketicilerle ön ödemeli konut satış sözleşmesi yapılamaz (6502 m.40/3); satıcı, geçerli bir sözleşme yapılmış olmadıkça tüketiciden herhangi bir isim altında ödeme yapmasını isteyemez (6502 m.41/2). Tüketici, sözleşmeden on dört gün içinde gerekçe göstermeksizin ve cezai şart ödemeksizin cayabilir (6502 m.43). Bu tür ödemelerde sözleşmenin niteliği ayrıca değerlendirilmelidir.
Görevli ve Yetkili Mahkeme
Kapora iadesi bir para alacağı davasıdır ve kural olarak asliye hukuk mahkemesinde görülür. Taraflardan biri tüketici, diğeri satıcı veya sağlayıcı ise uyuşmazlık tüketici hukuku kapsamına girer: 2026 yılında 186.000 TL'nin altındaki uyuşmazlıklarda tüketici hakem heyetine başvurulması gerekir; 186.000 TL ve üzerindeki uyuşmazlıklarda tüketici mahkemesinde dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır (6502 m.68, 73/A). Her iki taraf tacir olup iş ticari işletmeleriyle ilgiliyse asliye ticaret mahkemesi görevli olur ve dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması gerekir (TTK m.5/A). Kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklar ise sulh hukuk mahkemesinde görülür (HMK m.4/1-a).
Genel kural olarak davalının yerleşim yeri mahkemesi yetkilidir (HMK m.6). Sözleşmeden doğan davalar sözleşmenin ifa edileceği yer mahkemesinde de açılabilir (HMK m.10) ve para borcu kural olarak alacaklının yerleşim yerinde ödeneceğinden alacaklının yerleşim yeri mahkemesi de yetkili olabilir (TBK m.89; Yargıtay 5. HD, E.2023/4278, K.2023/8094). Kapora iadesi taşınmazın aynına ilişkin olmadığından kesin yetki kuralı uygulanmaz; yetki itirazı süresinde ileri sürülmezse davanın açıldığı mahkeme yetkili hâle gelir (HMK m.19).
Ankara'da asliye hukuk ve sulh hukuk mahkemeleri Ankara Adliyesi'nin Dışkapı'daki ek hizmet binasında görev yapmaktadır. Etimesgut ve Sincan gibi Ankara Batı Adliyesi'nin yargı çevresindeki ilçeler bakımından yetki kurallarına göre Ankara Batı Adliyesi'ndeki mahkemeler yetkili olabilir.
Zamanaşımı ve Faiz
Geçersiz taşınmaz satışında ödenen kaporanın iadesi sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre istenir; ancak Yargıtay, taraflar arasında geçersiz de olsa bir sözleşme bulunduğu için on yıllık zamanaşımı süresini uygular (TBK m.146). Süre ödeme tarihinden değil, tapuda devrin yapılmayacağının anlaşıldığı tarihten işlemeye başlar; satıcının taşınmazı üçüncü kişiye sattığı tarih buna örnektir (Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı, 07.06.1939, E.1936/31, K.1939/47; Yargıtay 7. HD, E.2024/3801, K.2024/4800; Yargıtay 3. HD, E.2023/5411, K.2024/3571). Noterde yapılmayan araç satışlarında da on yıllık süre uygulanmaktadır (Yargıtay 19. HD, E.2016/17615, K.2018/2533). Taşınmaz ve araç satışı dışındaki sözleşmelerde zamanaşımı, sözleşmenin türüne göre farklılık gösterebilir.
Kapora bir para alacağı olduğundan iadesine faiz işletilebilir. Sebepsiz zenginleşmede borçlu zenginleşmenin gerçekleştiği tarihte temerrüde düşer; ancak sebepsiz zenginleşen iyi niyetliyse temerrüt için bildirim şarttır (TBK m.117/2). Yargıtay, harici taşınmaz satışında ödemeyi alan tarafın kural olarak iyi niyetli olduğunu, dava öncesinde bildirim yapılmamışsa faizin dava tarihinden işletilmesi gerektiğini belirtmiştir (Yargıtay 3. HD, E.2024/2945, K.2025/2033). Bu nedenle dava açmadan önce ihtarname çekilmesi faizin başlangıcını öne alabilir. Güncel oranlar için yasal faiz oranı yazımıza bakabilirsiniz.
Kaporanın İspatı
Uygulamada uyuşmazlıkların önemli bir kısmı, paranın verildiğinden çok niteliğinin ispatında düğümlenir. Ödemenin banka yoluyla ve açıklama yazılarak yapılması, elden ödemede ise imzalı bir belge alınması ispatı kolaylaştırır. Belgede tarafların kimlik bilgileri, taşınmazın veya malın açık tanımı, ödenen tutar ve paranın hangi amaçla verildiği yer almalıdır.
Kanunda belirlenen ve her yıl yeniden değerleme oranında artırılan parasal sınırı aşan hukuki işlemler, ödeme de dâhil olmak üzere kural olarak senetle ispat edilir; sınır bakımından işlemin yapıldığı tarihteki tutar esas alınır (HMK m.200, Ek m.1). Yargıtay, noterde yapılmayan araç satışına ilişkin bir dosyada ödemenin senetle ispatı gerektiğini ve davacı her türlü yasal delile dayanmışsa yemin teklif etme hakkının hatırlatılması gerektiğini belirtmiştir (Yargıtay 3. HD, E.2018/4336, K.2020/2694).
Sık Sorulan Sorular
Kapora nedir?
Kapora, sözleşme yapılırken sözleşmenin kurulduğuna kanıt olarak verilen paradır ve TBK m.177'de bağlanma parası olarak düzenlenmiştir. Aksine sözleşme veya yerel âdet yoksa asıl bedelden düşülür. Pey akçesi ve kaparo da aynı kurumu ifade eder.
Kapora iade edilir mi?
Çoğu durumda iade edilir. Resmî şekle uyulmamış taşınmaz satışı veya noterde yapılmamış araç satışı gibi geçersiz sözleşmelerde, kimin vazgeçtiğinden bağımsız olarak kapora sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre geri istenebilir. Geçerli bir sözleşmede ise kaporayı veren taraf haklı bir sebep olmadan vazgeçmişse, kaporayı alan taraf yalnızca ispatladığı zarar kadar kısmı alıkoyabilir; zarar ispatlanamazsa veya kaporadan azsa aşan kısım iade edilir.
Ev almak için verilen kapora geri alınır mı?
Satış tapu müdürlüğünde veya kanunun yetki verdiği hâllerde noterde, satış vaadi ise noterde düzenleme şeklinde yapılmamışsa sözleşme geçersizdir ve kapora geri istenebilir. Sözleşmede "kapora iade edilmez" gibi bir kayıt bulunması bu sonucu kural olarak değiştirmez; çünkü geçersiz sözleşmedeki cayma ve ceza kayıtları da geçersizdir.
Emlakçıya verilen kapora geri alınır mı?
Kapora satıcı adına emlakçıya verilmişse iade talebi kural olarak satıcıya yöneltilir. Bedeli teslim alan ve satıcıyla birlikte hareket eden emlakçı da somut olayın özelliklerine göre iadeden sorumlu tutulabilir. Paranın kime, hangi amaçla verildiğinin belgelenmesi bu nedenle önemlidir.
Kira için verilen kapora geri alınır mı?
Kira sözleşmesi kurulmuşsa kapora kural olarak kira bedelinden düşülür. Kiraya veren vazgeçerse veya kira ilişkisi kiraya verenden kaynaklanan bir sebeple başlamazsa kapora geri istenebilir; kiracının haklı bir sebep olmadan vazgeçmesi hâlinde kiraya veren ancak ispatladığı zarar kadarını alıkoyabilir. Kira sözleşmesi kurulmuşsa, dava açmadan önce arabulucuya başvurulması zorunludur.
Kapora satış fiyatından düşülür mü?
Evet. Aksine sözleşme veya yerel âdet olmadıkça bağlanma parası esas alacaktan düşülür (TBK m.177/2); alıcı kural olarak yalnızca kalan bedeli öder.
Kapora ile cayma parası aynı şey midir?
Hayır. Kapora sözleşmenin kurulduğunu kanıtlar ve vazgeçme hakkı vermez. Cayma parası ise kararlaştırılmışsa taraflara bedeli karşılığında sözleşmeden dönme imkânı verir: veren cayarsa verdiğini bırakır, alan cayarsa iki katını geri verir. Verilen paranın cayma parası olduğu kararlaştırılmamışsa bağlanma parası sayılır.
Kapora iadesinde zamanaşımı ne kadardır?
Geçersiz taşınmaz satışı veya noterde yapılmayan araç satışı nedeniyle ödenen kaporanın iadesinde Yargıtay on yıllık zamanaşımını uygular. Taşınmazda süre, tapuda devrin yapılmayacağının anlaşıldığı tarihten işlemeye başlar. Diğer sözleşmelerde süre sözleşmenin türüne göre farklılık gösterebilir.
İlgili Yazılar
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır. Kaporanın akıbeti sözleşmenin geçerliliğine, içeriğine ve somut delillere göre değişir; uyuşmazlık hâlinde bir avukattan destek alınması önerilir.
Av. Murat Akman — Ankara Gayrimenkul Avukatı. Detaylı bilgi ve randevu için: www.muratakman.com
Son güncelleme: 15 Ekim 2026
